• 【發(fā)布單位】上饒市
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2003-04-25
• 【生效日期】2003-04-25
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上饒市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

上饒市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法



2003-04-25






第一章 總則




第一條 為加強和規(guī)范上饒市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主,、使用人和物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)管理部門的權(quán)利和義務(wù),，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序,，創(chuàng)造整潔,、安全、優(yōu)美,、舒適,、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《
江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》,，結(jié)合本市實際,，制定本辦法。




第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理,。




第三條 本辦法所稱的住宅區(qū),，是指以住宅為主，公用設(shè)施配套比較齊全并具有一定規(guī)模的居民生活區(qū),。住宅區(qū)的劃分,，由縣、市（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門結(jié)合社區(qū)管理,，按照住宅與公共實施的相關(guān)情況劃定,。



 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及相關(guān)設(shè)施,、設(shè)備,、場地等。



 本辦法所稱業(yè)主,，是指房產(chǎn)的所有權(quán)人,。非業(yè)主使用人可以根據(jù)業(yè)主委托，享有權(quán)利,，并承擔(dān)義務(wù),。



 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主,、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù),、修繕和整潔，同時對住宅區(qū)的安全,、環(huán)境衛(wèi)生,、綠化等進(jìn)行日常管理，并為業(yè)主,、非業(yè)主使用人提供相關(guān)服務(wù)。



 本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的法人,。




第四條 市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門）是本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門,。



 縣、市（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門,，依照本辦法對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督管理,。



 建設(shè)、規(guī)劃,、市政,、電力、郵電,、環(huán)衛(wèi),、園林、公安（消防）,、價格,、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)協(xié)同實施本辦法。



 街道辦事處協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督,，對物業(yè)管理與社區(qū)管理,、社會服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。




第二章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會




第五條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū)入住率達(dá)到50％以上的,，必須召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主人數(shù)超過100名的,，可按比例推選業(yè)主代表,。



 業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，業(yè)主代表大會由業(yè)主推選的代表組成,。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會須擁有投票權(quán)者過半數(shù)以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行,。



 業(yè)主的投票權(quán)，普通住宅按每20平方米為一個計票單位,，別墅按每15平方米為一個計票單位,；非住宅按每10平方米為一個計票單位，不足的按四舍五入處理,，但每個獨立產(chǎn)權(quán)單位不得分割投票,。



 第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，由物業(yè)主管部門會同街道辦事處,、居委會等相關(guān)單位組織召開,，費用開支由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。




第六條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：



 （一）選舉,、罷免業(yè)主委員會委員,；



 （二）審議通過或修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約,；



 （三）審議業(yè)主委員會工作報告；



 （四）決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè),；



 （五）審議通過住宅區(qū)物業(yè)管理方案,；



 （六）決定其他有關(guān)維護(hù)業(yè)主權(quán)益和督促業(yè)主執(zhí)行業(yè)主公約的重大事項。




第七條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會一般每年召開1―2次,；經(jīng)業(yè)主委員會或10％以上業(yè)主提議,，也可臨時召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。



 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會可以邀請街道辦事處,、社區(qū)居民委員會和使用人代表列席,。業(yè)主可書面委托代理人出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)列席會議的,，物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人或其書面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會議,。



 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決議，以全體業(yè)主或業(yè)主代表過半數(shù)通過,。




第八條 業(yè)主委員會是在住宅區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織,。



 一個住宅區(qū)只能成立一個業(yè)主委員會。




第九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,，履行下列職責(zé)：



 （一）召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,；



 （二）聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位人員兼任業(yè)主委員會副主任或委員,；



 （三）根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定,，可以通過招投標(biāo)或其他方式，選聘,、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè),，并代表業(yè)主簽訂、變更,、終止物業(yè)管理委托合同,；



 （四）監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)費的使用情況；



 （五）檢查業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行情況,；



 （六）受理業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴,；



 （七）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)請求公布欠繳費戶名單,，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費,；



 （八）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。




第十條 業(yè)主委員會根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模由5至11人組成,，設(shè)主任1人,，副主任1至3人，每屆任期3年,，可以連選連任,。



 業(yè)主委員會可將日常管理事務(wù)委托居民委員會承擔(dān),，業(yè)主委員會會議由主任召集，作出的決議,，以組成人員的過半數(shù)通過,。




第十一條 業(yè)主委員會應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，將業(yè)主委員會章程和名單報物業(yè)主管部門登記備案,，并同時抄送當(dāng)?shù)鼐游瘯?



