• 【發(fā)布單位】作者：沈路濤 鄒聲文 張宗堂
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• 【發(fā)布日期】2005-07-11 20:01:55
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• 【文件來源】來源：新華網(wǎng)
• 【所屬類別】立法追蹤

-物權(quán)法草案與百姓生活關(guān)系密切的12個(gè)方面-

陌生,，但與你我息息相關(guān)——聚焦物權(quán)法草案與百姓生活關(guān)系密切的十二個(gè)方面



 有恒產(chǎn)者有恒心,。一件物品應(yīng)該屬于誰？擁有者可怎樣處置這件物品,？別人侵占了這件物品,，擁有者該怎么辦？這樣的問題,，我們每個(gè)人都會隨時(shí)遇到,。



 作為民法典的最重要的組成部分，物權(quán)法就是一部旨在解決這些問題的法律,。隨著這部法律草案全文10日向社會公布,，“物權(quán)”和“物權(quán)法”，這些過去長期被人們忽視的“陌生”詞匯,，必將逐漸為社會熟知,；而物權(quán)法律制度的最終確立，必將調(diào)動起億萬民眾創(chuàng)造財(cái)富,、愛護(hù)財(cái)富,、積累財(cái)富的熱情。



 旨在定分止?fàn)?、物盡其用鼓勵(lì)創(chuàng)造財(cái)富,、積累財(cái)富



 一個(gè)房東把自己的房子先賣給甲，并把房子交給甲使用,；后由于種種原因,，又把這個(gè)房子賣給了乙，并和乙辦理了房屋過戶手續(xù),。那么這個(gè)房子究竟屬于誰,？乙能否要求甲騰出房子？如果沒有物權(quán)法,，答案可能多種多樣。有了物權(quán)法,，答案就變得明確：不動產(chǎn)登記簿上登記的是誰,，誰就是這套房子的主人。



 實(shí)際上,，整部物權(quán)法都與每個(gè)人的生產(chǎn)生活息息相關(guān),。全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明認(rèn)為，作為調(diào)整有形財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律,，物權(quán)法要回答三個(gè)問題：一是物是誰的,；二是對物享有什么權(quán)利，其他的人負(fù)有什么義務(wù),；三是怎樣保護(hù)物權(quán),，侵害物權(quán)的人要承擔(dān)什么法律責(zé)任,。



 王勝明表示，這部法律的作用直接體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是定分止?fàn)?；二是物盡其用,。“制定物權(quán)法,，是要通過法律來鞏固勞動者和企業(yè)的物質(zhì)利益,，調(diào)動人們創(chuàng)造財(cái)富、愛護(hù)財(cái)富,、積累財(cái)富的熱情,，提高社會生產(chǎn)力?！?


 進(jìn)一步落實(shí)憲法精神私人財(cái)產(chǎn)獲得同等保護(hù)



 2004年3月,，“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”這一突破性的規(guī)定載入憲法修正案，使私有財(cái)產(chǎn)權(quán)上升為憲法權(quán)利,，在海內(nèi)外引起熱烈反響,。隨后開始審議的物權(quán)法草案，就如何保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定,，以確立保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的具體法律制度,。



 幾經(jīng)修改后，目前公布的物權(quán)法草案將國家,、集體和私人所有權(quán)并列為一章,，著重突出對公有財(cái)產(chǎn)和私人財(cái)產(chǎn)予以同等保護(hù)。草案規(guī)定,，任何單位和個(gè)人負(fù)有不妨礙權(quán)利人行使物權(quán)的義務(wù),。權(quán)利人享有的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵害,。國家,、集體和私人所有權(quán)受法律保護(hù)。禁止任何單位和個(gè)人用任何手段侵占或者破壞國家,、集體和私人的財(cái)產(chǎn),。



 專家認(rèn)為，法律對私人財(cái)產(chǎn)的保護(hù),，除最高層次的憲法保護(hù)外,，還應(yīng)有第二層次的民法保護(hù)，第三層次的單行法保護(hù),。物權(quán)法草案對公私財(cái)產(chǎn)實(shí)行平等保護(hù),，這是社會主義市場經(jīng)濟(jì)所要求的交易秩序形成的條件，也是社會主義法治精神的具體體現(xiàn)。



 明確國家所有權(quán)由誰行使嚴(yán)防國有資產(chǎn)流失



 物權(quán)法草案根據(jù)國有資產(chǎn)的不同形式,，規(guī)定了相應(yīng)的國家所有權(quán)行使人,。比如，草案規(guī)定,，礦藏,、水流、海域和國家所有的土地,、草原等自然資源,，由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)；國家機(jī)關(guān)對其直接支配的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),，享有占有,、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利；國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),，享有占有,、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利,；國家投資設(shè)立的企業(yè),，由中央人民政府和地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責(zé),，享有所有者權(quán)益,。



