• 【發(fā)布單位】80902
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】1999-05-31
• 【生效日期】1999-09-01
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類(lèi)別】地方法規(guī)

上海市國(guó)有土地租賃暫行辦法

 上海市國(guó)有土地租賃暫行辦法
 
（1999年5月31日上海市人民政府發(fā)布）
 第一章 總則





 第一條 （目的與依據(jù)）

 為了促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和合理利用,，完善土地有償使用制度,，根據(jù)《
中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》和國(guó)家有關(guān)土地有償使用的規(guī)定,，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法,。



 第二條 （適用范圍）

 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的國(guó)有土地租賃活動(dòng),。



 第三條 （定義）

 本辦法所稱(chēng)的國(guó)有土地租賃，是指市,、縣人民政府以及浦東新區(qū)管委會(huì)按照建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限,，將國(guó)有土地以一定年限出租給土地使用者,，由土地使用者作為承租人支付租金的行為。



 第四條 （管理部門(mén)）

 上海市房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市房地局）負(fù)責(zé)本市國(guó)有土地租賃的管理工作,。




 第二章 國(guó)有土地租賃的范圍,、條件和程序





 第五條 （租賃的范圍）

 除商品房項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式取得外,，其他項(xiàng)目用地可以按照本辦法的規(guī)定,，通過(guò)國(guó)有土地租賃的方式取得,。



 第六條 （承租人的范圍）

 除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,，境內(nèi)外的自然人,、法人和其他組織均可以按照本辦法的規(guī)定,，通過(guò)租賃方式取得國(guó)有土地使用權(quán),。



 第七條 （租賃的規(guī)劃要求）

 國(guó)有土地租賃必須按照本市土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃,、土地利用年度計(jì)劃和城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求進(jìn)行,。



 第八條 （租賃的方式）

 國(guó)有土地租賃可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等方式,。

 通過(guò)協(xié)議方式租賃國(guó)有土地的,，土地使用者應(yīng)當(dāng)按照本市有關(guān)規(guī)定，辦理建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng),、建設(shè)用地規(guī)劃許可,、建設(shè)用地審批等相關(guān)手續(xù)。

 通過(guò)招標(biāo),、拍賣(mài)方式租賃國(guó)有土地的,，可以參照土地使用權(quán)出讓的有關(guān)程序進(jìn)行。



 第九條 （租賃合同的簽訂）

 國(guó)有土地租賃應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同,。

 租賃合同由市房地局,、浦東新區(qū)土地管理部門(mén)和縣土地管理部門(mén)（以下統(tǒng)稱(chēng)出租人）與承租人簽訂。



 第十條 （租賃合同的內(nèi)容）

 租賃合同應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：

 （一）租賃當(dāng)事人,；

 （二）租賃地塊的座落,、四至范圍和面積；

 （三）租賃地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)和規(guī)范技術(shù)參數(shù),；

 （四）租賃年限,；

 （五）租金金額、支付期限和支付方式,；

 （六）租賃當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù),；

 （七）租賃地塊上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的處置方式及其費(fèi)用,；

 （八）租賃地塊市政配套設(shè)施建設(shè)的責(zé)任和費(fèi)用,；

 （九）租賃地塊的交付期限；

 （十）項(xiàng)目建設(shè)的開(kāi)工和完成期限,；

 （十一）租賃合同終止時(shí),，地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的處置方式,；

 （十二）違約責(zé)任,；

 （十三）爭(zhēng)議的解決方式；

 （十四）當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng),。

 租賃合同應(yīng)當(dāng)參照使用標(biāo)準(zhǔn)格式,。租賃合同的標(biāo)準(zhǔn)格式由市房地局制訂。



 第十一條 （租賃年限）

 國(guó)有土地租賃的年限可以由租賃當(dāng)事人雙方約定,，但不超過(guò)下列最高的限：

 （一）工業(yè)用地為50年,；

 （二）教育、科技,、文化,、衛(wèi)生,、體育用地為50年；

 （三）商業(yè),、旅游娛樂(lè)用地為40年,；

 （四）其他用地為50年。

 企業(yè)法人的國(guó)有土地租賃年限,，不得超過(guò)其營(yíng)業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營(yíng)年限,。



