• 【發(fā)布單位】81907
• 【發(fā)布文號】深圳市人大常委會第25號
• 【發(fā)布日期】1994-07-11
• 【生效日期】1994-11-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

深圳市人民代表大會常務委員會公告

深圳市人民代表大會常務委員會公告
 
（第二十五號）
 《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》經(jīng)深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議于1994年6月18日通過,，現(xiàn)予公布,，自1994年11月1日起施行。



 深圳市人民代表大會常務委員會

 1994年7月11日



 深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例




 第一章 總則





 第一條 為加強深圳經(jīng)濟特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）的住宅區(qū)物業(yè)管理,，明確業(yè)主,、物業(yè)管理公司及其他有關(guān)管理部門的權(quán)利和義務，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用,，維護住宅區(qū)的公共秩序,，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，制定本條例,。



 第二條 本條例所稱住宅區(qū),，是指以住宅為主，并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區(qū),。住宅區(qū)的范圍由深圳市人民政府（以下簡稱市政府）住宅行政管理部門會同有關(guān)部門劃定,。

 本條例所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設施,、設備及公共場地,。

 本條例所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人,。



 第三條 住宅區(qū)的公共場所和公用設施,，由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用與維護,。



 第四條 住宅區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主自治與專業(yè)服務相結(jié)合,，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的管理模式。



 第五條 業(yè)主有參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利,，并有合理使用房屋和公用設施,、維護住宅區(qū)公共秩序的義務。



 第六條 市政府住宅行政管理部門是特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門（以下簡稱市住宅主管部門）,。

 各區(qū)人民政府住宅行政管理部門（以下簡稱區(qū)住宅管理部門）是本轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務管理部門,，對本轄區(qū)的住宅區(qū)物業(yè)管理依法進行指導,、監(jiān)督。



 第七條 各住宅區(qū)可以依照本條例規(guī)定成立業(yè)主管理委員會（以下簡稱管委會）,。管委會代表住宅區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益,，依據(jù)本條例規(guī)定、業(yè)主公約和管委會章程行使職權(quán),。



 第八條 物業(yè)管理公司根據(jù)本條例規(guī)定和管委會的委托對住宅區(qū)的物業(yè)統(tǒng)一實施管理,。

 物業(yè)管理公司應當在其管理的住宅區(qū)設住宅區(qū)管理處。




 第二章 業(yè)主大會及管委會





 第九條 住宅區(qū)已交付使用且入住率達到百分之五十以上時,，區(qū)住宅管理部門應會同開發(fā)建設單位及時如集第一次業(yè)主大會,，選舉產(chǎn)生管委會；但經(jīng)已住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主決定,，可以推遲召開業(yè)主大會,。



 第十條 業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。

 業(yè)主大會必須有持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行,。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會,，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。



 第十一條 業(yè)主大會由管委會負責召集,，并每年至少召開一次,。管委會應負責在會議召開七天前將業(yè)主大會召開日期和內(nèi)容送達每名業(yè)主。

 經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議,，管委會應于接到該項提議后十四天內(nèi)就其所指明的目的召開業(yè)主大會,。



 第十二條 業(yè)主大會的決定，由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過,。

 大會表決可以采用投票方式或其他方式，實行住宅房屋為一房一票,；一百平方米以上的非住宅房屋每一百平方米的建筑面積為一票,，一百平方米以下的有房地產(chǎn)權(quán)利證書的非住宅房屋每證一票。



 第十三條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

 （一）選舉,、罷免管委會的組成人員,；

 （二）監(jiān)督管委會的工作；

 （三）聽取和審查管委會的工作報告,；

 （四）決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項,；

 （五）修改業(yè)主公約；

 （六）改變和撤銷管委會不適當?shù)臎Q定,；

 （七）批準管委會章程,。



 第十四條 管委會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。管委會主任,、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生,。管委會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員擔任管委會委員。

 管委會委員的數(shù)額一般為十一至十七人,，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當增減,，但最低不得少于五人。

 管委會委員應當由熱心公益事業(yè),、責任心強,、有一定的組織能力和必要工作時間的人士擔任。

 管委會聘請執(zhí)行秘書一至二名,，負責處理管委會日常事務,。



 第十五條 管委會應當制訂章程。管委會章程經(jīng)管委會委員一致同意制訂,，并經(jīng)業(yè)主大會批準,。



 第十六條 管委會經(jīng)市政府社團登記部門依法核準登記后，取得社團法人資格,。社會團體法人登記證簽發(fā)日期為管委會成立日期,。



 第十七條 管委會每屆任期三年，管委會委員可以連選連任,。管委會委員為兼職,，管委會主任可以為專職。

 管委會會議由管委會主任根據(jù)工作需要召集,，并應在會議召開七天前將會議通知書及有關(guān)材料送達每位委員,。管委會召開會議時，可以邀請政府有關(guān)部門,、居民委員會,、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。



 第十八條 管委會向業(yè)主大會負責并報告工作,。



 第十九條 管委會行使下列職權(quán)：

 （一）召集和主持業(yè)主大會,；

 （二）審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；

 （三）采取公開招標或其他方式,，聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理,，并與其簽訂委托管理合同；

