• 【發(fā)布單位】廊坊市
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1998-06-01
• 【生效日期】1998-06-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

廊坊市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行實施辦法

廊坊市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行實施辦法






第一章 總 則




第一條 為優(yōu)化城市居民居住環(huán)境，維護(hù)住戶的合法權(quán)益,，保障住宅區(qū)物業(yè)的 合理使用和維護(hù),，根據(jù)《
河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》，結(jié)合本市實際,，制 定本辦法,。




第二條 本辦法適用于廊坊市區(qū)、廊坊開發(fā)區(qū),、各區(qū)市縣的市區(qū),、縣城及建制 鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理。




第三條 本辦法所稱住宅區(qū),，是指以住宅房屋為主,，并有相配套的公用設(shè)施及 非住宅房屋的居住區(qū)。本市住宅區(qū)按其建筑面積分4類劃定：



 一類區(qū)：建筑面積在20萬平方米以上,；



 二類區(qū)：建筑面積在20萬平方米（含20萬平方米）以下,，10萬平方米以 上；



 三類區(qū)：建筑面積在10萬平方米（含10萬平方米）以下,，至3萬平方米以 上,；



 四類區(qū)：建筑面積在3萬平方米（含3萬平方米）以下。



 本辦法所稱物業(yè),，是指住宅區(qū)內(nèi)的各類房屋和相配套的公用設(shè)施,、設(shè)備及公共 場地



 本辦法所稱物業(yè)管理，是指住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人,，委托物業(yè)管理,， 企業(yè)對住宅區(qū)內(nèi)房屋，相關(guān)設(shè)施,、設(shè)備以及整體居住環(huán)境進(jìn)行維護(hù),、修繕和服務(wù)的 活動。



 本辦法所稱物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,，是指依據(jù)法定手續(xù)對物業(yè)范疇內(nèi)的房屋等取得所有權(quán),， 并持有政府頒發(fā)的所有權(quán)證的單位或個人。



 本辦法所稱住戶,，是指房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人,。



 本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指具有相應(yīng)資質(zhì)的專門從事住宅區(qū)物業(yè)管理的企 業(yè),。




第四條 本市城市住宅區(qū)管理實行社會化,、專業(yè)化及服務(wù)經(jīng)營型的物業(yè)管理模 式和主管部門行業(yè)管理、住戶自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制,。




第五條 廊坊市房地產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理工作的主管部門,，各區(qū)、市,、縣 房地產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的主管部門,。



 物業(yè)管理主管部門的主要職責(zé)：



 （一）根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章,，制定具體的實施辦法,；



 （二）參與住宅區(qū)的驗收，指導(dǎo),、監(jiān)督物業(yè)的接管工作,；



 （三）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理；



 （四）對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營和管理進(jìn)行監(jiān)督,、檢查,；



 （五）負(fù)責(zé)住宅公用設(shè)施專用基金和住宅維修基金使用的監(jiān)督、檢查,；



 （六）負(fù)責(zé)對從事物業(yè)管理工作的專職人員進(jìn)行培訓(xùn),；



 （七）負(fù)責(zé)住宅區(qū)物業(yè)管理的考評工作。



 市政,、綠化,、環(huán)境衛(wèi)生、交通,、物價,、治安、供水,、供電,、供熱,、燃?xì)獾戎鞴?部門以及住宅區(qū)所在地人民政府，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工,，對住宅區(qū)的物業(yè)管理工 作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,、檢查。




第二章 住宅區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)




第六條 住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50％以上時,，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng) 會同住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、住宅區(qū)所在地街道辦事處負(fù)責(zé)組建住宅區(qū)物業(yè)管理委員 會（以下稱管委會）,。



 管委會以住戶代表為主組成,，住宅區(qū)所在地街道辦事處或居民委員會、公安派 出所可派代表參加,。




第七條 住宅區(qū)開發(fā)周期較長的,，在管委會成立之前，由住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)單 位負(fù)責(zé)物業(yè)管理,，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理,。管委會成立后，由管委會 決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘,。




第八條 管委會代表住戶的利益,，維護(hù)住戶的合法權(quán)益。管委會在物業(yè)管理主 管部門和住宅區(qū)街道辦事處的指導(dǎo)下,，負(fù)責(zé)制定管委會章程,，選擇物業(yè)管理企業(yè)， 監(jiān)督住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施,，對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督,，協(xié)助物業(yè)管理 企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作。




