• 【發(fā)布單位】80903
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】1996-05-15
• 【生效日期】1996-05-15
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類(lèi)別】地方法規(guī)

上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法

 上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法

 第一條 （目的和依據(jù)）

 為加強(qiáng)對(duì)本市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理,，規(guī)范收費(fèi)行為，維護(hù)國(guó)家利益和物業(yè)管理單位,、房屋所有人的合法權(quán)益,，逐步完善社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制,，依據(jù)《
中華人民共和國(guó)價(jià)格管理?xiàng)l例》和國(guó)家計(jì)劃委員會(huì),、建設(shè)部關(guān)于《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》及國(guó)家與本市的有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定，特制定本暫行辦法,。



 第二條 （適用范圍）

 本辦法適用于經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的物業(yè)管理單位對(duì)本市商品住宅以及物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的非住宅房屋提供社會(huì)化,、專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的收費(fèi)管理。

 前款所指的商品住宅是指在本市范圍內(nèi)個(gè)人和單位購(gòu)買(mǎi)的內(nèi)銷(xiāo)商品住宅和外銷(xiāo)商品住宅,。

 公有住房和已向個(gè)人出售的公有住宅（含平價(jià)房,、解困房、安居工程）,，不適用本暫行辦法,。



 第三條 （主管部門(mén)）

 市物價(jià)局是本市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，市物價(jià)局會(huì)同市房屋土地管理局對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,。

 區(qū),、縣物價(jià)局（委）是本轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，業(yè)務(wù)上受市物價(jià)局的領(lǐng)導(dǎo),。



 第四條 （價(jià)格形式）

 物業(yè)管理向房屋所有人或使用人收取的公共性服務(wù)收費(fèi)和為公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),。

 物業(yè)管理單位為房屋所有人或使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，除物價(jià)部門(mén)規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外,，其服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià),。

 外銷(xiāo)商品住宅、非居住用房的服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會(huì)代表協(xié)商確定,，協(xié)商不成的,，由房屋所在地物價(jià)部門(mén)裁定,。



 第五條 （定價(jià)程序）

 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)縣物價(jià)部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度,，征求物業(yè)管理行政主管部門(mén)意見(jiàn)后,，發(fā)布中準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會(huì)在規(guī)定的幅度內(nèi)協(xié)商確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，填列備案表,，報(bào)所在區(qū)、縣物價(jià)局（委）備案,。業(yè)主管委會(huì)未成立的,，由物業(yè)管理單位在規(guī)定的幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并報(bào)所在區(qū)、縣物價(jià)局（委）審核,。

 實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委員會(huì)或房屋所有人代表協(xié)商議定,，并填列備案表，向所在地物價(jià)部門(mén)備案,。



 第六條 （收費(fèi)原則）

 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理,、公開(kāi)及與房屋所有人經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)的原則，并按照物業(yè)檔次和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行有償服務(wù),，制止價(jià)格壟斷和牟取暴利的行為,。



 第七條 （物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)用語(yǔ)含義）

 收費(fèi)用語(yǔ)在本辦法中的含義：

 （一）公共性的服務(wù)費(fèi)是指為房屋所有人、使用人提供的公共衛(wèi)生清洗,、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安,、綠化費(fèi)用。

 （二）公眾代辦性質(zhì)（不包括安裝申請(qǐng)代辦）的服務(wù)費(fèi)是指為房屋所有人,、使用人代繳水電費(fèi),、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi),、電話費(fèi),、房屋自用部位和自用設(shè)備的修繕等費(fèi)用。

 （三）特約服務(wù)是為滿足房屋所有人或使用人需要而提供的個(gè)別服務(wù),，包括房屋裝修,、代購(gòu)商品、家電維修等,。

 （四）裝修保證金是指房屋所有人或使用人入戶(hù)裝修不得損壞房屋而向物業(yè)管理部門(mén)預(yù)交的抵押金,，應(yīng)在簽訂裝修合約后收取。

 （五）修繕基金是指用于新建住宅保修期滿后,，房屋共用部位和共用設(shè)備的養(yǎng)護(hù),、維修和更新的費(fèi)用。



 第八條 （公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算和收?。?
 物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用由以下部分構(gòu)成：

 （一）管理,、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi),；

 （二）樓內(nèi)公用設(shè)施維修及保養(yǎng)費(fèi)；

 （三）綠化管理費(fèi),；

 （四）清潔衛(wèi)生費(fèi),；

 （五）保安費(fèi)；

 （六）辦公費(fèi),；

 （七）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi),；

 （八）法定稅費(fèi)。

 本條第（二）項(xiàng)至第（六）項(xiàng)費(fèi)用支出是指工資及福利費(fèi)以外的物資損耗補(bǔ)償和其他費(fèi)用開(kāi)支,。



 第九條 （物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分?jǐn)偅?
 物業(yè)管理的公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)按物業(yè)管理范圍內(nèi)各業(yè)主（住戶(hù)）所占房屋建筑面積或按戶(hù)分?jǐn)偂?


