• 【發(fā)布單位】82305
• 【發(fā)布文號】昆政發(fā)[1999]74號
• 【發(fā)布日期】1999-10-25
• 【生效日期】1999-12-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

昆明市人民政府關(guān)于印發(fā)《昆明市物業(yè)管理 服務(wù)收費管理辦法》的通知

 昆明市人民政府關(guān)于印發(fā)《昆明市物業(yè)管理
 服務(wù)收費管理辦法》的通知
 
（昆政發(fā)〔1999〕74號）
各縣（市）、區(qū)人民政府,，市政府各委,、辦、局：

 《昆明市物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》,，已經(jīng)昆明市人民政府第82次常務(wù)會議原則同意，現(xiàn)予印發(fā)執(zhí)行,。執(zhí)行中遇到的情況和問題,，請及時向市物價局反映。

 一九九九年十月二十五日

 昆明市物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法




 第一章 總則





 第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理服務(wù)收費行為,，維護(hù)物業(yè)管理單位和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人的合法權(quán)益，依據(jù)《
中華人民共和國價格法》等法律,、法規(guī)和規(guī)章,，結(jié)合我市實際，制定本辦法,。



 第二條 本辦法適用于昆明市行政區(qū)劃范圍內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)收費行為,。

 本辦法所稱物業(yè)管理服務(wù)收費，是指物業(yè)管理單位接受業(yè)主委員會（或業(yè)主代表）,、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人的委托（以下簡稱委托人），對物業(yè)管理區(qū)域（以下簡稱小區(qū)）內(nèi)的建筑物及共用設(shè)施設(shè)備,、綠化,、衛(wèi)生、交通,、治安和環(huán)境容貌等開展日常維護(hù),、修繕及提供與委托人工作、生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用,。



 第三條 物業(yè)管理服務(wù)收費包括綜合服務(wù)費,、車輛在小區(qū)內(nèi)場地占用費,、公眾性代辦服務(wù)費及其它特約服務(wù)費。物業(yè)管理服務(wù)收費的具體分類及價格形式如下：

 （一）小區(qū)內(nèi)普通住宅的綜合服務(wù)費,，實行政府定價,；小區(qū)內(nèi)學(xué)校、幼兒園,、高級公寓（含別墅）,、寫字樓和空關(guān)房的綜合服務(wù)費，實行政府指導(dǎo)價,。

 （二）車輛在小區(qū)內(nèi)場地占用費,，實行政府定價。

 （三）公眾代辦服務(wù)費,，實行政府定價或政府指導(dǎo)價,。

 （四）特約服務(wù)費，實行市場調(diào)節(jié)價,，帶有強制性收費和有統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)的除外,。



 第四條 昆明市物價局是本市物業(yè)管理服務(wù)收費的主管部門，市政府其他相關(guān)部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)助做好物業(yè)管理服務(wù)收費的管理工作,。




 第二章 綜合服務(wù)費





 第五條 綜合服務(wù)費的構(gòu)成及服務(wù)內(nèi)容如下：

 （一）管理,、服務(wù)人員基本工資和按規(guī)定提取的福利費。

 （二）共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費,。服務(wù)內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)道路,、停車場、室外照明,、消防,、室外上下管道、明暗溝,、沙井,、圍墻、垃圾投放設(shè)施等的維修養(yǎng)護(hù),。

 （三）綠化管理費,。服務(wù)內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)花草、樹木,、園林小品及其附屬設(shè)施的日常維護(hù),、養(yǎng)護(hù)。

 （四）保潔費,。服務(wù)內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)道路,、停車場、停院、樓閣道,、電梯間的清掃,，垃圾收集、掏運,，屋頂水池清洗,，化糞池清掏、清運,。

 （五）保安費,。服務(wù)內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)、晝夜巡邏值班,。

 （六）辦公費,。用于小區(qū)的日常管理、帳務(wù)管理,、物業(yè)檔案資料保管,、業(yè)主委員會（或業(yè)主代表）的辦公經(jīng)費，以及其它與物業(yè)管理事務(wù)相關(guān)的合理費用,。

 （七）物業(yè)管理單位的固定資產(chǎn)折舊費,。

 （八）法定稅費。

 （九）合理利潤,。普通住宅控制在上述1－7項的5％以內(nèi),，高級公寓、寫字樓控制在上述1－7項的10％以內(nèi),。



 第六條 綜合服務(wù)費實行等級管理，并根據(jù)服務(wù)需求和成本的變化,，由昆明市物價局會同有關(guān)部門適時調(diào)整等級標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn),。

