• 【發(fā)布單位】81308
• 【發(fā)布文號】廈門市人民政府令第10號
• 【發(fā)布日期】1995-06-02
• 【生效日期】1995-09-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

廈門市居住小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定

 廈門市居住小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定
 
（1995年6月2日廈門市人民政府令第10號）
 第一章 總則





 第一條 為加強廈門市居住小區(qū)管理,，保障居住小區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造優(yōu)美,、整潔,、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國家建設(shè)部頒布的《
城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,，結(jié)合廈門市實際情況,，制定本規(guī)定。



 第二條 本規(guī)定所稱居住小區(qū)（以下簡稱小區(qū)）系指以住宅為主,，達到一定規(guī)模,，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的生活居住區(qū)或住宅組團。

 小區(qū)的范圍由廈門市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱市建委）會同有關(guān)部門劃定。



 第三條 小區(qū)的物業(yè)管理實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合,，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則,。

 本規(guī)定所稱的小區(qū)物業(yè)管理，系指對小區(qū)內(nèi)各種用途的房屋,、構(gòu)筑物及其設(shè)備,、公用設(shè)施、公共場地的養(yǎng)護維護和管理以及對小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生,、公共秩序,、安全保衛(wèi)的管理。

 本規(guī)定所稱的業(yè)主,，系指小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。



 第四條 小區(qū)內(nèi)業(yè)主及非業(yè)主使用人通過管理大會選舉成立小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）,。管委會代表全體業(yè)主和非業(yè)主使用人的權(quán)益,，依據(jù)本規(guī)定、管理公約和管委會章程行使職權(quán),。



 第五條 物業(yè)管理公司根據(jù)管委會的委托,，按照本規(guī)定對小區(qū)物業(yè)統(tǒng)一實施管理，業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)配合物業(yè)管理公司開展工作,，并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作,。

 物業(yè)管理公司必須在接受委托管理的小區(qū)內(nèi)設(shè)小區(qū)管理處。



 第六條 市建委是廈門市小區(qū)物業(yè)管理的主管部門,。

 管委會和物業(yè)管理公司應(yīng)接受市城管辦,、各級城建部門和其他有關(guān)部門的監(jiān)督、指導,。




 第二章 小區(qū)物業(yè)管理范圍和職責的劃分





 第七條 小區(qū)物業(yè)管理范圍包括以下事項：

 （一）對房屋的使用,、裝修、維修,、養(yǎng)護的管理和監(jiān)督,；

 （二）對開發(fā)建設(shè)單位投資的公用設(shè)施的養(yǎng)護和管理；

 （三）對公共場所的管理,；

 （四）對園林綠地的管理,；

 （五）對車輛停放的管理；

 （六）對安全保衛(wèi)的管理,；

 （七）對環(huán)境衛(wèi)生的管理,；

 （八）其它事項的管理。



 第八條 小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施分政府投資的公用設(shè)施和開發(fā)建設(shè)單位投資的公用設(shè)施,。政府投資的道路,、路燈、給排水、煤氣,、供電,、郵電通訊設(shè)施、公廁,、化糞池,、垃圾站、園林設(shè)施,、綠地等公用設(shè)施的管理,、維修、養(yǎng)護等工作由政府有關(guān)行政部門或?qū)I(yè)部門負責,；開發(fā)建設(shè)單位投資的公用設(shè)施的管理,、維修、養(yǎng)護工作由管委會委托物業(yè)管理公司負責,，但開發(fā)建設(shè)單位投資的寬度在3．5米以上的道路的維修,、養(yǎng)護工作由政府有關(guān)行政部門或?qū)I(yè)部門負責。

 由政府有關(guān)行政部門或?qū)I(yè)部門負責的,，政府有關(guān)行政部門或?qū)I(yè)部門可根據(jù)需要委托物業(yè)管理公司承擔,。




