• 【發(fā)布單位】81014
• 【發(fā)布文號(hào)】徐州市人民政府令第68號(hào)
• 【發(fā)布日期】1999-11-27
• 【生效日期】1999-11-27
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類(lèi)別】地方法規(guī)

徐州市人民政府令

徐州市人民政府令
 
（第68號(hào)）
 《徐州市新建商品房?jī)r(jià)格管理辦法》已經(jīng)一九九九年九月九日市人民政府第三十五次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò),，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行,。



 市長(zhǎng) 于廣洲

 一九九九年十一月二十七日

 徐州市新建商品房?jī)r(jià)格管理辦法




 第一章 總則





 第一條 為規(guī)范新建商品房?jī)r(jià)格行為,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，保護(hù)商品房消費(fèi)者合法權(quán)益,，根據(jù)《
中華人民共和國(guó)價(jià)格法》,、《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》，結(jié)合本市實(shí)際,，制定本辦法,。



 第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地上從事商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及其相關(guān)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法,。



 第三條 市,、縣（市）、賈汪區(qū)價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房?jī)r(jià)格行為的監(jiān)督管理工作,。

 各級(jí)建設(shè),、房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助價(jià)格主管部門(mén)做好對(duì)商品房?jī)r(jià)格行為的監(jiān)督管理。



 第四條 商品房?jī)r(jià)格行為應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開(kāi)和誠(chéng)實(shí)信用的原則,。




 第二章 價(jià)格制定





 第五條 商品房?jī)r(jià)格的制定，應(yīng)當(dāng)以合理成本為基礎(chǔ),、市場(chǎng)供求為導(dǎo)向，兼顧國(guó)家,、企業(yè)和消費(fèi)者三者利益,，并結(jié)合區(qū)位、樓層,、朝向,、質(zhì)量等因素，實(shí)行差別作價(jià),。



 第六條 商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成為：

 （一）成本構(gòu)成：

 1,、土地征用（出讓?zhuān)┘安疬w補(bǔ)償費(fèi)；

 2、前期工程費(fèi),；

 3,、建筑安裝工程費(fèi)；

 4,、附屬公共配套設(shè)施費(fèi),；

 5、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),；

 6,、管理費(fèi)用；

 7,、銷(xiāo)售費(fèi)用,；

 8、財(cái)務(wù)費(fèi)用,；

 9,、公共設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

 （二）利潤(rùn),。提取基數(shù)為本條第一項(xiàng)前五目之和,，具體比例為：

 1、經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn),，最高不得超過(guò)3％,；

 2、普通住宅房的平均利潤(rùn)率,，最高不得超過(guò)8％,；

 3、高檔住宅房和非住宅商品房的利潤(rùn)率,，由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自主確定,。

 （三）稅金。

 （四）住宅差價(jià)：

 1,、區(qū)位差價(jià),，按照同級(jí)政府建設(shè)、國(guó)土,、價(jià)格部門(mén)共同確定并公布的地段劃分增減價(jià)格,；

 2、樓層,、朝向差價(jià),，由價(jià)格主管部門(mén)根據(jù)本地具體情況確定，但增減差價(jià)總額的代數(shù)和應(yīng)當(dāng)?shù)扔诹悖?
 3,、質(zhì)量差價(jià),，由價(jià)格主管部門(mén)根據(jù)建筑工程質(zhì)量管理部門(mén)確認(rèn)的優(yōu)良工程,，在商品房建筑安裝工程造價(jià)的基數(shù)上加價(jià)1．5％。



 第七條 商品房?jī)r(jià)格的計(jì)算公式為：商品房?jī)r(jià)格＝成本＋利潤(rùn)＋稅金±區(qū)位差價(jià)±層次差價(jià)±朝向差價(jià)＋優(yōu)良工程加價(jià),。



 第八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位必須按照本辦法第六條規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成測(cè)算或者制定商品房銷(xiāo)售價(jià)格,。有關(guān)費(fèi)率需要調(diào)整時(shí)，由價(jià)格主管部門(mén)按照規(guī)定權(quán)限調(diào)整,。