 依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)綜合服務(wù)實行,。

 綜合考評定級,。考評分在90分以上的為甲級,，80至89分為乙級,，70至79分為丙級，60至69分為丁級,。物業(yè)管理單位依據(jù)所評定的等級,，收取綜合服務(wù)費（考核內(nèi)容、評分標(biāo)準(zhǔn),、綜合服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)見附件一,、二）。



 第七條 高級公寓和寫字樓的綜合服務(wù)費,，可在小區(qū)綜合服務(wù)費的300％以內(nèi)浮動,。小區(qū)內(nèi)學(xué)校,、幼兒園及個別確需獨立實行物業(yè)管理的建筑物，綜合服務(wù)費在小區(qū)綜合服務(wù)費的50％以內(nèi)浮動,?？贞P(guān)房的綜合服務(wù)費按所在小區(qū)綜合服務(wù)費的30％交納。未出售,、出租,、使用的空關(guān)房，由開發(fā)建設(shè)單位交納,；已出售的空關(guān)房由房屋所有人交納,，出租房由承租人交納。



 第八條 綜合服務(wù)費按其服務(wù)對象所占建筑面積或按戶合理分?jǐn)?。具體分?jǐn)傓k法,，由委托人與物業(yè)管理單位在合同中約定。高層樓宇內(nèi)的電梯,、中央空調(diào),、自來水二次加壓、自備發(fā)電機組等共用設(shè)施設(shè)備使用的材料費,，及其發(fā)生的人員工資,、電費、維修費等,，由委托人和物業(yè)管理單位共同確定成本費用,，商定分?jǐn)傓k法。




 第三章 其他服務(wù)收費





 第九條 車輛在小區(qū)內(nèi)場地占用費,，是指物業(yè)管理單位征得委托人和有關(guān)部門同意,，經(jīng)物價局批準(zhǔn)，在小區(qū)內(nèi)的公共場地和道路上劃出停車泊位,，供小區(qū)內(nèi)住戶停放小型車輛（4噸以上,、12座以上客貨車不得停放）所收取的費用。具體收費標(biāo)準(zhǔn),，由昆明市物價局制定,。

 公共配套建設(shè)的停車場（含室內(nèi)），統(tǒng)一執(zhí)行昆明市物價局核準(zhǔn)的停車場收費標(biāo)準(zhǔn),。

 物業(yè)管理單位收取的車輛在小區(qū)內(nèi)場地占用費和配套建設(shè)的停車場收費,，應(yīng)當(dāng)分科目建帳，獨立核算,，其收益全部用于小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)和彌補物業(yè)管理服務(wù)費的不足,。



 第十條 有關(guān)單位向小區(qū)內(nèi)提供水、電、煤（燃）氣以及其他服務(wù),，凡屬于政府定價,、政府指導(dǎo)價的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn),，不得亂加價,、亂收費，并應(yīng)當(dāng)直接向用戶收費,。需要委托物業(yè)管理單位代抄表,、代收費的，委托單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂委托代收,、代繳合同,，并向物業(yè)管理單位支付代理服務(wù)費。代理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定,。



 第十一條 物業(yè)管理等單位向委托人提供的其它特約服務(wù),，其收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方當(dāng)事人遵循公平、自愿的原則事先約定,，不得強行服務(wù),、強行收費。凡屬于政府定價,、政府指導(dǎo)價的,，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)。



 第十二條 住戶因房屋裝修產(chǎn)生的垃圾,，由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)清運,，并按規(guī)定收費。裝修無垃圾或不裝修的,，不得收費,。




 第四章 收費管理





 第十三條 物業(yè)管理單位的綜合服務(wù)等級，由物價局會同同級物業(yè)主管部門評定,，并向社會公布。根據(jù)物業(yè)管理單位的服務(wù)質(zhì)量和委托人的要求,，物價局和同級物業(yè)主管部門可以重新評定其綜合服務(wù)等級,。



 第十四條 物業(yè)管理單位的綜合服務(wù)等級評定后，其具體收費標(biāo)準(zhǔn),，由物價局依據(jù)評定的等級,，在規(guī)定的幅度內(nèi)核定，并向社會公布,。

 新建小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)收費,，執(zhí)行物價部門核定的試行標(biāo)準(zhǔn)；綜合服務(wù)等級評定后，按照評定的等級收費,；綜合服務(wù)等級晉升或降低,，按照晉升或降低后的等級收費。



 第十五條 物業(yè)管理服務(wù)收費實行分級管理的原則,。市物價局負(fù)責(zé)審批和管理盤龍,、五華、西山,、官渡區(qū)范圍內(nèi)乙級以上的物業(yè)管理服務(wù)收費,。其余的物業(yè)管理服務(wù)收費，按屬地管理原則,，由各縣（市）區(qū)物價局負(fù)責(zé)審批和管理,。昆明市四個區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)收費，報省物價局備案,。



