• 【發(fā)布單位】82103
• 【發(fā)布文號(hào)】省物價(jià)局,、省建委川價(jià)字費(fèi)117號(hào)
• 【發(fā)布日期】1999-05-24
• 【生效日期】1999-06-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

四川省商品住宅價(jià)格管理辦法

 四川省商品住宅價(jià)格管理辦法
 
（省物價(jià)局、省建委川價(jià)字費(fèi)（1999）
 117號(hào)1999年5月24日）
 第一章 總則





 第一條 為加強(qiáng)商品住宅價(jià)格管理,，規(guī)范商品住宅價(jià)格行為,，維護(hù)國家、經(jīng)營者,、消費(fèi)者的合法權(quán)益,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《
中華人民共和國價(jià)格法》,、《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及國家有關(guān)規(guī)定,，制定本辦法。



 第二條 凡在四川省行政區(qū)域內(nèi)從事商品住宅開發(fā)經(jīng)營,，均應(yīng)遵守本辦法,。



 第三條 本辦法所稱商品住宅，是指開發(fā)后第一次向社會(huì)出售的新建住宅,。

 本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房,，是指列入政府建設(shè)計(jì)劃、行政劃撥建設(shè)用地,、享受政府優(yōu)惠政策,、按國家規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、面向中低收入家庭出售的微利商品住宅,。



 第四條 商品住宅價(jià)格的管理應(yīng)遵循價(jià)值規(guī)律的要求,，堅(jiān)持結(jié)合市場供求，按質(zhì)論價(jià),，保護(hù)國家,、經(jīng)營者和消費(fèi)者合法權(quán)益，以及有利于培育和規(guī)范住房市場的原則,。



 第五條 商品住宅價(jià)格由物價(jià)管理部門和建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),，分級(jí)管理”的原則,，實(shí)施價(jià)格管理。




 第二章 價(jià)格構(gòu)成





 第六條 商品住宅的成本構(gòu)成

 1,、征地費(fèi)用和土地出讓金,。征地費(fèi)用包括征用土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗及附作物補(bǔ)償費(fèi),、安置補(bǔ)助費(fèi)或城鎮(zhèn)發(fā)生的拆遷補(bǔ)償,、安置費(fèi)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng),，免交土地出讓金,；

 2、前期工程費(fèi)用,。包括通路,、通水、通電,、平整場地和工程勘察,、設(shè)計(jì)費(fèi)；

 3,、房屋建筑安裝工程費(fèi),。按建筑施工圖的要求和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定應(yīng)進(jìn)入建筑工程（含安裝）的費(fèi)用,；

 4,、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的道路,、供水,、供電、供氣,、排氣,、排污、通訊,、通郵,、有線電視、公共照明,、園林綠化,、環(huán)衛(wèi)等費(fèi)用；

 5,、公共設(shè)施配套費(fèi)用,。指住宅小區(qū)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的非經(jīng)營性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。包括各項(xiàng)附屬工程,，如物業(yè)管理房,、消防和配電及供水設(shè)施、自行車棚等建設(shè)費(fèi)用（凡列入建設(shè)成本的公共配套設(shè)施,、用房費(fèi)用,，在銷售商品住宅時(shí)不得重復(fù)計(jì)收公攤面積費(fèi)用）；

 6,、管理費(fèi),。包括開發(fā)管理和企業(yè)管理人員的工資及附加、公雜費(fèi),、差旅費(fèi),、勞保費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi),、廣告宣傳費(fèi)等,。管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí),，按本1－5項(xiàng)之和的3％以內(nèi)計(jì)取,。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房管理費(fèi)按成本1－5項(xiàng)之和的2％以內(nèi)計(jì)取,。具體標(biāo)準(zhǔn)由省物價(jià)局和省建委另行制定,。

 7、貸款利息,。以人民銀行公布的當(dāng)年信貸資金利率,，按投資總額的70％計(jì)算。貸款利率計(jì)算時(shí)間一般以半年為限,，最多不超過一年,。

 8、其它費(fèi)用,。必須是經(jīng)國家和省有批準(zhǔn)權(quán)限的部門規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi),，方可進(jìn)入成本。經(jīng)濟(jì)適用住房按有關(guān)規(guī)定減免征收,。



 第七條 商品住宅的稅金,。

 稅金按國家規(guī)定的有關(guān)稅率計(jì)算。



 第八條 商品住宅的利潤,。

 1,、經(jīng)濟(jì)適用房可在成本1－5項(xiàng)之和的3％以內(nèi)計(jì)加利潤。

 2,、經(jīng)濟(jì)適用住房以外的其它商品住宅由開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場供求狀況,，自行確定利潤。



 第九條 商品住宅的差價(jià)。

 1,、商品住宅的樓層差價(jià)率原則上應(yīng)掌握在10％以內(nèi),，具體差價(jià)率由開發(fā)企業(yè)自行確定，但一幢住宅樓內(nèi)樓層差價(jià)代數(shù)和應(yīng)為零,。

 2,、商品住宅樓朝向差價(jià)率原則上應(yīng)掌握在5％以內(nèi)，具體差價(jià)率由開發(fā)企業(yè)自行確定,，但同一住宅小區(qū)內(nèi)朝向差價(jià)代數(shù)和應(yīng)為零,。



