- 【發(fā)布單位】81308
- 【發(fā)布文號(hào)】廈門市人民政府令第10號(hào)
- 【發(fā)布日期】1995-06-02
- 【生效日期】1995-09-01
- 【失效日期】--
- 【文件來(lái)源】
- 【所屬類別】地方法規(guī)
廈門市居住小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定
廈門市居住小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定
(1995年6月2日廈門市人民政府令第10號(hào))
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)廈門市居住小區(qū)管理,,保障居住小區(qū)物業(yè)的合理使用,創(chuàng)造優(yōu)美,、整潔,、文明的居住環(huán)境,根據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,,結(jié)合廈門市實(shí)際情況,,制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定所稱居住小區(qū)(以下簡(jiǎn)稱小區(qū))系指以住宅為主,,達(dá)到一定規(guī)模,,基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的生活居住區(qū)或住宅組團(tuán)。
小區(qū)的范圍由廈門市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱市建委)會(huì)同有關(guān)部門劃定,。
第三條 小區(qū)的物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合,,屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則。
本規(guī)定所稱的小區(qū)物業(yè)管理,,系指對(duì)小區(qū)內(nèi)各種用途的房屋,、構(gòu)筑物及其設(shè)備、公用設(shè)施,、公共場(chǎng)地的養(yǎng)護(hù)維護(hù)和管理以及對(duì)小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生,、公共秩序、安全保衛(wèi)的管理,。
本規(guī)定所稱的業(yè)主,,系指小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。
第四條 小區(qū)內(nèi)業(yè)主及非業(yè)主使用人通過(guò)管理大會(huì)選舉成立小區(qū)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)),。管委會(huì)代表全體業(yè)主和非業(yè)主使用人的權(quán)益,,依據(jù)本規(guī)定、管理公約和管委會(huì)章程行使職權(quán),。
第五條 物業(yè)管理公司根據(jù)管委會(huì)的委托,,按照本規(guī)定對(duì)小區(qū)物業(yè)統(tǒng)一實(shí)施管理,,業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)配合物業(yè)管理公司開展工作,并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作,。
物業(yè)管理公司必須在接受委托管理的小區(qū)內(nèi)設(shè)小區(qū)管理處,。
第六條 市建委是廈門市小區(qū)物業(yè)管理的主管部門。
管委會(huì)和物業(yè)管理公司應(yīng)接受市城管辦,、各級(jí)城建部門和其他有關(guān)部門的監(jiān)督,、指導(dǎo)。
第二章 小區(qū)物業(yè)管理范圍和職責(zé)的劃分
第七條 小區(qū)物業(yè)管理范圍包括以下事項(xiàng):
(一)對(duì)房屋的使用,、裝修,、維修、養(yǎng)護(hù)的管理和監(jiān)督,;
(二)對(duì)開發(fā)建設(shè)單位投資的公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和管理,;
(三)對(duì)公共場(chǎng)所的管理;
(四)對(duì)園林綠地的管理,;
(五)對(duì)車輛停放的管理,;
(六)對(duì)安全保衛(wèi)的管理;
(七)對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的管理,;
(八)其它事項(xiàng)的管理,。
第八條 小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施分政府投資的公用設(shè)施和開發(fā)建設(shè)單位投資的公用設(shè)施。政府投資的道路,、路燈,、給排水、煤氣,、供電,、郵電通訊設(shè)施、公廁,、化糞池,、垃圾站、園林設(shè)施,、綠地等公用設(shè)施的管理,、維修、養(yǎng)護(hù)等工作由政府有關(guān)行政部門或?qū)I(yè)部門負(fù)責(zé),;開發(fā)建設(shè)單位投資的公用設(shè)施的管理,、維修、養(yǎng)護(hù)工作由管委會(huì)委托物業(yè)管理公司負(fù)責(zé),,但開發(fā)建設(shè)單位投資的寬度在3.5米以上的道路的維修,、養(yǎng)護(hù)工作由政府有關(guān)行政部門或?qū)I(yè)部門負(fù)責(zé)。
