• 【發(fā)布單位】吉林省長(zhǎng)春市
• 【發(fā)布文號(hào)】長(zhǎng)春市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第58號(hào)
• 【發(fā)布日期】2007-12-07
• 【生效日期】2008-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】國務(wù)院法制辦公室
• 【所屬類別】地方法規(guī)

長(zhǎng)春市物業(yè)管理?xiàng)l例

長(zhǎng)春市物業(yè)管理?xiàng)l例
 
（2007年10月31日長(zhǎng)春市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十八次會(huì)議通過 2007年11月30日吉林省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十八次會(huì)議批準(zhǔn) 2007年12月7日長(zhǎng)春市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第58號(hào)公布 自2008年1月1日起施行）






第一章 總則




第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為,，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,，結(jié)合本市實(shí)際,，制定本條例。




第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng),。




第三條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治,、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。




第四條 本條例所稱物業(yè),，是指各類房屋及其共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備。



 本條例所稱共用部位,，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有的公共門廳,、樓梯間、電梯間,、管道井,、設(shè)備間、值班保安室,、物業(yè)服務(wù)用房,、公共停車位、戶外墻面,、屋面,、道路、場(chǎng)地,、綠地等部位,。



 本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有的電梯,、樓道照明設(shè)施、小區(qū)道路照明設(shè)施,、安全防范智能系統(tǒng),、避雷裝置、單元防盜門等設(shè)施設(shè)備,。



 本條例所稱業(yè)主,，是指物業(yè)的所有權(quán)人，即房屋所有權(quán)證登記的權(quán)利人,；或者房屋竣工并已交付使用,，已訂立房屋買賣合同但尚未辦理房屋所有權(quán)證的房屋合法買受人。



 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),。



 本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè),，是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)并從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)法人,。




第五條 市物業(yè)管理行政主管部門依法對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理,，縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門依法對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理,。



 建設(shè),、規(guī)劃、民政,、價(jià)格,、園林、環(huán)保,、市容環(huán)衛(wèi),、行政執(zhí)法、公安,、工商及其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),，做好物業(yè)管理工作。



 街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣（市）,、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，組織,、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會(huì),，并指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé),。



 社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。




第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，應(yīng)當(dāng)建立由縣（市）,、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、所在地街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、社區(qū)居民委員會(huì),、公安派出所、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度,。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集,，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題,。




第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)




第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,，享有下列權(quán)利：



 （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；



 （二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，并就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)事項(xiàng)提出建議,；



 （三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議,；



 （四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，行使投票權(quán)；



 （五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員,，并享有被選舉權(quán),；



 （六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；



 （七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；



 （八）對(duì)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備使用、收益情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),；



 （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修資金的管理和使用；



 （十）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。




第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：



 （一）遵守管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；



 （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度,；



 （三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；



 （四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)維修資金,；



 （五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；



 （六）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。




第九條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,，自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。



 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，由業(yè)主大會(huì)按照法定程序選舉產(chǎn)生,。



 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會(huì)的,，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé),。




第十條 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：



 （一）選舉業(yè)主委員會(huì),，更換業(yè)主委員會(huì)的委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作,；



 （二）制定,、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；



 （三）選聘,、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,；



 （四）審議決定業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的來源和用途，改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)的不適當(dāng)決定,；



 （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,；



 （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,；



 （七）審議批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同,；



 （八）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。



 決定前款第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。




第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，業(yè)主入住率達(dá)到百分之五十以上或者自第一個(gè)業(yè)主入住之日起滿兩年且入住率達(dá)到百分之三十以上的，經(jīng)業(yè)主代表提議可以成立業(yè)主大會(huì),。




第十二條 縣（市）,、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在收到業(yè)主代表提議后十五日內(nèi)，指導(dǎo)物業(yè)所在地街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組,。



 籌備組一般由五名成員組成，其中社區(qū)居民委員會(huì),、建設(shè)單位代表各一名,、業(yè)主代表三名?；I備組的組長(zhǎng)由社區(qū)居民委員會(huì)代表擔(dān)任,?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。




