• 【發(fā)布單位】81905
• 【發(fā)布文號】穗府[1995]152號
• 【發(fā)布日期】1995-12-20
• 【生效日期】1995-12-20
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

廣州市人民政府頒發(fā) 《廣州市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的通知

 廣州市人民政府頒發(fā)
 《廣州市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的通知
 
（穗府〔1995〕152號）
各區(qū),、縣級市人民政府,，市府直屬各單位，駐穗各單位：

 現(xiàn)將《廣州市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》頒發(fā)給你們,，請遵照執(zhí)行,。



 廣州市人民政府

 一九九五年十二月二十日

 廣州市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法




 第一章 總則





 第一條 為加強(qiáng)新建住宅小區(qū)管理，維護(hù)業(yè)權(quán)人的合法權(quán)益,，維持良好的生活環(huán)境和社會秩序,，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況,，制定本辦法,。



 第二條 本市市區(qū)范圍內(nèi)新建的住宅小區(qū)或住宅組團(tuán)適用本辦法。



 第三條 本辦法所稱新建住宅小區(qū),，是指實(shí)行城市綜合開發(fā),，市政、公用設(shè)施配套建設(shè)比較齊全,，用地面積2萬平方米以上或建筑面積5萬平方米以上的居住小區(qū)或住宅組團(tuán),。

 本辦法所稱住宅小區(qū)物業(yè)管理，是指對小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備,、市政,、公用、園林綠化,、環(huán)衛(wèi),、交通、治安等公共設(shè)施以及環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行的維護(hù),、修繕和整治,。

 本辦法所稱的業(yè)主委員會，是代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn),、公用設(shè)施等的產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的群眾性自治組織,。業(yè)主委員會由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)、公用設(shè)施等的產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉產(chǎn)生,。

 本辦法所稱的住戶,，是指住宅或非住宅房屋的所有權(quán)人和使用人。



 第四條 廣州市建設(shè)委員會（以下簡稱市建委）,，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施,。

 住宅小區(qū)物業(yè)管理的行業(yè)管理工作歸口市建委。

 區(qū)建設(shè)主管部門具體實(shí)施轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和管理,。



 第五條 規(guī)劃,、國土、房管、市政,、園林,、環(huán)衛(wèi)、公用,、供電,、工商、電信,、公安等管理部門（以下簡稱專業(yè)管理部門）以及街道辦事處,，在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，協(xié)同做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作,。




 第二章 住宅小區(qū)的移交管理





 第六條 住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收合格后,，方能辦理移交管理手續(xù)。



 第七條 在建的住宅小區(qū),，小區(qū)建設(shè)單位必須組織或委托有管理資格的住宅小區(qū)物業(yè)管理單位（以下統(tǒng)稱物業(yè)公司）提前界入管理,。辦理售房手續(xù)時，小區(qū)建設(shè)單位必須向購房者提供入住管理公約,。



 第八條 未通過住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收的住宅小區(qū),，在入住率達(dá)到50％以上時，住宅小區(qū)建設(shè)單位必須向所在區(qū)建設(shè)主管部門申報辦理物業(yè)管理手續(xù),，并由建設(shè)單位或其委托的物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書》,；未成立業(yè)主委員會的，應(yīng)與區(qū)建設(shè)主管部門簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書》,，按合同規(guī)定實(shí)行管理,。



 第九條 通過住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收并領(lǐng)取《住宅小區(qū)（組團(tuán)）驗(yàn)收合格證書》的住宅小區(qū)，住宅小區(qū)建設(shè)單位可憑小區(qū)驗(yàn)收合格證書,，向所在區(qū)建設(shè)主管部門申報辦理移交管理手續(xù),。

 辦理了移交管理手續(xù)的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書》,；未成立業(yè)主委員會的，由區(qū)建設(shè)主管部門與物業(yè)公司簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書》,，按合同規(guī)定實(shí)行管理,。



 第十條 二個以上建設(shè)單位合建的住宅小區(qū)，由建設(shè)規(guī)模較大的建設(shè)單位牽頭,，辦理住宅小區(qū)物業(yè)管理申報手續(xù)和移交管理手續(xù),。



 第十一條 住宅小區(qū)移交管理時，建設(shè)單位應(yīng)同時移交住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收檔案資料,，提供住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金和管理用房,。



 第十二條 住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金，按以下標(biāo)準(zhǔn)提供：建筑面積5萬平方米以內(nèi)的，每平方米建筑面積10元,；建筑面積超過5萬平方米的,，超出部分每平方米建筑面積5元。統(tǒng)籌金的標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)物價指數(shù)的變化,，由市建委會同市物價部門進(jìn)行調(diào)整,。

 住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金由住宅小區(qū)建設(shè)單位在移交管理時，一次性交給住宅小區(qū)所在區(qū)建設(shè)主管部門,，?？钣糜谧≌^(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)貼。具體使用辦法,，由市建委另行規(guī)定,。



