• 【發(fā)布單位】82805
• 【發(fā)布文號(hào)】銀川市人民政府令第60號(hào)
• 【發(fā)布日期】1993-06-23
• 【生效日期】1993-06-23
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

銀川市人民政府令

銀川市人民政府令
 
（第60號(hào)）
 《銀川市房地產(chǎn)交易市場管理暫行辦法》，業(yè)經(jīng)一九九三年六月十日市人民政府第148次常務(wù)會(huì)議通過,，現(xiàn)予發(fā)布施行,。



 市長：韓有為

 一九九三年六月二十三日



 銀川市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易市場管理暫行辦法




 第一章 總則





 第一條 為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序,，保障房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益,，根據(jù)《國務(wù)院
關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》精神，結(jié)合我市的實(shí)際情況,，特制定本辦法,。



 第二條 本辦法所稱房地產(chǎn)交易是指本市城市規(guī)劃區(qū)、縣城建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)各種所有制房產(chǎn)及其附屬設(shè)施連同相關(guān)的土地使用權(quán)的買賣,、租賃等各種房地產(chǎn)交易活動(dòng),。



 第三條 房地產(chǎn)交易應(yīng)符合國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定及房屋產(chǎn)權(quán)管理的要求,，遵循平等互利,、協(xié)調(diào)一致、等價(jià)有償?shù)脑瓌t,。禁止利用房地產(chǎn)交易進(jìn)行違法活動(dòng),，損害國家利益、社會(huì)公共利益和他人合法利益,。



 第四條 市,、縣房地產(chǎn)管理部門是房地產(chǎn)交易的主管部門。房地產(chǎn)管理部門設(shè)置的房地產(chǎn)交易市場管理所（以下簡稱交易管理所）,，負(fù)責(zé)日常的房地產(chǎn)交易管理工作,。



 第五條 市、縣的土地管理,、國有資產(chǎn)管理,、工商行政管理、物價(jià),、稅務(wù)等部門按各自的職能分工,，依法對房地產(chǎn)交易活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督檢查。




 第二章 房地產(chǎn)買賣





 第六條 房地產(chǎn)買賣是指房屋所有人將其房屋連同其房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人,，由買受人接受該項(xiàng)房產(chǎn)并付給所有人約定價(jià)款的行為,。



 第七條 房地產(chǎn)買賣須符合下列條件：

 1、企業(yè)單位買賣房地產(chǎn)，憑工商行政部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照,，賣方應(yīng)具有合法的房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)出讓合同,；

 2、機(jī)關(guān),、社會(huì)團(tuán)體、事業(yè)單位買賣房地產(chǎn),，憑上級主管部門批準(zhǔn)文件,，賣方應(yīng)具有合法的房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)出讓合同；

 3,、公民買賣房地產(chǎn)憑居民身份證,，賣方應(yīng)具有合法的房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)出讓合同；

 4,、華僑,、港澳臺(tái)同胞、外國人及外國企業(yè),、社團(tuán)組織買賣房屋,，須持房屋所在地縣以上人民政府外事主管部門批準(zhǔn)文件；

 5,、凡國有房產(chǎn)出售,，必須進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值評估，評估結(jié)果須經(jīng)當(dāng)?shù)貒匈Y產(chǎn)管理部門審核確認(rèn),；

 6,、已經(jīng)出租的房屋出售，房屋所有人須提前三個(gè)月通知承租人,，在同等條件下,，承租人有優(yōu)先購買權(quán)；

 7,、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出（預(yù)）售商品房,，須經(jīng)房屋所在地縣以上人民政府或授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；

 8,、房屋共有人之一將屬于自己份額的房屋出售,，應(yīng)提前三個(gè)月通知其他共有人，在同等條件下,，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán),。



 第八條 凡私人享受國家或單位補(bǔ)貼，以優(yōu)惠價(jià)格購買的房屋,，期滿5年后可以進(jìn)入市場,。但出售后的增值部分，個(gè)人只能獲得原購房價(jià)格占當(dāng)時(shí)綜合造價(jià)的比例部分。在同等條件下,，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán),。



