• 【發(fā)布單位】80902
• 【發(fā)布文號(hào)】市政府令第101號(hào)
• 【發(fā)布日期】2001-05-21
• 【生效日期】1997-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市土地使用權(quán)出讓辦法

上海市土地使用權(quán)出讓辦法
 
（1996年10月30日上海市人民政府發(fā)布根據(jù)2001年5月21日《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市土地使用權(quán)出讓辦法〉的決定》修正）
 第一章 總則





 第一條 （目的和依據(jù)）

 為了完善本市土地有償使用制度，規(guī)范土地使用權(quán)出讓行為,，根據(jù)《
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》,、《
中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《上海市實(shí)施〈
中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》等法律,、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,，制定本辦法。



 第二條 （適用范圍）

 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓,。



 第三條 （集體所有土地使用權(quán)出讓的限定）

 集體所有的土地必須先行征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,，方可以按本辦法的規(guī)定出讓土地使用權(quán)。



 第四條 （土地使用權(quán)的限定）

 土地使用權(quán)出讓期間,，土地所有權(quán)仍屬于國(guó)有,。

 地下的各類自然資源、礦產(chǎn)以及埋藏物,、隱藏物等,，不在土地使用權(quán)出讓范圍內(nèi)。



 第五條 （土地使用權(quán)受讓人的限定）

 境內(nèi)外的自然人,、法人和其他組織,，除法律另有規(guī)定外，均可以按本辦法的規(guī)定,，在本市以出讓方式取得土地使用權(quán),，并舉行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng),。



 第六條 （主管部門）

 上海市房屋土地資源管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地資源局）主管本市土地使用權(quán)的出讓事務(wù),。



 第七條 （出讓合同的簽訂）

 土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同,。

 出讓合同由市房地資源局和區(qū)、縣土地管理部門（以下統(tǒng)稱出讓人）按規(guī)定的建設(shè)用地管理權(quán)限,，與土地使用權(quán)受讓人（以下簡(jiǎn)稱受讓人）簽訂,。



 第八條 （土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押,、出租）

 受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi),，可以按出讓合同和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、抵押、出租或者用于法律允許的其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng),。

 出讓的土地使用權(quán)按前款規(guī)定發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓的受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行出讓合同,，并遵守本辦法的規(guī)定,。



 第九條 （土地使用權(quán)的繼承）

 以出讓方式取得土地使用權(quán)的自然人，其土地使用權(quán)在出讓年限內(nèi)可以繼承,。

 出讓的土地使用權(quán)依法繼承的,，繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行出讓合同，并遵守本辦法的規(guī)定,。




 第二章 出讓土地使用權(quán)的范圍,、方式和程序





 第十條 （土地使用權(quán)出讓的規(guī)劃要求）

 土地使用權(quán)出讓，必須按本市土地利用總體規(guī)劃,、城市規(guī)劃,、土地利用年度計(jì)劃和城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求進(jìn)行。



 第十一條 （應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地使用權(quán)出讓的范圍）

 除按照《
中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)的情形外,，各類建設(shè)項(xiàng)目均應(yīng)當(dāng)以有償使用方式取得土地使用權(quán),。其中，商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定,，以出讓方式取得土地使用權(quán),，其他項(xiàng)目可以以出讓或者租賃等方式取得土地使用權(quán)。

 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),，按照前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同,，并在按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金（以下簡(jiǎn)稱出讓金）后,，取得土地使用權(quán)。



 第十二條 （出讓合同的內(nèi)容和格式）

 出讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

 （一）出讓和受讓的當(dāng)事人雙方,；

 （二）出讓地塊的座落,、四至范圍和面積,；

 （三）出讓地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)；

 （四）出讓年限,；

 （五）出讓金金額,、支付方式和期限；

 （六）拆除出讓地塊上原有建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物的責(zé)任,、費(fèi)用承擔(dān)和完成期限；

 （七）與出讓地塊相關(guān)的市政公用設(shè)施配套要求和費(fèi)用承擔(dān)的責(zé)任,；

 （八）出讓地塊的交付期限,；

 （九）項(xiàng)目建設(shè)的開工和完成期限；

 （十）當(dāng)事人雙方在出讓年限屆滿時(shí)的權(quán)利和義務(wù),；

 （十一）違約責(zé)任,；

 （十二）爭(zhēng)議的解決方式；

 （十三）當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng),。

 出讓合同應(yīng)當(dāng)附有規(guī)劃管理部門根據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃提供的出讓地塊的各項(xiàng)規(guī)劃要求和附圖,。