 第十三條 住宅小區(qū)管理用房，按以下標(biāo)準(zhǔn)提供：總建筑面積0．15％比例的商業(yè)用房和總建筑面積0．1％比例的管理用房,。所提供的房屋,，按公產(chǎn)房租金出租給物業(yè)公司經(jīng)營和使用，產(chǎn)權(quán)屬小區(qū)建設(shè)單位,。



 第十四條 小區(qū)建設(shè)單位自辦理移交管理之日起,，不再承擔(dān)住宅小區(qū)的管理責(zé)任，但建設(shè)質(zhì)監(jiān)部門作出鑒定的房屋建設(shè)質(zhì)量責(zé)任問題除外,。



 第十五條 物業(yè)公司對住宅小區(qū)物業(yè)管理不善,，區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)根據(jù)業(yè)主委員會的意見，組織有關(guān)專業(yè)管理部門對存在的問題提出限期整改意見,，逾期仍未整改完畢的,，可提前終止原《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書》，并由業(yè)主委員會另聘物業(yè)公司接管該住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作,。




 第三章 物業(yè)公司的條件和業(yè)務(wù)范圍





 第十六條 物業(yè)公司是從事小區(qū)物業(yè)管理及提供社區(qū)服務(wù)的經(jīng)營單位,。



 第十七條 物業(yè)公司須具有建筑、市政,、園林綠化,、水電、財務(wù)等方面的初級以上職稱的技術(shù)人員,。注冊資金不少于50萬元,。

 物業(yè)公司所聘用的公共設(shè)施維護(hù)人員，必須是持有有關(guān)專業(yè)管理部門頒發(fā)的上崗證的維護(hù)人員,。



 第十八條 成立物業(yè)公司,，必須報市建委批準(zhǔn)，領(lǐng)取資格證書,；到市工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊登記,，領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》,。



 第十九條 物業(yè)公司的業(yè)務(wù)范圍：

 （一）履行《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書》，按本辦法規(guī)定的維護(hù)管理的標(biāo)準(zhǔn),、內(nèi)容,、職權(quán)管理住宅小區(qū)，依法經(jīng)營,。

 （二）保管好住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收檔案資料,，收取住宅小區(qū)維護(hù)管理費(fèi)和有償服務(wù)費(fèi)。

 （三）對住宅小區(qū)內(nèi)違章和違法行為,，依據(jù)入住管理公約及本辦法規(guī)定的職權(quán)進(jìn)行處理,，對須給予行政處罰的，應(yīng)及時移交有關(guān)行政管理部門處理,。



 第二十條 物業(yè)公司應(yīng)在住宅小區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上,，積極開展社區(qū)有償服務(wù)。鼓勵物業(yè)公司一業(yè)為主,、多種經(jīng)營,，可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。



 第二十一條 物業(yè)公司必須接受住宅小區(qū)內(nèi)住戶的監(jiān)督,，定期聽取住戶對住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見,。每年向住戶公布住宅小區(qū)維護(hù)管理情況及經(jīng)會計師事務(wù)所審核的維護(hù)管理費(fèi)的收支、積累情況,。




 第四章 維護(hù)管理費(fèi)用的收取和使用





 第二十二條 住宅小區(qū)維護(hù)管理,，實(shí)行以區(qū)養(yǎng)區(qū)、收支平衡,、略有積累的有償服務(wù)原則,。向住戶收取維護(hù)管理費(fèi)和有償服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)公司根據(jù)實(shí)際情況提出具體方案,，由區(qū)建設(shè)主管部門審核后,，報市物價管理部門批準(zhǔn)。



 第二十三條 物業(yè)公司負(fù)責(zé)日常的維護(hù)管理費(fèi)用,。樓宇外墻維修,、道路修復(fù)、下水道清疏,、公共設(shè)施更換等大宗項目的維修費(fèi)用,，可申請使用住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金或區(qū)城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼，必要時可在住宅小區(qū)范圍內(nèi)通過集資解決,。



 第二十四條 利用公共場地經(jīng)營及經(jīng)營由建設(shè)單位提供的商業(yè)用房的收入，必須用于住宅小區(qū)物業(yè)的維護(hù)和管理,。



 第二十五條 住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金,，應(yīng)進(jìn)行增值積累,，專款專用,。區(qū)建設(shè)部門每年向市建委報告經(jīng)會計師事務(wù)所審核的統(tǒng)籌金收支情況,。




 第五章 住宅小區(qū)物業(yè)的維護(hù)和管理





 第二十六條 各行業(yè)主管部門應(yīng)按住宅小區(qū)維護(hù)管理的內(nèi)容，以相應(yīng)專業(yè)的維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn),、規(guī)定和要求,，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)公司實(shí)施管理。