 第九條 房地產(chǎn)買賣應(yīng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商簽訂房地產(chǎn)買賣契約，其主要內(nèi)容應(yīng)包括：

 1,、當(dāng)事人姓名（法人名稱）,、地址；

 2,、房屋的面積,、結(jié)構(gòu)、朝向,、用途及室內(nèi)設(shè)施狀況,；

 3、隨房屋轉(zhuǎn)移的土地使用權(quán)范圍,、面積,，并附四至界線平面圖；

 4,、房屋土地的價(jià)金及付款方式,；

 5、違約責(zé)任及其解決糾紛的途徑,；

 6,、當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他事項(xiàng)。



 第十條 房地產(chǎn)買賣契約簽訂后,，當(dāng)事人應(yīng)到交易管理所辦理立契審核手續(xù),，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)，并及時(shí)到房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理所和地籍管理站辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù),，換領(lǐng)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證,。



 第十一條 房屋產(chǎn)權(quán)變更后買受人應(yīng)繼續(xù)履行對該房屋和土地使用的法定權(quán)力和義務(wù)。




 第三章 房地產(chǎn)租賃





 第十二條 房地產(chǎn)出租是指房屋所有人作為出租人將其房屋使用權(quán)連同房屋使用范圍內(nèi)占用的土地使用權(quán)租賃給承租人使用,，由承租人向出租人支付約定租金的行為,。



 第十三條 房地產(chǎn)在抵押期間若需出租時(shí)，應(yīng)取得抵押權(quán)人的書面同意方可出租,。但出租期限不得超過抵押合同所規(guī)定的期限,。



 第十四條 房地產(chǎn)租賃的當(dāng)事人應(yīng)協(xié)商簽訂房地產(chǎn)租賃契約，其內(nèi)容應(yīng)包括：

 1,、雙方當(dāng)事人姓名（法人名稱）,、地址；

 2,、房屋的面積,、結(jié)構(gòu),、朝向及室內(nèi)設(shè)施狀況等；

 3,、隨房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的土地使用范圍,、面積，并附四至界線平面圖,；

 4,、房屋的用途；

 5,、租賃期限,；

 6、租金額及支付方式,；

 7、提前解除契約的條件和應(yīng)負(fù)責(zé)任,；

 8,、違約責(zé)任；

 9,、當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他事項(xiàng),。



 第十五條 房地產(chǎn)的租賃期限和用途，不得違反該房屋使用范圍內(nèi)土地使用出讓合同所規(guī)定的年限和用途,。



 第十六條 出租房屋的正常修繕費(fèi)用,，由出租人負(fù)擔(dān)，但因承租人的故意或過失造成損壞的修繕費(fèi)用,，由承租人負(fù)責(zé),。



 第十七條 承租人在得到出租人同意的前提下，可以將租用的房屋轉(zhuǎn)租給他人,，但轉(zhuǎn)租期限不得超過原租賃契約所規(guī)定的期限,。



 第十八條 房地產(chǎn)租賃契約簽訂后，當(dāng)事人應(yīng)到交易管理所和地籍管理站辦理租賃審核手續(xù),，申請租賃許可證,，按規(guī)定繳納稅費(fèi)。



