• 【發(fā)布單位】80614
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1998-06-12
• 【生效日期】1998-06-12
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

撫順市人民政府令

撫順市人民政府令
 
（第四十六號）
 《撫順市商品住宅價格管理辦法》業(yè)經(jīng)市政府第76次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予發(fā)布實施,。



 撫順市商品住宅價格管理辦法

 （1998年6月12日）




 第一章 總則





 第一條 為加強我市商品住宅價格管理,，規(guī)范價格行為，保障國家,、經(jīng)營者和購房者的合法權(quán)益,，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國家,、省有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合我市實際，制定本辦法。



 第二條 本辦法所稱商品住宅是指具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)用于出售的住宅（含安居工程,、“三區(qū)”改造工程,、節(jié)能建筑工程）。



 第三條 凡在本行政區(qū)域內(nèi)開發(fā)經(jīng)營商品住宅的開發(fā)企業(yè),，均應(yīng)遵守本辦法,。



 第四條 市物價局是本市商品住宅價格管理的行政主管部門。市物價局會同市房產(chǎn)管理局,、市建行工程預(yù)算審查中心和市投資工程管理中心對商品房價格進行審查,，由市物價局在接件后20日內(nèi)予以批準(zhǔn)后執(zhí)行。




 第二章 商品住宅價格的制定





 第五條 商品住宅實行竣工結(jié)算定價原則,。開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品住宅竣工后或銷售前填報《商品住宅銷售（預(yù)售）價格申報審核表》向市物價局申請定價,。在定價時要詳細提供各項工程成本、利潤,、稅金及代收代支費用資料,，并提供有關(guān)審批文件和市建行工程預(yù)算審查中心（負責(zé)除市財政投資以外的商品住宅）和市投資工程管理中心（負責(zé)市財政投資部分商品住宅和安居工程）等審查后的預(yù)、結(jié)算定案單等資料,。

 開發(fā)企業(yè)如需提前預(yù)售,，可在基礎(chǔ)工程結(jié)束前投資額達到總造價的25％以后，持上述資料報市物價局審批預(yù)售后,，方可預(yù)售,，待正式定價后一個月內(nèi)，按批準(zhǔn)的價格實行預(yù)售款多退少補,。



 第六條 商品住宅銷售（預(yù)售）價格應(yīng)以合理成本和規(guī)定利潤,、法定稅金為基礎(chǔ),，結(jié)合國家政策和供需狀況要求確定,。具體由下列項目構(gòu)成：

 （一）成本費用。包括：土地費用和拆遷安置補償費,；規(guī)劃,、勘察測量、設(shè)計及前期工程費,；房屋主體和室外建筑安裝工程費,；小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及非商業(yè)性配套公共建筑建設(shè)費；貸款利息,；管理費,；期間費用。其中：

 1,、土地費用及拆遷安置補償費,，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

 2,、規(guī)劃,、勘察測量,、設(shè)計及前期工程費依據(jù)實際發(fā)生費用計算；

 3,、房屋主體和室外建筑安裝的工程費,，按市建行工程預(yù)算審查中心或市投資工程管理中心審查定案后的費用計算，對超出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)裝修的差價款,，另行收取,。

 4、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及非商業(yè)性配套公共建筑費,，應(yīng)依據(jù)實際發(fā)生費用或工程結(jié)（預(yù)）算計算,；

 5、貸款利息,，在規(guī)定建筑周期內(nèi)如需貸款,，其利息根據(jù)銀行提供的地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均利息計算（預(yù)售時所交款利息沖減貸款利息）；

 6,、管理費,，以商品住宅成本費用中1－4項之和為基數(shù)，按市開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查部門確定的等級,，一,、二、三,、四,、五級開發(fā)企業(yè)分別按成本費用的3．1％、2．8％,、2．6％,、2．4％、2．1％計算（各含審驗費0．1％）,；

