• 【發(fā)布單位】80902
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1994-12-17
• 【生效日期】1995-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市公有住宅售后管理暫行辦法

 上海市公有住宅售后管理暫行辦法
 
（一九九四年十二月十七日上海市人民政府發(fā)布）
 第一章 總則





 第一條 （目的和依據(jù)）

 為了加強本市公有住宅出售后使用、維修的管理,，根據(jù)國家和本市有關(guān)房產(chǎn)管理的規(guī)定,，制定本辦法。



 第二條 （有關(guān)用語的含義）

 下列用語在本辦法中的含義：

 （一）業(yè)主是指住宅區(qū)域內(nèi)居住房屋和非居住房屋的所有人,。

 （二）自用部位是指單元房屋業(yè)主自用的客廳,、房間、廚房,、衛(wèi)生間,、陽臺、天井和庭園（含圍墻）以及室內(nèi)墻粉飾等部位,。

 （三）自用設(shè)備是指單元房屋內(nèi)業(yè)主自用的門窗,、浴缸、抽水馬桶,、各類表具等設(shè)備,。

 （四）共同部位是指整幢房屋業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間,、電表間,、電梯間、電話分線間,、電梯機房,、走廊通道、門廳,、傳達室,、內(nèi)天井以及房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻,、外墻面,、走廊墻和墻面粉飾等部位。

 （五）共用設(shè)備是指整幢房屋業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管,、共用照明燈具,、垃圾通道、天線,、水箱,、水泵、電梯,、避雷裝置和消防器具等設(shè)備,。

 （六）公共設(shè)施是指住宅區(qū)域內(nèi)住戶共同使用的道路,、上下水管道,、窨井、化糞池,、垃圾廢棄物儲存設(shè)施,、照明路燈、綠化地等設(shè)施,。

 （七）房屋承重結(jié)構(gòu)是指房屋的樓蓋,、屋頂、梁,、柱,、承重墻體等。



 第三條 （適用范圍）

 本辦法適用于本市范圍內(nèi)按《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》向個人出售的公有住宅,。



 第四條 （主管部門）

 上海市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管局）是本市公有住宅售后管理的行政主管部門,。

 區(qū)、縣房產(chǎn)管理局和浦東新區(qū)綜合規(guī)劃土地管理局（以下簡稱區(qū),、縣房管部門）是本轄區(qū)公有住宅售后管理的行政主管部門,，業(yè)務(wù)上受市房管局領(lǐng)導(dǎo)。

 公用,、市政,、環(huán)衛(wèi)、園林,、規(guī)劃,、電力、郵電,、民防等部門應(yīng)按各自職責(zé)分工,，做好住宅售后管理工作。

 區(qū),、縣人民政府應(yīng)加強領(lǐng)導(dǎo),、檢查督促，做好公有住宅售后管理的組織協(xié)調(diào)工作。



 第五條 （售后管理原則）

 公有住宅售后管理實行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理單位專業(yè)管理相結(jié)合的原則,。


 第二章 管理組織





 第六條 （業(yè)主管理組織）

 一幢房屋公有住宅出售率達到30％以上的,，出售單位應(yīng)在一個月內(nèi)會同業(yè)主設(shè)立業(yè)主管理小組（以下稱房管小組）；一個住宅區(qū)域公有住宅出售率達到30％以上的,，應(yīng)設(shè)立業(yè)主管理委員會（以下簡稱管委會）,。

 住宅區(qū)域范圍由住宅所在地的區(qū)、縣房管部門根據(jù)公共設(shè)施與房屋的相關(guān)程度,、房屋總面積予以確定,。

 相對獨立的一幢房屋也可以按幢設(shè)立管委會，行使管委會和房管小組的職責(zé),。



 第七條 （房管小組成員）

 房管小組成員應(yīng)具有完全民事行為能力,，由本幢房屋內(nèi)業(yè)主協(xié)商或選舉產(chǎn)生。房管小組組成人數(shù)應(yīng)為三人以上的單數(shù),。



 第八條 （房管小組的職能）

 房管小組具有下列職能：

 （一）代表和維護業(yè)主的權(quán)益,，負(fù)責(zé)本幢房屋的管理；

 （二）聽取和反映業(yè)主對房屋修繕等有關(guān)方面的提議和意見,；

 （三）決定本幢房屋內(nèi)修繕基金的使用和支付,，當(dāng)住宅修繕基金不足時，負(fù)責(zé)籌集,；

 （四）決定本幢房屋共用部位和共用設(shè)備的修繕,；

 （五）協(xié)助調(diào)解房屋使用、修繕糾紛,；

 （六）執(zhí)行業(yè)主代表大會和管委會作出的決定,。

 （七）督促業(yè)主遵守業(yè)主公約和房屋使用公約。



 第九條（業(yè)主代表大會的召開）

 一個住宅區(qū)域公有住宅出售率達到30％以上的,，住宅所在地的區(qū),、縣房管部門的售房單位應(yīng)在一個月內(nèi)組織召開第一次業(yè)主代表大會。

