• 【發(fā)布單位】80903
• 【發(fā)布文號(hào)】滬房地資市[2000]86號(hào)
• 【發(fā)布日期】2000-10-18
• 【生效日期】2000-10-18
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市房屋土地資源管理局關(guān)于 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清理,、換證工作的實(shí)施意見

上海市房屋土地資源管理局關(guān)于
 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清理、換證工作的實(shí)施意見
 
（二000年十月十八日滬房地資市〔2000〕86號(hào)文）
 為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理,，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為,，建設(shè)部下達(dá)了《關(guān)于〈貫徹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)定〉全面清理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為通知》（建住房〔2000〕87號(hào)）,，要求各地在2000年8月底前完成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清理和《資質(zhì)證書》的換證（以下簡(jiǎn)稱清理,、換證）工作。現(xiàn)就本市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的清理,、換證工作提出如下實(shí)施意見：



 一,、凡在本市注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括項(xiàng)目公司，以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）,，均應(yīng)接受清理,、換證，不接清理,、換證的企業(yè),，不得再?gòu)氖路康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

 原評(píng)定的資質(zhì)一級(jí)企業(yè)和外商投資企業(yè)清理,、換證工作由市房地資源局負(fù)責(zé),，其它企業(yè)的清理、換證工作由各區(qū)縣房地局負(fù)責(zé),。



 二,、此次清理、換證工作包括對(duì)企業(yè)的清理檢查和統(tǒng)一重新核定資質(zhì)等級(jí),、換發(fā)新證兩方面內(nèi)容,。

 （一）清理檢查的主要內(nèi)容

 1、企業(yè)近三年的經(jīng)營(yíng)狀況,。是否連續(xù)虧損,、資不抵債；是否承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目,；是否有停建,、緩建工程；是否有延期交房又不承擔(dān)違約責(zé)任或者拖延承擔(dān)違約責(zé)任,。

 2,、企業(yè)近三年承擔(dān)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量情況及對(duì)質(zhì)量事故、質(zhì)量問(wèn)題的處理,。

 3,、企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為是否規(guī)范合法,。是否無(wú)證預(yù)售、預(yù)訂,；是否存在虛假?gòu)V告,、銷售面積“短斤缺兩”、“一女兩嫁”等欺詐行為,；是否違反預(yù)售款?？顚Ｓ靡?guī)定，將預(yù)售款挪作它用,；是否不辦理或者延期辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù),。

 4、是否發(fā)生消費(fèi)者對(duì)該企業(yè)的集體投訴,，企業(yè)處理投訴事件的情況,。

 5、商品房銷售中,，是否向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》,，是否依照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容進(jìn)行保修。

 6,、是否按規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢,。

 （二）重新核定等級(jí)、換發(fā)新的資質(zhì)證書

 結(jié)合對(duì)企業(yè)全面清理檢查,，重新核定本市所有企業(yè)的資質(zhì)等級(jí),，換發(fā)新證。

 1,、對(duì)本市原評(píng)定的一,、二、三級(jí)企業(yè)應(yīng)按建設(shè)部《
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的資質(zhì)等級(jí)新標(biāo)準(zhǔn),，重新核定換發(fā)建設(shè)部統(tǒng)一印制的新的《資質(zhì)證書》,。

 2、對(duì)本市原評(píng)定暫定等級(jí)的企業(yè)（包括項(xiàng)目公司）,，一律換發(fā)新的《暫定資質(zhì)證書》,；《暫定資質(zhì)證書》不設(shè)等級(jí)、不分項(xiàng)目和綜合公司,，有效期為一年。



 三,、清理,、換證工作的時(shí)間安排

 （一）7月1日－－7月31日為清理檢查階段

 1、各企業(yè)應(yīng)根據(jù)清理檢查內(nèi)容進(jìn)行自查,，如實(shí)填寫《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清理,、換證自查表》,；并將填妥的《自查表》、評(píng)定等級(jí)的材料（見附件二）或者換發(fā)暫定資質(zhì)證書的材料（見附件三）,，按要求報(bào)企業(yè)住所所在地的區(qū)縣房地局（一級(jí)企業(yè),、外商投資企業(yè)報(bào)市房地資源局）。

 2,、各區(qū)縣房地局應(yīng)組成檢查組對(duì)企業(yè)上報(bào)的《自查表》及有關(guān)文件進(jìn)行全面檢查核實(shí),。對(duì)原評(píng)定正式等級(jí)的企業(yè)、投訴量較大的企業(yè)必須逐一上門檢查,，作為全面檢查的重點(diǎn)對(duì)象,；在檢查的內(nèi)容上重點(diǎn)是商品房銷售過(guò)程中無(wú)證預(yù)售、虛假?gòu)V告,、“一女兩嫁”,、房屋質(zhì)量低劣等問(wèn)題。