 第十九條 有下列情形之一者,，出租人可以提前解除房地產(chǎn)租賃契約：

 1,、出租人因不可預(yù)見的原因，確有需要自己使用該房屋的,；

 2,、承租人違反租賃契約改變房屋用途的；

 3,、承租人未經(jīng)出租人同意私下轉(zhuǎn)租房屋的,；

 4、承租人未按租約規(guī)定交納房租，且遲延時(shí)間超過6個(gè)月的,；

 5,、承租人破損房屋或設(shè)備而又不維修、不賠償?shù)模?
 6,、承租人利用承租房進(jìn)行違法活動(dòng),，損害公共利益的；

 7,、無故閑置承租房屋達(dá)3個(gè)月的,；

 8、房屋發(fā)生重大損壞,，經(jīng)有關(guān)鑒定部門鑒定為危險(xiǎn)房屋不能繼續(xù)使用的,。



 第二十條 有下列情形之一者，承租人可以提前解除房地產(chǎn)承租契約：

 1,、承租人因不可預(yù)見的原因,，確無需要繼續(xù)租用該房屋而要求退房的；

 2,、房屋發(fā)生重大損壞,，經(jīng)有關(guān)鑒定部門鑒定為危險(xiǎn)房屋而無法使用的；

 3,、出租人未按租約規(guī)定履行其對房屋的正常維修的,。



 第二十一條 出租人因第十九條第1款，承租人因第二十條第1款而造成提前中止租約的,，應(yīng)酌情賠償對方因提前中止租約而遭受的損失,，但賠償金額最多不得超過租約規(guī)定的2個(gè)月租金。



 第二十二條 出租人因第二十條第3項(xiàng),，承租人因第十九條第2,、3、4,、5,、6、7項(xiàng)而導(dǎo)致提前中止租約的,，應(yīng)按對方所造成的實(shí)際損失付給賠償金,。



 第二十三條 房地產(chǎn)租賃契約到期或提前中止時(shí)，出租人和承租人應(yīng)共同對房屋及設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查,，雙方認(rèn)為無異議的,，簽署書面意見，正式將房屋退還給出租人,，并到交易管理所和地籍管理站辦理租賃注銷手續(xù),。如雙方有異議時(shí),，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí),，可提請房地產(chǎn)仲裁委員會(huì)協(xié)調(diào)或仲裁解決,。承租人未經(jīng)出租人同意，逾期不交還房屋,，出租人可按《
中華人民共和國民事訴訟法》的規(guī)定,，向人民法院申請執(zhí)行，出租人因此所受的損失由承租人承擔(dān),。



 第二十四條 房地產(chǎn)出租期間,，如出租人將其租賃房屋產(chǎn)權(quán)出售給他人，應(yīng)提前2個(gè)月書面告訴承租人,，在同等條件下,，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后,，原房地產(chǎn)租賃契約繼續(xù)有效,，產(chǎn)權(quán)出讓人及產(chǎn)權(quán)承讓人應(yīng)聯(lián)名以書面形式變更出租人，并通知承租人,。



 第二十五條 房屋租賃期滿，承租人如需要繼續(xù)租賃該房屋,，應(yīng)在租賃期滿前2個(gè)月書面告知出租人,，出租人如同意，雙方應(yīng)重新辦理租賃手續(xù),。




 第四章 房地產(chǎn)抵押





 第二十六條 房地產(chǎn)抵押是指房屋所有人以該房地產(chǎn)作為債務(wù)償還擔(dān)保,，設(shè)定抵押權(quán)、將房屋連同土地使用權(quán)抵押給債權(quán)人的行為,。

 房地產(chǎn)抵押時(shí),，必須持有房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)出讓證件。



 第二十七條 房地產(chǎn)抵押,，當(dāng)事人應(yīng)簽訂房地產(chǎn)抵押合同,，合同內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商議定，但須載明：

 1,、抵押人,、抵押權(quán)人姓名（法人名稱）及地址；

 2,、房屋的座落,、面積、四至界線,、占地平面示意圖及評估價(jià)值,；

 3,、抵押期限；

 4,、擔(dān)保債務(wù)范圍,、用途、交付方式及期限,；

 5,、擔(dān)保債務(wù)標(biāo)的物清償方式；

 6,、抵押房屋滅失及毀損時(shí)的補(bǔ)救方法,；

 7、違約責(zé)任及解決爭議的途徑,；

 8,、當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他事項(xiàng)。



 第二十八條 抵押人就已經(jīng)出租的房屋設(shè)定抵押權(quán)時(shí),，原租賃關(guān)系繼續(xù)有效,。



 第二十九條 同處房地產(chǎn)設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí)，其抵押擔(dān)保債務(wù)之和不得超過該房地產(chǎn)總價(jià)值的95％,。若干抵押房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)時(shí),，該抵押權(quán)為不可分擔(dān)保物權(quán)。