 （四）審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理計劃,、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目,；

 （五）審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收費標準；

 （六）監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作,。

 前款第（三）,、（四）、（五）項規(guī)定的事項,，應當經(jīng)業(yè)主大會批準,。



 第二十條 管委會決定問題,，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。



 第二十一條 業(yè)主大會的決定和管委會章程的內(nèi)容不得與憲法,、法律,、法規(guī)和政策相抵觸。

 違反本條前款規(guī)定的,，區(qū)住宅管理部門有權(quán)予以糾正或撤銷,。




 第三章 物業(yè)管理公司及其職責





 第二十二條 物業(yè)管理公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理。

 委托管理合同應當包括以下內(nèi)容：委托管理事項,、管理標準,、管理權(quán)限、管理期限,、管理費收支,、利潤及風險、監(jiān)督檢查,、違約責任及其他權(quán)利義務條款,。

 委托管理合同應當報區(qū)住宅管理部門備案。



 第二十三條 物業(yè)管理公司必須持有市住宅主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務,。



 第二十四條 開發(fā)建設單位應當從住宅區(qū)開始入住前六個月開始自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行前期管理,，管理費用由開發(fā)建設單位自行承擔。



 第二十五條 住宅區(qū)開始入住后兩年內(nèi),，開發(fā)建設單位自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理,；管委會在此期間成立的，管委會應與開發(fā)建設單位簽訂委托管理合同,，并行使本條例規(guī)定的各項職責,，但不得終止委托管理合同；開始入住兩年后,，管委會應依本條例規(guī)定聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)物業(yè)進行管理,，原開發(fā)建設單位在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。

 在住宅區(qū)開始入住兩年后管委會仍未成立的,，由開發(fā)建設單位自行或委托物業(yè)管理公司繼續(xù)管理。

 在開發(fā)建設單位自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理期間,，應當接受業(yè)主和有關(guān)部門的監(jiān)督,，市住宅主管部門有權(quán)對開發(fā)建設單位或物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的行為依法進行處理,。



 第二十六條 物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)就下列事項進行管理：

 （一）房屋的使用,、維修、養(yǎng)護,；

 （二）消防,、電梯,、機電設備、路燈,、連廊,、自行車房（棚）、園林綠化地,、溝,、渠、池,、井,、道路、停車場等公用設施的使用,、維修,、養(yǎng)護和管理；

 （三）清潔衛(wèi)生,；

 （四）車輛行駛及停泊,；

 （五）公共秩序；

 （六）市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項,。



 第二十七條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：

 （一）根據(jù)有關(guān)法律,、法規(guī)，結(jié)合實際情況,，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法,；

 （二）依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；

 （三）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為,；

 （四）選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務,。



 第二十八條 對無故不交各項應交費用的業(yè)主和使用人，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金,；逾期仍不繳交的,，物業(yè)管理公司可按本住宅區(qū)業(yè)主公約和市政府有關(guān)規(guī)定催繳，并通報批評,；連續(xù)十個月以上拒交各項應交費用的,，物業(yè)管理公司可向人民法院申請強制追繳。



 第二十九條 物業(yè)管理公司的義務：

 （一）以為業(yè)主服務為宗旨,，注重社會效益,、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益；

 （二）按市住宅主管部門規(guī)定的標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理,；

 （三）接受管委會和業(yè)主的監(jiān)督,；

 （四）組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務和開展社會文化活動；

 （五）按照法律,、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動,。



 第三十條 物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標準,，或者違反委托管理合同規(guī)定的，管委會或委托方可以終止合同,。

 因管理,、維修、養(yǎng)護不善,，造成業(yè)主損失的,，物業(yè)管理公司應當賠償損失；違反有關(guān)法律,、法規(guī)和政策規(guī)定的,，由有關(guān)部門依法予以處理。



 第三十一條 物業(yè)管理公司可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,。




 第四章 業(yè)主公約





 第三十二條 本條例所稱業(yè)主公約,，是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的,，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用,、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務的行為守則。



 第三十三條 業(yè)主公約由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本,。業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況進行修改補充,，并報市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門備案。

 業(yè)主公約應當符合法律,、法規(guī),、政府有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。



 第三十四條 業(yè)主公約應當包括下列內(nèi)容：

 （一）住宅區(qū)名稱,、地點,、面積及戶數(shù)；

 （二）公共場所及公用設施狀況,；

 （三）業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式,；

 （四）業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設施的權(quán)益；

 （五）業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利,；

 （六）業(yè)主對管委會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán),；

 （七）住宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的繳交,；

 （八）業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應遵守的行為準則,；

 （九）違反業(yè)主公約的責任；

 （十）其他有關(guān)事項,。



 第三十五條 業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達到百分之三十后，經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效,。已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力,。




 第五章 住宅區(qū)的使用及維護





 第三十六條 移交住宅區(qū)時,，開發(fā)建設單位應當向管委會移交下列住宅區(qū)工程建設資料：

 （一）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖,；

 （二）單體建筑,、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖,；

 （三）地下管網(wǎng)竣工圖,；

 （四）其他必要的資料。



 第三十七條 業(yè)主,、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應當遵守下列規(guī)定：