第十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：



 （一）擬定管理規(guī)約草案,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案,、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則草案和業(yè)主委員會(huì)選舉辦法，制作表決票和選票,，并在業(yè)主中推選表決票,、選票的發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人,；



 （二）推薦主委員會(huì)委員候選人,；



 （三）確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn),、形式和內(nèi)容,，做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作；



 （四）確認(rèn)業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù),。



 前款規(guī)定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,。




第十四條 籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定業(yè)主委員會(huì)具體人數(shù)，業(yè)主委員會(huì)由五至十五人的單數(shù)組成,，設(shè)主任一人,，副主任一至二人。




第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前將會(huì)議通知送達(dá)全體業(yè)主,。會(huì)議通知應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄或者其他顯著位置公告,。




第十六條 采用書面形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在公示期滿七日內(nèi)組織人員根據(jù)規(guī)定的時(shí)間,、地點(diǎn)和方式發(fā)放與回收表決票和選票,，做好簽收與登記工作，并歸檔保存,。




第十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議,。



 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定召開，每年至少召開一次,。



 經(jīng)占建筑面積且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。



 提議應(yīng)當(dāng)附上提議業(yè)主本人的簽名,、聯(lián)系電話,、房屋棟號(hào)室號(hào)、投票權(quán)數(shù),。



 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)核實(shí)提議業(yè)主身份,；無法核實(shí)業(yè)主身份的，提議無效,。




第十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：



 （一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，報(bào)告物業(yè)服務(wù)的實(shí)施情況,；



 （二）在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下組織業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉,；



 （三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；



 （四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；



 （五）整理、保存物業(yè)相關(guān)圖紙,、檔案以及業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄等資料,；



 （六）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。



 業(yè)主委員會(huì)及其委員不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備和公共場(chǎng)所直接從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),。




第十九條 新一屆業(yè)主委員會(huì)未能選舉產(chǎn)生、業(yè)主委員會(huì)集體辭職的,，按照本條例業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的規(guī)定,，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。



 業(yè)主委員會(huì)不能履行職責(zé)的,，由所在地縣（市）,、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織,、協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會(huì),，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。




第二十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)將成立情況向所在地縣（市）,、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案,。備案時(shí)應(yīng)當(dāng)提交以下材料：



 （一）業(yè)主委員會(huì)備案登記表；



 （二）管理規(guī)約,；



 （三）業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；



 （四）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表,；



 （五）業(yè)主委員會(huì)組成人員基本情況及委員分工情況,。



 業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，依照上述規(guī)定重新備案,。




第二十一條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者副主任召集,。



 經(jīng)三分之一以上委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,。



 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有二分之一以上委員出席,，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員二分之一以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán),。



 業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí),，可邀請(qǐng)所在地街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會(huì)派員列席。




第二十二條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄,，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔,。



 業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。




第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立活動(dòng)檔案,，并指定專人保管,。檔案一般包括以下內(nèi)容：



 （一）會(huì)議記錄、紀(jì)要,；



 （二）業(yè)主大會(huì)決議,、業(yè)主委員會(huì)決定等書面材料；



 （三）各屆業(yè)主委員會(huì)選舉,、備案的材料,；



 （四）業(yè)主名冊(cè)；



 （五）物業(yè)服務(wù)合同,；



 （六）其他有關(guān)資料,。




第二十四條 業(yè)主委員會(huì)任期由業(yè)主大會(huì)確定，一般為3年,，其組成人員可以連選連任,。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)報(bào)告所在地物業(yè)管理行政主管部門,。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相關(guān)街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)原業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。



 新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后十日內(nèi),，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將印章,、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。對(duì)不按時(shí)移交的,，街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)、督促其移交,。



 因參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主達(dá)不到法定人數(shù)等客觀原因業(yè)主委員會(huì)未能如期換屆的,，原業(yè)主委員會(huì)仍可繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生為止,。