 第十二條 （租金標(biāo)準(zhǔn)）

 租賃土地的租金可以通過(guò)協(xié)議、招標(biāo),、拍賣(mài)等方式確定,，但不得低于最低標(biāo)準(zhǔn)。

 有下列情形之一的,，租賃土地的租金以租賃地塊標(biāo)定地價(jià)的貼現(xiàn)作為最低標(biāo)準(zhǔn)：

 （一）商業(yè),、旅游、娛樂(lè),、金融,、服務(wù)業(yè)等項(xiàng)目使用的土地（以下統(tǒng)稱(chēng)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地）；

 （二）承租人為境外的自然人,、法人或者其他組織,；

 （三）市人民政府規(guī)定的其他情形。

 除前款規(guī)定外,，租賃土地的租金以本市外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為最低標(biāo)準(zhǔn),。

 租賃地塊標(biāo)定地價(jià)的貼現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)，由市房地局會(huì)同市物價(jià),、市財(cái)政等有關(guān)部門(mén)確定,。



 第十三條 （租賃土地使用權(quán)的登記）

 承租人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定，向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理租賃土地使用權(quán)登記手續(xù)：

 （一）租賃合同簽訂時(shí),，租賃地塊上原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物已拆除或者土地連同地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物一并出租的,，承租人應(yīng)當(dāng)持簽訂的租賃合同，辦理租賃土地使用權(quán)登記,。

 （二）租賃合同中約定由出租人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物的，應(yīng)當(dāng)在出租人按租賃合同約定交付租賃地塊后,，由承租人辦理租賃土地使用權(quán)登記,。

 （三）租賃合同中約定由承租人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的,，出租人應(yīng)當(dāng)發(fā)給承租人土地臨時(shí)使用證明,；承租人應(yīng)當(dāng)在原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物拆除后，辦理租賃土地使用權(quán)登記,。

 租賃土地使用權(quán)登記后,，市房地局應(yīng)當(dāng)向承租人頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并在房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)上注明“土地租賃”,。




 第三章 租賃當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)





 第十四條 （土地開(kāi)發(fā),、利用和經(jīng)營(yíng)要求）

 承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃要求和其他條件,，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā),、利用和經(jīng)營(yíng)。



 第十五條 （規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的變更）

 在國(guó)有土地租賃年限內(nèi),，承租人需改變租賃合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的,，必須向出租人和城市規(guī)劃管理部門(mén)提出申請(qǐng)。經(jīng)批準(zhǔn)的,，承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂租賃合同或者簽訂補(bǔ)充合同,，并相應(yīng)調(diào)整租金；不予批準(zhǔn)的,，出租人或者城市規(guī)劃管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人,。



 第十六條 （租賃地塊上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件）

 以租賃方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

 （一）按照租賃合同的約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),，地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物已建成,；

 （二）承租人已辦理租賃土地使用權(quán)登記以及地上建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物所有權(quán)登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū),。

 以租賃方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，租賃合同載明的權(quán)利,、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移,。



 第十七條 （租賃地塊上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制）

 按照租賃合同的約定，受讓人必須是境內(nèi)自然人,、法人或者其他組織的租賃地塊上房地產(chǎn),，需要向境外的自然人、法人或者其他組織轉(zhuǎn)讓時(shí),，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意,。出租人同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓的受讓人與出租人重新簽訂租賃合同,，并相應(yīng)調(diào)整租金,。



 第十八條 （租賃土地使用權(quán)的分割）

 租賃地塊上建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物轉(zhuǎn)讓時(shí)，其占用范圍內(nèi)的租賃土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛔赓U土地使用權(quán)發(fā)生分割的,，轉(zhuǎn)讓的受讓人按照受讓的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物的比例，取得相應(yīng)的租賃土地使用權(quán),，并承擔(dān)租賃合同約定的權(quán)利,、義務(wù)。