 第二十七條 有關(guān)專業(yè)施工單位在住宅小區(qū)內(nèi)從事工程建設(shè)或檢修工程時,，須通知物業(yè)公司配合,，接受物業(yè)公司監(jiān)督，確保區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的安全,，并清理好施工現(xiàn)場,。



 第二十八條 有關(guān)專業(yè)施工單位因施工或檢修，損壞了住宅小區(qū)公共設(shè)施的,，應(yīng)按規(guī)定給予賠償,。



 第二十九條 住宅小區(qū)內(nèi)的設(shè)施或植物影響了有關(guān)專業(yè)公共設(shè)施的安全時，有關(guān)專業(yè)管理部門應(yīng)按專業(yè)維護(hù)管理規(guī)定和要求,，通知物業(yè)公司配合處理,。



 第三十條 住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)管理須達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)：

 （一）以驗(yàn)收后的竣工資料為依據(jù)，保持房屋及各項公共設(shè)施完好無損,，保障其正常使用,，維護(hù)原房屋使用性質(zhì)。

 （二）住宅小區(qū)內(nèi)的綠化保存率達(dá)90％以上,。無黃土裸露,，路樹無缺株，綠地清潔,，綠化景觀良好,。環(huán)境優(yōu)美、安靜,、整潔,。

 （三）沒有亂搭亂建、亂擺亂放,，亂貼亂掛,，及改變建筑物結(jié)構(gòu)及外貌。

 （四）進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛,，集中停放到停車場,。

 （五）住宅小區(qū)范圍內(nèi)的其他專業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。



 第三十一條 住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)管理的內(nèi)容：

 （一）維修,、養(yǎng)護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋,、市政,、園林綠化、環(huán)衛(wèi),、安全防范設(shè)施和其他公共設(shè)施,。維修戶外接大樓表內(nèi)（無設(shè)大樓表除外）范圍的水、電,、煤氣等管線,。

 （二）維修路寬7米及7米以下道路的路面、門牌,、路牌,、路燈及排水設(shè)施，并定期清疏排水管井,。

 （三）養(yǎng)護(hù)管理區(qū)內(nèi)樹木花草,，維護(hù)園林建筑小品和其他園林設(shè)施。

 （四）日常環(huán)境衛(wèi)生的清掃,、垃圾清運(yùn)和公廁的保潔及環(huán)衛(wèi)設(shè)施的維護(hù),。

 （五）維護(hù)好區(qū)內(nèi)交通秩序。

 （六）加強(qiáng)治安防范和巡邏,，保持小區(qū)良好治安環(huán)境,。

 （七）其他專業(yè)管理內(nèi)容。




 第六章 獎勵與懲罰





 第三十二條 物業(yè)公司管理的住宅小區(qū)經(jīng)評比,，獲得市級以上優(yōu)秀管理住宅小區(qū)稱號的,，由市建委給予獎勵。



 第三十三條 住宅小區(qū)住戶,，有下列情況之一的,，由物業(yè)公司予以制止、批評教育,、限期改正,，逾期不改正的，可進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù),；造成損失的,，有權(quán)要求其賠償。

 （一）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的,；

 （二）擅自改變房屋,、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu),、外觀,、毀壞設(shè)施、設(shè)備,、危及房屋安全的,；

 （三）私搭,、亂建、亂停放車輛,，在房屋公共使用的地方亂堆、亂放,、占用綠地,、破壞綠化、污染環(huán)境,、影響小區(qū)景觀,、噪音擾民的；

 （四）損壞住宅小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施,、設(shè)備的,；

 上述行為如需給予行政處罰的，由物業(yè)公司依法移交有關(guān)行政主管部門處理,。



 第三十四條 住宅小區(qū)物業(yè)管理單位違反本辦法規(guī)定,，有下列行為之一的，由區(qū)建設(shè)主管部門責(zé)令其限期改正,，逾期不改的,，可提請市建委吊銷其資格證書。造成經(jīng)濟(jì)損失的,，可追究賠償責(zé)任,。

 （一）房屋及公用設(shè)施、設(shè)備不按期限修繕的,；

 （二）管理制度不健全,，管理混亂，使區(qū)內(nèi)公共設(shè)施遭受損失的,；

 （三）截留或挪用住宅小區(qū)維護(hù)管理費(fèi)暫不構(gòu)成犯罪的,；



 第三十五條 擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,，由物價部門依法處理,。



 第三十六條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，按照
行政復(fù)議條例和
行政訴訟法的有關(guān)規(guī)定申請復(fù)議,、提起訴訟,。




 第五章 附則



 第三十七條 縣級市的新建住宅小區(qū)物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行,。



 第三十八條 本辦法自公布之日起實(shí)施,。原《廣州市新建住宅小區(qū)管理暫行辦法》同時廢止。