 出讓合同應(yīng)當(dāng)參照使用標(biāo)準(zhǔn)格式。出讓合同的標(biāo)準(zhǔn)格式由市房地資源局制訂,。



 第十三條 （土地使用權(quán)出讓的最高年限）

 土地使用權(quán)出讓的最高年限按不同的用途確定：

 （一）居住用地為70年,；

 （二）工業(yè)用地為50年；

 （三）教育,、科技,、文化、衛(wèi)生,、體育用地為50年,；

 （四）商業(yè)、旅游,、娛樂用地為40年,；

 （五）綜合或其他用地為50年。



 第十四條 （土地使用權(quán)出讓的方式）

 土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：

 （一）招標(biāo),；

 （二）拍賣,；

 （三）協(xié)議；

 （四）市人民政府批準(zhǔn)的其他方式,。

 用于商業(yè),、旅游、娛樂,、金融,、服務(wù)業(yè)、商品房等項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo),、拍賣方式進(jìn)行,，但經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的特殊情況除外。



 第十五條 （征詢規(guī)劃要求和相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)的辦理）

 土地使用權(quán)出讓前,，出讓人應(yīng)當(dāng)以書面形式向規(guī)劃管理部門征詢?cè)摰貕K的規(guī)劃要求,，規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃提供各項(xiàng)規(guī)劃要求及其附圖。

 土地使用權(quán)通過招標(biāo),、拍賣方式出讓的,，出讓人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)、拍賣前,，以書面形式向計(jì)劃管理部門和相關(guān)管理部門征詢意見,，并在招標(biāo)文件和拍賣的有關(guān)資料中明確該地塊建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)條件、規(guī)劃,、環(huán)境保護(hù),、園林綠化、衛(wèi)生防疫,、交通和消防等要求,；招標(biāo)、拍賣完成后,，受讓人憑出讓合同向計(jì)劃、規(guī)劃等管理部門辦理建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù),。

 土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓的,，出讓地塊建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，由受讓人按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定向計(jì)劃,、規(guī)劃等管理部門辦理,。



 第十六條 （有關(guān)資料的提供）

 出讓人應(yīng)當(dāng)向有意受讓土地使用權(quán)者提供下列資料：

 （一）出讓地塊的座落、四至范圍,、面積,、地形圖或地籍圖；

 （二）項(xiàng)目建設(shè)的完成年限,，必須投入的最低建筑費(fèi)用和發(fā)展面積的下限,；

 （三）規(guī)劃用地性質(zhì)、建筑容積率,、建筑密度和凈空限制等各項(xiàng)規(guī)劃要求,；

 （四）環(huán)境保護(hù)、園林綠化,、衛(wèi)生防疫,、交通和消防等要求；

 （五）市政公用設(shè)施的現(xiàn)狀和配套建設(shè)要求；

 （六）出讓地塊的地面現(xiàn)狀,；

 （七）出讓的方式和年限,；

 （八）受讓人應(yīng)當(dāng)具備的資格；

 （九）出讓金的支付方式和要求,；

 （十）出讓合同的標(biāo)準(zhǔn)格式,；

 （十一）有關(guān)土地使用權(quán)出讓方面的具體規(guī)定；

 （十二）房地產(chǎn)買賣及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,；

 （十三）其他有關(guān)資料,。



 第十七條 （招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的程序）

 土地使用權(quán)通過招標(biāo)方式出讓的，其主要程序?yàn)椋?
 （一）出讓人根據(jù)出讓地塊的具體條件發(fā)布招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書,；

 （二）投標(biāo)人按招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書的規(guī)定獲取招標(biāo)文件,，并在出讓人組織下踏勘出讓地塊；

 （三）投標(biāo)人支付保證金,，并將投標(biāo)文件密封后投入指定的標(biāo)箱,；

 （四）出讓人在招標(biāo)文件確定的投標(biāo)截止時(shí)間主持開標(biāo)；

 （五）由出讓人組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審,，提出評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人,；

 （六）由出讓人在評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人中確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書,；

 （七）中標(biāo)人在規(guī)定期限內(nèi),，持中標(biāo)通知書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金,。

 開標(biāo)和評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)有本市的公證機(jī)關(guān)參加,，并出具公證書。