由政府有關(guān)行政部門或?qū)I(yè)部門負(fù)責(zé)的,政府有關(guān)行政部門或?qū)I(yè)部門可根據(jù)需要委托物業(yè)管理公司承擔(dān),。
第三章 管理大會(huì)及小區(qū)管理委員會(huì)
第九條 管理大會(huì)由小區(qū)的業(yè)主以及直管公房和單位自管房的非業(yè)主使用人組成。
如小區(qū)范圍較大,,可根據(jù)實(shí)際情況,,由小區(qū)的業(yè)主代表以及直管公房和自管公房的非業(yè)主使用人代表組成管理大會(huì)。
管理大會(huì)必須要有代表百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主和非業(yè)主使用人出席才能召開,。業(yè)主和非業(yè)主使用人可以用書面形式委托代理人出席管理大會(huì),。
第十條 小區(qū)交付使用并且入住率達(dá)到百分之三十以上時(shí),應(yīng)由市建委和開發(fā)建設(shè)單位牽頭,,組織召開第一次管理大會(huì),,選舉產(chǎn)生管委會(huì)。
經(jīng)持有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的已入住業(yè)主和非業(yè)主使用人決定,,可推遲召開第一次管理大會(huì),,但須在決定中提出推遲召開管理大會(huì)的具體日期和理由,并且推遲時(shí)間不得超過(guò)六個(gè)月,。
第十一條 管理大會(huì)每年召開一次,,由管委會(huì)召集。管委會(huì)應(yīng)于十天以前將召開管理大會(huì)的地址,、日期和內(nèi)容送達(dá)每一位業(yè)主和非業(yè)主使用人,。
經(jīng)持有百分之十五以上投票權(quán)的業(yè)主和非業(yè)主使用人提議,管委會(huì)須在接到提議后半個(gè)月內(nèi)立即就其提議內(nèi)容召開管理大會(huì),。
第十二條 管理大會(huì)以投票或其他方式表決,。
表決權(quán)按下列規(guī)定計(jì)算:
(一)住宅房屋一套房屋為一票,其中直管公房和單位自管房業(yè)主及其非業(yè)主使用人各為半票,;
(二)非住宅房屋在一百平方米以上者,,每一百平方米為一票,一百平方米以下的為一票,。
管理大會(huì)的決定,,以出席會(huì)議的業(yè)主和非業(yè)主使用人所投票數(shù)的過(guò)半數(shù)通過(guò)。
第十三條 管理大會(huì)的職權(quán):
(一)選舉,、罷免管理委員會(huì)的組成人員,;
(二)決定小區(qū)內(nèi)有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人利益的重大事項(xiàng);
(三)聽取和審議管委會(huì)的工作報(bào)告,,監(jiān)督管委會(huì)工作,;
(四)制訂和修改管理公約;
(五)批準(zhǔn)和修改管委會(huì)章程,;
(六)審議小區(qū)房屋公共維修基金,、公共社區(qū)專用基金等專用基金的使用情況;
(七)改變或撤銷管委會(huì)不適當(dāng)決定;
(八)其他應(yīng)當(dāng)由管理大會(huì)行使的職權(quán),。
第十四條 管委會(huì)委員由管理大會(huì)在業(yè)主和非主業(yè)使用人中選出,。管委員會(huì)委員為七至十五人,但必須是單數(shù),。管委會(huì)設(shè)主任一人,,副主任一至二人,從管理委員會(huì)委員中選出,。
小區(qū)內(nèi)直管公房的比例超過(guò)百分之三十時(shí),,管委會(huì)委員中必須至少有二名房管部門的人員。
管委會(huì)可從派出所,、居民委員會(huì)等有關(guān)單位的人員中聘請(qǐng)二名或四名管委會(huì)委員,。
管委會(huì)聘請(qǐng)執(zhí)行秘書一到二名,負(fù)責(zé)處理管委會(huì)日常事務(wù),。
第十五條 管委會(huì)委員每屆任期三年,,可連選連任,可兼職,,也可專職,,其中專職人員的報(bào)酬,由管理大會(huì)決定,。
管委會(huì)會(huì)議根據(jù)工作需要由管委會(huì)主任召集,,五名以上管委會(huì)委員也可聯(lián)名要求召集。會(huì)議通知應(yīng)提前十天送達(dá)每位委員,。召集人可根據(jù)需要邀請(qǐng)物業(yè)管理公司,、城建部門、居委會(huì)等有關(guān)部門和單位的人員列席會(huì)議,。
第十六條 管委會(huì)對(duì)管理大會(huì)負(fù)責(zé)和報(bào)告工作,。管委會(huì)行使下列職權(quán):
(一)召集和主持管理大會(huì),并匯報(bào)年度的工作,;
(二)擬定管委會(huì)章程,;
(三)決定以何種方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司,并與物業(yè)管理公司簽訂委托管理小區(qū)物業(yè)的委托合同,;
(四)審議物業(yè)管理公司制訂的對(duì)小區(qū)的管理計(jì)劃,;
(五)審議物業(yè)管理公司提出的大中修理和更新改造公用設(shè)施的報(bào)告;
(六)審議小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)的管理,、服務(wù)工作;
