• 【發(fā)布單位】81002
• 【發(fā)布文號】蘇政發(fā)[1999]66號
• 【發(fā)布日期】1999-07-26
• 【生效日期】1999-07-26
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

江蘇省政府關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理的通知

江蘇省政府關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理的通知
 
（蘇政發(fā)〔1999〕66號1999年7月26日）
各市,、縣人民政府，省各委,、辦,、廳、局,，省各直屬單位：

 《中共中央,、國務(wù)院
關(guān)于進(jìn)一步加強土地管理切實保護(hù)耕地的通知》（中發(fā)〔1997〕11號）下發(fā)后，全省土地管理特別是耕地保護(hù)工作得到加強,，取得了一定成效,。但仍有一些地方土地管理秩序混亂，特別是土地市場行為不規(guī)范,，非法轉(zhuǎn)讓,、炒賣土地的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。為進(jìn)一步加強土地轉(zhuǎn)讓管理,，規(guī)范土地市場,，保持正常的土地管理秩序，保障經(jīng)濟(jì)和社會可持續(xù)發(fā)展,，按照《
國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號）精神,，現(xiàn)作如下通知：



 一、加強土地利用規(guī)劃,、計劃管理,，嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量

 各類建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃,，用地規(guī)模嚴(yán)格控制在上級下達(dá)的土地利用計劃之內(nèi)。城市新增建設(shè)用地實行總量控制,，不得超計劃用地,。凡年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃用完的地方，原則上停止農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批,。

 公路,、河道等交通、水利設(shè)施建設(shè)要科學(xué)論證,，優(yōu)化設(shè)計,，嚴(yán)格控制占地數(shù)量，盡可能少占農(nóng)用地,。高速公路服務(wù)區(qū)的用地范圍要從嚴(yán)控制,。因公路、河道建設(shè)挖廢,、壓廢的農(nóng)用地,，建設(shè)單位必須限期復(fù)墾復(fù)耕，或繳納相應(yīng)的土地復(fù)墾費用,，不得擅自改作他用,。

 各項建設(shè)應(yīng)充分利用原有存量及閑置的建設(shè)用地，減少新占用農(nóng)用地,。凡可利用現(xiàn)有閑置建設(shè)用地的建設(shè)項目,，不得批準(zhǔn)新占農(nóng)用地。對閑置建設(shè)用地未充分利用的地區(qū),，根據(jù)閑置情況相應(yīng)核減其年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo),。

 建設(shè)項目用地必須依法辦理用地審批手續(xù)。建設(shè)項目應(yīng)按照批準(zhǔn)的用途,、面積,、位置使用土地，不得未批先用或少批多用,，也不得擅自改變用途或移位建設(shè),。確需改變用途或移位建設(shè)的，必須報經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn),。對以盤活存量建設(shè)用地名義,、未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),、易地占用農(nóng)用地進(jìn)行建設(shè)的,，要按照非法占地予以查處，并追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任,。



 二,、加強小城鎮(zhèn)用地管理,，促進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)健康發(fā)展

 小城鎮(zhèn)和中心村建設(shè)要堅持節(jié)約用地、合理用地的原則,。小城鎮(zhèn)建設(shè)用地必須在經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃確定的范圍內(nèi),，根據(jù)土地利用年度計劃使用土地，并依法報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，堅決杜絕越權(quán)批準(zhǔn),、未批先用等違法用地的行為。

 在小城鎮(zhèn)建設(shè)過程中,，要積極深化土地使用制度改革,，努力為小城鎮(zhèn)建設(shè)集聚資金。除黨政機關(guān),、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設(shè)施,、公益事業(yè)用地等國家法律、法規(guī)規(guī)定可以實行劃撥供地外,，其他用地都要實行有償使用,。對非本集體經(jīng)濟(jì)組織興辦商業(yè)、金融,、旅游,、娛樂、服務(wù)等用地,，應(yīng)先征為國有,，再實施招標(biāo)、拍賣出讓或租賃,。嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),。