 （二）8月1日－8月31日,，核定等級(jí),、換發(fā)新證階段。各區(qū)縣房地局應(yīng)在全面檢查的基礎(chǔ)上,，對(duì)照資質(zhì)等級(jí)新標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)企業(yè)核定等級(jí)，統(tǒng)一換發(fā)新的《資質(zhì)證書》或者《暫定資質(zhì)證書》原證收回,。自清理?yè)Q證工作結(jié)束后,，原《資質(zhì)證書》（包括《暫定等級(jí)資質(zhì)證書》）自動(dòng)失效。

 （三）9月15日前各區(qū)縣房地局應(yīng)將此次清理,、換證工作的情況書面總結(jié)上報(bào)市房地資源局,。



 四、重新核定資質(zhì)等級(jí),、換發(fā)新證操作口徑

 1,、重新核定等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)按建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理規(guī)定》（第77號(hào)部長(zhǎng)令）規(guī)定的條件（見附件）執(zhí)行，本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)規(guī)定與此不一致的,，應(yīng)以此為準(zhǔn),。

 2、核定企業(yè)的完成工作量起算年份為1997年,，1997年前完成的工作量不納入工作量核定范圍,。以開發(fā)投資額計(jì)算工作量的，投資額以每平方米2232元計(jì)算,。一級(jí)企業(yè)1997年以來(lái)應(yīng)完成開發(fā)投資額6．7億元,，二級(jí)企業(yè)應(yīng)完成3．35億元，三級(jí)企業(yè)應(yīng)完成1．12億元。

 3,、項(xiàng)目工作量不能重復(fù)計(jì)算,。如工作量計(jì)入子公司的，就不能計(jì)入母公司,。計(jì)入母公司的就不能計(jì)入子公司,。

 4、原評(píng)定的正式等級(jí)企業(yè)重新核定等級(jí)時(shí)僅因注冊(cè)資本達(dá)不到相應(yīng)的新標(biāo)準(zhǔn)而降低等級(jí),，企業(yè)要求按原等級(jí)發(fā)證的,，在8月15日前按新標(biāo)準(zhǔn)增加注冊(cè)資本。

 5,、原評(píng)定的正式等級(jí)企業(yè)在重新核定等級(jí)時(shí)因工作量達(dá)不到相應(yīng)的新標(biāo)準(zhǔn)的,，應(yīng)降低等級(jí)，低于三級(jí)資質(zhì)新標(biāo)準(zhǔn)的改發(fā)《暫定資質(zhì)證書》,。

 6,、對(duì)原評(píng)定暫定等級(jí)的企業(yè)，要求按新的資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)換發(fā)相應(yīng)等級(jí)《資質(zhì)證書》的,，先按換發(fā)《暫定資質(zhì)證書》處理,，10月1日后按規(guī)定受理等級(jí)評(píng)定。

 7,、核定等級(jí),，換發(fā)《資質(zhì)證書》或者《暫定資質(zhì)證書》的審批程序、送審材料份數(shù)及裝訂要求,，按原有規(guī)定執(zhí)行,。

 8、有下列行為之一的企業(yè),，不予換發(fā)新的《資質(zhì)證書》（包括《暫定資質(zhì)證書》）：

 （1）發(fā)生重大質(zhì)量問(wèn)題,，情節(jié)嚴(yán)重的；

 （2）企業(yè)虧損嚴(yán)重,、資不抵債,、瀕臨破產(chǎn)的；

 （3）未從事任何房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)兩年以上的,。

 9,、原評(píng)定正式等級(jí)的企業(yè)或者原評(píng)定暫定等級(jí)有下列行為之一的，應(yīng)限期整改,，整改達(dá)不到要求的改發(fā)《暫定資質(zhì)證書》或者停止其辦理新開項(xiàng)目手續(xù)（在《暫定資質(zhì)證書》正副本上加以注記）,；

 （1）未經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售商品房，或者經(jīng)營(yíng)中存在虛假?gòu)V告,、銷售面積“短斤缺兩”等欺許行為造成消費(fèi)者損失,，未予妥善解決的,；

 （2）商品房銷售中,，未按規(guī)定向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》,，未依照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容進(jìn)行保修的；

 （3）已預(yù)售的建設(shè)項(xiàng)目停建半年以上,，不能按合同約定時(shí)間交房,，購(gòu)房者合法權(quán)益受到侵害的。

 10,、凡重新核定資質(zhì)等級(jí)企業(yè),，其法人代表或者總經(jīng)理均應(yīng)在2000年9月15日前參加上海市房地產(chǎn)行業(yè)教育中心組織的專題培訓(xùn)，不參加培訓(xùn)的,，不予核發(fā)其企業(yè)的資質(zhì)證書,；暫定資質(zhì)企業(yè)，其法人代表或者總經(jīng)理均應(yīng)在2000年12月31日前參加上海市房地產(chǎn)行業(yè)教育中心組織的專題培訓(xùn),，不參加培訓(xùn)的年檢不予通過(guò),。