(八)督促業(yè)主和非業(yè)主使用人執(zhí)行小區(qū)管理規(guī)定,,履行管理公約,,及時(shí)交納管理服務(wù)費(fèi)用和房屋公共維修基金;
(九)協(xié)調(diào)業(yè)主和非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司的糾紛。
第十七條 管委會(huì)章程,、管理大會(huì)決議,、管委會(huì)決議都不得與國(guó)家法律、法規(guī),、政策和本規(guī)定相抵觸,;如有抵觸,市建委有權(quán)予以糾正或予撤銷,。
第四章 管理公約
第十八條 管理公約由第一次管理大會(huì)制訂。
本規(guī)定所稱管理公約,,是指由業(yè)主和非業(yè)主使用人承諾的,,對(duì)全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力的,有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人在小區(qū)使用,、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則,。
第十九條 已生效的管理公約對(duì)小區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。
第二十條 管理公約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:
(一)小區(qū)名稱,、地點(diǎn),、范圍、面積及住家戶數(shù),;
(二)公共場(chǎng)所及公共公用設(shè)施狀況,;
(三)管理大會(huì)的召集程序和方式及決定小區(qū)重大事項(xiàng)的方式;
(四)業(yè)主和非業(yè)主使用人使用其住宅和小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所和公用設(shè)施的權(quán)益,;
(五)業(yè)主和非業(yè)主使用人參與小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利,;
(六)業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)管委會(huì)及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán);
(七)小區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修,、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳交,;
(八)業(yè)主和非業(yè)主使用人在小區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則;
(九)違反管理公約的責(zé)任,;
(十)其他有關(guān)事項(xiàng),。
管理公約必須符合法律、法規(guī),、政策有關(guān)規(guī)定,,并于制定通過(guò)后一個(gè)月內(nèi)報(bào)市建委備案。
第五章 物業(yè)管理公司及其職責(zé)
第二十一條 物業(yè)管理公司根據(jù)小區(qū)物業(yè)委托管理合同對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理,。物業(yè)委托管理合同的內(nèi)容包括:
(一)管理項(xiàng)目,;
(二)管理權(quán)限;
(三)管理要求,;
(四)管理服務(wù)費(fèi)用,;
(五)管理期限;
(六)解除、終止委托管理合同的條件,;
(七)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及違約責(zé)任,;
(八)管委會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督檢查;
(九)其他雙方約定的內(nèi)容,。
委托管理合同應(yīng)當(dāng)于簽訂后一個(gè)月內(nèi)報(bào)市建委備案,。
第二十二條 物業(yè)管理公司的權(quán)利:
(一)根據(jù)本規(guī)定及管理項(xiàng)目制訂具體的實(shí)施管理辦法;
(二)依照委托管理合同和有關(guān)價(jià)格管理規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)用,;
(三)制止違反小區(qū)管理規(guī)定的行為,;
(四)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)業(yè)務(wù)。
第二十三條 物業(yè)管理公司有權(quán)實(shí)行多種經(jīng)營(yíng),,享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,。
第二十四條 物業(yè)管理公司的義務(wù):
(一)根據(jù)有關(guān)城市管理標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)小區(qū)實(shí)施管理;
(二)接受管委會(huì)和業(yè)主以及非業(yè)主使用人的監(jiān)督,;
(三)及時(shí)接受和處理業(yè)主,、非業(yè)主使用人關(guān)于小區(qū)管理的投訴;