 第三十條 房地產(chǎn)抵押期間,，該房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證,，由抵押權(quán)人或第一抵押權(quán)人收存。



 第三十一條 已設(shè)定抵押的房屋,，抵押人如需翻建,、改建、擴(kuò)建或改變使用用途時(shí),，必須取得抵押權(quán)人的書面同意,。同一房地產(chǎn)設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)的，按抵押登記的先后程序清償,；同時(shí)登記的按各方債權(quán)額比例清償,。



 第三十二條 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，當(dāng)事人應(yīng)在15日內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理所和地籍管理站辦理抵押登記,。合同中止時(shí),，當(dāng)事人應(yīng)在1個(gè)月內(nèi)辦理抵押登記注銷手續(xù)。



 第三十三條 抵押人在抵押合同期間未依約償還債務(wù),，或抵押人死亡而無繼承人或無遺贈(zèng)人承擔(dān)債務(wù)的,，抵押權(quán)人可申請?zhí)幏值盅悍康禺a(chǎn)。



 第三十四條 處分抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款,，依下列順序分配：

 1,、支付處分該抵押房地產(chǎn)之費(fèi)用,；

 2、支付與該抵押房地產(chǎn)有關(guān)的應(yīng)納法定稅費(fèi),；

 3,、按清償順序償還抵押人所欠抵押權(quán)人的本息及違約金；

 4,、余額退還給抵押人,。




 第五章 房地產(chǎn)市場管理





 第三十五條 交易管理所設(shè)置固定的房地產(chǎn)交易市場，其主要功能是：

 1,、為交易當(dāng)事人提供洽談,、協(xié)商場所和展示行情、市場交易信息等各種服務(wù),；

 2,、為房地產(chǎn)交易中介服務(wù)單位和個(gè)人提供合法的交易窗口；

 3,、引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營單位和個(gè)人進(jìn)入市場,；

 4、為房地產(chǎn)抵押,、拍賣,、吞吐等房地產(chǎn)流通業(yè)務(wù)提供公開營業(yè)場所；

 5,、為政府和有關(guān)部門提供宣傳房地產(chǎn)政策法規(guī),、法律咨詢，抑制房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格,，監(jiān)督檢查房地產(chǎn)交易活動(dòng)提供重要陣地。



 第三十六條 交易管理所對房屋產(chǎn)權(quán)證書,、土地使用權(quán)出讓證件,、交易標(biāo)的物、交易當(dāng)事人是否相符要進(jìn)行嚴(yán)格的核查,，有權(quán)對交易標(biāo)的物進(jìn)行勘丈,、評估，對符合條件者,，給予辦理交易手續(xù),。



 第三十七條 房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)使用統(tǒng)一的房地產(chǎn)買賣契約、租賃契約,、抵押合同文本,，使用統(tǒng)一的專用發(fā)票。



 第三十八條 交易當(dāng)事人憑交易手續(xù)證件及其他有關(guān)證件,，在1個(gè)月內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理所和地籍管理站申請房地產(chǎn)變更登記,。



 第三十九條 凡從事房地產(chǎn)經(jīng)營,、中介服務(wù)的企業(yè)和個(gè)人，必須按照國家有關(guān)規(guī)定,，由市房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行資質(zhì)審查,，經(jīng)市工商行政管理部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)經(jīng)營,。

 凡對國有房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估的機(jī)構(gòu),，必須持國有資產(chǎn)管理部門核發(fā)的評估資格證書（或臨時(shí)評估資格證書）。



