• 【發(fā)布單位】80203
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1996-11-10
• 【生效日期】1996-11-10
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

天津市房地產(chǎn)管理局 天津市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

 天津市房地產(chǎn)管理局
 天津市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法
 
（1996年11月10日）
 第一章 總則





 第一條 為了加強(qiáng)本市住宅小區(qū)的物業(yè)管理,，保障住宅小區(qū)房屋及其設(shè)備和公共設(shè)施的正常使用,，創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便,、文明安全的居住環(huán)境,，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，制定本辦法,。



 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè),、配套設(shè)施齊全、建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區(qū),。建筑面積不足5萬平方米的住宅小區(qū)和大廈,、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理工作，可參照本辦法執(zhí)行,。



 第三條 本辦法所稱物業(yè)管理,，是指專門的機(jī)構(gòu)和人員對住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及其附屬配套設(shè)施、場地,、周圍環(huán)境,、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi),、公共綠化,、道路等，以經(jīng)營的方式進(jìn)行統(tǒng)一的維護(hù),、修繕和服務(wù)的活動,。



 第四條 市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理工作的主管部門，主要職責(zé)是：

 （一）貫徹國家有關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理的法律,、法規(guī)和規(guī)章,；

 （二）起草本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的法規(guī)和規(guī)章，制定配套辦法,；

 （三）審查和管理物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì),，頒發(fā)《物業(yè)管理資質(zhì)證書》；

 （四）培訓(xùn)物業(yè)管理專業(yè)人員,，頒發(fā)《物業(yè)管理崗位資格證書》,；

 （五）指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查各住宅小區(qū)的物業(yè)管理,。

 各區(qū),、縣房地產(chǎn)管理局是各區(qū)、縣物業(yè)管理工作的主管部門,。



 第五條 規(guī)劃,、工商、物價,、環(huán)衛(wèi),、園林、市政,、公安等主管部門和所在地的街道辦事處,，按照各自職責(zé)，對住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo),、協(xié)調(diào)和監(jiān)督,。



 第六條 住宅小區(qū)推行社會化、專業(yè)化的管理,。新建住宅小區(qū)必須按本辦法的規(guī)定統(tǒng)一實(shí)行物業(yè)管理,。本辦法實(shí)施前已經(jīng)驗(yàn)收交付使用的住宅小區(qū)，依照本辦法作出規(guī)劃,，逐步實(shí)行物業(yè)管理,。



 第七條 物業(yè)管理應(yīng)納入住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，規(guī)劃主管部門審批規(guī)劃應(yīng)符合本辦法關(guān)于統(tǒng)一實(shí)行物業(yè)管理的原則,。




 第二章 物業(yè)管理委員會





 第八條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)應(yīng)在物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)下成立物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）,。

 管委會委員由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人代表選舉產(chǎn)生。管委會主任,、副主任在管委會委員中選舉產(chǎn)生,。

 管委會可聘請派出所、居委會等有關(guān)單位的人員擔(dān)任管委會委員,。



 第九條 管委會的權(quán)利：

 （一）代表住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人,，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益,；

 （二）制定管委會章程,；

 （三）選聘物業(yè)管理企業(yè)并與其簽訂委托管理合同；

 （四）審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理計劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施,；

 （五）對物業(yè)管理企業(yè)的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督,。



 第十條 管委會的義務(wù)：

 （一）反映房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和正當(dāng)要求并督辦落實(shí)；

 （二）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作,；

 （三）接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督,；

 （四）接受物業(yè)管理主管部門,、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。



 第十一條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)周期較長的,，或已交付使用但入住率沒達(dá)到50％的,，由該住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理或選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理,。

 物業(yè)管理委員會成立后,，由其選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)。




 第三章 物業(yè)管理企業(yè)





 第十二條 物業(yè)管理企業(yè)（包括外地和境外的物業(yè)管理企業(yè)）必須持有市物業(yè)管理主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》,，向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊登記后,，方可接受委托，承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理,。