(四)積極配合有關(guān)部門對(duì)小區(qū)內(nèi)違章違法行為的處理,。
第二十五條 物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)管理未能達(dá)到有關(guān)城市管理標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同規(guī)定的要求,,管委會(huì)或委托方可以解除合同。
因管理,、維修,、養(yǎng)護(hù)不善或因沒(méi)有及時(shí)修理而造成業(yè)主和非業(yè)主使用人損失的,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)賠償損失,。違反有關(guān)法律,、法規(guī)和政策規(guī)定的,由有關(guān)部門依法予以處理,。
第二十六條 對(duì)無(wú)故不交各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主和非業(yè)主使用人,,物業(yè)管理公司可要求其限期繳交,并從滯納之日起,,按日加收所欠繳費(fèi)用3‰的滯納金,。逾期不交欠繳費(fèi)用和滯納金的,提交管委會(huì)處理,。
第六章 小區(qū)的使用及維護(hù)
第二十七條 業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)房屋的使用,,必須嚴(yán)格遵守下列規(guī)定:
(一)未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)不得改變房屋的結(jié)構(gòu)、用途和外貌,;
(二)不得對(duì)房屋的內(nèi)外墻,、梁、柱,、板,、陽(yáng)臺(tái),、平臺(tái)、屋蓋,、通道擅自鑿,、拆、搭,、占,;
(三)不得堆放易燃、易爆,、有毒,、放射性等有損房屋安全和危害人體健康的危險(xiǎn)物品;
(四)不得利用房屋從事危害他人合法權(quán)益和其它非法的活動(dòng),。
業(yè)主和非業(yè)主使用人需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修,,須經(jīng)物業(yè)管理公司同意,并嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定方能進(jìn)行,。
第二十八條 房屋的維修責(zé)任,按下列規(guī)定劃分:
(一)室內(nèi)部分,,由業(yè)主負(fù)責(zé)維修,;
(二)整體外墻面、樓梯間,、通道,、屋面、上下水管道,、公用水箱,、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備,、公用天線,、消防設(shè)施、屋蓋,、電梯等房屋本體公用設(shè)施,,由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。維修費(fèi)用按異產(chǎn)毗連房屋維修責(zé)任劃分與費(fèi)用分?jǐn)傄?guī)定,,從業(yè)主和非業(yè)主使用人繳納的房屋公共維修基金中支出,。
房屋公共維修基金應(yīng)由小區(qū)管理處按棟號(hào)或梯號(hào)建立維修基金檔案,??顚S?,不得挪作他用。
第二十九條 房屋或樓宇不存在產(chǎn)權(quán)交叉,,只有一個(gè)業(yè)主時(shí),,也可以由業(yè)主對(duì)房屋自行維修,、養(yǎng)護(hù),但必須接受小區(qū)的統(tǒng)一管理,。
第三十條 小區(qū)內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位投資的給排水,、寬度3.5米以下的道路、路燈,、停車場(chǎng),、公共娛樂(lè)場(chǎng)所、配電房,、公共綠地,、園林設(shè)施、公廁,、化糞池,、垃圾站等小區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護(hù)。管理維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)用中支出,。
小區(qū)公用設(shè)施的大中修理和更新改造的費(fèi)用從公共社區(qū)專用基金中支出,。
第三十一條 在小區(qū)內(nèi)不得有下列行為:
(一)擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途;
(二)擅自侵占或損壞綠地,、花草樹木,、園林小品,踐踏花園草地,;
(三)隨地丟撒果皮,、廢紙和雜物,隨地傾倒垃圾,;
(四)飼養(yǎng)雞,、鴨、鵝,、豬,、狗等禽畜;
(五)擅自接引水,、電,、煤氣、排水等各種管線,,或開挖道路等,;
(六)搭建各類違章建筑;
(七)損壞水,、電設(shè)備等公用設(shè)施,;
(八)隨意停放車輛和鳴喇叭;
(九)焚燒瀝青,、油氈,、皮革,、橡膠、垃圾等產(chǎn)生有毒,、有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì),;
(十)超標(biāo)排放噪音、煙塵,、廢氣,、粉塵、污水等,;
(十一)未經(jīng)允許擅自張貼標(biāo)語(yǔ),、廣告和各類啟事,懸掛廣告牌或物品,;擅自在公共設(shè)施上寫,、刻、畫,;
(十二)從事管理公約所禁止的行為,;