 租賃土地使用權(quán)分割的界限和面積,，由租賃地塊所在的區(qū),、縣土地管理部門(mén)確定。



 第十九條 （租賃土地使用權(quán)的合作,、聯(lián)營(yíng)）

 在國(guó)有土地租賃年限內(nèi),，承租人可以將租賃土地使用權(quán)作為與他人合作、聯(lián)營(yíng)的條件,。



 第二十條 （租賃地塊上房地產(chǎn)的抵押）

 在國(guó)有土地租賃年限內(nèi),，租賃地塊上依法建成的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物可以抵押,。

 抵押物處分后,，租賃合同應(yīng)當(dāng)由依法取得抵押物的受讓人繼續(xù)履行。



 第二十一條 （租賃地塊上房地產(chǎn)的出租）

 在國(guó)有土地租賃年限內(nèi),，租賃地塊上依法建成的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物可以出租，但出租年限不得超過(guò)國(guó)有土地租賃合同約定的年限減去國(guó)有土地承租人已租用的年限后剩余的年限,。



 第二十二條 （承租人死亡或者變更,、終止的處理）

 在國(guó)有土地租賃年限內(nèi)，承租人死亡或者依法變更,、終止的,，租賃關(guān)系按照下列規(guī)定處理：

 （一）承租土地的法人或者其他組織依法終止或者發(fā)生合并、分立的,，租賃合同可以由依法取得租賃地塊上建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物所有權(quán)的自然人、法人或者其他組織繼續(xù)履行,；

 （二）承租土地的自然人死亡的,，租賃合同可以由租賃地塊上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的合法繼承人或者受遺贈(zèng)人繼續(xù)履行,。



 第二十三條 （租金的支付）

 承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的金額,、期限和方式,，向出租人支付租金,。

 租金每年分兩期支付,；租賃合同另有約定的，從其約定,。

 租賃合同簽訂的當(dāng)年,，自租賃地塊交付之日起，使用土地不滿(mǎn)半年的,，免交租金,；超過(guò)半年的，按照半年的租金金額支付,。



 第二十四條 （租金的調(diào)整）

 租賃土地的租金應(yīng)當(dāng)根據(jù)最低標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間和幅度,，作相應(yīng)的調(diào)整；租賃合同另有約定的,，從其約定,，但不得低于同期的最低標(biāo)準(zhǔn)。



 第二十五條 （租金的上繳和租賃地塊的稅收）

 土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)將收取的租金上繳財(cái)政部門(mén),。

 承租人使用租賃地塊的城鎮(zhèn)土地使用稅,，由稅務(wù)部門(mén)從租金中扣繳。




 第四章 租賃土地使用權(quán)的收回





 第二十六條 （租賃土地使用權(quán)的續(xù)期）

 國(guó)有土地租賃年限屆滿(mǎn),，租賃土地使用權(quán)終止,。承租人需要繼續(xù)租賃土地的，應(yīng)當(dāng)在屆滿(mǎn)前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期,。除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回租賃土地使用權(quán)外,，承租人的續(xù)期申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。

 經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的,，承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂租賃合同,，并辦理租賃土地使用權(quán)登記。



 第二十七條 （租賃土地使用權(quán)期滿(mǎn)的收回）

 國(guó)有土地租賃年限屆滿(mǎn),，承租人雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的,，租賃土地使用權(quán)由出租人收回，出租人應(yīng)當(dāng)對(duì)地上建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償,；租賃合同另有約定的，從其約定,。

 國(guó)有土地租賃年限屆滿(mǎn),，承租人未申請(qǐng)續(xù)期的，出租人可以無(wú)償收回租賃土地使用權(quán),；租賃合同另有約定的,，從其約定。