 第十條 （代辦服務(wù)費(fèi)收?。?
 房屋所有人、使用人委托物業(yè)管理單位代繳的,，可適當(dāng)收取代辦服務(wù)費(fèi),，不委托不得收費(fèi)。公用事業(yè)（包括煤氣,、電話）的安裝申請(qǐng)代辦,，每項(xiàng)收費(fèi)不超過(guò)100元,。

 公用事業(yè),、環(huán)衛(wèi)、治安等部門(mén)委托物業(yè)管理單位收費(fèi)的,，須經(jīng)房屋所在地的物價(jià)部門(mén)認(rèn)可后,，方可向房屋所有人或使用人收取。



 第十一條 （裝修保證金收?。?
 物業(yè)管理單位可向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人收取裝修保證金每戶(hù)1000元－1500元,，住戶(hù)裝修完畢，驗(yàn)收不損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的,，裝修保證金應(yīng)如數(shù)退還,。



 第十二條 （內(nèi)銷(xiāo)商品房房屋修繕基金籌集）

 內(nèi)銷(xiāo)商品住宅均應(yīng)建立房屋修繕基金并按下列規(guī)定籌集：

 （一）房屋出售人應(yīng)一次性按多層房屋建筑面積成本價(jià)的3％，高層房屋建筑面積成本價(jià)的4％繳納房屋修繕基金,。

 （二）購(gòu)房人首期應(yīng)按多層房屋建筑面積成本價(jià)的2％,，高層房屋建筑面積成本價(jià)的3％繳納房屋修繕基金。

 （三）開(kāi)發(fā)單位自用或出租的房屋,，應(yīng)根據(jù)自用,、出租房屋的建筑面積按本款第（一）、第（二）項(xiàng)規(guī)定繳納,。

 以上所稱(chēng)的成本價(jià)均為當(dāng)時(shí)房改年度出售的公有住房的成本價(jià),。



 第十三條 （房屋修繕基金管理）

 房屋修繕基金在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)繳納，以業(yè)主管委會(huì)名義存入金融機(jī)構(gòu),，按不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計(jì)息,。

 房屋修繕基金由業(yè)主管委會(huì)委托物業(yè)管理單位管理,，專(zhuān)款專(zhuān)用，不得挪作他用,。

 房屋修繕基金不足時(shí),，由業(yè)主管委會(huì)委托物業(yè)管理單位向房屋所有人計(jì)收。

 業(yè)主管委會(huì)成立前,，房屋修繕基金由區(qū),、縣房管局存入銀行。業(yè)主管委會(huì)成立后,，移交管委會(huì)管理,。



 第十四條 （高層住宅和水泵運(yùn)行費(fèi)收取）

 高層住宅的電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)由電梯駕駛?cè)藛T經(jīng)費(fèi)開(kāi)支,、實(shí)際耗用的電費(fèi)構(gòu)成,。具體收費(fèi)由業(yè)主管委會(huì)和物業(yè)管理單位商定的服務(wù)方式、時(shí)間,、按實(shí)結(jié)算,，單獨(dú)列賬，并按各房屋所有人的建筑面積比例合理分?jǐn)偂?


 第十五條 （物業(yè)收費(fèi)合同簽訂）

 物業(yè)管理單位必須與房屋所有人簽訂物業(yè)管理收費(fèi)合同,。

 經(jīng)物價(jià)部門(mén)同意的或由物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委員會(huì)或房屋所有人代表協(xié)商議定的收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中明文約定。

 房屋所有人或使用人不按規(guī)定繳納費(fèi)用的,，物業(yè)管理單位有權(quán)按照所簽服務(wù)收費(fèi)合同予以追繳,。



 第十六條 （物業(yè)收費(fèi)行為規(guī)范）

 物業(yè)管理單位收費(fèi)應(yīng)遵循下列規(guī)定：

 （一）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布,。

 （二）物業(yè)管理單位不得收取與自身管理或服務(wù)無(wú)關(guān)的前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)在商品房銷(xiāo)售時(shí),，向購(gòu)房人出示所委托的物業(yè)單位名稱(chēng)及收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),。

 （三）物業(yè)管理單位不得違背房屋所有人的意愿提前收費(fèi)，預(yù)期收費(fèi)不得超過(guò)6個(gè)月,。

 （四）物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為6個(gè)月）向住戶(hù)公布收費(fèi)的收入和支出賬目,，接受業(yè)主管理委員會(huì)和房屋所有人的監(jiān)督。

 依法成立的業(yè)主管委會(huì)可根據(jù)規(guī)章,、章程和管理服務(wù)合同審核和監(jiān)督物業(yè)管理的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),，并督促房屋所有人和使用人按時(shí)、按規(guī)定向物業(yè)管理單位繳納有關(guān)應(yīng)交費(fèi)用,。



 第十七條 （糾紛處理）

 物業(yè)管理單位與房屋所有人之間發(fā)生收費(fèi)爭(zhēng)議,，業(yè)主管委會(huì)應(yīng)予協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由物價(jià)部門(mén)裁定,。



 第十八條 （物業(yè)收費(fèi)的禁止行為）

 物業(yè)管理單位向?qū)嵤┪飿I(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的房屋所有人或使用人收取公共性服務(wù)費(fèi)用的,，其他部門(mén)和單位不得再行重征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)項(xiàng)。



 第十九條 （法律責(zé)任）

 凡有下列違反本辦法行為之一者,，物價(jià)檢查機(jī)關(guān)依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定予以處罰,。

 （一）越權(quán)定價(jià)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,；

 （二）擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目,，亂收費(fèi)用的；

 （三）不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的,；

 （四）提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符的,；

 （五）只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的；

 （六）其它違反本辦法的行為,。



 第二十條 （解釋權(quán)）

 本暫行辦法由市物價(jià)局負(fù)責(zé)解釋,。



 第二十一條 （施行日期）

 本暫行辦法自96年6月10日起施行。本暫行規(guī)定施行前發(fā)布的有關(guān)規(guī)定與本暫行辦法有抵觸的,，以本暫行辦法為準(zhǔn),。



 上海市物價(jià)局

 上海市房地產(chǎn)管理局

 一九九六年五月十五日