 五、清理,、換證工作要求

 （一）此次清理,、換證工作是加強(qiáng)企業(yè)管理、規(guī)范企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為,、營(yíng)造良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的重要舉措之一,。各區(qū)縣房地局應(yīng)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，組織相應(yīng)的工作班子,，協(xié)調(diào)局本部各有關(guān)科室以及工商,、稅務(wù)、物價(jià)等相關(guān)的部門,，共同做好本次清理,、換證工作。

 （二）要組織好對(duì)企業(yè)的動(dòng)員,，使企業(yè)充分了解清理,、換證的工作的目的意義和具體要求，對(duì)重點(diǎn)清理檢查的對(duì)象要事先排隊(duì)摸底,，掌握情況,，充分做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，有針對(duì)性地開展清理,、換證工作,。確保清理、換證工作不走過(guò)場(chǎng),。

 （三）各區(qū)縣房地產(chǎn)局要以此次清理,、換證工作為契機(jī),，全面清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，加大對(duì)管理混亂,、經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范,、有名無(wú)實(shí)的企業(yè)的清理力度，要依法降低一批企業(yè)的資質(zhì)等級(jí),、取消一批企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格,。對(duì)在本次清理、換證工作中受到不予換證,、降低資質(zhì)等級(jí),、停止其辦理新開項(xiàng)目、依法取消資質(zhì)處理的企業(yè),，要通過(guò)市區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心張貼公告和進(jìn)入“上海房地產(chǎn)”網(wǎng)公告欄向社會(huì)公示,。

 （四）通過(guò)清理、換證工作,，要掌握,、了解一批綜合開發(fā)能力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)規(guī)范,、信譽(yù)好,、效益佳的企業(yè)，在轄區(qū)內(nèi)建立一支房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)骨干隊(duì)伍,，采取相應(yīng)的政策措施加以扶持,。




 附件一



 各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：

 一級(jí)資質(zhì)：

 1、注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元,；

 2,、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；

 3,、近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上,，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

 4,、連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％,；

 5、上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上,，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額,；

 6、有職稱的建筑,、結(jié)構(gòu),、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人,，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少20人,，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人,；

 7、工程技術(shù),、財(cái)務(wù),、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

 8,、具有完善的質(zhì)量保證體系,，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；

 9,、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

 二級(jí)資質(zhì)：

 1,、注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元,；

 2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上,；

 3,、近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額,；

 4,、連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

 5,、上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上,，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

 6,、有職稱的建筑,、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù),、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人,，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人,；

 7,、工程技術(shù)、財(cái)務(wù),、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱,；

 8、具有完善的質(zhì)量保證體系,，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度,；

 9、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故,。

 三級(jí)資質(zhì)：

 1,、注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元,；

 2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上,；

 3,、房屋建筑面積累計(jì)竣工5平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額,；

 4,、連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

 5,、有職稱的建筑,、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù),、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)的專業(yè)管理人員不少于10人,，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職人員不少于2人,；

 6,、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱,，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱,；

 7、具有完善的質(zhì)量保證體系,，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度,；

 8、未發(fā)生重大工程質(zhì)量事故,。




 附件二



 1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表（一式三份，封面加蓋單位公章）,；

 2,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原資質(zhì)證書、副本原件,；

 3,、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（原件或者復(fù)印件加蓋工商部門公章）；

 4,、企業(yè)（公司）章程,；

 5、企業(yè)的驗(yàn)資報(bào)告的上年財(cái)務(wù)報(bào)表,；

 6,、企業(yè)法人代表、總經(jīng)理的任職文件,，企業(yè)經(jīng)濟(jì),、技術(shù),、財(cái)務(wù)等負(fù)責(zé)人的任職文件及職稱證件，企業(yè)專業(yè)人員的職稱證件,；

 7,、1997年以來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃批準(zhǔn)文件；

 8,、1997年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收證明（附竣工項(xiàng)目明細(xì)表）或完成開發(fā)投資額的證明（會(huì)計(jì)師事務(wù)所,、審計(jì)師事務(wù)所出具）；

 9,、1997年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)年報(bào)基層表（加蓋統(tǒng)計(jì)報(bào)表主管部門公章）,。




 附件三

 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表（一式三份封面加蓋單位公章）,；

 2,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原資質(zhì)證書、副本原件,；

 3、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（原件或復(fù)印件加蓋工商部門公章）,；

 4,、企業(yè)（公司）章程；

 5,、已從事房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目證明文件（計(jì)劃,、規(guī)劃、土地,、建筑主管部門的相應(yīng)批文或核發(fā)的許可證,；土地使用權(quán)出讓合同等）。