• 【發(fā)布單位】82305
• 【發(fā)布文號】昆政發(fā)[1999]84號
• 【發(fā)布日期】1999-11-22
• 【生效日期】1999-11-22
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

昆明市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理辦法

昆明市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理辦法
 
（1999年11月22日昆政發(fā)〔1999〕84號）
 第一章 總則





 第一條 為了加強昆明市房地產(chǎn)開發(fā)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為,，改善城市投資環(huán)境和居民生活條件,，根據(jù)《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律、法規(guī),，結(jié)合昆明市實際,，制定本辦法。



 第二條 凡在昆明市城市總體規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)和項目公司,，包括外商獨資,、中外合資、合作企業(yè)和外地入昆企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）,，均應遵守本辦法,。



 第三條 昆明市建設委員會（以下簡稱市建委）主管全市房地產(chǎn)綜合開發(fā)的管理工作,，其主要職責是：

 （一）參與編制全市房地產(chǎn)綜合開發(fā)的年度計劃、近期規(guī)劃和中長期規(guī)劃,；

 （二）負責對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)等級審核和資質(zhì)等級年檢,；

 （三）組織房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的初步設計審查和開發(fā)小區(qū)、片區(qū)的綜合驗收,；

 （四）負責房地產(chǎn)綜合開發(fā)活動的監(jiān)督管理,、綜合協(xié)調(diào)和新建商品住宅性能（2Ａ級以下）的認定工作；

 （五）監(jiān)督和檢查綜合開發(fā)項目中市政基礎設施,、公共配套設施的實施和完成情況,。

 市規(guī)劃、計劃,、土地,、房管、建管等部門應當根據(jù)有關法律法規(guī),，按照各自的職能,，做好房地產(chǎn)綜合開發(fā)的相關管理工作。




 第二章 計劃管理





 第四條 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的年度計劃,、近期規(guī)劃和中長期規(guī)劃,，由市建委會同市計劃管理部門根據(jù)本市社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃進行編制,，報市政府批準后組織實施,。

 經(jīng)濟適用住房建設的年度計劃，由計劃管理部門切塊下達,，市建委組織實施,。



 第五條 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的年度計劃報經(jīng)市政府批準后，由市建委會同市土地,、規(guī)劃等部門預審核定用地計劃和規(guī)劃,，統(tǒng)一征用計劃用地，并通過公開招投標方式確定開發(fā)企業(yè),。



 第六條 以招投標方式實施的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目,，由中標企業(yè)持中標書、《建設項目手冊》和用地計劃書向規(guī)劃,、土地部門辦理規(guī)劃,、用地及開工的有關手續(xù)，并按規(guī)劃方案實施建設,。

 以出讓,、轉(zhuǎn)讓或拍賣方式取得土地使用權(quán)而實施的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目，市規(guī)劃,、土地部門應當向市建委備案,。開發(fā)企業(yè)應當向市建委登記備案,。



 第七條 未經(jīng)批準，開發(fā)企業(yè)不得隨意轉(zhuǎn)讓或炒買炒賣獲取的綜合開發(fā)項目和用地計劃,。

 未完成房地產(chǎn)綜合開發(fā)計劃的開發(fā)企業(yè),，需轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目或?qū)ⅹ毩㈤_發(fā)改為合作開發(fā)時，必須向市建委申請辦理項目變更登記手續(xù),，經(jīng)審核批準后,，持同意批準文書，向市土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),；已進行商品房預售的,，原商品房預售合同由開發(fā)項目受讓人或合作開發(fā)人繼續(xù)履行；開發(fā)項目尚未完成拆遷補償安置的,，原拆遷補償安置合同中有關的權(quán)利義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓方,，并由原開發(fā)企業(yè)書面通知被拆遷人。




 第三章 開發(fā)企業(yè)管理





 第八條 開發(fā)企業(yè)應當按照建設部的有關規(guī)定申請資質(zhì)等級,。申請房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營二級以下資質(zhì)等級的,，由市建委提出初審意見后，報省建設行政主管部門審批,；申請一級資質(zhì)等級的,，由省建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批,。

 開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質(zhì)等級,，承擔相應的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目。

