• 【發(fā)布單位】81014
• 【發(fā)布文號(hào)】徐州市人民政府令第68號(hào)
• 【發(fā)布日期】1999-11-27
• 【生效日期】1999-11-27
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

徐州市人民政府令

徐州市人民政府令
 
（第68號(hào)）
 《徐州市新建商品房價(jià)格管理辦法》已經(jīng)一九九九年九月九日市人民政府第三十五次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布,，自發(fā)布之日起施行,。



 市長 于廣洲

 一九九九年十一月二十七日

 徐州市新建商品房價(jià)格管理辦法




 第一章 總則





 第一條 為規(guī)范新建商品房價(jià)格行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,，保護(hù)商品房消費(fèi)者合法權(quán)益,，根據(jù)《
中華人民共和國價(jià)格法》、《江蘇省商品房價(jià)格管理規(guī)定》,，結(jié)合本市實(shí)際,，制定本辦法。



 第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上從事商品房開發(fā)經(jīng)營及其相關(guān)管理活動(dòng)的,，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法,。



 第三條 市、縣（市）,、賈汪區(qū)價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房價(jià)格行為的監(jiān)督管理工作,。

 各級(jí)建設(shè)、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助價(jià)格主管部門做好對(duì)商品房價(jià)格行為的監(jiān)督管理,。



 第四條 商品房價(jià)格行為應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開和誠實(shí)信用的原則。




 第二章 價(jià)格制定





 第五條 商品房價(jià)格的制定,，應(yīng)當(dāng)以合理成本為基礎(chǔ),、市場供求為導(dǎo)向，兼顧國家,、企業(yè)和消費(fèi)者三者利益,，并結(jié)合區(qū)位,、樓層、朝向,、質(zhì)量等因素,，實(shí)行差別作價(jià)。



 第六條 商品房價(jià)格的構(gòu)成為：

 （一）成本構(gòu)成：

 1,、土地征用（出讓）及拆遷補(bǔ)償費(fèi),；

 2、前期工程費(fèi),；

 3,、建筑安裝工程費(fèi)；

 4,、附屬公共配套設(shè)施費(fèi),；

 5、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),；

 6,、管理費(fèi)用；

 7,、銷售費(fèi)用,；

 8、財(cái)務(wù)費(fèi)用,；

 9,、公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金。

 （二）利潤,。提取基數(shù)為本條第一項(xiàng)前五目之和,，具體比例為：

 1、經(jīng)濟(jì)適用房的利潤,，最高不得超過3％,；

 2、普通住宅房的平均利潤率,，最高不得超過8％,；

 3、高檔住宅房和非住宅商品房的利潤率,，由開發(fā)經(jīng)營單位自主確定,。

 （三）稅金。

 （四）住宅差價(jià)：

 1,、區(qū)位差價(jià),，按照同級(jí)政府建設(shè)、國土、價(jià)格部門共同確定并公布的地段劃分增減價(jià)格,；

 2,、樓層、朝向差價(jià),，由價(jià)格主管部門根據(jù)本地具體情況確定,，但增減差價(jià)總額的代數(shù)和應(yīng)當(dāng)?shù)扔诹悖?
 3、質(zhì)量差價(jià),，由價(jià)格主管部門根據(jù)建筑工程質(zhì)量管理部門確認(rèn)的優(yōu)良工程,，在商品房建筑安裝工程造價(jià)的基數(shù)上加價(jià)1．5％。



 第七條 商品房價(jià)格的計(jì)算公式為：商品房價(jià)格＝成本＋利潤＋稅金±區(qū)位差價(jià)±層次差價(jià)±朝向差價(jià)＋優(yōu)良工程加價(jià),。



 第八條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位必須按照本辦法第六條規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成測算或者制定商品房銷售價(jià)格,。有關(guān)費(fèi)率需要調(diào)整時(shí)，由價(jià)格主管部門按照規(guī)定權(quán)限調(diào)整,。

 開發(fā)小區(qū)（片）內(nèi)的營業(yè)用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用以及其他按照規(guī)定不得計(jì)入商品房成本的費(fèi)用,，不得計(jì)入商品房價(jià)格。




 第三章 價(jià)格管理





 第九條 商品房價(jià)格管理實(shí)行直接管理與間接管理相結(jié)合的原則,。

 不同類型的商品房實(shí)行不同的價(jià)格管理形式：

 （一）經(jīng)濟(jì)適用房,，實(shí)行政府定價(jià)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位按照價(jià)格主管部門核定的價(jià)格執(zhí)行預(yù),、銷售價(jià)格,；

 （二）普通住宅房，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位按照價(jià)格主管部門核定的基準(zhǔn)價(jià)格，在3％的浮動(dòng)幅度內(nèi)執(zhí)行預(yù),、銷售價(jià)格,；

 （三）高檔住宅房和非住宅商品房，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià),，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位依據(jù)建設(shè)開發(fā)經(jīng)營成本和市場供求狀況確定銷售價(jià)格,，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案。



 第十條 實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的住宅房,，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位按照本辦法第六條規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目測算價(jià)格,，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門審核批準(zhǔn)：

 （一）商品房預(yù)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門報(bào)批預(yù)售價(jià)格,。

 （二）商品房竣工經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后,，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門報(bào)批銷售價(jià)格。預(yù)售價(jià)格與銷售價(jià)格一致的,，書面告知當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門認(rèn)可,。

 （三）商品房附屬建設(shè)車庫、地下室、閣樓等,，其銷售價(jià)格一并報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門審批,。



 第十一條 經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅房預(yù)、銷售價(jià)格未經(jīng)價(jià)格主管部門審核批準(zhǔn)的,，房產(chǎn)管理部門不予核發(fā)《商品房預(yù)（銷）售許可證》,。