 第二十八條 （租賃土地使用權(quán)的提前收回）

 租賃年限未滿(mǎn)的土地使用權(quán)不提前收回,，但有下列情形之一的,，可以依照法律規(guī)定的程序提前收回：

 （一）為公共利益需要調(diào)整使用土地的,；

 （二）為實(shí)施城市規(guī)劃調(diào)整使用土地的。



 第二十九條 （提前收回租賃土地使用權(quán)的程序）

 提前收回租賃土地使用權(quán)的,，出租人應(yīng)當(dāng)在收回6個(gè)月前,，將租賃地塊的座落、四至范圍,、收回理由,、收回日期通知承租人，并在租賃地塊的范圍內(nèi)公告,。



 第三十條 （提前收回租賃土地使用權(quán)的補(bǔ)償）

 提前收回租賃土地使用權(quán)的,，出租人應(yīng)當(dāng)給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償。

 提前收回租賃土地使用權(quán)的補(bǔ)償金額,，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用地性質(zhì),、租賃年限的余期以及地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的價(jià)值等,，由出租人與承租人協(xié)商確定,，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估后確定。

 承租人對(duì)補(bǔ)償金額的確定有異議的,，可以向人民法院起訴,，但租賃土地使用權(quán)的收回仍可以按照公告規(guī)定的日期執(zhí)行。



 第三十一條 （租賃土地使用權(quán)的交換）

 提前收回租賃土地使用權(quán)的,，出租人可以與承租人協(xié)商一致后,，將另一地塊的租賃土地使用權(quán)與承租人交換。

 交換租賃土地使用權(quán)的,，承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂租賃合同,，并辦理租賃土地使用權(quán)登記。



 第三十二條 （承租人提前終止租賃合同的處理）

 在國(guó)有土地租賃年限內(nèi),，承租人要求提前終止租賃合同的,，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)月前通知出租人，出租人可以無(wú)償收回租賃土地使用權(quán),，并由承租人承擔(dān)違約責(zé)任,；租賃合同另有約定的，從其約定,。




 第五章 法律責(zé)任





 第三十三條 （違反規(guī)劃管理規(guī)定的處罰）

 承租人未按租賃合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求開(kāi)發(fā),、利用、經(jīng)營(yíng)土地的,，由規(guī)劃管理部門(mén)按照相關(guān)法律,、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。



 第三十四條 （承租人和出租人的違約責(zé)任）

 出租人未按租賃合同的約定交付租賃地塊的，承租人有權(quán)解除租賃合同,，并可以請(qǐng)求違約賠償,。

 承租人未按期支付或者未付足租金的，出租人應(yīng)當(dāng)催告承租人支付,，并由承租人按日加付3‰的滯納金；承租人逾期2年未支付租金的,，出租人有權(quán)解除租賃合同,，并可以請(qǐng)求違約賠償。

 承租人未按照租賃合同約定的開(kāi)發(fā)期限或者條件開(kāi)發(fā),、利用,、經(jīng)營(yíng)土地的，或者擅自轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)租,、抵押租賃土地使用權(quán)的，市房地局或者區(qū),、縣土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正,；逾期不改正的，出租人有權(quán)解除租賃合同,，無(wú)償收回租賃土地使用權(quán),，并可以請(qǐng)求違約賠償。



 第三十五條 （復(fù)議和訴訟）

 當(dāng)事人對(duì)行政管理部門(mén)的具體行政行為不服的,，可以按照行政復(fù)議和行政訴訟法律,、法規(guī)的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟,。

 當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)復(fù)議,，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的,，作出具體行政行為的部門(mén)可以依據(jù)《
中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定,，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。




 第六章 附則



 第三十六條 （對(duì)原劃撥土地使用權(quán)的規(guī)定）

 本辦法施行前,，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者,，可以按照本辦法的規(guī)定，轉(zhuǎn)為以租賃方式使用國(guó)有土地,。



 第三十七條 （臨時(shí)用地的租賃）

 租賃國(guó)有土地臨時(shí)使用的,，可以參照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。



 第三十八條 （施行日期）

 本辦法自1999年9月1日起施行,。