第二十五條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過，其委員資格終止,，并予以公告：



 （一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的,；



 （二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的；



 （三）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；



 （四）連續(xù)三次無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的,；



 （五）因疾病或者其他原因喪失工作能力的,；



 （六）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；



 （七）被聘在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的,；



 （八）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的,。




第三章 物業(yè)服務(wù)與管理




第二十六條 在規(guī)劃、設(shè)計(jì),、建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目時(shí),，應(yīng)當(dāng)符合下列要求：



 （一）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋總建筑面積千分之四的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房。房屋總建筑面積為兩萬平方米以下的物業(yè),，應(yīng)當(dāng)配置建筑面積不低于一百平方米的物業(yè)服務(wù)用房。



 （二）規(guī)劃部門審查物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí),，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖和單體方案中,，確定物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上具有正常使用功能的房屋,，位置應(yīng)當(dāng)便于物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng),。



 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房,。其中,，業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積為十五至二十五平方米。



 （三）物業(yè)服務(wù)用房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)達(dá)到正常使用功能,。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。違法建筑,、臨時(shí)建筑,、公共場(chǎng)所和共用部位不得作為物業(yè)服務(wù)用房。




第二十七條 新建物業(yè)的建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí),，應(yīng)當(dāng)向市,、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門報(bào)送下列材料：



 （一）標(biāo)注物業(yè)服務(wù)用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖及書面證明；



 （二）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的明細(xì)表,；



 （三）前期物業(yè)服務(wù)合同；



 （四）應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)情況的書面材料,。



 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋初始登記時(shí),，應(yīng)當(dāng)同時(shí)報(bào)送物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用房屋的清單及相關(guān)資料,，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)確認(rèn),、記載、存檔。




第二十八條 業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù),。



 市,、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。




第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定完成前期物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)工作：



 （一）預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前,；



 （二）現(xiàn)售商品房在正式銷售三十日前,；



 投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積三萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積一萬平方米以下的非住宅物業(yè),，經(jīng)市,、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),。




第三十條 物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)中的評(píng)標(biāo),，由招標(biāo)人代表和物業(yè)服務(wù)管理方面的專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員由五人以上單數(shù)組成,，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的四分之三,。



 評(píng)標(biāo)委員會(huì)專家由招標(biāo)人從市物業(yè)管理行政主管部門建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽取產(chǎn)生。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì),。




第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,，明確物業(yè)服務(wù)的價(jià)格、內(nèi)容,、標(biāo)準(zhǔn),、期限以及資質(zhì)等級(jí)等。前期物業(yè)服務(wù)合同副本應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起十五日內(nèi),，報(bào)縣（市）,、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。




第三十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,。期限未滿,，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,。




第三十三條 建設(shè)單位在銷售房屋前,，應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理行政主管部門公布的臨時(shí)管理規(guī)約示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益,。



 建設(shè)單位在銷售房屋時(shí),，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人簽定前期物業(yè)服務(wù)合同，并將其和臨時(shí)管理規(guī)約作為房屋銷售合同的附件,，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)后,，對(duì)物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。



 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的管理規(guī)約生效后，臨時(shí)管理規(guī)約失效,。




第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)并辦理承接驗(yàn)收手續(xù),。需要維修完善的,，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議。



 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料：



 （一）物業(yè)的報(bào)建,、批準(zhǔn)文件,，項(xiàng)目規(guī)劃圖，竣工總平面圖,，單體建筑,、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,，配套設(shè)施,、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；



 （二）設(shè)施設(shè)備訂貨合同及安裝,、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料（含隨機(jī)資料）；



 （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,；



 （四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物,、構(gòu)筑物、設(shè)施,、設(shè)備的清單,；



 （五）物業(yè)的使用、維護(hù),、管理所必需的其他資料,。



 業(yè)主委員會(huì)尚未成立、有前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，可向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料,。