 （一）未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準,，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途,；

 （二）不得對房屋的內(nèi)外承重墻,、梁、柱,、樓板,、陽臺、天臺,、屋面及通道進行違章鑿,、拆、搭,、占,；

 （三）不得堆放易燃、易爆,、劇毒,、放射性等物品，但自用生活性燃料除外,；

 （四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動,；

 （五）不得侵害他人的正當權(quán)益。



 第三十八條 房屋的維修責任,，按下列規(guī)定劃分：

 （一）室內(nèi)部分,，由業(yè)主負責維修；

 （二）房屋的外墻面,、樓梯間,、通道、屋面,、上下水管道,、公用水箱、加壓水泵、電梯,、機電設備,、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修,，其費用從住宅維修基金中支出,。

 住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分攤，分期繳納,，由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單位設立專帳代管,，用于房屋本體公用設施的維修養(yǎng)護，不得挪作他用,。



 第三十九條 住宅區(qū)的道路,、路燈、溝渠,、池,、井、綠化,、娛樂場所,、停車場、連廊,、自行車房（棚）等住宅區(qū)公用設施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護,。管理維修養(yǎng)護費用從管理服務費中支出。

 人為造成公用設施損壞的,，由損壞者負責修復,；造成損失的，應當賠償損失,。



 第四十條 住宅區(qū)的水,、電、煤氣,、通訊等管線的維修養(yǎng)護,，由有關(guān)供水、供電,、供氣及通訊單位負責,，維修養(yǎng)護費用由有關(guān)業(yè)務單位支付。



 第四十一條 凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全,，按規(guī)定應由業(yè)主修繕的,，業(yè)主應及時進行修繕。拒不進行修繕的,，由管委會授權(quán)物業(yè)管理公司進行修繕,，其費用由業(yè)主承擔。



 第四十二條 住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

 （一）踐踏、占用綠化地,；

 （二）占用樓梯間,、通道、屋面,、平臺、道路,、停車場,、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；

 （三）亂拋垃圾,、雜物,；

 （四）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼,、亂掛等,；

 （五）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑,；

 （六）聚眾喧鬧,；

 （七）隨意停放車輛和鳴喇叭；

 （八）發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音,；

 （九）排放有毒,、有害物質(zhì)；

 （十）經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè),；

 （十一）法律,、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。



 第四十三條 違反本條例第三十七條,、第四十二條規(guī)定的,，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求其限期改正,；逾期不改正的,，可進行強制恢復；造成損失的,，有權(quán)要求其賠償,。




 第六章 住宅區(qū)專用基金與專用房屋





 第四十四條 開發(fā)建設單位應當在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)建設總投資百分之二的比例,，一次性向管委會劃撥住宅區(qū)的公用設施專用基金,。

 公用設施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設施的重大維修工程項目。



 第四十五條 公用設施專用基金由區(qū)住宅管理部門設立專帳管理,。區(qū)住宅管理部門對管委會正常使用公用設施專用基金不得干涉,。

 公用設施專用基金管理辦法由市政府制定。



 第四十六條 開發(fā)建設單位應在移交住宅區(qū)時，按市政府有關(guān)規(guī)定以建造成本價向管委會提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房,，其產(chǎn)權(quán)屬管委會,。



 第四十七條 開發(fā)建設單位應在移交住宅區(qū)時，按市政府規(guī)定的比例以同期市政府微利房價格向管委會提供部分商業(yè)用房,，該商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)屬管委會,。

 上述商業(yè)用房的購置費用可由公用設施專用基金中墊支，并從該商業(yè)用房的經(jīng)營收入中回收,。

 該商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟收入的公用配套設施,、設備和場地，均由物業(yè)管理公司按委托管理合同經(jīng)營,，其收入用于補充住宅區(qū)的管理服務費,。



 第四十八條 本條例施行前移交使用的住宅區(qū)，未按規(guī)劃設計要求建設的,，開發(fā)建設單位應當按市政府規(guī)劃建設主管部門規(guī)定的時間完成全部工程項目,；未按深圳規(guī)劃標準設計或者缺少便民服務網(wǎng)點的，由市政府規(guī)劃建設主管部門和原開發(fā)建設單位予以配套完善或補建,。



 第四十九條 開發(fā)建設單位違反本條例第四十四條第一款,、等四十六條、第四十七條第一款的,，市住宅主管部門應當責令其限期履行,。在規(guī)定的期間內(nèi)仍不履行的，市住宅主管部門可申請人民法院強制執(zhí)行,，并對違反第四十四條第一款規(guī)定的有權(quán)要求開發(fā)建設單位支付延期付款滯納金,。



 第五十條 住宅區(qū)的公用設施專用基金、住宅維修基金和管理服務費的收支帳目,，管委會應每三個月至少公布一次,，接受業(yè)主的監(jiān)督。




 第七章 附則



 第五十一條 市政府可根據(jù)本條例制定實施細則,。



 第五十二條 寫字樓,、商住樓等牧業(yè)的管理可參照本條例執(zhí)行。



 第五十三條 本條例自一九九四年十一月一日起施行,。