 第十八條 （拍賣方式出讓土地使用權(quán)的程序）

 土地使用權(quán)通過拍賣方式出讓的,，其主要程序?yàn)椋?
 （一）由出讓人委托的拍賣人發(fā)布拍賣公告,；

 （二）竟買人按拍賣公告確定的時(shí)間踏勘出讓地塊，并支付保證金,；

 （三）拍賣人按拍賣公告確定的時(shí)間,、地點(diǎn)進(jìn)行拍賣，通過公開競(jìng)價(jià),，應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人為買受人,；

 （四）買受人與拍賣人簽訂成交確認(rèn)書；

 （五）買受人持成交確認(rèn)書與出讓人簽訂出讓合同,，并支付定金,。

 拍賣應(yīng)當(dāng)有本市的公證機(jī)關(guān)參加，并出具公證書,。



 第十九條 （協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的程序）

 土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓的,，其程序?yàn)椋?
 （一）出讓人向有意受讓土地使用權(quán)者提供出讓地塊的有關(guān)資料,；

 （二）有意受讓土地使用權(quán)者獲得有關(guān)資料后，經(jīng)與出讓人協(xié)商一致,，簽訂出讓合同,，并支付定金。



 第二十條 （具體實(shí)施辦法的制訂）

 出讓土地使用權(quán)招標(biāo),、拍賣的具體實(shí)施辦法,，由市房地資源局會(huì)同市計(jì)劃、建設(shè),、規(guī)劃等有關(guān)部門另行制訂,。



 第二十一條 （定金、保證金和出讓金）

 定金,、保證金和出讓金應(yīng)當(dāng)按出讓人規(guī)定的幣種支付,。

 定金、保證金可以抵充出讓金,。

 對(duì)未中標(biāo)者和買受人以外的競(jìng)買人已支付的定金,、保證金，出讓人或者拍賣人應(yīng)當(dāng)予以退還,。



 第二十二條 （出讓地塊原使用者土地使用權(quán)的收回）

 按本辦法規(guī)定出讓土地使用權(quán)的,，出讓地塊原使用者的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)依照法律程序予以收回。



 第二十三條 （受讓人土地使用權(quán)的登記）

 出讓合同簽訂時(shí),，出讓地塊上原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物已拆除的，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后,，辦理土地使用權(quán)登記,。

 土地使用權(quán)連同地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物一并出讓的,，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后，辦理土地使用權(quán)登記,。

 出讓合同簽訂時(shí),，出讓地塊上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的,，受讓人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理土地使用權(quán)登記：

 （一）出讓合同中約定由出讓人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物的，應(yīng)當(dāng)在受讓人按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金,，出讓人按出讓合同規(guī)定交付出讓地塊后,，由受讓人辦理土地使用權(quán)登記。

 （二）出讓合同中約定由受讓人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物的,，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金，出讓人應(yīng)當(dāng)發(fā)給受讓人土地臨時(shí)使用證明，并由受讓人與出讓地塊所在地的區(qū),、縣人民政府或者其指定的單位簽訂委托拆除原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物的合同；受讓人應(yīng)當(dāng)在原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物拆除后,，辦理土地使用權(quán)登記。

 出讓人應(yīng)當(dāng)在市或者區(qū),、縣房地產(chǎn)交易中心及時(shí)公布土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)格,。



 第二十四條 （土地開發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)的要求）

 受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì),、規(guī)劃要求,、開發(fā)期限和條件進(jìn)行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng),。

 受讓人在出讓地塊上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,，應(yīng)當(dāng)按本市規(guī)劃管理、建筑業(yè)管理,、房地產(chǎn)管理以及交通,、環(huán)保、衛(wèi)生,、環(huán)衛(wèi),、消防等城市管理的有關(guān)規(guī)定辦理各項(xiàng)申請(qǐng)審批手續(xù)。



 第二十五條 （土地使用金的繳納）,。

 受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi),，應(yīng)當(dāng)按出讓地塊的面積，每年向土地管理部門繳納土地使用金,，其標(biāo)準(zhǔn)為每平方米人民幣1元,。



 第二十六條 （規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的變更）

 受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi)，需改變出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的,，必須向出讓人和規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng),。經(jīng)審核批準(zhǔn)的，受讓人應(yīng)當(dāng)與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補(bǔ)充合同,，并相應(yīng)調(diào)整出讓金,；不予批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)由出讓人或者規(guī)劃管理部門書面通知受讓人,。