第九條 管委會是住宅區(qū)物業(yè)自治管理組織,，應(yīng)履行下列職責(zé)：



 （一）制定管委會章程和住戶公約,；



 （二）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)；



 （三）聽取和審議物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理計劃,、財務(wù)預(yù)決算和年度工作 報告



 （四）聽取物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù) 活動



 （五）監(jiān)督,、檢查住宅區(qū)物業(yè)使用情況,；



 （六）審議和決定物業(yè)管理的其他重大事項。



 管委會應(yīng)定當(dāng)期召開會議,，會議必須有過三分之二以上代表參加,，作出決定應(yīng) 當(dāng)經(jīng)過半數(shù)代表通過。




第十條 物業(yè)管理企業(yè)實行分級管理,。 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)物業(yè)管理主管部門資質(zhì) 審查合格,，并到工商行政管理部門辦理注冊登記,，到物價部門辦理收費手續(xù)、領(lǐng)取 《河北省收費許可證》后,，方可接受管委會的委托,，承擔(dān)住宅區(qū)的物業(yè)管理。



 物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策,。




第十一條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與管委會簽訂的委托管理合同,，對住宅區(qū)的物業(yè) 實施統(tǒng)一管理。



 合同的簽訂,，按建設(shè)部,、國家工商行政管理局印發(fā)的《物業(yè)管理委托示范文本》 執(zhí)行。



 委托管理合同簽訂后,，物業(yè)管理企業(yè)須將委托管理合同報當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部 門和工商行政管理部門備案,。




第十二條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：



 （一）根據(jù)委托管理合同和國家、省,、市有關(guān)規(guī)定對住宅區(qū)實施物業(yè)管理,；



 （二）根據(jù)委托管理合同和省、市有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費用,；



 （三）勸阻,、制止損害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，并對造成的損害要求 賠償



 （四）要求管委會協(xié)助管理,；



 （五）選聘專營公司或聘用專人承擔(dān)清潔,、保安和綠化等專項服務(wù)；



 （六）開展多種經(jīng)營和其他項目的有償服務(wù),。




第十三條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù),。



 物業(yè)管理企業(yè)實施服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費標(biāo)準(zhǔn)公開制度：



 （一）履行委托管理合同,，對受委托管理的房屋,、設(shè)施及公共部位進(jìn)行維修管 理，承擔(dān)住宅區(qū)內(nèi)的保安,、防火,、綠化、維護(hù),、清潔及住戶日常必需的便民服務(wù)工 作,；



 （二）接受管委會和住戶的監(jiān)督，重大的管理措施提交管委會審議決定,；



 （三）接受物業(yè)管理主管部門,、其他有關(guān)主管部門及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)和 監(jiān)督



 （四）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為,，及時向有關(guān)主管部門報告,；



 （五）每半年公布一次物業(yè)管理費用收支情況,，并接受住宅區(qū)管委會的監(jiān)督。




第十四條 住宅區(qū)制定的住戶公約對住宅區(qū)內(nèi)的住戶具有約束力,。




第三章 住宅區(qū)物業(yè)的使用與維護(hù)




第十五條 住宅區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后,，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向管委會辦理移交手 續(xù)，并向管委會移交下列工程建設(shè)資料：



 （一）住宅區(qū)的規(guī)劃圖,、竣工總平面圖,；



 （二）單體的建筑、結(jié)構(gòu)和設(shè)備竣工圖,；



 （三）地下管網(wǎng)竣工圖,；



 （四）其它必要的資料。




第十六條 住戶使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：



 （一）保持房屋的完好,、整潔,，不得隨意改變房屋的結(jié)構(gòu),、外貌和用途,；



 （二）不得隨意鑿、拆房屋的內(nèi)外承重墻,、梁,、柱、板,、陽臺,、屋面或隨意占 用房屋的公用通道；



 （三）不得堆放易燃,、易爆,、劇毒和放射性物品等。



 （四）不得利用房屋從事危害公共利益的行為,；



 （五）不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益,；



 （六）進(jìn)行房屋裝飾裝修或太陽能熱水器、空調(diào)安裝時,，須提前向所在物業(yè)管 理企業(yè)提出申請,，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實施。涉及改變房屋結(jié)構(gòu),、外貌和用途時,，要經(jīng)有 關(guān)部門批準(zhǔn)。




第十七條 房屋的維修責(zé)任,，按下列規(guī)定劃分：



 （一）室內(nèi)部分,，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)維修，產(chǎn)權(quán)人與使用人另有協(xié)議的從其協(xié) 議,；