 管委會設(shè)立后,，業(yè)主代表大會每年至少召開一次,。

 經(jīng)15％以上業(yè)主代表提議，管委會應(yīng)在接到該提議后十五日內(nèi)就所提議題召開

臨時業(yè)主代表大會,。

 業(yè)主代表大會須有半數(shù)以上業(yè)主代表出席才能舉行,。



 第十條 （業(yè)主代表大會代表）

 業(yè)主代表大會代表由本住宅區(qū)域內(nèi)房管小組成員組成，每位代表享有平等的表決權(quán),。



 第十一條 （業(yè)主代表大會的職權(quán)）

 業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：

 （一）選舉,、罷免管委會成員；

 （二）聽取并審議通過管委會工作報告,；

 （三）決定本住宅區(qū)域內(nèi)有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項,；

 （四）審議通過業(yè)主公約和管委會章程,；

 （五）改變或撤銷管委會作出的不當(dāng)決定；

 （六）監(jiān)督管委會工作,。



 第十二條 （管委會的成立）

 第一次業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生管委會成員,，應(yīng)報住宅所在地的區(qū)、縣房管部門審核,。報審時需提交下列材料：

 （一）設(shè)立管委會的申請書,；

 （二）管委會章程；

 （三）管委會成員名單,；

 （四）辦公場所證明文件,。

 區(qū)、縣房管部門應(yīng)在接到書面申請之日起十五日內(nèi)提出是否同意設(shè)立管委會的意見,。區(qū),、縣房管部門超過十五日未提出意見的，視作同意,。

 管委會成員每屆任期三年,，可連選連任。管委會委員為兼職,，管委會主任可為兼職也可為專職。



 第十三條 （管委會的職能）

 管委會具有下列職能：

 （一）代表和維護業(yè)主的權(quán)益,，負(fù)責(zé)本住宅區(qū)域內(nèi)房屋的管理,；

 （二）召集、主持業(yè)主代表大會,；

 （三）負(fù)責(zé)向業(yè)主代表大會匯報工作,；

 （四）提出擬訂或修訂業(yè)主公約、管委會章程的草案,；

 （五）決定選聘,、解聘物業(yè)管理單位，代表業(yè)主與物業(yè)管理單位簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,；

 （六）管理住宅修繕基金,；

 （七）審議物業(yè)管理單位制訂的年度修繕管理計劃并監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅區(qū)域管理服務(wù)的重大措施,；

 （八）決定公共設(shè)施修繕基金和高層電梯,、水泵更新基金的使用；

 （九）督促業(yè)主遵守房屋使用公約和業(yè)主公約,；

 （十）法規(guī),、規(guī)章和管委會章程賦予的其他職能。



 第十四條 （對有關(guān)決議,、公約,、章程的限制）

 管委會決議,、業(yè)主公約、管委會章程和業(yè)主代表大會決議,，不得與法律,、法規(guī)、規(guī)章相抵觸,。

 違反前款規(guī)定的,，區(qū)、縣房管部門有權(quán)予以糾正,。



 第十五條 （物業(yè)管理單位條件）

 從事住宅售后管理服務(wù)的物業(yè)管理單位須具備下列條件,，并向工商行政管理部門辦理登記注冊，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)：

 （一）有符合規(guī)定的名稱,、組織機構(gòu),、章程和固定的經(jīng)營場所；

 （二）具有10萬元以上的注冊資金,；

 （三）具有8名以上的專業(yè)技術(shù)管理人員,，其中中級職稱以上的須達到30％；

 （四）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他條件,。

 物業(yè)管理單位應(yīng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，到登記機關(guān)所在地的區(qū),、縣房管部門備案,。



 第十六條 （房屋管理服務(wù)合同的訂立和內(nèi)容）

 一個住宅區(qū)域應(yīng)由管委會委托一個物業(yè)管理單位承擔(dān)房屋售后的管理服務(wù)。接受委托的物業(yè)管理單位必須與管委會簽訂房屋管理服務(wù)合同,。