第十二條 業(yè)主委員會的活動經(jīng)費由全體業(yè)主共同分?jǐn)偅坏贸^同期物業(yè)管理費總額的5％．具體數(shù)額和計劃由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議決定,。




第十三條 業(yè)主大會,、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會的決議和業(yè)主公約,，應(yīng)當(dāng)符合國家的有關(guān)規(guī)定,，不得與法律、法規(guī),、規(guī)章相抵觸,。




第三章 物業(yè)管理企業(yè)




第十四條 物業(yè)管理企業(yè)必須持有物業(yè)主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。物業(yè)管理資質(zhì)實行年審制和等級管理制,。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員,，物業(yè)管理人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)考核合格后，持證上崗,。




第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：



 （一）根據(jù)委托合同和法律,、法規(guī)、規(guī)章以及國家的其他有關(guān)規(guī)定,，管理住宅區(qū)的物業(yè),；



 （二）按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費,；



 （三）制止各種損害住宅區(qū)物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為,；



 （四）享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。




第十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容：



 （一）物業(yè)公用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理,、養(yǎng)護(hù)、維修和更新,；



 （二）物業(yè)公用部位,、共用設(shè)施和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路景觀、綠地的保潔服務(wù),；



 （三）公共綠地,、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理,；



 （四）車輛進(jìn)出及停放的管理,；



 （五）協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序,、進(jìn)行安全防范；



 （六）物業(yè)維修,、更新費用的帳目管理和物業(yè)檔案,、業(yè)主檔案的保管；



 （七）舉辦社區(qū)文化活動,；



 （八）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接受所在街道辦事處和居委員的監(jiān)督,，協(xié)助做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)工作,。




第十七條 新建住宅區(qū)交付使用而入住率不到50％的,，由開發(fā)建設(shè)單位選擇物業(yè)管理企業(yè)或自行組建物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，并報物業(yè)主管部門備案,，前期物業(yè)管理費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān),。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會產(chǎn)生后，由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘和改聘,。



 物業(yè)銷售（預(yù)售）時,，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)告示服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)并與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。




第十八條 實施物業(yè)管理的住宅區(qū),，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與受聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同（以下簡稱委托合同）,。



 物業(yè)管理委托合同必須按省建設(shè)廳、省工商行政管理局聯(lián)合制定的《物業(yè)管理委托合同示范文本》簽訂,。



 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起15日內(nèi),，將委托合同報物業(yè)主管部門備案，同時抄告轄區(qū)居委會,。




第十九條 住宅區(qū)內(nèi)車輛停放的管理應(yīng)接受公安等部門的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督,。



 進(jìn)入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場或設(shè)置有停車標(biāo)志的場所。



 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系,，并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費或車位使用費,。




第四章 物業(yè)維修經(jīng)費




第二十條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修專項資金，用于房屋的公用部位,、設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施保修期滿后小修以上的維修,、養(yǎng)護(hù)。



 物業(yè)維修專項資金遵循全額儲存,、業(yè)主共同所有,、合理使用的原則。實行統(tǒng)一繳交,、?？顚Ｓ谩⒚裰骼碡?、接受財政,、審計監(jiān)督的管理制度,。




第二十一條 物業(yè)維修專項資金不得出錯，不得用于房地產(chǎn)投資,，不得用于經(jīng)營股票,、期貨或其他具有風(fēng)險的經(jīng)營活動，不得為單位或個人提供任何形式的擔(dān)保,。



 物業(yè)維修專項資金的管理費用由財政部門核定,，在物業(yè)維修專項資金的增值收益中提取，并納入預(yù)算外資金收支兩條線管理,。




第二十二條 物業(yè)維修專項資金由物業(yè)管理行政主管部門成立“維修資金管理中心”設(shè)立專戶進(jìn)行管理,。



 物業(yè)維修專項資金由開發(fā)建設(shè)單位和購房者共同繳納，開發(fā)建設(shè)單位按15元／