 （二）房屋的外墻面,、樓梯間,、通道、屋面,、上下水管道,、公用水箱、加壓水 泵,、電梯,、機(jī)電設(shè)備和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)定期養(yǎng) 護(hù)維修,。




第十八條 住宅區(qū)的南道,、溝渠、池,、井,、綠地、公共活動場所,、停車場,、連 廊、自行車房（棚）,、公用天線等住宅區(qū)公用設(shè)施,，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理維修養(yǎng) 護(hù)，其費用從管理服務(wù)費和住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金中支出,。住宅區(qū)的公廁及垃圾 中轉(zhuǎn)站等環(huán)衛(wèi)設(shè)施及生活垃圾的清運處理和化糞池的吸污,，由市環(huán)衛(wèi)局統(tǒng)一管理， 其費用由物業(yè)管理部門從管理服務(wù)費和住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金中列支,。



 造成公用設(shè)施損壞的,，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的,，應(yīng)當(dāng)賠償損失,。




第十九條 住宅區(qū)內(nèi)的干道、路燈和給排水,、供電,、供熱、燃?xì)?、通訊等管線,， 按規(guī)定由有關(guān)主管部門負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)的，其費用由有關(guān)主管部門支付,。



 前款所列維修養(yǎng)護(hù)事項,，有關(guān)主管部門可委托物業(yè)管理企業(yè)實施，并按規(guī)定向 物業(yè)管理企業(yè)支付委托費用。




第二十條 凡房屋及附屬設(shè)施影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全,， 按規(guī)定應(yīng)由住戶修繕的,，住戶應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的,，由管委會委托 物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕,，其費用由住戶承擔(dān)。




第二十一條 住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：



 （一）踐踏,、占用綠地,，攀折花木；



 （二）占用公共場地或設(shè)施,，影響其正常使用功能,；



 （三）亂堆亂拋垃圾、雜物,；



 （四）亂貼,、亂搭、亂掛,；



 （五）飼養(yǎng)家禽,、家畜和野生動物；



 （六）在無保護(hù)措施的陽臺擺放物品,，墜落傷人,；



 （七）肆意喧鬧影響他人休息,；



 （八）隨意停放車輛,，鳴高音喇叭；



 （九）排放有毒,、有害物質(zhì),；



 （十）損毀、涂畫園林藝術(shù)雕塑,；



 （十一）居民樓（含商住兩用樓）產(chǎn)生噪聲,、煙塵、異味和熱污染的營業(yè),，以 及經(jīng)營政府禁止的行業(yè),。




第四章 住宅區(qū)物業(yè)管理費用及專用房屋




第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)收費必須執(zhí)行國家、省和本市物價管理部門制定的 有關(guān)規(guī)定,，接受物價管理部門的管理,、監(jiān)督和檢查。其具體收費項目及標(biāo)準(zhǔn)按《河 北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》和廊坊市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。




第二十三條 住宅區(qū)物業(yè)管理費的構(gòu)成：



 （一）開發(fā)建設(shè)單位繳納的住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金,；



 （二）房屋產(chǎn)權(quán)人繳納的住宅維修基金；



 （三）住戶繳納的管理服務(wù)費。




第二十四條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按住宅區(qū)建設(shè)總投資向物業(yè)管理主管部門繳納 住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金,。新區(qū)建設(shè)項目的交納比例為建設(shè)總投資的2％,； 舊區(qū)改 造建設(shè)項目的繳納比例為建設(shè)總投資的1．5％。 專用基金的繳納,，在具體實施中,， 按工程造價、配套設(shè)施費用總額,，實行年度繳納,。開發(fā)建設(shè)單位在進(jìn)行住宅區(qū)項目 建設(shè)前，所繳納的專用基金不得少于應(yīng)繳納總額的50％,，其余部分年底結(jié)清,。否 則，當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門不予辦理開工手續(xù),，房地產(chǎn)主管部門不予辦理其房屋確 權(quán),、交易手續(xù)。



 公用設(shè)施專用基金計入建設(shè)成本,，用于住宅區(qū)公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),，不得挪作 他用



 住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金由物業(yè)管理主管部門設(shè)專帳統(tǒng)一管理，管委會向物業(yè) 管理主管部門申請使用,。其具體審批手續(xù)按廊坊市房地產(chǎn)管理局有關(guān)規(guī)定辦理,。