 第三章 管理大會及小區(qū)管理委員會





 第九條 管理大會由小區(qū)的業(yè)主以及直管公房和單位自管房的非業(yè)主使用人組成。

 如小區(qū)范圍較大,，可根據(jù)實際情況,，由小區(qū)的業(yè)主代表以及直管公房和自管公房的非業(yè)主使用人代表組成管理大會。

 管理大會必須要有代表百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主和非業(yè)主使用人出席才能召開,。業(yè)主和非業(yè)主使用人可以用書面形式委托代理人出席管理大會,。



 第十條 小區(qū)交付使用并且入住率達到百分之三十以上時，應(yīng)由市建委和開發(fā)建設(shè)單位牽頭,，組織召開第一次管理大會,，選舉產(chǎn)生管委會。

 經(jīng)持有過半數(shù)以上投票權(quán)的已入住業(yè)主和非業(yè)主使用人決定,，可推遲召開第一次管理大會,，但須在決定中提出推遲召開管理大會的具體日期和理由，并且推遲時間不得超過六個月,。



 第十一條 管理大會每年召開一次,，由管委會召集。管委會應(yīng)于十天以前將召開管理大會的地址,、日期和內(nèi)容送達每一位業(yè)主和非業(yè)主使用人,。

 經(jīng)持有百分之十五以上投票權(quán)的業(yè)主和非業(yè)主使用人提議，管委會須在接到提議后半個月內(nèi)立即就其提議內(nèi)容召開管理大會,。



 第十二條 管理大會以投票或其他方式表決,。

 表決權(quán)按下列規(guī)定計算：

 （一）住宅房屋一套房屋為一票,，其中直管公房和單位自管房業(yè)主及其非業(yè)主使用人各為半票；

 （二）非住宅房屋在一百平方米以上者,，每一百平方米為一票,，一百平方米以下的為一票。

 管理大會的決定,，以出席會議的業(yè)主和非業(yè)主使用人所投票數(shù)的過半數(shù)通過,。



 第十三條 管理大會的職權(quán)：

 （一）選舉、罷免管理委員會的組成人員,；

 （二）決定小區(qū)內(nèi)有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人利益的重大事項,；

 （三）聽取和審議管委會的工作報告，監(jiān)督管委會工作,；

 （四）制訂和修改管理公約,；

 （五）批準和修改管委會章程；

 （六）審議小區(qū)房屋公共維修基金,、公共社區(qū)專用基金等專用基金的使用情況,；

 （七）改變或撤銷管委會不適當決定；

 （八）其他應(yīng)當由管理大會行使的職權(quán),。



 第十四條 管委會委員由管理大會在業(yè)主和非主業(yè)使用人中選出。管委員會委員為七至十五人,，但必須是單數(shù),。管委會設(shè)主任一人，副主任一至二人,，從管理委員會委員中選出,。

 小區(qū)內(nèi)直管公房的比例超過百分之三十時，管委會委員中必須至少有二名房管部門的人員,。

 管委會可從派出所,、居民委員會等有關(guān)單位的人員中聘請二名或四名管委會委員。

 管委會聘請執(zhí)行秘書一到二名,，負責處理管委會日常事務(wù),。



 第十五條 管委會委員每屆任期三年，可連選連任,，可兼職,，也可專職，其中專職人員的報酬,，由管理大會決定,。

 管委會會議根據(jù)工作需要由管委會主任召集，五名以上管委會委員也可聯(lián)名要求召集,。會議通知應(yīng)提前十天送達每位委員,。召集人可根據(jù)需要邀請物業(yè)管理公司、城建部門、居委會等有關(guān)部門和單位的人員列席會議,。