 開(kāi)發(fā)小區(qū)（片）內(nèi)的營(yíng)業(yè)用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用以及其他按照規(guī)定不得計(jì)入商品房成本的費(fèi)用,，不得計(jì)入商品房?jī)r(jià)格。




 第三章 價(jià)格管理





 第九條 商品房?jī)r(jià)格管理實(shí)行直接管理與間接管理相結(jié)合的原則,。

 不同類(lèi)型的商品房實(shí)行不同的價(jià)格管理形式：

 （一）經(jīng)濟(jì)適用房,，實(shí)行政府定價(jià)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位按照價(jià)格主管部門(mén)核定的價(jià)格執(zhí)行預(yù),、銷(xiāo)售價(jià)格,；

 （二）普通住宅房，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位按照價(jià)格主管部門(mén)核定的基準(zhǔn)價(jià)格,，在3％的浮動(dòng)幅度內(nèi)執(zhí)行預(yù)、銷(xiāo)售價(jià)格,；

 （三）高檔住宅房和非住宅商品房,，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依據(jù)建設(shè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本和市場(chǎng)供求狀況確定銷(xiāo)售價(jià)格,，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)備案,。



 第十條 實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的住宅房，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位按照本辦法第六條規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目測(cè)算價(jià)格,，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)審核批準(zhǔn)：

 （一）商品房預(yù)售時(shí),，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)報(bào)批預(yù)售價(jià)格。

 （二）商品房竣工經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后,，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)報(bào)批銷(xiāo)售價(jià)格,。預(yù)售價(jià)格與銷(xiāo)售價(jià)格一致的，書(shū)面告知當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)認(rèn)可,。

 （三）商品房附屬建設(shè)車(chē)庫(kù),、地下室、閣樓等,，其銷(xiāo)售價(jià)格一并報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)審批,。



 第十一條 經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅房預(yù)、銷(xiāo)售價(jià)格未經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)審核批準(zhǔn)的,，房產(chǎn)管理部門(mén)不予核發(fā)《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》。



 第十二條 價(jià)格主管部門(mén),、房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)將批準(zhǔn)的住宅房的價(jià)格與核發(fā)的《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》同時(shí)向社會(huì)公布,。



 第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位銷(xiāo)售商品房應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)：

 （一）經(jīng)濟(jì)適用房,，應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門(mén)審定的價(jià)格標(biāo)示；

 （二）普通住宅房,，應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)并在規(guī)定的浮動(dòng)幅度內(nèi)確定的價(jià)格標(biāo)示,；

 （三）高檔住宅房和非住宅商品房，應(yīng)當(dāng)按照向當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)備案的價(jià)格標(biāo)示,。



 第十四條 商品房?jī)r(jià)格的標(biāo)示,，應(yīng)當(dāng)使用統(tǒng)一的標(biāo)價(jià)表（簽）。

 商品房標(biāo)價(jià)表（簽）內(nèi)容包括：

 （一）商品房使用面積單價(jià)和建筑面積單價(jià),；

 （二）商品房套內(nèi)使用面積,、套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e比例；

 （三）座落位置,、房型結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)圖,；

 （四）樓房、朝向價(jià)格增減系數(shù),；

 （五）商品房?jī)r(jià)格外代收代付的具體收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。



 第十五條 商品房交付使用辦理上房手續(xù)時(shí)，未經(jīng)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位不得收取標(biāo)示價(jià)格之外的任何費(fèi)用,。

 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在商品房銷(xiāo)售中不得利用虛假?gòu)V告宣傳或者其他使人誤解的手段進(jìn)行價(jià)格欺詐。




 第四章 罰則





 第十六條 有下列行為之一的,，由市,、縣（市）、賈汪區(qū)價(jià)格主管部門(mén)責(zé)令改正,，并按照以下規(guī)定予以處罰：

 （一）違反本辦法第九條規(guī)定,，擅自定價(jià)或者不按照價(jià)格主管部門(mén)審批的價(jià)格執(zhí)行的，沒(méi)收違法所得,，可以并處違法所得五倍以下的罰款,；沒(méi)有違法所得的，可以處以三萬(wàn)元以下罰款,；情節(jié)嚴(yán)重的,，責(zé)令停業(yè)整頓。