 房屋管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

 （一）管理服務(wù)事項,；

 （二）管理服務(wù)權(quán)限；

 （三）管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),；

 （四）管理服務(wù)費用,；

 （五）管理服務(wù)期限；

 （六）違約責(zé)任,；

 （七）雙方約定的其他權(quán)利,、義務(wù)。

 房屋管理服務(wù)合同范本由市房管局制定,。

 房屋管理服務(wù)合同簽訂后,，應(yīng)在十五日內(nèi)報區(qū)、縣房管部門備案,。



 第十七條 （物業(yè)管理基本內(nèi)容）

 下列事項由管委會委托物業(yè)管理單位進行管理服務(wù)：

 （一）共用部位,、共用設(shè)備的修繕和管理；

 （二）公共設(shè)施的修繕和管理,；

 （三）社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施的經(jīng)營和管理,；

 （四）房屋修繕基金的財務(wù)管理,；

 （五）物業(yè)檔案資料管理；

 （六）委托管理服務(wù)的其他事項,。




 第三章 住宅使用管理





 第十八條 （相鄰住戶關(guān)系準(zhǔn)則）

 相鄰住戶應(yīng)當(dāng)按照有利居住,、方便生活、團結(jié)互助,、公平合理的原則,，正確處理房屋使用、給排水,、通行,、通風(fēng)、采光,、維修,、環(huán)保等方面的關(guān)系。

 在修繕共用設(shè)備時,，有關(guān)相鄰住戶應(yīng)予配合,。因修繕造成相鄰住戶房屋或設(shè)備損壞和其他財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)予修復(fù)或賠償,。相鄰住戶阻撓修繕的,，由房管小組協(xié)調(diào)處理；因相鄰住戶阻撓修繕造成房屋及他人人身財產(chǎn)損害的,，由阻撓人承擔(dān)賠償責(zé)任,。



 第十九條 （房屋使用公約）

 售房單位在出售公有住宅時，應(yīng)制定房屋使用公約,。購房人應(yīng)在簽訂房屋買賣合同的同時簽署房屋使用公約。

 房屋使用公約范本由市房管部門制定,。



 第二十條 （業(yè)主公約）

 業(yè)主公約是對本住宅區(qū)域全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)房屋使用,、修繕、管理等方面的共同行為守則,。

 業(yè)主公約范本由市房管局制定,。業(yè)主代表大會可以根據(jù)本住宅區(qū)域的實際情況，參照范本制定業(yè)主公約,。

 業(yè)主公約須經(jīng)業(yè)主代表大會通過后生效,。



 第二十一條 （房屋使用中的禁止行為）

 房屋使用中禁止下列行為：

 （一）擅自改動房屋主體承重結(jié)構(gòu)；

 （二）擅自在內(nèi)天井,、天井和庭園內(nèi)搭建,；

 （三）擅自移裝共用設(shè)備；

 （四）占用共用部位,、共用設(shè)備,；

 （五）侵占綠化地,，損壞綠化或圍護設(shè)施；

 （六）法律,、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為,。



 第二十二條 （住宅改建）

 業(yè)主改建房屋或改變房屋主體承重結(jié)構(gòu)，應(yīng)按規(guī)定向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后方可施工,；改建房屋或改變房屋主體承重結(jié)構(gòu)對相鄰住戶有妨礙的,，還應(yīng)征得相鄰住戶的書面同意。



 第二十三條 （住宅使用性質(zhì)的改變）

 第二層及第二層以上的住宅不得改變使用性質(zhì),。

 除本條前款規(guī)定外,，改變住宅使用性質(zhì)須符合下列條件，并經(jīng)房屋所在地的區(qū),、縣房管部門批準(zhǔn)：

 （一）不影響房屋安全,；

 （二）不妨礙相鄰住戶的使用或?qū)ο噜徸粲蟹恋K但已征得相鄰住戶書面同意。

 業(yè)主改變住宅使用性質(zhì)從事經(jīng)營性活動,，須經(jīng)區(qū),、縣房管部門批準(zhǔn)后，方可向工商行政管理部門辦理登記注冊和申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照,。



 第二十四條 （室內(nèi)搭建）

 室內(nèi)搭建不得影響房屋安全,、周圍環(huán)境和市容觀瞻。



 第二十五條 （生活垃圾及糞便清運）

 生活垃圾及糞便由環(huán)衛(wèi)部門按規(guī)定負(fù)責(zé)清運,。




 第四章 住宅修繕管理





 第二十六條 （修繕更新的責(zé)任和費用）

 修繕責(zé)任的劃分：

 （一）自用部位,、自用設(shè)備的修繕、更新責(zé)任,，由單元房屋業(yè)主承擔(dān),，費用由單元房屋業(yè)主自理。

 （二）房屋承重結(jié)構(gòu),、共用部位及共用設(shè)備的修繕,、更新責(zé)任，由整幢房屋業(yè)主按各單元房屋建筑面積比例共同承擔(dān),，費用在住宅修繕基金中列支,，但高層住宅電梯、水泵的大修更新費用在電梯,、水泵大修更新基金中列支,。