 第十三條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)委托合同對住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理,。委托管理合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：委托管理事項(xiàng)、管理標(biāo)準(zhǔn),、管理權(quán)限,、管理期限、管理費(fèi)用,、監(jiān)督檢查,、違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。

 委托管理合同應(yīng)報區(qū),、縣物業(yè)管理主管部門備案,。



 第十四條 物業(yè)管理企業(yè)將住宅小區(qū)內(nèi)下列事項(xiàng)納入管理范圍：

 （一）房屋的維修養(yǎng)護(hù)；

 （二）道路,、公共場所及房屋共用樓梯走道的清掃保潔,；

 （三）花草樹木、綠地及綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理,；

 （四）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房,、自行車棚、停車場等設(shè)施的使用和經(jīng)營,；

 （五）供水,、供電、照明,、排水,、道路、供氣,、供暖等市政公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)（具體分工管理辦法另行制定）,；

 （六）安全、保衛(wèi),；

 （七）物業(yè)管理部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng),。



 第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

 （一）根據(jù)有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合實(shí)際情況制定所管理住宅小區(qū)的物業(yè)管理辦法；

 （二）根據(jù)物業(yè)管理合同和物業(yè)管理辦法,，對住宅小區(qū)實(shí)施管理,；

 （三）依據(jù)有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；

 （四）制止違反住宅小區(qū)規(guī)定的行為,，對造成的損害有權(quán)要求賠償,；

 （五）要求管委會協(xié)助管理；

 （六）選聘專營公司或聘用專人承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù),；

 （七）開展多種經(jīng)營,，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。



 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

 （一）全面履行物業(yè)管理合同,，依法經(jīng)營,；

 （二）接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；

 （三）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議決定,；

 （四）接受物業(yè)管理主管部門和有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo),；

 （五）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為要及時向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報告,。



 第十七條 物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,。




 第四章 產(chǎn)權(quán)人和使用人公約





 第十八條 本辦法所稱產(chǎn)權(quán)人和使用人公約（以下簡稱公約）是指由房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人承諾的，對全體房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有約束力的,，有關(guān)人在住宅小區(qū)使用,、維護(hù)和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。



 第十九條 公約由市物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一制訂示范文本,，管委會可根據(jù)所轄住宅小區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充,。

 公約應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定,。



 第二十條 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人入住小區(qū),，須與物業(yè)管理企業(yè)簽訂入住公約，入住公約應(yīng)包括以下內(nèi)容：

 （一）住宅小區(qū)名稱,，戶主及居住地點(diǎn),、面積；

 （二）物業(yè)管理企業(yè)名稱及其應(yīng)提供的服務(wù)內(nèi)容,；

 （三）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的權(quán)利,、義務(wù)；

 （四）住宅小區(qū)管理費(fèi)用,；

 （五）違反入住公約的責(zé)任,。



 第二十一條 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定使用房屋和其他公共設(shè)施，交納有關(guān)費(fèi)用,，自覺維護(hù)小區(qū)正常的管理秩序,。有權(quán)要求管委會對服務(wù)不好的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行更換,，有權(quán)對妨礙住宅小區(qū)管理秩序、生產(chǎn)秩序和損壞公共設(shè)施的行為進(jìn)行勸阻,、制止和舉報,。



 第二十二條 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用有入住小區(qū)應(yīng)遵守以下規(guī)定：

 （一）不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途,，進(jìn)行違章鑿,、拆、搭,、建,；

 （二）不得存放易燃,、易爆,、劇毒、放射性等物品（自用生活性燃料除外）,。

 （三）不得踐踏,、占用綠地；

 （四）不得占用樓梯間,、過道,、屋頂、平臺,、道路,、停車場、自行車棚等公共設(shè)施,；

 （五）不得亂拋垃圾,、亂貼、亂畫,、亂掛等,；

 （六）不得隨意停放車輛；

 （七）不得排放有毒,、有害物質(zhì),；

 （八）不得利用房屋從事危害公共利益的活動。




 第五章 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi) 





