• 【發(fā)布單位】上海市
• 【發(fā)布文號(hào)】上海市人民政府令第8號(hào)
• 【發(fā)布日期】2008-11-27
• 【生效日期】2009-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】農(nóng)業(yè)部
• 【所屬類(lèi)別】地方法規(guī)

上海市土地使用權(quán)出讓辦法（2008修訂）

上海市土地使用權(quán)出讓辦法（2008修訂）

(上海市人民政府令第8號(hào))





 《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市土地使用權(quán)出讓辦法〉的決定》已經(jīng)2008年11月17日市政府第26次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布,，自2009年1月1日起施行,。



 市 長(zhǎng) 韓 正

 二○○八年十一月二十七日





上海市土地使用權(quán)出讓辦法

（1996年10月30日上海市人民政府發(fā)布 根據(jù)2001年5月21日《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市土地使用權(quán)出讓辦法〉的決定》第一次修正 根據(jù)2008年11月27日《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市土地使用權(quán)出讓辦法〉的決定》第二次修正）




第一章 總 則




第一條 （目的和依據(jù)）



 為了完善本市土地有償使用制度，規(guī)范土地使用權(quán)出讓行為,，根據(jù)《
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》,、《
中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《
上海市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》等法律,、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,，制定本辦法。




第二條 （適用范圍）



 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓,。




第三條 （集體所有土地使用權(quán)出讓的限定）



 集體所有的土地必須先行征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,，方可以按本辦法的規(guī)定出讓土地使用權(quán)。




第四條 （土地使用權(quán)的限定）



 土地使用權(quán)出讓期間,，土地所有權(quán)仍屬于國(guó)有,。



 地下的各類(lèi)自然資源、礦產(chǎn)以及埋藏物,、隱藏物等,，不在土地使用權(quán)出讓范圍內(nèi),。




第五條 （土地使用權(quán)受讓人的限定）



 境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織,，除法律另有規(guī)定外,，均可以按本辦法的規(guī)定，在本市以出讓方式取得土地使用權(quán),，并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā),、利用和經(jīng)營(yíng)。




第六條 （主管部門(mén)）



 市土地管理部門(mén)主管本市土地使用權(quán)的出讓事務(wù),。




第七條 （出讓合同的簽訂）



 土地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂出讓合同,。



 出讓合同由市土地管理部門(mén)和區(qū)、縣土地管理部門(mén)（以下統(tǒng)稱(chēng)出讓人）按規(guī)定的建設(shè)用地管理權(quán)限,，與土地使用權(quán)受讓人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)受讓人）簽訂,。




第八條 （土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押,、出租）



 受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi),，可以按出讓合同和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、抵押、出租或者用于法律允許的其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng),。



 出讓的土地使用權(quán)按前款規(guī)定發(fā)生轉(zhuǎn)讓的,，轉(zhuǎn)讓的受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行出讓合同，并遵守本辦法的規(guī)定,。




第九條 （土地使用權(quán)的繼承）



 以出讓方式取得土地使用權(quán)的自然人,，其土地使用權(quán)在出讓年限內(nèi)可以繼承。



 出讓的土地使用權(quán)依法繼承的,，繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行出讓合同,，并遵守本辦法的規(guī)定。




第二章 出讓土地使用權(quán)的范圍,、方式和程序




第十條 （土地使用權(quán)出讓的規(guī)劃要求）



 土地使用權(quán)出讓?zhuān)仨毎幢臼型恋乩每傮w規(guī)劃,、城市規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求進(jìn)行,。




第十一條 （應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地使用權(quán)出讓的范圍）



 除按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)的情形外,，各類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目均應(yīng)當(dāng)以有償使用方式取得土地使用權(quán)。其中,，商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定,，以出讓方式取得土地使用權(quán)，其他項(xiàng)目可以以出讓或者租賃等方式取得土地使用權(quán)。



 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),，按照前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同,，并在按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓金）后,，取得土地使用權(quán)。




第十二條 （出讓合同的內(nèi)容和格式）



 出讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：



 （一）出讓和受讓的當(dāng)事人雙方,；



 （二）出讓地塊的坐落,、四至范圍和面積；



 （三）出讓地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù),；



 （四）出讓年限,；



 （五）出讓金金額、支付方式和期限,；



 （六）拆除出讓地塊上原有建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的責(zé)任,、費(fèi)用承擔(dān)和完成期限,；