 第十六條 管委會對管理大會負責和報告工作,。管委會行使下列職權(quán)：

 （一）召集和主持管理大會，并匯報年度的工作,；

 （二）擬定管委會章程,；

 （三）決定以何種方式聘請物業(yè)管理公司，并與物業(yè)管理公司簽訂委托管理小區(qū)物業(yè)的委托合同,；

 （四）審議物業(yè)管理公司制訂的對小區(qū)的管理計劃,；

 （五）審議物業(yè)管理公司提出的大中修理和更新改造公用設(shè)施的報告；

 （六）審議小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的收費項目和標準,；

 （七）監(jiān)督物業(yè)管理公司對小區(qū)的管理,、服務(wù)工作；

 （八）督促業(yè)主和非業(yè)主使用人執(zhí)行小區(qū)管理規(guī)定,，履行管理公約,，及時交納管理服務(wù)費用和房屋公共維修基金；

 （九）協(xié)調(diào)業(yè)主和非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司的糾紛,。



 第十七條 管委會章程,、管理大會決議、管委會決議都不得與國家法律,、法規(guī),、政策和本規(guī)定相抵觸；如有抵觸,，市建委有權(quán)予以糾正或予撤銷,。




 第四章 管理公約





 第十八條 管理公約由第一次管理大會制訂。

 本規(guī)定所稱管理公約,，是指由業(yè)主和非業(yè)主使用人承諾的,，對全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力的，有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人在小區(qū)使用,、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則,。



 第十九條 已生效的管理公約對小區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。



 第二十條 管理公約應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

 （一）小區(qū)名稱,、地點,、范圍、面積及住家戶數(shù),；

 （二）公共場所及公共公用設(shè)施狀況,；

 （三）管理大會的召集程序和方式及決定小區(qū)重大事項的方式；

 （四）業(yè)主和非業(yè)主使用人使用其住宅和小區(qū)內(nèi)公共場所和公用設(shè)施的權(quán)益,；

 （五）業(yè)主和非業(yè)主使用人參與小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利,；

 （六）業(yè)主和非業(yè)主使用人對管委會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán),；

 （七）小區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的繳交,；

 （八）業(yè)主和非業(yè)主使用人在小區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準則,；

 （九）違反管理公約的責任；

 （十）其他有關(guān)事項,。

 管理公約必須符合法律,、法規(guī)、政策有關(guān)規(guī)定,，并于制定通過后一個月內(nèi)報市建委備案,。




 第五章 物業(yè)管理公司及其職責





 第二十一條 物業(yè)管理公司根據(jù)小區(qū)物業(yè)委托管理合同對小區(qū)實施物業(yè)管理。物業(yè)委托管理合同的內(nèi)容包括：

 （一）管理項目,；

 （二）管理權(quán)限,；

 （三）管理要求；

 （四）管理服務(wù)費用,；

 （五）管理期限,；

 （六）解除、終止委托管理合同的條件,；

 （七）風險責任及違約責任,；

 （八）管委會對物業(yè)管理公司的監(jiān)督檢查；

 （九）其他雙方約定的內(nèi)容,。

 委托管理合同應(yīng)當于簽訂后一個月內(nèi)報市建委備案,。



 第二十二條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：

 （一）根據(jù)本規(guī)定及管理項目制訂具體的實施管理辦法；

 （二）依照委托管理合同和有關(guān)價格管理規(guī)定收取管理服務(wù)費用,；

 （三）制止違反小區(qū)管理規(guī)定的行為；

 （四）選聘專營公司承擔專項業(yè)務(wù),。



 第二十三條 物業(yè)管理公司有權(quán)實行多種經(jīng)營,，享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。



 第二十四條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：

 （一）根據(jù)有關(guān)城市管理標準和委托管理合同對小區(qū)實施管理,；

 （二）接受管委會和業(yè)主以及非業(yè)主使用人的監(jiān)督,；

 （三）及時接受和處理業(yè)主、非業(yè)主使用人關(guān)于小區(qū)管理的投訴,；

 （四）積極配合有關(guān)部門對小區(qū)內(nèi)違章違法行為的處理,。



 第二十五條 物業(yè)管理公司對小區(qū)管理未能達到有關(guān)城市管理標準和委托管理合同規(guī)定的要求，管委會或委托方可以解除合同,。

 因管理,、維修、養(yǎng)護不善或因沒有及時修理而造成業(yè)主和非業(yè)主使用人損失的,，物業(yè)管理公司應(yīng)當賠償損失,。違反有關(guān)法律,、法規(guī)和政策規(guī)定的，由有關(guān)部門依法予以處理,。