第二十五條 住宅維修基金由房屋產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定分期繳納，由管委會以房屋本 體為單位設(shè)專帳管理,。住宅維修基金用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),，不得挪作 他用。



 住宅區(qū)住宅維修基金提取和管理辦法,，由市物業(yè)管理主管部門商市財政,、物價 部門制定。




第二十六條 住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費項目的收費標(biāo)準(zhǔn),，應(yīng)當(dāng)根據(jù)住宅區(qū)的類 別檔次,、服務(wù)管理水平以及房屋類別等綜合確定。屬于國家管理的收費項目和收費 標(biāo)準(zhǔn)必須報物價部門審批,；不屬于國家管理的收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)的,，由物業(yè)管理 企業(yè)提出方案，經(jīng)管委會同意,，報物業(yè)管理主管部門和物價部門備案,。




第二十七條 房改出售公有住房，必須按國務(wù)院,、省政府和本市的有關(guān)規(guī)定建 立公用設(shè)施,、公用部位的維修基金,。




第二十八條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)向管委會提供60－120 平方米的物業(yè)管理用房,，并按規(guī)劃設(shè)計的要求,，交付公共廁所、垃圾中轉(zhuǎn)站和垃圾 收集房,，其產(chǎn)權(quán)歸國家所有,。




第二十九條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的比例以建造成本價 向管委會提供20－40平方米的商業(yè)用房,，其產(chǎn)權(quán)歸管委會所有,。



 商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟(jì)收入的公用設(shè)施、設(shè)備和場地,，均由物業(yè)管理 企業(yè)按照委托管理合同經(jīng)營,，其收入用于補充住宅區(qū)的管理服務(wù)費。



 開發(fā)建設(shè)單位提供的商業(yè)用房的購置費用從住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金中墊支,， 并從該商業(yè)用房的經(jīng)營收入中回收,。




第五章 罰 則




第三十條 未經(jīng)物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查而擅自從事或承擔(dān)物業(yè)管理業(yè)務(wù) 的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期辦理資質(zhì)審查手續(xù),； 逾期仍不辦理的,，對其處 以2000元以上20000元以下的罰款，并責(zé)令其停止物業(yè)管理工作,。




第三十一條 管委會作出的決定違反本辦法的,，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門有權(quán)責(zé) 令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體產(chǎn)權(quán)人,、使用人和物業(yè)管理企業(yè),。




第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的,，住戶有權(quán)向管委 會投訴或向物業(yè)管理主管部門反映,；管委會有權(quán)予以制止并要求限期改正,，有權(quán)要 求賠償給住戶造成的損失,，情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)解除委托管理合同；有第（三）項行為 的,，由物業(yè)管理主管部門根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定予以處罰：



 （一）對房屋及公用設(shè)施,、設(shè)備修繕不及時的；



 （二）管理制度不健全,，管理混亂的,；



 （三）擅自擴(kuò)大收費范圍，提高收費標(biāo)準(zhǔn)的,；



 （四）擅自改變房屋和公用設(shè)施用途的,；



 （五）有其他不履行或不完全履行委托管理合同規(guī)定義務(wù)行為的。




第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)所承擔(dān)的管理項目有三分之一達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，造成住 宅區(qū)物業(yè)及環(huán)境狀況惡化的,，由物業(yè)管理主管部門予以警告,，并處以1000元以 上10000元以下的罰款。并可降低其資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)證書,。




第三十四條 違反本辦法第二十四條第一款,、第二十八條、第二十九條第一款 規(guī)定的,，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位限期履行,；在規(guī)定的期限內(nèi)仍不 履行的，物業(yè)管理主管部門可申請人民法院強制執(zhí)行,，并有權(quán)要求違反
第二十四條 第一款規(guī)定的開發(fā)建設(shè)單位支付逾期付款滯納金,。




第三十五條 違反本辦法第十六條、第二十一條規(guī)定的,，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制 止,，并要求其限期改正；逾期不改正的,，可進(jìn)行強制恢復(fù),；造成損失的，有權(quán)要求 賠償,。




第三十六條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的,，可依法提起訴訟或申請行政復(fù)議。 逾期不申請復(fù)議,、不提起訴訟又不履行處罰決定的,，由作出處罰決定的部門申請人 民法院強制執(zhí)行。




第六章 附 則




第三十七條 本辦法發(fā)布前已經(jīng)交付使用的住宅區(qū),，應(yīng)當(dāng)依照本辦法逐步實行 物業(yè)管理,。




第三十八條 本辦法自98年6月起施行。