 第十二條 價(jià)格主管部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)將批準(zhǔn)的住宅房的價(jià)格與核發(fā)的《商品房預(yù)（銷）售許可證》同時(shí)向社會(huì)公布,。



 第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位銷售商品房應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)：

 （一）經(jīng)濟(jì)適用房,，應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門審定的價(jià)格標(biāo)示；

 （二）普通住宅房,，應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)并在規(guī)定的浮動(dòng)幅度內(nèi)確定的價(jià)格標(biāo)示,；

 （三）高檔住宅房和非住宅商品房，應(yīng)當(dāng)按照向當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案的價(jià)格標(biāo)示,。



 第十四條 商品房價(jià)格的標(biāo)示,，應(yīng)當(dāng)使用統(tǒng)一的標(biāo)價(jià)表（簽）。

 商品房標(biāo)價(jià)表（簽）內(nèi)容包括：

 （一）商品房使用面積單價(jià)和建筑面積單價(jià),；

 （二）商品房套內(nèi)使用面積,、套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e比例；

 （三）座落位置,、房型結(jié)構(gòu)簡圖,；

 （四）樓房、朝向價(jià)格增減系數(shù),；

 （五）商品房價(jià)格外代收代付的具體收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。



 第十五條 商品房交付使用辦理上房手續(xù)時(shí)，未經(jīng)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門批準(zhǔn),，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位不得收取標(biāo)示價(jià)格之外的任何費(fèi)用,。

 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位在商品房銷售中不得利用虛假廣告宣傳或者其他使人誤解的手段進(jìn)行價(jià)格欺詐。




 第四章 罰則





 第十六條 有下列行為之一的,，由市,、縣（市）、賈汪區(qū)價(jià)格主管部門責(zé)令改正,，并按照以下規(guī)定予以處罰：

 （一）違反本辦法第九條規(guī)定,，擅自定價(jià)或者不按照價(jià)格主管部門審批的價(jià)格執(zhí)行的，沒收違法所得,，可以并處違法所得五倍以下的罰款,；沒有違法所得的，可以處以三萬元以下罰款,；情節(jié)嚴(yán)重的,，責(zé)令停業(yè)整頓。

 （二）違反本辦法第八條第二款、第十五條第一款規(guī)定,，隨意攤提成本,、重復(fù)收費(fèi)、超標(biāo)收費(fèi),，變相提高價(jià)格的,，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下罰款,；沒有違法所得的,，予以警告，可以并處三萬元以下罰款,。

 （三）違反本辦法第十三條規(guī)定,，不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的，沒收違法所得,，可以并處五千元以下罰款,。

 （四）違反本辦法第十五條第二款規(guī)定，利用虛假廣告宣傳或者其他使人誤解的手段進(jìn)行價(jià)格欺詐的,，沒收違法所得,，可以并處違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的,，予以警告,，可以并處三萬元以下罰款。



 第十七條 價(jià)格工作人員濫用職權(quán),、徇私舞弊,、玩忽職守，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分,。




 第五章 附則



 第十八條 本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用房，是指享受政府優(yōu)惠政策,，并為特定對(duì)象建設(shè)的住宅商品房,。

 本辦法所稱普通住宅房，是指享受一定的政府優(yōu)惠政策建設(shè)的住宅商品房,。

 本辦法第六條中下列概念的含義是：

 （一）土地征用（出讓）及拆遷補(bǔ)償費(fèi),，指法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定征用土地及拆遷的補(bǔ)償,、補(bǔ)助,、安置等費(fèi)用。拆遷舊建筑物回收的殘值和安置中的差價(jià)收益應(yīng)沖減成本，受讓土地按實(shí)際支出的土地出讓費(fèi)計(jì)入成本,。

 （二）前期工程費(fèi),，指開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃,、設(shè)計(jì),、項(xiàng)目可行性研究、水文,、地質(zhì)的勘察,、測繪、通電,、通水,、通路、土地平整等費(fèi)用,。

 （三）房屋建筑安裝工程費(fèi),，指列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝費(fèi)用，一般包括住宅土建（含樁基）工程費(fèi),、水電安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi),。材料價(jià)格的處理方法，執(zhí)行省有關(guān)工程建設(shè)材料預(yù)算價(jià)格的規(guī)定,。

 （四）附屬公共配套設(shè)施費(fèi),，指列入建筑安裝施工圖預(yù)算項(xiàng)目，與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用,。

 （五）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),，指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)直接為商品房配套建設(shè)的道路、供水,、供電,、供氣、排污,、排洪,、照明、綠化,、環(huán)衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用,。

 （六）管理費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營單位為組織開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所必需發(fā)生的費(fèi)用,，以本辦法第六條第一項(xiàng)前五目之和為基數(shù)計(jì)算,，不超過3％。

 （七）銷售費(fèi)用,，指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售商品房而發(fā)生的費(fèi)用,，以本辦法第六條第一項(xiàng)前五目之和為基數(shù)的1．5％計(jì)算,。

 （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用，是指開發(fā)經(jīng)營單位為開發(fā)項(xiàng)目籌措建設(shè)資金所發(fā)生的銀行貸款利息支出,、匯兌損益及手續(xù)費(fèi),。利息支出的計(jì)算基礎(chǔ)不超過本辦法第六條第一項(xiàng)前五目之和的30％，計(jì)息時(shí)間為：多層住宅不超過24個(gè)月,，高層住宅不超過36個(gè)月,。利率按國家規(guī)定執(zhí)行。

 （九）公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金,，該資金的征收,、使用和管理按照國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。



 第十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。