 （三）公共設(shè)施的修繕、更新,，按照公有住宅出售前的規(guī)定辦理,；其中道路、照明路燈,、綠化地的修繕,、更新費用在公共設(shè)施修繕基金中列支,，不足部分在城市維護費中列支。

 （四）社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施的修繕,、更新,、改造責(zé)任，由該設(shè)施的所有人承擔(dān),，費用在經(jīng)營管理收入中列支,。

 共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施,，凡屬人為損壞的,，由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償，費用由行為人承擔(dān),。



 第二十七條 （報修）

 自用部位和自用設(shè)備的損壞,，由單元房屋業(yè)主自行報修；共用部位和共用設(shè)備的損壞,，由房管小組成員負(fù)責(zé)報修,；公共設(shè)施的損壞，由管委會成員負(fù)責(zé)報修,。

 自用部位和自用設(shè)備的損壞,，業(yè)主可以向該住宅區(qū)域的物業(yè)管理單位報修，也可以向其他修繕單位報修,。



 第二十八條 （物業(yè)管理單位的職責(zé)）

 接受委托的物業(yè)管理單位,，應(yīng)按房屋管理服務(wù)合同的約定，對自用部位,、自用設(shè)備,、共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進行修繕,、更新和管理,。

 對業(yè)主的報修，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)場登記,，確定修繕時間，按規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及時修繕,，并按標(biāo)準(zhǔn)收費,。



 第二十九條 （住宅修繕基金的籌集）

 公有住宅出售后，應(yīng)建立住宅修繕基金,。住宅修繕基金由售房單位和購房人在辦理售房手續(xù)時按下列標(biāo)準(zhǔn)繳納：

 （一）多層住宅的售房單位按出售房屋每平方米建筑面積成本價6％的比例繳納,；高屋住宅的售房單位按出售房屋每平方米建筑面積成本價12％的比例繳納。

 （二）購房人按所購房屋每平方米建筑面積成本價1．5％的比例繳納,。

 住宅修繕基金不敷使用時,，由房管小組按各單元房屋建筑面積比例向業(yè)主籌集,。業(yè)主可使用本人及其同住人的住房公積金支付住宅修繕基金。

 公有住宅出售成本價標(biāo)準(zhǔn),，由市房管局會同有關(guān)部門擬定,，報市政府批準(zhǔn)后公布。



 第三十條 （住宅修繕基金的管理）

 住宅修繕基金以管委會的名義存入金融機構(gòu),，利率不低于城鄉(xiāng)居民存款利率,。住宅修繕基金應(yīng)按幢立帳，按戶核算,。管委會可委托物業(yè)管理單位管理具體帳務(wù),。管委會成立前，住宅修繕基金由售房單位管理,；管委會成立后,，由售房單位轉(zhuǎn)交管委會。

 住宅修繕基金應(yīng)專項用于本幢房屋共用部位和共用設(shè)備的修繕,、更新,，不得挪作他用。

 住宅修繕基金的收支情況,，物業(yè)管理單位應(yīng)定期公布,，并按受管委會和房管小組的監(jiān)督。



 第三十一條 （住宅轉(zhuǎn)讓及修繕基金的處理）

 業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅應(yīng)事先報告房管小組,，并辦理戶名變更手續(xù),。

 業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅后，其繳納的住宅修繕基金不予退還,，繼續(xù)用作該住宅的維修,。住宅修繕基金中原個人交納的剩余部分，應(yīng)在房管小組和物業(yè)管理單位見證下予以結(jié)算,，由受讓方向出讓方支付,。



 第三十二條 （電梯、水泵大修更新基金的籌集和管理）

 高層住宅電梯,、水泵大修更新基金,，由售房單位在辦理售房手續(xù)時，從售房收入款中按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提取,。

 使用高層住宅電梯,、水泵大修更新基金，由房管小組向管委會提出申請,，經(jīng)管委會批準(zhǔn)后按規(guī)定列支,。

 管委會成立前，高層住宅電梯、水泵大修更新基金,，由房屋所在地的區(qū),、縣房管部門存入金融機構(gòu)。設(shè)立專門帳戶,，按城鄉(xiāng)居民存款利率計息,；管委會成立后，移交管委會管理,。