 （七）與出讓地塊相關(guān)的市政公用設(shè)施配套要求和費(fèi)用承擔(dān)的責(zé)任；



 （八）出讓地塊的交付期限,；



 （九）項(xiàng)目建設(shè)的開(kāi)工和完成期限,；



 （十）當(dāng)事人雙方在出讓年限屆滿時(shí)的權(quán)利和義務(wù)；



 （十一）違約責(zé)任,；



 （十二）爭(zhēng)議的解決方式,；



 （十三）當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。



 出讓合同應(yīng)當(dāng)附有規(guī)劃管理部門(mén)根據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃提供的出讓地塊的各項(xiàng)規(guī)劃要求和附圖,。



 出讓合同應(yīng)當(dāng)參照使用標(biāo)準(zhǔn)格式,。出讓合同的標(biāo)準(zhǔn)格式由市土地管理部門(mén)制訂。




第十三條 （土地使用權(quán)出讓的最高年限）



 土地使用權(quán)出讓的最高年限按不同的用途確定：



 （一）居住用地為70年,；



 （二）工業(yè)用地為50年,；



 （三）教育、科技,、文化,、衛(wèi)生、體育用地為50年,；



 （四）商業(yè),、旅游、娛樂(lè)用地為40年,；



 （五）綜合或其他用地為50年,。




第十四條 （土地使用權(quán)出讓的方式）



 土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：



 （一）招標(biāo)；



 （二）拍賣(mài),；



 （三）協(xié)議,；



 （四）國(guó)家和市人民政府規(guī)定的其他方式,。



 用于商業(yè)、旅游,、娛樂(lè),、金融、服務(wù)業(yè),、商品房等項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo),、拍賣(mài)方式進(jìn)行，但經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的特殊情形除外,。




第十五條 （征詢(xún)規(guī)劃要求和相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)的辦理）



 土地使用權(quán)出讓前,，出讓人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式向規(guī)劃管理部門(mén)征詢(xún)?cè)摰貕K的規(guī)劃要求，規(guī)劃管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃提供各項(xiàng)規(guī)劃要求及其附圖,。



 土地使用權(quán)通過(guò)招標(biāo),、拍賣(mài)方式出讓的，出讓人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo),、拍賣(mài)前,，以書(shū)面形式向投資管理部門(mén)和相關(guān)管理部門(mén)征詢(xún)意見(jiàn)，并在招標(biāo)文件和拍賣(mài)的有關(guān)資料中明確該地塊建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)條 件,、規(guī)劃,、環(huán)境保護(hù)、園林綠化,、衛(wèi)生防疫,、交通和消防等要求；招標(biāo),、拍賣(mài)完成后,，受讓人憑出讓合同向投資、規(guī)劃等管理部門(mén)辦理建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)手續(xù),。



 土地使用權(quán)通過(guò)協(xié)議方式出讓的,，出讓地塊建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)手續(xù)，由受讓人按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定向投資,、規(guī)劃等管理部門(mén)辦理,。




第十六條 （有關(guān)資料的提供）



 出讓人應(yīng)當(dāng)向有意受讓土地使用權(quán)者提供下列資料：



 （一）出讓地塊的坐落、四至范圍,、面積,、地形圖或地籍圖；



 （二）項(xiàng)目建設(shè)的完成年限,、必須投入的最低建筑費(fèi)用和發(fā)展面積的下限,；



 （三）規(guī)劃用地性質(zhì)、建筑容積率、建筑密度和凈空限制等各項(xiàng)規(guī)劃要求,；



 （四）環(huán)境保護(hù),、園林綠化、衛(wèi)生防疫,、交通和消防等要求,；



 （五）市政公用設(shè)施的現(xiàn)狀和配套建設(shè)要求；



 （六）出讓地塊的地面現(xiàn)狀,；



 （七）出讓的方式和年限,；



 （八）受讓人應(yīng)當(dāng)具備的資格；



 （九）出讓金的支付方式和要求,；



 （十）出讓合同的標(biāo)準(zhǔn)格式,；



 （十一）有關(guān)土地使用權(quán)出讓方面的具體規(guī)定；



 （十二）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,；



 （十三）其他有關(guān)資料,。




第十七條 （招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的程序）



 土地使用權(quán)通過(guò)招標(biāo)方式出讓的，其主要程序?yàn)椋?