 第二十七條 （出讓金和土地使用金的管理）

 出讓金和土地使用金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定全部上繳財(cái)政,，列入預(yù)算，專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和金額,，由出讓人與受讓人協(xié)商確定,，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估后確定,。

 交換土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人重新簽訂出讓合同,。




 第三章 出讓土地使用權(quán)的收回





 第二十八條 （出讓土地使用權(quán)的續(xù)期）

 土地使用權(quán)出讓年限屆滿,，受讓人需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期,；除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地使用權(quán)外,，受讓人的續(xù)期申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。

 經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,，出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人重新簽訂出讓合同,，并由受讓人按規(guī)定支付出讓金。



 第二十九條 （出讓土地使用權(quán)期滿的收回）

 土地使用權(quán)出讓年限屆滿,，受讓人未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的,，其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)無償收回。

 土地使用權(quán)無償收回時(shí),，其他上建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物按出讓合同的約定處理。



 第三十條 （土地使用權(quán)的提前收回）

 出讓年限未滿的土地使用權(quán)不提前收回,，但在特殊情況下,，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，出讓的土地使用權(quán)可以依照法律程序提前收回,。



 第三十一條 （提前收回土地使用權(quán)的程序）

 提前收回土地使用權(quán)的,，出讓人應(yīng)當(dāng)至遲于收回土地使用權(quán)之日前6個(gè)月，將出讓地塊的座落,、四至范圍,、收回理由、收回日期等通知受讓人,，并在出讓地塊的范圍內(nèi)公告,。



 第三十二條 （提前收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償）

 提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)給受讓人相應(yīng)的補(bǔ)償,。

 提前收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償金額,，應(yīng)當(dāng)按出讓年限的余期、規(guī)劃用地性質(zhì),、出讓金以及地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的價(jià)值等項(xiàng)內(nèi)容,，由出讓人與受讓人協(xié)商確定,，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估后確定。

 受讓人對(duì)補(bǔ)償金額的確定有異議的,，可以向人民法院起訴,，但土地使用權(quán)的收回仍可以按公告規(guī)定的日期執(zhí)行,。



 第三十三條 （土地使用權(quán)的交換）

 提前收回土地使用權(quán)的，出讓人可以與受讓人協(xié)商一致后,，將另一地塊的土地使用權(quán)與受讓人進(jìn)行交換,。

 交換土地使用權(quán)地塊的出讓金金額，由出讓人與受讓人協(xié)商確定,，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估后確定,。

 交換土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人重新簽訂出讓合同,。




 第四章 法律責(zé)任





 第三十四條 （受讓人和出讓人的違約責(zé)任）

 受讓人未按出讓合同的約定支付全部出讓金的,，出讓人有權(quán)解除合同，已收取的定金,、保證金不予退還,，并可以請(qǐng)求違約賠償。

 出讓人未按出讓合同的約定提供土地使用權(quán)的,，受讓人有權(quán)解除合同,，由出讓人返還出讓金，受讓人并可以請(qǐng)求違約賠償,。



 第三十五條 （違反規(guī)劃管理規(guī)定的處罰）

 受讓人未按出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求開發(fā),、利用、經(jīng)營(yíng)土地的,，由規(guī)劃管理部門按相關(guān)法規(guī),、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。



 第三十六條 （違反土地管理規(guī)定的處罰）

 受讓人未按出讓合同約定的開發(fā)期限或者條件開發(fā),、使用,、經(jīng)營(yíng)土地的，由土地管理部門按相關(guān)法規(guī),、規(guī)章的規(guī)定予以處罰,；情節(jié)嚴(yán)重的，可以依照法律程序無償收回其土地使用權(quán),。



 第三十七條 （逾期繳納土地使用金的處理）

 受讓人無正當(dāng)理由,，逾期繳納土地使用金的，由土地管理部門按日加收千分之三的滯納金,。




 第五章 附則



 第三十八條 （受讓人的納稅義務(wù)）

 受讓人應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家稅收法律,、法規(guī)的規(guī)定納稅。



 第三十九條 （應(yīng)用解釋部門）

 本辦法的具體應(yīng)用問題由市房地資源局負(fù)責(zé)解釋,。



 第四十條 （施行日期和相關(guān)事項(xiàng)）

 本辦法自1997年1月1日起施行,。上海市人民政府以前發(fā)布的有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn),。