 第二十六條 對無故不交各項應(yīng)交費用的業(yè)主和非業(yè)主使用人,，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交，并從滯納之日起,，按日加收所欠繳費用3‰的滯納金,。逾期不交欠繳費用和滯納金的，提交管委會處理,。




 第六章 小區(qū)的使用及維護





 第二十七條 業(yè)主和非業(yè)主使用人對房屋的使用,，必須嚴格遵守下列規(guī)定：

 （一）未經(jīng)有關(guān)部門批準不得改變房屋的結(jié)構(gòu)、用途和外貌,；

 （二）不得對房屋的內(nèi)外墻,、梁、柱,、板,、陽臺、平臺,、屋蓋,、通道擅自鑿、拆,、搭,、占；

 （三）不得堆放易燃,、易爆,、有毒、放射性等有損房屋安全和危害人體健康的危險物品,；

 （四）不得利用房屋從事危害他人合法權(quán)益和其它非法的活動,。

 業(yè)主和非業(yè)主使用人需要對房屋進行裝修，須經(jīng)物業(yè)管理公司同意,，并嚴格遵守有關(guān)規(guī)定方能進行,。



 第二十八條 房屋的維修責任，按下列規(guī)定劃分：

 （一）室內(nèi)部分,，由業(yè)主負責維修,；

 （二）整體外墻面、樓梯間,、通道,、屋面、上下水管道,、公用水箱,、加壓水泵,、機電設(shè)備、公用天線,、消防設(shè)施,、屋蓋、電梯等房屋本體公用設(shè)施,，由物業(yè)管理公司負責組織定期養(yǎng)護和維修,。維修費用按異產(chǎn)毗連房屋維修責任劃分與費用分攤規(guī)定，從業(yè)主和非業(yè)主使用人繳納的房屋公共維修基金中支出,。

 房屋公共維修基金應(yīng)由小區(qū)管理處按棟號或梯號建立維修基金檔案,，專款專用,，不得挪作他用,。



 第二十九條 房屋或樓宇不存在產(chǎn)權(quán)交叉，只有一個業(yè)主時,，也可以由業(yè)主對房屋自行維修,、養(yǎng)護，但必須接受小區(qū)的統(tǒng)一管理,。



 第三十條 小區(qū)內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位投資的給排水,、寬度3．5米以下的道路、路燈,、停車場,、公共娛樂場所、配電房,、公共綠地,、園林設(shè)施、公廁,、化糞池,、垃圾站等小區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護。管理維修養(yǎng)護費用從管理服務(wù)費用中支出,。

 小區(qū)公用設(shè)施的大中修理和更新改造的費用從公共社區(qū)專用基金中支出。



 第三十一條 在小區(qū)內(nèi)不得有下列行為：

 （一）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途,；

 （二）擅自侵占或損壞綠地,、花草樹木、園林小品,，踐踏花園草地,；

 （三）隨地丟撒果皮、廢紙和雜物,，隨地傾倒垃圾,；

 （四）飼養(yǎng)雞,、鴨、鵝,、豬,、狗等禽畜；

 （五）擅自接引水,、電,、煤氣、排水等各種管線,，或開挖道路等,；

 （六）搭建各類違章建筑；

 （七）損壞水,、電設(shè)備等公用設(shè)施,；

 （八）隨意停放車輛和鳴喇叭；

 （九）焚燒瀝青,、油氈,、皮革、橡膠,、垃圾等產(chǎn)生有毒,、有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；