 開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)每年核定一次,。昆明市轄區(qū)內(nèi)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的年審,，由市建委初審后，報省建設行政主管部門終審,。



 第九條 凡在昆明市以房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目為對象從事單項開發(fā)經(jīng)營的項目公司（含外商獨資,、中外合資、合作企業(yè)）,，不定資質(zhì)等級,，由市建委根據(jù)其項目規(guī)模、資金,、拆遷安置能力、人員條件,，核發(fā)一次性《資質(zhì)證書》,。

 凡進入昆明市轄區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的外地企業(yè)，必須到市建委登記備案,。



 第十條 開發(fā)企業(yè)應當按照建設規(guī)劃和投資計劃進行開發(fā)建設,，不得擅自變更建設規(guī)劃安排的住宅,、城市基礎設施、公共配套設施等工程項目的布局和建筑面積,、建筑密度,、建筑高度、綠化覆蓋率,、道路交通等各項規(guī)劃指標,，不得擅自變更投資計劃規(guī)定的項目性質(zhì)、投資規(guī)模和建設規(guī)模,。確需進行調(diào)整的,，必須征得市建委同意并報市計劃和市規(guī)劃部門批準。經(jīng)過批準變更后的投資計劃和建設規(guī)劃,，必須連同批文送市建委備案,。



 第十一條 開發(fā)企業(yè)未依法取得土地權(quán)屬證書、建設工程規(guī)劃許可和施工許可,，投入建設的資金未達到法定數(shù)額,，沒有儲備安置房源，未確定施工進度和竣工交付日期的,，房管部門不得辦理商品房預售許可手續(xù),。辦理過商品房預售許可手續(xù)的開發(fā)企業(yè)，應當向市建委備案,。未取得商品房預售許可的不得預售商品房,。



 第十二條 開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號,。




 第四章 開發(fā)建設





 第十三條 規(guī)劃部門在規(guī)劃房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目時,，應當遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局,、綜合開發(fā),、配套建設的方針。規(guī)劃方案應當征詢各有關職能部門和專家的意見,，做到科學合理,。



 第十四條 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目實行資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于百分之二十,。



 第十五條 開發(fā)企業(yè)選擇項目的規(guī)劃設計,、工程設計、施工,、質(zhì)量監(jiān)理等單位時,，應當采取招投標方式，擇優(yōu)選定具有相應資格和良好信譽的單位承擔,。初步設計方案和工程設計,，必須報經(jīng)市建委審查批準,。



 第十六條 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目，應當按照土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同中規(guī)定的期限開工建設和投入使用,。以劃撥方式取得土地使用權(quán)和原己取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目,，應當按照市計委下達的固定資產(chǎn)投資計劃規(guī)定的期限開工建設和投入使用。確需延期開工建設和延期投入使用的,，必須報經(jīng)市建委審查批準,，并報市有關部門備案。



 第十七條 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的前期準備工作,，應當接受市建委的監(jiān)督,、檢查、指導,。拆遷安置應當按照國家和省市有關拆遷管理的法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行,。



 第十八條 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目取得《施工許可證》后方可開工。居民住宅,、城市基礎設施,、公共配套設施應當同期建設、同期完成,，并確保工程質(zhì)量,。

 建設施工過程中，開發(fā)企業(yè)應當如實填寫《建設項目手冊》規(guī)定的內(nèi)容,，并按期報送市建委驗核,。



 第十九條 新建商品住宅實行商品住宅性能認定制度。商品住宅竣工后,，開發(fā)企業(yè)應當按照《
商品住宅性能認定管理辦法》的要求,，向市建委申請商品住宅性能認定。獲取認定證書和認定標志后,，向價格主管部門申請商品房價格核定,。




 第五章 綜合驗收





 第二十條 住宅小區(qū)、5000平方米以上的住宅組團,、舊城改造片區(qū)和成片開發(fā)分期建設等房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目實行綜合驗收制度,。

 開發(fā)企業(yè)在上述項目竣工后，應當向市建委申請綜合驗收,。未經(jīng)驗收或綜合驗收不合格的不能交付使用,，不得辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。