 第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位按住宅小區(qū)建安工程費(fèi)的2％提取物業(yè)管理公共設(shè)施維修基金,，一次性交付給管委會專項(xiàng)使用,。物業(yè)管理公共設(shè)施維修基金的使用管理辦法另行制定。



 第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定收取綜合服務(wù)費(fèi),。綜合服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)每個住宅小區(qū)實(shí)際需要和服務(wù)內(nèi)容經(jīng)市物業(yè)管理主管部門同意后報市物價局批準(zhǔn),。收費(fèi)辦法由市物價局會同物業(yè)管理主管部門制定。



 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)為住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)項(xiàng)目,，應(yīng)公開收費(fèi)的基本價格,，執(zhí)行價格由雙方議定,。



 第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)每半年向管委會報告一次物業(yè)管理費(fèi)用收支情況，每年向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人公布一次物業(yè)管理費(fèi)收支情況,，并隨時接受物業(yè)主管部門以及物價,、稅務(wù)部門監(jiān)督檢查。



 第二十七條 住宅小區(qū)配套的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房可委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理,，經(jīng)營收入用于補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)用,。




 第六章 獎懲





 第二十八條 住宅小區(qū)物業(yè)管理納入城市管理目標(biāo)考核責(zé)任制，每年進(jìn)行一次物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評選活動,，對物業(yè)管理成績突出的小區(qū),，由市物業(yè)管理主管部門提請人民政府批準(zhǔn)后予以表彰和獎勵。



 第二十九條 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法第二十二條規(guī)定的,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對其進(jìn)行勸阻,、制止并要求恢復(fù)原狀，賠償損失,。



 第三十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法,，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)向管委會投訴,；管委會有權(quán)予以制止并要求其限期改正,，對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人利益造成的損害有權(quán)要求賠償損失，情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)解除委托管理合同：

 （一）房屋及公共設(shè)施,、設(shè)備修繕不及時的,；

 （二）管理制度不健全，管理混亂的

 （三）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍,，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,；

 （四）擅自改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的；

 （五）其他不履行物業(yè)管理合同行為的,。



 第三十一條 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人不按規(guī)定交納應(yīng)繳費(fèi)用的,，物業(yè)管理企業(yè)可要求其限期交納，并加收3％的滯納金,，逾期仍不交納的按住宅小區(qū)公約和有關(guān)規(guī)定催繳,，連續(xù)半年拒繳的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院申請強(qiáng)制追繳,。



 第三十二條 開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)定交納公共設(shè)施維修基金的,，區(qū)、縣,、物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期交納,，并加收3％滯納金，限期內(nèi)仍不交納的可申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,。



 第三十三條 未經(jīng)市物業(yè)管理主管部門的資質(zhì)審查而擅自承攬住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的,，區(qū),、縣物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期辦理資質(zhì)審查；限期內(nèi)仍不辦理的,，由市物業(yè)管理主管部門對其處以2000元至20000萬元罰款,，并責(zé)令其停止對住宅小區(qū)的物業(yè)管理。



 第三十四條 市或區(qū),、縣物業(yè)管理主管部門,，對管理不善造成住宅小區(qū)物業(yè)管理及其居住環(huán)境狀況惡化的物業(yè)管理企業(yè)，依據(jù)情節(jié)分別予以警告,、限期改正,、吊銷資質(zhì)證書的處罰并責(zé)令其賠償一切經(jīng)濟(jì)損失；對被吊銷資質(zhì)證書的移送工商行政管理部門依法處理,。



 第三十五條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的,，可在接到處罰通知之日起，15日內(nèi)向作出處罰決定的上級主管機(jī)關(guān)申請復(fù)議或提起行政訴訟,。逾期未申請復(fù)議也不提起行政訴訟,，又不履行處罰決定的,，由作出處罰決定的部門申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,。




 第七章 附則



 第三十六條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。



 第三十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。