 在小城鎮(zhèn)建設(shè)過程中，按照蘇政發(fā)〔1998〕16號和蘇發(fā)〔1999〕10號文件的規(guī)定,，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施，村民建設(shè)住宅,，經(jīng)過批準(zhǔn)可以使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地,，并實施中心村建設(shè)用地與復(fù)墾開發(fā)新增耕地掛鉤政策。中心村建設(shè)有剩余的掛鉤指標(biāo),，可以用于重點中心鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),。通過集中建設(shè)中心村和小城鎮(zhèn)，撤并零散村莊進(jìn)行復(fù)墾開發(fā),，穩(wěn)定耕地面積,，實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡。



 三,、加強對農(nóng)民集體土地的流轉(zhuǎn)管理,，切實保護(hù)農(nóng)民利益,，維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定

 農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),。對符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),，因破產(chǎn)、兼并,、改組,、改制等發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須按蘇政發(fā)〔1998〕16號文件規(guī)定辦理審批手續(xù),。

 農(nóng)民建房原則上只能使用本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地,，并要符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的要求。農(nóng)民確需跨村組建房的,，其用地要按照蘇政發(fā)〔1997〕80號文件的規(guī)定,，由相關(guān)村組根據(jù)等量等質(zhì)、就近集中的原則進(jìn)行土地調(diào)整,，并依法辦理土地變更登記手續(xù),，以明確土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，防止發(fā)生土地權(quán)屬糾紛,。若農(nóng)民戶口遷移到其他村組,，在遷入村組申請宅基地時，必須將原宅基地退還原村組,；將戶口遷入小城鎮(zhèn)的農(nóng)民,，可暫時保留原宅基地，但其原住宅不得再擴建和自行轉(zhuǎn)讓,。禁止農(nóng)民將住宅向城鎮(zhèn)居民出售,，城鎮(zhèn)居民不得占用農(nóng)民集體土地建造住宅。有關(guān)部門不得為在農(nóng)民集體土地上違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證,、房屋產(chǎn)權(quán)證,，已經(jīng)發(fā)放的一律無效。

 農(nóng)林項目開發(fā)必須符合土地利用總體規(guī)劃,，需利用農(nóng)民承包經(jīng)營土地的,，必須經(jīng)村（組）集體經(jīng)濟(jì)組織同意，需要調(diào)整農(nóng)民承包土地的,，要征得土地承包人同意,，按規(guī)定辦理土地承包合同變更手續(xù)。禁止征用農(nóng)民集體土地進(jìn)行“果園”,、“莊園”,、“觀光農(nóng)業(yè)”等項目開發(fā)。以承包經(jīng)營方式使用國有土地進(jìn)行農(nóng)林項目開發(fā)的，必須簽訂國有土地承包合同,，約定雙方的權(quán)利和義務(wù),。

 農(nóng)林開發(fā)項目用地必須按照批準(zhǔn)的用途使用,，嚴(yán)禁改變農(nóng)林用途搞別墅,、度假、旅游,、娛樂設(shè)施等房地產(chǎn)開發(fā),。確需配套進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的，要依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù),。屬于基本建設(shè)的項目,，應(yīng)按照基本建設(shè)程序履行審批手續(xù)。調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)遵循保護(hù)耕地原則,，在保持耕地生產(chǎn)能力的前提下進(jìn)行,。



 四、加大土地有償使用改革力度,，規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓行為

 今后,，新增建設(shè)用地除按法律規(guī)定可實行劃撥供地的項目外，其他建設(shè)用地一律以出讓,、租賃,、作價入股等形式實行有償使用。其中,，對房地產(chǎn)開發(fā)項目必須實行出讓供地,。供地方式應(yīng)引入市場競爭機制，除工業(yè)用地可采取協(xié)議方式出讓外,，對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地和商業(yè),、金融、旅游,、娛樂,、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)用地，應(yīng)通過招標(biāo),、拍賣方式出讓或租賃供地,。存量建設(shè)用地中的國有劃撥土地在改為經(jīng)營性用途或土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時，應(yīng)按照蘇政發(fā)〔1998〕16號文件的要求,，分別不同的情況,，辦理出讓或租賃手續(xù)，轉(zhuǎn)入有償使用軌道,。對于其中的閑置土地以及因企業(yè)破產(chǎn),、“退二進(jìn)三”和舊城改造中需再次開發(fā)利用的土地，凡轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用途的，應(yīng)實行公開招標(biāo),、拍賣,。