 （二）違反本辦法第八條第二款,、第十五條第一款規(guī)定,，隨意攤提成本、重復(fù)收費(fèi),、超標(biāo)收費(fèi),，變相提高價(jià)格的，沒(méi)收違法所得,，可以并處違法所得五倍以下罰款,；沒(méi)有違法所得的,，予以警告，可以并處三萬(wàn)元以下罰款,。

 （三）違反本辦法第十三條規(guī)定,，不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的，沒(méi)收違法所得,，可以并處五千元以下罰款,。

 （四）違反本辦法第十五條第二款規(guī)定，利用虛假?gòu)V告宣傳或者其他使人誤解的手段進(jìn)行價(jià)格欺詐的,，沒(méi)收違法所得,，可以并處違法所得五倍以下的罰款；沒(méi)有違法所得的,，予以警告,，可以并處三萬(wàn)元以下罰款。



 第十七條 價(jià)格工作人員濫用職權(quán),、徇私舞弊,、玩忽職守，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分,。




 第五章 附則



 第十八條 本辦法所稱(chēng)經(jīng)濟(jì)適用房,，是指享受政府優(yōu)惠政策，并為特定對(duì)象建設(shè)的住宅商品房,。

 本辦法所稱(chēng)普通住宅房,，是指享受一定的政府優(yōu)惠政策建設(shè)的住宅商品房。

 本辦法第六條中下列概念的含義是：

 （一）土地征用（出讓?zhuān)┘安疬w補(bǔ)償費(fèi),，指法律,、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定征用土地及拆遷的補(bǔ)償、補(bǔ)助,、安置等費(fèi)用,。拆遷舊建筑物回收的殘值和安置中的差價(jià)收益應(yīng)沖減成本，受讓土地按實(shí)際支出的土地出讓費(fèi)計(jì)入成本,。

 （二）前期工程費(fèi),，指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃,、設(shè)計(jì),、項(xiàng)目可行性研究、水文,、地質(zhì)的勘察,、測(cè)繪,、通電、通水,、通路、土地平整等費(fèi)用,。

 （三）房屋建筑安裝工程費(fèi),，指列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝費(fèi)用，一般包括住宅土建（含樁基）工程費(fèi),、水電安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi),。材料價(jià)格的處理方法，執(zhí)行省有關(guān)工程建設(shè)材料預(yù)算價(jià)格的規(guī)定,。

 （四）附屬公共配套設(shè)施費(fèi),，指列入建筑安裝施工圖預(yù)算項(xiàng)目，與主體房屋相配套的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用,。

 （五）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),，指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)直接為商品房配套建設(shè)的道路、供水,、供電,、供氣、排污,、排洪,、照明、綠化,、環(huán)衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用,。

 （六）管理費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位為組織開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需發(fā)生的費(fèi)用,，以本辦法第六條第一項(xiàng)前五目之和為基數(shù)計(jì)算,，不超過(guò)3％。

 （七）銷(xiāo)售費(fèi)用,，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位為銷(xiāo)售商品房而發(fā)生的費(fèi)用,，以本辦法第六條第一項(xiàng)前五目之和為基數(shù)的1．5％計(jì)算。

 （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用,，是指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目籌措建設(shè)資金所發(fā)生的銀行貸款利息支出,、匯兌損益及手續(xù)費(fèi)。利息支出的計(jì)算基礎(chǔ)不超過(guò)本辦法第六條第一項(xiàng)前五目之和的30％,，計(jì)息時(shí)間為：多層住宅不超過(guò)24個(gè)月,，高層住宅不超過(guò)36個(gè)月。利率按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行,。

 （九）公共設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)維修資金,，該資金的征收,、使用和管理按照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。



 第十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。