第三十五條 前期服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或者新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第三十四條規(guī)定的資料外,，還應(yīng)當(dāng)移交下列資料和資產(chǎn)：



 （一）實(shí)施物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)改造,、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料,；



 （二）物業(yè)服務(wù)用房,；



 （三）使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)性收益和物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的資產(chǎn),；



 （四）共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)性收益節(jié)余；



 （五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理期間應(yīng)當(dāng)移交的其他管理資料和資產(chǎn)。




第三十六條 業(yè)主入住前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān),；業(yè)主入住后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用根據(jù)本條例的規(guī)定和合同的約定,，由業(yè)主承擔(dān)；未售出的空置房屋,，按照未售出的空置房屋的戶數(shù)或者面積確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，由建設(shè)單位承擔(dān)。



 前款所稱入住是指業(yè)主收到入住通知并辦理完相應(yīng)手續(xù),；業(yè)主收到入住通知后在六個(gè)月內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的,，視為入住。建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有事先書面通知的,，以業(yè)主辦理完相應(yīng)手續(xù)的時(shí)間為準(zhǔn),。




第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng),。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱中應(yīng)當(dāng)標(biāo)示“物業(yè)服務(wù)”字樣,，在經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所公示法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書,。




第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租,、出借等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。




第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：



 （一）按照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù),；



 （二）應(yīng)當(dāng)每半年向全體業(yè)主公布一次共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收支情況，接受業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督,；



 （三）在物業(yè)服務(wù)合同終止前三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù),，做好移交準(zhǔn)備,，并在合同終止之日起十日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)資料、資產(chǎn),；



 （四）按照國家規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定,，負(fù)責(zé)物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造,，并如實(shí)記錄,；



 （五）妥善保管財(cái)務(wù)收支帳目和原始憑證；



 （六）按照規(guī)定報(bào)送各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表和相關(guān)資料,；



 （七）法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù),。




第四十條 非本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)事先持資質(zhì)證書報(bào)市物業(yè)管理行政主管部門備案,。




第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí),，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。



 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明委托服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、服務(wù)期限,、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同終止條件,、違約責(zé)任等內(nèi)容,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)，將合同副本報(bào)所在地縣（市）,、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案,。




第四十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素,，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度,，并定期公布。



 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的,，由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定價(jià)格,。



 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，按照政府公布的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度,，由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)绞袃r(jià)格主管部門和市物業(yè)管理行政主管部門備案。




第四十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任,。




第四十四條 建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)定制度，具體評(píng)定辦法由市人民政府制定,。



 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)每年定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守法律法規(guī),、信守合同、提供服務(wù)等方面進(jìn)行評(píng)定,。對(duì)評(píng)定不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期整改；整改后仍不合格的,，由市物業(yè)管理行政主管部門取消其一年內(nèi)在本市承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的資格,。




第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水,、供電,、供氣、供熱,、通訊,、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用,，依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任,。




第四十六條 未實(shí)行物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域,，由所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主選聘保潔人員維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生,，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān),；選聘房屋維修人員對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān),。




第四章 物業(yè)的使用,、維護(hù)與維修資金的管理




第四十七條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合,。



 責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù),，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān),。




第四十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè),，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定，不得影響公共安全,，損害公共利益,，不得干擾、損害他人的合法權(quán)益,。



 因維修房屋及共用設(shè)施設(shè)備給有關(guān)業(yè)主造成損失的,，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者補(bǔ)償。業(yè)主,、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè),、他人維護(hù)房屋及共用設(shè)施設(shè)備提供便利，因業(yè)主,、物業(yè)使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。




第四十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：



 （一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu),；



 （二）擅自改變房屋或者共用設(shè)施設(shè)備的用途,；



 （三）擅自占用、改變,、損壞物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,；



 （四）擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物,，設(shè)置攤點(diǎn),、市場(chǎng)，張貼,、涂抹,、懸掛物品；