 第十條 商品住宅銷售價(jià)格＝商品住宅成本＋利潤±商品住宅差價(jià)。



 第十一條 商品住宅價(jià)格構(gòu)成以外的代收代付費(fèi)用,，必須嚴(yán)格按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)代收,；屬分?jǐn)傂再|(zhì)的，只能按實(shí)際發(fā)生的直接成本（費(fèi)用）合理分?jǐn)?，不得額外加收任何名目的費(fèi)用,。

 未經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)項(xiàng)目及政府明令取消的收費(fèi)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及商品住房購買者應(yīng)拒絕交納,，并向有關(guān)部門舉報(bào),。




 第三章 價(jià)格管理





 第十二條 商品住宅價(jià)格根據(jù)不同住房類型，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),、市場調(diào)節(jié)價(jià)兩種價(jià)格形式,。



 第十三條 經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格。

 經(jīng)濟(jì)適用住房按城市實(shí)行指導(dǎo)價(jià)和公告制度,。省轄市和地,、州所在地縣（市）的指導(dǎo)價(jià)，由市（地,、州）物價(jià),、房地產(chǎn)管理部門根據(jù)本辦法規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成因素按區(qū)位測算擬定后，報(bào)物價(jià),、建設(shè)主管部門審核批準(zhǔn),，作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房最高限價(jià)；其它縣（市,、區(qū)）的城市指導(dǎo)價(jià)由市（地,、州）物價(jià)、房地產(chǎn)管理部門審批,、并報(bào)省物價(jià),、建設(shè)主管部門備案。經(jīng)濟(jì)適用住房城市指導(dǎo)價(jià)經(jīng)批準(zhǔn)后,，由當(dāng)?shù)匚飪r(jià),、房地產(chǎn)管理部門在公布經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目時(shí)一并公告,。

 經(jīng)濟(jì)適用住房按建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行定價(jià)銷售。由開發(fā)企業(yè)根據(jù)本辦法規(guī)定按建設(shè)項(xiàng)目計(jì)算經(jīng)濟(jì)適用住房成本及平均銷售價(jià)格和差價(jià)率,，并填制經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格申報(bào)表,，連同按工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)編制的工程成本決（預(yù)）算表或在建工程成本預(yù)（概）算表及有關(guān)文件資料送審，按財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系由物價(jià),、建設(shè)及房地產(chǎn)管理部門審查核準(zhǔn)后,，建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門再行辦理銷（預(yù)）售許可手續(xù),。經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目的住宅銷售價(jià)格，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布,，接受群眾監(jiān)督,。銷售價(jià)格一經(jīng)確定，任何單位或個(gè)人不得擅自提價(jià),。



 第十四條 經(jīng)濟(jì)適用住房以外的商品住宅銷售價(jià)格實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià),，由開發(fā)企業(yè)按本辦法的規(guī)定根據(jù)市場供求，自定銷售價(jià)格,。必要時(shí),，城市政府可以實(shí)行最高限價(jià)。



 第十五條 商品住宅銷售應(yīng)明碼標(biāo)價(jià),，使用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一監(jiān)制的《商品房購銷合同》文本,。成交價(jià)應(yīng)由房地產(chǎn)管理部門定期送同級(jí)物價(jià)管理部門備案。

 開發(fā)企業(yè)必須向商品住宅購買者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,，并按質(zhì)量保證書的約定承擔(dān)保修責(zé)任,。



 第十六條 未列入經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃的商品住宅，銷售時(shí)一律不得冠以經(jīng)濟(jì)適用住房名稱,，誤導(dǎo),、蒙騙消費(fèi)者。




 第四章 罰則





 第十七條 對(duì)有下列行為之一的,，由同級(jí)物價(jià)管理部門按有關(guān)法律,、法規(guī)規(guī)定予以查處，并可處以罰款,。

 1,、不執(zhí)行規(guī)定的計(jì)價(jià)原則、計(jì)價(jià)范圍和計(jì)價(jià)辦法的,；

 2,、不按規(guī)定如實(shí)申報(bào)經(jīng)濟(jì)適用住房成本或亂攤成本的；

 3,、對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房越權(quán)定價(jià)或擅自提價(jià)的,；

 4,、擅自向商品住宅開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目攤派、收費(fèi)的,；

 5,、其它價(jià)格違法行為。



 第十八條 有下列行為之一的,，由同級(jí)建設(shè)和房地產(chǎn)管理部門按有關(guān)法律,、法規(guī)規(guī)定予以查處，并可處以罰款,。

 1,、采取偷工減料降低商品住宅質(zhì)量或擅自更改設(shè)計(jì)縮小建筑面積等欺詐消費(fèi)者的；

 2,、在建住宅工程未取得商品房預(yù)售許可證或竣工商品住宅未辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記,，擅自銷（預(yù)）售商品住宅的；

 3,、銷售商品住宅,，不如實(shí)申報(bào)成交價(jià)的和不按規(guī)定向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的；

 4,、經(jīng)濟(jì)適用住房未按規(guī)定向中低收入家庭銷售,，而銷售給高收入家庭的；

 5,、商品住宅銷售違反房地產(chǎn)管理法律,、法規(guī)的其它行為。




 第五章 附則



 第十九條 各地可根據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,，制定實(shí)施細(xì)則,。



 第二十條 本辦法自一九九九年六月一日起施行。