 第二十一條 申請綜合驗收應當符合以下條件：

 （一）所有建設項目均已按照規(guī)劃設計要求全部建成,，滿足使用要求,；

 （二）所有單體工程均已按照規(guī)劃要求驗收合格，驗收資料齊全；

 （三）拆遷補償安置方案已經(jīng)得到落實,；

 （四）施工機具、暫設工程,、余土廢渣,、剩余建筑材料和構(gòu)件等己全部拆除，清運完畢,，區(qū)內(nèi)場清地平,。



 第二十二條 申請綜合驗收應當提交以下文件：

 （一）固定資產(chǎn)投資計劃文件、工程項目準建證,、建設項目手冊,、建設項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證,、建設工程規(guī)劃許可證,、建設用地批準書、詳細規(guī)劃圖紙資料,、工程設計圖紙以及施工圖紙資料等,；

 （二）建筑施工單位和質(zhì)量監(jiān)理單位的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照,，建筑施工和工程質(zhì)量監(jiān)理承發(fā)包合同,；

 （三）工程質(zhì)量監(jiān)督部門核定的各單項工程質(zhì)量等級評定文件；

 （四）竣工圖紙資料和技術檔案資料,。



 第二十三條 綜合驗收實行專家評審委員會制度,。專家評審委員會由規(guī)劃、土地,、房管,、建管、市政,、園林,、環(huán)保、市容,、郵電通訊,、文教衛(wèi)生、有線電視等部門和有關專家組成,。專家評審委員會負責對開發(fā)項目的規(guī)劃落實情況,、基礎設施和公共配套設施的建設情況、單項工程質(zhì)量驗收情況,、拆遷安置情況等進行全面審查評定,，并向市建委提交綜合驗收報告。



 第二十四條 綜合驗收的程序如下：

 （一）綜合開發(fā)項目全部竣工，達到本辦法第二十一條規(guī)定的條件后,，由開發(fā)企業(yè)向市建委提交綜合驗收申請報告,，并附本辦法第二十二條規(guī)定的文件資料。

 （二）市建委接到綜合驗收申請報告和有關文件資料后一個月內(nèi),，組織專家評審委員會開展驗收工作,。

 （三）專家評審委員會進入現(xiàn)場，進行全面審查評定后,，向市建委提交綜合驗收報告,。

 （四）市建委對綜合驗收報告進行審查。對綜合驗收合格的開發(fā)頂目,，發(fā)給《房地產(chǎn)開發(fā)綜合驗收合格證》,；驗收不合格的項目，責令開發(fā)企業(yè)限期改正后,，重新申請驗收,。

 （五）經(jīng)綜合驗收合格的項目，由市建委組織開發(fā)企業(yè)按項目歸屬向有關單位移交,。




 第六章 罰則





 第二十五條 違反本辦法第七條規(guī)定,，擅自轉(zhuǎn)讓和炒賣開發(fā)項目和用地計劃的，原開發(fā)項目和用地計劃作廢,，同時收回標書,。項目轉(zhuǎn)讓方和受讓方三年內(nèi)不得參加房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的招投標。



 第二十六條 違反本辦法第八條第三款規(guī)定的,，限期補辦年審手續(xù),。逾期未參加年審的，其資格證書自動失效,。



 第二十七條 違反本辦法第十條,、笫十六條、第十八條第一款規(guī)定的,，由規(guī)劃,、土地、建管部門依照有關法律法規(guī)和規(guī)章進行處理,。



 第二十八條 違反本辦法第十四條規(guī)定的,，項目工程不得開工。己開工的,，責令其停工,，限期補足資本金后方能開工。



 第二十九條 違反本辦法第十八條第二款規(guī)定的,，責令限期改正,，逾期不改的，處以5000元以上1萬元以下罰款。



 第三十條 違反本辦法第二十條第二款規(guī)定,，將房屋和有關設施交付使用的,，限期申請補辦驗收，按規(guī)定權(quán)限降低開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級,。情節(jié)嚴重的,，取消其對房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的招投標權(quán)。




 第七章 附則



 第三十一條 本辦法由昆明市建設委員會負責解釋,。



 第三十二條 本辦法自公布之日起執(zhí)行。