 （五）亂倒垃圾,、亂堆雜物,、隨意停放車輛；



 （六）違反有關(guān)規(guī)定存放易燃,、易爆,、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品,，排放有毒,、有害氣體、液體,，堆放,、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音,；



 （七）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽,、家畜和其他動(dòng)物；



 （八）從事危害公共利益的行為,；



 （九）法律,、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。




第五十條 因物業(yè)維修或者公共利益需要,，有關(guān)單位或者個(gè)人確需臨時(shí)占用,、挖掘道路、場(chǎng)地的,，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用,、挖掘道路,、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意,。



 有關(guān)單位,、個(gè)人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路,、場(chǎng)地,，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,。




第五十一條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)清理收集，垃圾運(yùn)輸由所在地縣（市）,、區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理部門負(fù)責(zé),。




第五十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充物業(yè)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用,。




第五十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的,，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主,、物業(yè)使用人,。




第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用,、裝飾裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定和臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約行為的,，應(yīng)當(dāng)予以勸止。對(duì)勸止無效的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政主管部門,；對(duì)違反規(guī)定的，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理,。




第五十五條 物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造,，實(shí)行物業(yè)維修資金制度,。



 市物業(yè)管理行政主管部門依法負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金的繳存，并對(duì)物業(yè)維修資金的使用進(jìn)行監(jiān)督,、管理,。




第五十六條 物業(yè)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。



 物業(yè)維修資金自存入專戶之日起按規(guī)定計(jì)息，每年轉(zhuǎn)存一次,。



 物業(yè)維修資金增值資金分別計(jì)入分戶帳,，轉(zhuǎn)作物業(yè)維修資金滾存使用。物業(yè)維修資金的管理費(fèi)用在物業(yè)維修資金的增值收益中列支,，并與物業(yè)維修資金分帳核算,。




第五十七條 物業(yè)維修資金的使用由業(yè)主委員會(huì)向市,、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門依法提出使用計(jì)劃（尚未成立業(yè)主委員會(huì)的由業(yè)主大會(huì)提出），市,、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)工程進(jìn)度分期劃撥使用,。




第五十八條 符合物業(yè)維修資金使用條件的按照下列規(guī)定列支：



 （一）房屋共用部位的維修和更新、改造費(fèi)用,，由該幢房屋的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān),，從各自所繳存的物業(yè)維修資金中列支；



 （二）共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新,、改造費(fèi)用,，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，從繳存的物業(yè)維修資金中列支,。




第五十九條 已繳存物業(yè)維修資金的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),，買賣雙方合同有約定的，按照約定辦理過戶手續(xù)或者繳存手續(xù),；合同沒有約定的,，自動(dòng)過戶。




第五章 法律責(zé)任




第六十條 違反本條例第二十六條規(guī)定,，建設(shè)單位未按規(guī)定配備物業(yè)服務(wù)用房的,，由市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告,，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款,。




第六十一條 違反本條例第二十九條規(guī)定,，建設(shè)單位未通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市,、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款,。




第六十二條 違反本條例第三十四條,、第三十五條規(guī)定，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定移交有關(guān)資料,、資產(chǎn)的,，由市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,；逾期仍不移交的,，由市,、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門予以通報(bào),，處一萬元以上十萬元以下的罰款,。




第六十三條 違反本條例第三十七條規(guī)定，以欺騙手段取得資質(zhì)證書的,，由市物業(yè)管理行政主管部門沒收違法所得,，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書,；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。




第六十四條 違反本條例第三十八條規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或者以出租,、出借等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由市物業(yè)管理行政主管部門給予警告,，責(zé)令限期改正,，并處一萬元以上三萬元以下的罰款。




第六十五條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守,、濫用職權(quán),、徇私舞弊的，由所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。




第六章 附則




第六十六條 本條例自2008年1月1日起施行,，2000年12月13日長(zhǎng)春市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過,，2001年3月30日吉林省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議批準(zhǔn)的《
長(zhǎng)春市城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。