 第十六條 物業(yè)管理單位申請辦理物業(yè)管理服務(wù)收費時,，應(yīng)當(dāng)向有管轄權(quán)的物價局申領(lǐng)《物業(yè)管理服務(wù)收費申請表》、《昆明市物業(yè)管理服務(wù)等級考核表》,，并按規(guī)定如實填報和提供《物業(yè)管理資質(zhì)證書》,、《工商營業(yè)執(zhí)照》、物業(yè)管理委托合同或協(xié)議等有關(guān)資料,。

 物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)審批后,，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)?shù)绞芾韺徟奈飪r局辦理《物業(yè)管理服務(wù)收費等級證書》和《經(jīng)營服務(wù)性收費許可證》后，方可收費,。



 第十七條 物業(yè)管理單位對實行政府定價,、政府指導(dǎo)價的服務(wù)收費項目，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價,，亮證收費,。收費項目、收費范圍,、收費標(biāo)準(zhǔn),、收費辦法應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營地點或收費地點張榜公布。綜合服務(wù)費一般按月計收,，征得委托人同意后,，可預(yù)收6個月。物業(yè)管理單位收取的物業(yè)管理服務(wù)費,、小區(qū)內(nèi)車輛場地占用費,、代收費、機動車和非機動車收費,、特約服務(wù)費以及配套設(shè)施經(jīng)營性收入,，應(yīng)當(dāng)分科目建帳,，統(tǒng)一核算。收支帳目應(yīng)當(dāng)每半年公布一次,，并抄送受理審批的物價局備案,。



 第十八條 委托人應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理委托合同的約定，對物業(yè)管理單位的服務(wù)質(zhì)量,、收費行為,、收支帳目等事項，進(jìn)行監(jiān)督,，參與管理,。

 委托人應(yīng)當(dāng)按照物價局核定的物業(yè)管理服務(wù)收費項目、收費范圍和收費標(biāo)準(zhǔn),，向物業(yè)管理單位繳納有關(guān)費用,。逾期不繳納的,，按雙方在委托合同中約定的辦法辦理,。

 未經(jīng)物價局審批的物業(yè)管理服務(wù)收費，委托人有權(quán)拒交,。對物業(yè)管理服務(wù)收費中的價格違法行為,，任何單位和個人均有權(quán)向當(dāng)?shù)匚飪r局投訴。

 委托人與物業(yè)管理單位發(fā)生的服務(wù)收費糾紛,，依據(jù)雙方簽定的委托合同協(xié)商解決,；也可以由物價局協(xié)調(diào)解決，或者通過訴訟程序解決,。




 第五章 罰則





 第十九條 物業(yè)管理單位有下列情形之一者,，屬價格違法行為：

 （一）不執(zhí)行政府定價、政府指導(dǎo)價的,；

 （二）不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的,；

 （三）法律、法規(guī)明令禁止的其它不正當(dāng)價格行為,。



 第二十條 對有第十九條行為之一的,，由縣級以上物價局按以下規(guī)定作出處罰。

 （一）違反本辦法第十九條第一項的,，責(zé)令改正,，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款,；沒有違法所得的，可以處2萬元以上20萬元以下的罰款,；情節(jié)嚴(yán)重的,，責(zé)令停業(yè)整頓,。

 （二）違反本辦法第十九條第二項的，責(zé)令改正,，沒收違法所得,，可以并處5000元以下罰款。

 （三）違反本辦法第十九條第三項的,，按照《
中華人民共和國價格法》和國務(wù)院批準(zhǔn)的《價格違法行為行政處罰規(guī)定》及有關(guān)法規(guī)予以處罰,。



 第二十一條 物業(yè)管理單位因價格違法行為致使委托人多付價款的，責(zé)令限期退還,；多付價款人難于查找的,，責(zé)令公告查找；公告期限屆滿仍無法退還的價款,，以違法所得論處,。



 第二十二條 市、縣（市）區(qū)物價局應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督檢查,。

 對價格工作人員濫用職權(quán),、循私舞弊、索賄行賄等違法行為,，物業(yè)管理單位和委托人及知情者,，均有權(quán)舉報。市,、縣（市）區(qū)物價局和有關(guān)監(jiān)督執(zhí)法部門,，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定對違法、違規(guī)者的行為作出依法嚴(yán)格查處,。




 第六章 附則



 第二十三條 本辦法由昆明市物價局負(fù)責(zé)解釋,。



 第二十四條 本辦法于一九九九年十二月一日起執(zhí)行。