 第四十條 有下列情形之一者,，禁止交易：

 1,、違章房屋；

 2,、未經(jīng)確認(rèn)為合法產(chǎn)權(quán)的房屋,、產(chǎn)權(quán)有糾紛未予處理的房屋、權(quán)證與標(biāo)的物不符的房屋和無土地使用權(quán)出讓證件的房屋,；

 3,、作貸款抵押的房屋；

 4,、被依法限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋,；

 5、產(chǎn)權(quán)證已被明令注銷的房屋,；

 6,、按照法律或法規(guī)不允許交易的房屋；

 7,、代管或托管的房屋,。




 第六章 房地產(chǎn)交易價(jià)格管理





 第四十一條 房地產(chǎn)交易價(jià)格管理要充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，堅(jiān)持有放有管,，按房屋所有權(quán)性質(zhì),，實(shí)行不同價(jià)格。各類房屋價(jià)格的計(jì)價(jià)原則和標(biāo)準(zhǔn),，由房地產(chǎn)管理部門會(huì)同物價(jià)部門制定,，涉及國有房產(chǎn)的定價(jià)必須會(huì)同國有資產(chǎn)管理部門制定。



 第四十二條 按政策規(guī)定向個(gè)人出售或出租的新舊公房,，實(shí)行指令性價(jià)格,。指令性價(jià)格的制定，必須先進(jìn)行評估,，并以國有資產(chǎn)管理部門審核確認(rèn)的結(jié)果為主要依據(jù),。其余房屋交易實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)格。



 第四十三條 房地產(chǎn)交易中的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益,，要嚴(yán)格按照國家現(xiàn)行規(guī)定,，由交易管理所在辦理交易手續(xù)時(shí)代收,，上交同級財(cái)政。




 第七章 懲罰與獎(jiǎng)勵(lì)





 第四十四條 凡違反本辦法有關(guān)規(guī)定,，通過非法手段進(jìn)行的房地產(chǎn)交易,，經(jīng)查實(shí)后，由交易管理所按其情節(jié)輕重,，分別給予撤銷交易,、限期補(bǔ)辦手續(xù)、沒收非法所得,，并處罰款的行政處理,。

 1、違反本辦法規(guī)定私下交易或隱瞞實(shí)際成交價(jià)格,、偷漏稅費(fèi)和違章建筑買賣,、出租的，除責(zé)令補(bǔ)繳規(guī)定稅費(fèi)外,，對當(dāng)事人各處以買賣成交價(jià)或到發(fā)現(xiàn)時(shí)止累計(jì)租金應(yīng)收稅費(fèi)額的2－5倍的罰款,。

 2、違反本辦法第三十七,、三十八條規(guī)定,，除限期補(bǔ)辦外，對責(zé)任人處以實(shí)際成交價(jià)格3％以下罰款,。



 第四十五條 房地產(chǎn)交易管理人員徇情謀私,、違法亂紀(jì)、索賄受賄的,，由上級行政機(jī)關(guān)給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任,。



 第四十六條 妨礙,、阻撓房地產(chǎn)交易管理人員執(zhí)行公務(wù)、擾亂房地產(chǎn)市場秩序的,，由公安機(jī)關(guān)按《
治安管理處罰條例》處罰，構(gòu)成犯罪的依法追究其刑事責(zé)任,。



 第四十七條 任何單位和個(gè)人都有權(quán)向有關(guān)部門檢舉,、揭發(fā)房地產(chǎn)交易中的非法行為，有關(guān)部門要保護(hù)舉報(bào)人,，經(jīng)查證屬實(shí)的,，由房地產(chǎn)交易主管部門給予獎(jiǎng)勵(lì)。



 第四十八條 房地產(chǎn)交易發(fā)生糾紛,，由交易管理所調(diào)解,，調(diào)解無效的可申請仲裁或向人民法院起訴,。




 第八章 附則



 第四十九條 按行政分配的租用房屋和單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不適用本辦法。



 第五十條 本辦法由銀川市房地產(chǎn)管理局和銀川市法制局負(fù)責(zé)解釋,。



 第五十一條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。