 以受讓方式取得的國有土地使用權(quán)或以拍賣方式取得的集體所有的未利用土地使用權(quán)，交清全部土地價款,，完成前期開發(fā),，符合土地出讓合同約定條件的，方可轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押。以租賃,、承包等其他方式取得的土地使用權(quán),，未經(jīng)原出租或發(fā)包方同意，不得轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押或轉(zhuǎn)包、分包,。土地使用權(quán)交易后,，雙方當(dāng)事人必須在規(guī)定的時間內(nèi)到當(dāng)?shù)乜h級以上國土管理部門辦理土地登記手續(xù)。未經(jīng)登記的土地使用權(quán)交易,，其權(quán)屬不受法律保護(hù),。劃撥土地使用權(quán)必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，實行有償使用后,，方可入市交易,。

 嚴(yán)禁利用建設(shè)項目、規(guī)劃許可證,、建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖以及用房屋交易夾帶土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式變相“炒賣”土地,。要嚴(yán)格按照蘇政發(fā)〔1998〕16號文件的規(guī)定，搞好國有企業(yè),、鄉(xiāng)村集體企業(yè)改制中涉及的土地使用權(quán)處置,，進(jìn)行規(guī)范地價評估，防止低價轉(zhuǎn)讓而造成國有和集體土地資產(chǎn)的流失,。

 加強對城鄉(xiāng)土地市場的統(tǒng)一管理,，加快土地有形市場建設(shè)，積極探索國有土地儲備投資的運行機制,，以增強政府的宏觀調(diào)控能力,。加強對已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的土地使用權(quán)管理。土地使用權(quán)證,、房屋產(chǎn)權(quán)證兩證齊全的住房,，方可入市進(jìn)行銷售,、置換等交易。



 五,、清理整頓土地市場,，堅決查處非法交易

 為貫徹落實國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)〔1999〕39號文件精神，省政府決定成立全省清理非法轉(zhuǎn)讓土地工作領(lǐng)導(dǎo)小組,，研究確定全省土地非法轉(zhuǎn)讓,、炒賣土地清理工作中涉及的重要事項。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室,，辦公室設(shè)在省國土管理局,。各市,、縣人民政府都要成立領(lǐng)導(dǎo)小組,，組織專門力量，對本行政區(qū)域內(nèi)非法轉(zhuǎn)讓,、炒賣土地,、農(nóng)民集體土地出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)等情況進(jìn)行一次全面清理。清理工作要與目前正在開展的土地證書查驗工作相結(jié)合,，重點對城郊結(jié)合部和公路兩側(cè)利用農(nóng)民集體土地建造的各種市場,、飯店、住宅等進(jìn)行清理整頓,。為強化輿論和群眾監(jiān)督,，各地要公布違法用地的舉報電話，完善舉報和獎勵制度,。

 各有關(guān)部門要密切配合,，共同做好土地轉(zhuǎn)讓管理工作。工商行政管理機關(guān)要加強對農(nóng)林開發(fā)企業(yè)的工商管理,，嚴(yán)格核定開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍,，加強對其經(jīng)營活動的監(jiān)管。對超范圍經(jīng)營的開發(fā)企業(yè),，要堅決查處,；對非法集資的企業(yè)，一經(jīng)查實,，要吊銷其營業(yè)執(zhí)照,，并依法追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任；對經(jīng)營場所土地使用權(quán)不明確的,，不予工商登記,。商業(yè)銀行在辦理房地產(chǎn)抵押時，要審核該企業(yè)是否具有國有土地使用證和國土管理部門出具的土地有償使用證明材料,。對沒有國有土地使用證和土地有償使用證明材料的,，不得允許其抵押貸款,。

 各地的清理工作情況，各市人民政府要在1999年11月15日之前向省政府作出報告,。省政府責(zé)成省國土管理局會同省有關(guān)部門負(fù)責(zé)本通知貫徹執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查和落實工作,，并定期向省政府作出報告。

 特此通知,，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。