 （十）超標排放噪音,、煙塵,、廢氣、粉塵,、污水等,；

 （十一）未經(jīng)允許擅自張貼標語、廣告和各類啟事,，懸掛廣告牌或物品,；擅自在公共設(shè)施上寫、刻,、畫,；

 （十二）從事管理公約所禁止的行為；

 （十三）法律,、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為,。

 有關(guān)專業(yè)管理部門在小區(qū)內(nèi)開挖、埋設(shè)或維修供水,、供電,、排水、排污,、煤氣,、郵電通訊等管道管線,，須事先與物業(yè)管理公司聯(lián)系，對開挖后的路面,、綠地等恢復原狀的事項簽訂協(xié)議后方可施工,。



 第三十二條 違反本規(guī)定第二十七條、第三十一條規(guī)定的,，物業(yè)管理公司有權(quán)制止,，并要求其限期改正；逾期不改正的,，可會同有關(guān)部門進行強制恢復,；造成損失的有權(quán)要求責任人賠償。




 第七章 小區(qū)的移交





 第三十三條 小區(qū)在管委會成立之前,，由開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司對小區(qū)進行前期管理,。管理費用除按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主和非業(yè)主使用人收取管理服務(wù)費用外，其余由開發(fā)建設(shè)單位承擔,。

 管委會成立二年后,，管委會可重新聘請物業(yè)管理公司，在同等條件下,，原物業(yè)管理公司有優(yōu)先受聘的權(quán)利,。



 第三十四條 小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，不得將工程質(zhì)量不合格或配套設(shè)施不完善的小區(qū)交付使用,。

 保修期內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位負責與施工單位聯(lián)系維修,，也可以由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司與施工單位聯(lián)系維修。



 第三十五條 開發(fā)建設(shè)單位在移交小區(qū)時,，應(yīng)當向管委會移交下列小區(qū)工程建設(shè)資料：

 （一）居住區(qū)規(guī)劃圖,、竣工總平面圖；

 （二）單體建筑,、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖；

 （三）地下管網(wǎng)竣工圖,；

 （四）其它必要資料,。



 第三十六條 公共社區(qū)專用基金來源另行規(guī)定執(zhí)行。

 公共社區(qū)專用基金的使用受市建委監(jiān)督管理,。



 第三十七條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交小區(qū)時,，按市政府有關(guān)規(guī)定提供小區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬管委會,。管理用房不得出租、轉(zhuǎn)讓,、出借,、抵押,、挪作他用。



 第三十八條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交小區(qū)時,，按市政府規(guī)定提供部分商業(yè)用房,，該商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)屬管委會。

 該商業(yè)用房和小區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟收入的公用配套設(shè)施,、設(shè)備和場地,，均由物業(yè)管理公司按委托管理合同經(jīng)營，其收入用于補充小區(qū)的管理服務(wù)費,。



 第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位違反本規(guī)定第三十七條,、第三十八條第一款的，市建委應(yīng)當責令其限期履行,。在規(guī)定的期間內(nèi)仍不履行的,，市建委可申請人民法院強制執(zhí)行。



 第四十條 居住小區(qū)的公共社區(qū)專用基金,、房屋公共維修基金和管理服務(wù)費的收支情況,，由管委會會同物業(yè)管理公司半年公布一次，接受業(yè)主和非業(yè)主使用人的查詢和監(jiān)督,，并報市建委備案,。




 第八章 附則



 第四十一條 寫字樓、商住樓等物業(yè)管理可參照本規(guī)定執(zhí)行,。



 第四十二條 本規(guī)定實施前已建成的管理較好的小區(qū),，執(zhí)行本規(guī)定有困難的，經(jīng)市建委等有關(guān)部門同意,，可暫緩執(zhí)行本規(guī)定有關(guān)管理模式的規(guī)定,，但必須積極創(chuàng)造條件，在一九九七年一月一日之前執(zhí)行本規(guī)定,。



 第四十三條 本規(guī)定自一九九五年九月一日起施行,。