• 【發(fā)布單位】82502
• 【發(fā)布文號】陜政辦發(fā)[1995]41號
• 【發(fā)布日期】1995-03-24
• 【生效日期】1995-03-24
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

陜西省人民政府辦公廳 轉(zhuǎn)發(fā)省土地局《關(guān)于清理劃撥土地 使用權(quán)自發(fā)交易市場若干問題的處理意見》的通知

陜西省人民政府辦公廳
 轉(zhuǎn)發(fā)省土地局《關(guān)于清理劃撥土地
 使用權(quán)自發(fā)交易市場若干問題的處理意見》的通知
 
（陜政辦發(fā)［1995］41號
 一九九五年三月二十四日）
 省土地局《關(guān)于清理劃撥土地使用權(quán)自發(fā)交易市場若干問題的處理意見》,，已經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們,，請遵照執(zhí)行,。



 關(guān)于清理劃撥土地使用權(quán)自發(fā)交易

 市場若干問題的處理意見



省人民政府：

 我省從1992年開始，在寶雞市進行劃撥土地使用權(quán)自發(fā)交易清理整頓試點,，取得了階段性成果,。1993年，《陜西省人民政府批轉(zhuǎn)省土地局關(guān)于加快我省國有土地使用制度改革意見的報告的通知》（陜政發(fā)［1993］51號）下發(fā)后,，清理工作在全省全面鋪開,。清理的初步結(jié)果表明，國有土地收益流失嚴重,。近10億元應(yīng)由政府回收的劃撥土地收益資金流失到單位或個人手中,。流失渠道，一是賣房帶地,，非法獲利,；二是租房帶地，截取地租,；三是單純出賣劃撥土地使用權(quán),；四是單純出租劃撥土地使用權(quán)；五是以劃撥的土地使用權(quán)抵押債務(wù),；六是以聯(lián)營聯(lián)建等形式以地易房,、以地易物；七是以無償劃撥取得的土地使用權(quán)入股,。由于土地使用自發(fā)交易的情況復(fù)雜,，時間跨度大,，形式多樣,，交易面寬量大，因此各地在處理此類案件中,，遇到不少問題和困難,，加之一些問題的處理政策不夠明確，影響了處理工作的進度,。為了進一步搞好清理整頓工作,，使存在問題得到妥善處理，盡快將土地使用權(quán)自發(fā)交易行為納入依法運行的軌道,，現(xiàn)提出如下意見：



 一,、處理原則

 以國家和我省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)和土地使用制度改革政策為依據(jù),，從當(dāng)?shù)貙嶋H情況出發(fā),，兼顧國家和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押者的利益,，積極穩(wěn)妥地處理非法交易行為,，促進土地使用權(quán)依法合理流動。理順國有土地的權(quán)屬關(guān)系,、經(jīng)濟關(guān)系和管理關(guān)系,，把國有土地使用權(quán)自發(fā)交易引上依法運行的軌道，為建立規(guī)范化土地市場奠定基礎(chǔ),，推動我省經(jīng)濟建設(shè)和改革開放的發(fā)展,。



 二、時間界限和處理辦法

 凡1987年1月1日《
土地管理法》實施以來發(fā)生的擅自轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押劃撥土地使用權(quán)的案件，都應(yīng)按照法律,、法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定,，區(qū)別不同情況，認真處理,。

 （一）1987的1月1日《
土地管理法》至1990年5月19日《
城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）發(fā)布施行前,，擅自轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押劃撥土地使用權(quán)的,，必須在市、縣人民政府規(guī)定的期限內(nèi)到土地管理部門申請補辦過戶登記手續(xù),。逾期不辦的,，依照《
土地管理法》、《陜西省土地管理實施辦法》的有關(guān)規(guī)定處理,，然后補辦有關(guān)手續(xù),。

 （二）1990年5月19日《條例》發(fā)布后，擅自轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押劃撥土地使用權(quán)的，按照《條例》和國家土地管理局（1992）1號令發(fā)布的,，《
劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》的規(guī)定,，由劃撥土地原使用者與市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，補交土地使用權(quán)出讓金,，并依照有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，換發(fā)國有土地使用證,。不補辦出讓和登記手續(xù),，依照《條例》,、《
土地管理法實施條例》和《陜西省土地管理實施辦法》的有關(guān)規(guī)定處理。

 （三）1994年6月27日《陜西省國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》（以下簡稱《辦法》）發(fā)布后,，擅自轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的,，應(yīng)依照《辦法》從嚴處理,，并補辦出讓手續(xù)。主動接受處理的,，在《辦法》規(guī)定范圍內(nèi)從輕處罰,；弄虛作假，干擾清查工作的,，在《辦法》規(guī)定范圍內(nèi)從重處罰,。



 三、補交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)

 出讓金可根據(jù)轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押的不同方式、不同地類,、用途,，按標(biāo)定地價的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價的40％,。標(biāo)定地價尚未確定的,，可按同一區(qū)位內(nèi)近三年市場價格的平均值計算。

 出租劃撥土地使用權(quán)出租期限低于五年的,，經(jīng)市,、縣土地管理部門批準(zhǔn)后，發(fā)給出租許可證,，并按月或年度以土地租金形式向市,、縣土地管理部門交納出讓金；租期在五年以上的,，補辦出讓手續(xù),，補交出讓金。