 （一）出讓人根據(jù)出讓地塊的具體條 件發(fā)布招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū),；



 （二）投標(biāo)人按招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的規(guī)定獲取招標(biāo)文件,，并在出讓人組織下踏勘出讓地塊；



 （三）投標(biāo)人支付保證金,，并將投標(biāo)文件密封后投入指定的標(biāo)箱；



 （四）出讓人在招標(biāo)文件確定的投標(biāo)截止時(shí)間主持開(kāi)標(biāo),；



 （五）由出讓人組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審,，提出評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人；



 （六）由出讓人在評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人中確定中標(biāo)人,，并向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū),；



 （七）中標(biāo)人在規(guī)定期限內(nèi)，持中標(biāo)通知書(shū)與出讓人簽訂出讓合同,，并支付定金,。



 開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)有本市的公證機(jī)關(guān)參加，并出具公證書(shū),。




第十八條 （拍賣(mài)方式出讓土地使用權(quán)的程序）



 土地使用權(quán)通過(guò)拍賣(mài)方式出讓的,，其主要程序?yàn)椋?


 （一）由出讓人委托的拍賣(mài)人發(fā)布拍賣(mài)公告；



 （二）競(jìng)買(mǎi)人按拍賣(mài)公告確定的時(shí)間踏勘出讓地塊,，并支付保證金,；



 （三）拍賣(mài)人按拍賣(mài)公告確定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行拍賣(mài),，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià),，應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人為買(mǎi)受人；



 （四）買(mǎi)受人與拍賣(mài)人簽訂成交確認(rèn)書(shū)；



 （五）買(mǎi)受人持成交確認(rèn)書(shū)與出讓人簽訂出讓合同,，并支付定金,。



 拍賣(mài)應(yīng)當(dāng)有本市的公證機(jī)關(guān)參加，并出具公證書(shū),。




第十九條 （協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的程序）



 土地使用權(quán)通過(guò)協(xié)議方式出讓的,，其程序?yàn)椋?


 （一）出讓人向有意受讓土地使用權(quán)者提供出讓地塊的有關(guān)資料；



 （二）有意受讓土地使用權(quán)者獲得有關(guān)資料后,，經(jīng)與出讓人協(xié)商一致,，簽訂出讓合同，并支付定金,。




第二十條 （具體實(shí)施辦法的制訂）



 出讓土地使用權(quán)招標(biāo),、拍賣(mài)的具體實(shí)施辦法，由市土地管理部門(mén)會(huì)同市發(fā)展改革,、建設(shè),、規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)另行制訂。




第二十一條 （定金,、保證金和出讓金）



 定金,、保證金和出讓金應(yīng)當(dāng)按出讓人規(guī)定的幣種支付。



 定金,、保證金可以抵充出讓金,。



 對(duì)未中標(biāo)者和買(mǎi)受人以外的競(jìng)買(mǎi)人已支付的定金、保證金,，出讓人或者拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)予以退還,。




第二十二條 （出讓地塊原使用者土地使用權(quán)的收回）



 按本辦法規(guī)定出讓土地使用權(quán)的，出讓地塊原使用者的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)依照法律程序予以收回,。




第二十三條 （受讓人土地使用權(quán)的登記）



 出讓合同簽訂時(shí),，出讓地塊上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物已拆除的,，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后,，辦理土地使用權(quán)登記。



 土地使用權(quán)連同地上建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物一并出讓的,，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后，辦理土地使用權(quán)登記,。



 出讓合同簽訂時(shí),，出讓地塊上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的,，受讓人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理土地使用權(quán)登記：



 （一）出讓合同中約定由出讓人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物的,，應(yīng)當(dāng)在受讓人按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金，出讓人按出讓合同規(guī)定交付出讓地塊后,，由受讓人辦理土地使用權(quán)登記,。



 （二）出讓合同中約定由受讓人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的,，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金,，出讓人應(yīng)當(dāng)發(fā)給受讓人土地臨時(shí)使用證明，并由受讓人與出讓地塊所在地的區(qū),、縣人民政府或者其指定的單位簽訂委托拆除原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物的合同；受讓人應(yīng)當(dāng)在原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物拆除后,，辦理土地使用權(quán)登記。



 出讓人應(yīng)當(dāng)在市或者區(qū),、縣房地產(chǎn)交易中心及時(shí)公布土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)格,。




第二十四條 （土地開(kāi)發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)的要求）



 受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì),、規(guī)劃要求,、開(kāi)發(fā)期限和條 件進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng),。



 受讓人在出讓地塊上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,，應(yīng)當(dāng)按本市規(guī)劃管理、建筑業(yè)管理,、房地產(chǎn)管理以及交通,、環(huán)保、衛(wèi)生,、環(huán)衛(wèi)、消防等城市管理的有關(guān)規(guī)定辦理各項(xiàng)申請(qǐng)審批手續(xù),。