 第三十三條 （公共設(shè)施修繕基金的籌集和管理）

 公共設(shè)施修繕基金,，由售房單位在辦理售房手續(xù)時，從售房收入款中按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提取,。

 使用公共設(shè)施修繕基金,，由管委會會同物業(yè)管理單位編制年度計劃，按規(guī)定列支,。

 在管委會成立前,，公共設(shè)施修繕基金，由房屋所在地的區(qū),、縣房管部門存入金融機構(gòu),，設(shè)立專門帳戶，按城鄉(xiāng)居民存款利率計息,；管委會成立后,，移交管委會管理。



 第三十四條 （住宅修繕的收費標(biāo)準(zhǔn)）

 物業(yè)管理單位應(yīng)按規(guī)定公布住宅修繕的收費標(biāo)準(zhǔn),，并嚴(yán)格按規(guī)定收費,。



 第三十五條 （公用電費和電梯水泵運行費）

 按本辦法規(guī)定已成立房管小組的整幢住宅，在向供電部門辦理手續(xù)后,，其公用照明和高層住宅電梯,、水泵的電費按居民生活用電標(biāo)準(zhǔn)核收。

 高層住宅電梯,、水泵運行費的收取辦法和標(biāo)準(zhǔn)由市房管局規(guī)定,。

 除本條第二款以外的公用電費應(yīng)按實結(jié)算，由整幢房屋業(yè)主按各單元房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?


 第三十六條 （住宅管理費）

 住宅管理費由物業(yè)管理單位管理人員經(jīng)費,、辦公經(jīng)費等構(gòu)成,。

 住宅管理費由業(yè)主向提供管理服務(wù)的物業(yè)管理單位支付。

 住宅管理服務(wù)費的收取標(biāo)準(zhǔn)由市房管局提出,，經(jīng)市物價局核定后執(zhí)行,。




 第五章 法律責(zé)任





 第三十七條 （擅自改建、搭建的處罰）

 違反本辦法第二十二條,、第二十三條規(guī)定，擅自改建房屋或改變房屋主體承重結(jié)構(gòu)，擅自在內(nèi)天井和庭園內(nèi)搭建的,，由規(guī)劃管理部門按照城市規(guī)劃管理的法律,、法規(guī)、規(guī)章處罰,。



 第三十八條 （其他違法行為的處罰）

 違反本辦法規(guī)定,，有下列行為之一的，由房屋所在地的區(qū),、縣房管理部門予以處罰：

 （一）擅自在天井內(nèi)搭建,、損壞圍護設(shè)施的，責(zé)令限期改正,，并可處以恢復(fù)費一倍的罰款,；

 （二）售房單位不支付住宅修繕基金的，責(zé)令限期改正,，并處所欠修繕基金總額1％以下的罰款,；

 （三）擅自將住宅修繕基金及增值部分挪作他用的，責(zé)令限期改正,，并可處挪用款額20％以下的罰款,；

 （四）擅自改變住宅使用性質(zhì)的，責(zé)令限期改正,，恢復(fù)房屋使用性質(zhì),，并可處以恢復(fù)費一倍以下的罰款。



 第三十九條 （違約處理）

 物業(yè)管理單位或管委會違反房屋管理服務(wù)合同約定,，任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同,，并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。



 第四十條 （對不交費用的業(yè)主的處理）

 對不繳納各項應(yīng)交費用的業(yè)主,，管委會或物業(yè)管理單位可督促其繳納,；拒絕繳納的，管委會或物業(yè)管理單位可根據(jù)《業(yè)主公約》,、《房屋使用公約》和管委會章程采取必要措施,，也可向人民法院提起訴訟。



 第四十一條 （復(fù)議和訴訟）

 當(dāng)事人對規(guī)劃管理部門或區(qū),、縣房管部門的處罰不服的,，可以依照《
行政復(fù)議條例》和《
中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或提起訴訟,。當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議,，不起訴又不履行的，作出處罰決定的規(guī)劃管理部門或區(qū),、縣房管部門可以根據(jù)《
中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定,，申請人民法院強制執(zhí)行。



 第四十二條 （糾紛處理）

 當(dāng)事人因房屋使用、維修,、管理等發(fā)生糾紛的,，可依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁，或直接向人民法院提起訴訟,。




 第六章 附則



 第四十三條 （參照適用范圍）

 《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》頒布前向個人出售的公有住宅的管理,，參照適用本辦法。



 第四十四條 （應(yīng)用解釋部門）

 本辦法的具體應(yīng)用問題,，由市房管局負(fù)責(zé)解釋,。



 第四十五條 （施行日期）

 本辦法自一九九五年一月一日起施行。