 抵押劃撥土地使用權(quán)的,，抵押人應(yīng)首先同市、縣土地管理部門簽訂出讓合同,，然后根據(jù)抵押貸款的不同用途先交納少量出讓金,。抵押人用于擴大再生產(chǎn)的抵押貸款，可先按抵押金額的1－5％抵交部分出讓金,；企業(yè)用于周轉(zhuǎn)資金的抵押貸款可先按貸款金額的0．5－1％抵交部分出讓金,；其余部分可以在因抵押人到期未能清償債務(wù),，處分抵押物時，從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得價款中先行扣除,。少數(shù)資不抵債,，交納出讓金確有困難的企業(yè)，抵押貸款時可暫不交納出讓金,。抵押到期不能清償債務(wù),，處理抵押物時，從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入中先行扣除,。抵押人按期清償了債務(wù),，未交納部分出讓金,，不再補交,。

 出讓金由縣（市）土地管理部門代征,，統(tǒng)一交財政部門,。



 四,、關(guān)于土地違法交易非法所得的計算

 （一）非法轉(zhuǎn)讓土地的,，以所獲得的全部價款計算非法所得,；轉(zhuǎn)讓地面建筑物或其它附著物連同非法轉(zhuǎn)讓土地的,，從總價款中扣除建筑物或其它附著物的價款,，以所余價款計算非法所得,。建筑物或其它附著物的價款，以具有土地價格評估資格的評估機構(gòu)正式評估結(jié)果為依據(jù),。

 （二）擅自出租土地使用權(quán)的,，以所獲得的全部租金計算非法所得；出租地面建筑物或其它附著物而連同非法出租土地的,，從租金總額中扣除建筑物或其它附著物的租金和稅費,，以所余租金額計算非法所得。建筑物或其它附著物的租金以房產(chǎn)管理部門或物價部門認定的價格為依據(jù),。

 （三）用抵押方式非法轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的,，以抵押債權(quán)總額計算非法所得；抵押地面建筑物或其它附著物連帶非法抵押土地的,，從抵押債權(quán)總額中扣除地面建筑物或其它附著物抵押債權(quán)的金額,，以所余金額計算非法所得。

 （四）以聯(lián)營方式非法轉(zhuǎn)讓土地的,，以土地入股金額計算非法所得,。

 （五）非法轉(zhuǎn)讓土地、未獲價款,，而獲得其它不動產(chǎn)或動產(chǎn)的,，以法定機關(guān)評估的不動產(chǎn)或動產(chǎn)價格計算非法所得。

 （六）在適用《
土地管理法》四十七條規(guī)定時,，“沒收非法所得”不包括土地使用權(quán),。



 五,、關(guān)于軍隊轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)問題

 軍隊轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán),，包括以土地使用權(quán)為條件與地方合建,、換建房屋，興辦合資合作企業(yè),，出售,、出租地上建筑物的，用地單位需持解放軍土地管理局制發(fā)的《軍用土地補辦出讓手續(xù)許可證》,，按照國家有關(guān)規(guī)定到縣級以上土地管理部門補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù),，辦理土地變更登記。出讓金由總后勤部統(tǒng)一收取,，地方補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)時不收出讓金,。當(dāng)?shù)刎斦块T可依照財政部［1992］財綜字第172號文件及總后勤部［1988］后營字第766號文件規(guī)定，收取土地出讓業(yè)務(wù)費和登記費,。

 1993年7月7日前對軍隊轉(zhuǎn)讓,、出租劃撥土地使用權(quán)問題已做過處理的，原則上不再處理,。



 六,、關(guān)于國有土地使用權(quán)入股

 改組或新設(shè)股份制企業(yè)時，使用的國有土地使用權(quán)必須作價入股,。土地使用權(quán)的價格由縣以上人民政府土地管理部門組織評估,，并報縣以上人民政府審核批準(zhǔn)后，作為核定的土地資產(chǎn)金額,。使用劃撥土地的企業(yè)改組股份制企業(yè)時,，可采用下列方式處置土地資產(chǎn)：一是由企業(yè)補辦出讓手續(xù)，補交出讓金,。企業(yè)確有困難的,，可分期或延期交納。交納出讓金后,，在一定年限內(nèi),，土地資產(chǎn)作為法人財產(chǎn)。二是國家以土地作價入股,，由國家授權(quán)的部門或機構(gòu)持有,。三是國家以租賃方式，按年收取地租,。



 七,、其它問題

 1、劃撥土地使用權(quán)出讓年限,，由市,、縣土地管理部門與土地使用者協(xié)商確定，但不得超過《條例》規(guī)定的最高年限,。

 2,、使用已轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押的劃撥土地,，凡改變用途的，在補簽土地使用權(quán)合同時,，須征得市,、縣規(guī)劃行政主管部門同意。

 3,、國有企業(yè)更名,、分設(shè)、合并時引起土地使用權(quán)變更的,，可不補辦出讓手續(xù),，但必須依法辦理權(quán)屬變更登記，換發(fā)國有土地使用證,。

 4,、在貫徹省政府1989年120號文件，清查非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地中,，已依法處理過的轉(zhuǎn)讓,、出租國有土地案件，只要沒有重大出入,，一般不再處理,。

 5、單位按房改政策出售給職工住房的用地,，只辦理登記手續(xù),，不補辦出讓手續(xù)。

 以上報告如無不妥,，請批轉(zhuǎn)各地執(zhí)行,。



 陜西省土地管理局

 一九九五年一月