 7,、期間費用，指在開發(fā)中所發(fā)生的不可遇見費用和銷售環(huán)節(jié)中的有關(guān)費用,。按成本費用中1－4項之和的5‰計算,。

 （二）利潤。按成本費用中1－4項之和的5％計算,。

 （三）稅金,。按國家稅法規(guī)定執(zhí)行。

 （四）代收代支費用,。指按國家有關(guān)規(guī)定為行政事業(yè)部門代收代繳的有關(guān)費用,。按實際收支額計算。



 第七條 在計算成本費用時，凡屬經(jīng)營性建筑的建設(shè)費不計入商品住宅價格,；商品住宅與工商等用房合建的（連體工程）共用費用,，按工程實際發(fā)生費用或預(yù)結(jié)算費用比例分攤；對動遷拆除的舊料殘值款,、動遷戶按政策交納的擴大面積款,、“零米”動遷交納的綜合造價款、有關(guān)部門投資及補貼款等,，一律沖減成本費用,。




 第三章 價格管理





 第八條 在申報、審批價格時,，對成片開發(fā)的應(yīng)以小區(qū)為單位核定,，零星開發(fā)的以單位工程核定，小區(qū)中有多家開發(fā)的以每個開發(fā)企業(yè)的工程核定,；對建筑面積的確定,，應(yīng)以圖紙設(shè)計面積為準(zhǔn)；對銷售面積的確定,，以建設(shè)部《
商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》執(zhí)行,；對擴大面積款和“零米”動遷綜合造價款的確定，一律以實際收款額為準(zhǔn),。



 第九條 對商品住宅樓層差價,，允許在所審批平均銷售（預(yù)售）價格的基礎(chǔ)上上浮20％，但最終平均銷售價格,，其代數(shù)和應(yīng)趨近于零,。



 第十條 在審核價格時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按成本費用0．1％交納審驗費（含在管理費中）,，作為委托法定審查部門核驗商品住宅各項費用的經(jīng)費,。



 第十一條 未經(jīng)市物價局審批銷售（預(yù)售）價格的商品住宅，不得銷售（預(yù)售）,，有關(guān)部門不得發(fā)放商品住宅銷售許可證,，新聞單位不得刊、播銷售（預(yù)售）廣告,；經(jīng)批價后開發(fā)企業(yè)應(yīng)在發(fā)布銷售廣告中公布銷售（預(yù)售）價格。



 第十二條 審價公式：

 商品住宅銷售面積＝總建筑面積－動遷還原面積－動遷擴大面積－工商用房面積和營業(yè)性公共配套面積,；

 商品住宅每平方米平均銷售（預(yù)售）價格＝〔成本費用－拆房舊料殘值－動遷擴大面積款－“零米”動遷綜合造價款－投資及補貼款＋利潤＋稅金＋代收代支行政事業(yè)性收費〕÷商品住宅銷售建筑面積,。




 第四章 罰則





 第十三條 對有下列行為之一的，由市物價檢查部門根據(jù)《遼寧省價格監(jiān)督檢查條例》予以糾正和行政處罰：

 （一）越權(quán)定價銷售的,，責(zé)令改正,，退回非法所得，無法退回的，予以沒收,，并處以1000元至3000元罰款,；

 （二）擅自提價的，除全部沒收提價款外處以提價總額1至5倍罰款,；

 （三）在正式定價后,，在一個月內(nèi)不退還購房者高于預(yù)售價差價款的，除限期退還外,，處以差價款的1至5倍罰款,；

 （四）在發(fā)布銷售（預(yù)售）廣告中不公布所批銷售（預(yù)售）價格的，處于5000元罰款,。



 第十四條 物價局及其工作人員濫用職權(quán),、徇私舞弊，給公民人身或者財產(chǎn)造成損害,、給法人或者其它組織造成損失的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的,，移送司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。




 第五章 附則



 第十五條 對外國人,、僑胞和港,、澳、臺同胞在我市開發(fā)出售商品住宅的,，在價格管理方面按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。



 第十六條 本辦法應(yīng)用中的具體問題由市物價局負責(zé)解釋。



 第十七條 本辦法自公布之日起施行,。