第二十五條 （規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的變更）



 受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi),，需改變出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的，必須向出讓人和規(guī)劃管理部門(mén)提出申請(qǐng),。經(jīng)審核批準(zhǔn)的,，受讓人應(yīng)當(dāng)與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補(bǔ)充合同，并相應(yīng)調(diào)整出讓金,；不予批準(zhǔn)的,，應(yīng)當(dāng)由出讓人或者規(guī)劃管理部門(mén)書(shū)面通知受讓人。




第二十六條 （出讓金的管理）



 出讓金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定全部上繳財(cái)政,，列入預(yù)算,，并按照國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定安排使用,。




第三章 出讓土地使用權(quán)的收回




第二十七條 （出讓土地使用權(quán)的續(xù)期）



 土地使用權(quán)出讓年限屆滿，受讓人需繼續(xù)使用土地的,，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期,；除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地使用權(quán)外，受讓人的續(xù)期申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn),。



 經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,，出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人重新簽訂出讓合同，并由受讓人按規(guī)定支付出讓金,。




第二十八條 （出讓土地使用權(quán)期滿的收回）



 土地使用權(quán)出讓年限屆滿,，受讓人未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回,。



 土地使用權(quán)無(wú)償收回時(shí),，其地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物按出讓合同的約定處理,。




第二十九條 （土地使用權(quán)的提前收回）



 出讓年限未滿的土地使用權(quán)不提前收回,，但在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,，出讓的土地使用權(quán)可以依照法律程序提前收回,。




第三十條 （提前收回土地使用權(quán)的程序）



 提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)至遲于收回土地使用權(quán)之日前6個(gè)月,，將出讓地塊的坐落,、四至范圍、收回理由,、收回日期等通知受讓人,，并在出讓地塊的范圍內(nèi)公告。




第三十一條 （提前收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償）



 提前收回土地使用權(quán)的,，出讓人應(yīng)當(dāng)給予受讓人相應(yīng)的補(bǔ)償,。



 提前收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償金額，應(yīng)當(dāng)按出讓年限的余期,、規(guī)劃用地性質(zhì),、出讓金以及地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的價(jià)值等項(xiàng)內(nèi)容,，由出讓人與受讓人協(xié)商確定,，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估后確定。



 受讓人對(duì)補(bǔ)償金額的確定有異議的,，可以向人民法院起訴,，但土地使用權(quán)的收回仍可以按公告規(guī)定的日期執(zhí)行。




第三十二條 （土地使用權(quán)的交換）



 提前收回土地使用權(quán)的,，出讓人可以與受讓人協(xié)商一致后,，將另一地塊的土地使用權(quán)與受讓人進(jìn)行交換,。



 交換土地使用權(quán)地塊的出讓金金額，由出讓人與受讓人協(xié)商確定,，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估后確定,。



 交換土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人重新簽訂出讓合同,。




第四章 法律責(zé)任




第三十三條 （受讓人和出讓人的違約責(zé)任）



 受讓人未按出讓合同的約定支付全部出讓金的,，出讓人有權(quán)解除合同，已收取的定金,、保證金不予退還,，并可以請(qǐng)求違約賠償。



 出讓人未按出讓合同的約定提供土地使用權(quán)的,，受讓人有權(quán)解除合同,，由出讓人返還出讓金，受讓人并可以請(qǐng)求違約賠償,。




第三十四條 （違反規(guī)劃管理規(guī)定的處罰）



 受讓人未按出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求開(kāi)發(fā),、利用、經(jīng)營(yíng)土地的,，由規(guī)劃管理部門(mén)按相關(guān)法規(guī),、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。




第三十五條 （違反土地管理規(guī)定的處罰）



 受讓人未按出讓合同約定的開(kāi)發(fā)期限或者條 件開(kāi)發(fā),、利用,、經(jīng)營(yíng)土地的，由土地管理部門(mén)按相關(guān)法規(guī),、規(guī)章的規(guī)定予以處罰,；情節(jié)嚴(yán)重的，可以依照法律程序無(wú)償收回其土地使用權(quán),。




第五章 附 則




第三十六條 （受讓人的納稅義務(wù)）



 受讓人應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家稅收法律,、法規(guī)的規(guī)定納稅。




第三十七條 （應(yīng)用解釋部門(mén)）



 本辦法的具體應(yīng)用問(wèn)題由市土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)解釋,。




第三十八條 （施行日期和相關(guān)事項(xiàng)）



 本辦法自1997年1月1日起施行,。上海市人民政府以前發(fā)布的有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn),。