(十三)法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為,。
有關(guān)專業(yè)管理部門在小區(qū)內(nèi)開挖,、埋設(shè)或維修供水、供電,、排水、排污,、煤氣,、郵電通訊等管道管線,須事先與物業(yè)管理公司聯(lián)系,,對(duì)開挖后的路面,、綠地等恢復(fù)原狀的事項(xiàng)簽訂協(xié)議后方可施工。
第三十二條 違反本規(guī)定第二十七條,、第三十一條規(guī)定的,,物業(yè)管理公司有權(quán)制止,并要求其限期改正,;逾期不改正的,,可會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù);造成損失的有權(quán)要求責(zé)任人賠償,。
第七章 小區(qū)的移交
第三十三條 小區(qū)在管委會(huì)成立之前,,由開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期管理。管理費(fèi)用除按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主和非業(yè)主使用人收取管理服務(wù)費(fèi)用外,,其余由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān),。
管委會(huì)成立二年后,,管委會(huì)可重新聘請(qǐng)物業(yè)管理公司,在同等條件下,,原物業(yè)管理公司有優(yōu)先受聘的權(quán)利,。
第三十四條 小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位,不得將工程質(zhì)量不合格或配套設(shè)施不完善的小區(qū)交付使用,。
保修期內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)與施工單位聯(lián)系維修,,也可以由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司與施工單位聯(lián)系維修。
第三十五條 開發(fā)建設(shè)單位在移交小區(qū)時(shí),,應(yīng)當(dāng)向管委會(huì)移交下列小區(qū)工程建設(shè)資料:
(一)居住區(qū)規(guī)劃圖,、竣工總平面圖;
(二)單體建筑,、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖;
(三)地下管網(wǎng)竣工圖,;
(四)其它必要資料,。
第三十六條 公共社區(qū)專用基金來(lái)源另行規(guī)定執(zhí)行。
公共社區(qū)專用基金的使用受市建委監(jiān)督管理,。
第三十七條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交小區(qū)時(shí),,按市政府有關(guān)規(guī)定提供小區(qū)物業(yè)管理用房,其產(chǎn)權(quán)屬管委會(huì),。管理用房不得出租,、轉(zhuǎn)讓、出借,、抵押,、挪作他用。
第三十八條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交小區(qū)時(shí),,按市政府規(guī)定提供部分商業(yè)用房,,該商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)屬管委會(huì)。
該商業(yè)用房和小區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟(jì)收入的公用配套設(shè)施,、設(shè)備和場(chǎng)地,,均由物業(yè)管理公司按委托管理合同經(jīng)營(yíng),其收入用于補(bǔ)充小區(qū)的管理服務(wù)費(fèi),。
第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位違反本規(guī)定第三十七條,、第三十八條第一款的,市建委應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行,。在規(guī)定的期間內(nèi)仍不履行的,,市建委可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第四十條 居住小區(qū)的公共社區(qū)專用基金,、房屋公共維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的收支情況,,由管委會(huì)會(huì)同物業(yè)管理公司半年公布一次,,接受業(yè)主和非業(yè)主使用人的查詢和監(jiān)督,并報(bào)市建委備案,。
第八章 附則
第四十一條 寫字樓,、商住樓等物業(yè)管理可參照本規(guī)定執(zhí)行。
第四十二條 本規(guī)定實(shí)施前已建成的管理較好的小區(qū),,執(zhí)行本規(guī)定有困難的,,經(jīng)市建委等有關(guān)部門同意,可暫緩執(zhí)行本規(guī)定有關(guān)管理模式的規(guī)定,,但必須積極創(chuàng)造條件,,在一九九七年一月一日之前執(zhí)行本規(guī)定。
第四十三條 本規(guī)定自一九九五年九月一日起施行,。
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