 一段時(shí)間以來，國有資產(chǎn)流失嚴(yán)重引起社會關(guān)注,。針對這一情形,，物權(quán)法草案專門增加條款，加強(qiáng)對國有資產(chǎn)的保護(hù),，并依據(jù)不同情形,，追究企業(yè)相關(guān)主管人員的民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任,。



 草案規(guī)定,，違反國家規(guī)定，以無償或者以低價(jià)折股,、低價(jià)出售等手段將國有財(cái)產(chǎn),、集體財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，造成國有財(cái)產(chǎn),、集體財(cái)產(chǎn)流失的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。國有企業(yè),、集體企業(yè)直接負(fù)責(zé)的主管人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任,，造成國有企業(yè),、集體企業(yè)破產(chǎn)或者嚴(yán)重虧損的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。



 物權(quán)保護(hù)方式更為全面三種途徑解決物權(quán)受損



 目前我國沒有專門的物權(quán)法,，有關(guān)物權(quán)的法律規(guī)定散見于民法通則,、擔(dān)保法、土地管理法等法律的相關(guān)條款,，對物權(quán)的保護(hù)不全面,，缺乏系統(tǒng)性，有些規(guī)定也過于簡單,、原則,，缺乏可操作性。



 加強(qiáng)對物權(quán)的保護(hù),，是維護(hù)權(quán)利人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的必然要求,。物權(quán)法草案在現(xiàn)行民法通則等法律有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，對確認(rèn)權(quán)利,、返還原物,、恢復(fù)原狀、排除妨害,、消除危險(xiǎn),、損害賠償?shù)任餀?quán)保護(hù)方式作了較為全面的規(guī)定。



 草案規(guī)定,，物權(quán)受到侵害的,，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解等途徑解決,，也可以依法向人民法院提起訴訟,。造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請求恢復(fù)原狀,；不能恢復(fù)原狀或者恢復(fù)原狀后仍有損失的,，可以請求損害賠償。侵害物權(quán),，除承擔(dān)民事責(zé)任外,，違反行政管理規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)行政責(zé)任,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。



 明確業(yè)主權(quán)利減少物業(yè)糾紛



 居民小區(qū)共有部分因權(quán)利歸屬不明，經(jīng)常引發(fā)使用糾紛,。在很多城市,，這已成為業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之間的矛盾根源,。為了更好地維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利,，減少業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的糾紛,，物權(quán)法草案對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)做出專章規(guī)定,。



 草案規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅,、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán),，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,、道路以及物業(yè)管理用房,，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外,。會所,、車庫的歸屬，有約定的,，按照約定,；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外,，屬于業(yè)主共有,。專家認(rèn)為，這一規(guī)定將有利于解決業(yè)主與開發(fā)商,、物業(yè)公司之間的矛盾,，減少物業(yè)糾紛。



 草案同時(shí)規(guī)定,，業(yè)主可依法共同決定選舉和更換業(yè)主委員會,，選聘和解聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人等。將住宅改變?yōu)椴惋?、娛樂等商業(yè)用房的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。



 草案還規(guī)定,，建造建筑物,，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)建筑規(guī)劃的規(guī)定，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng),、采光和日照,。不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地,、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等,，不得危及相鄰不動產(chǎn)的正常使用和安全。



 建設(shè)用地使用權(quán)期滿收回申請續(xù)期需提前一年



 在我國,，土地屬于國家所有,，但我們可以在一定期限內(nèi)有償使用。比如,，一般人所擁有的住房的土地使用期限就是70年,。那么，70年后,，我們的房子怎么辦,？一段時(shí)間以來，這個(gè)問題已成為社會關(guān)注的焦點(diǎn),。



 針對這一問題,，物權(quán)法草案規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿,，建設(shè)用地使用權(quán)消滅,。建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記,。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)回收建設(shè)用地使用權(quán)證書,。建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的,，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期,。



 參與這部法律草案起草、修改工作的法律專家表示,，這只是一個(gè)原則性的規(guī)定,。至于具體如何操作，有待今后進(jìn)一步明確,。



 征地,、拆遷應(yīng)給予合理補(bǔ)償補(bǔ)償費(fèi)不得被挪用截留



 去年3月通過的憲法修正案規(guī)定，“國家為了公共利益的需要,，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用,，并給予補(bǔ)償?！钡@一原則的落實(shí)情況并不樂觀,，補(bǔ)償不到位目前仍是征地、拆遷環(huán)節(jié)中存在的突出問題,，許多群眾的切身利益受到侵害,，糾紛時(shí)有發(fā)生,。



 為確保征地、拆遷中補(bǔ)償?shù)轿?，物?quán)法草案增加了一些條款,，細(xì)化了相關(guān)規(guī)定，以確保百姓利益不受損害,。草案規(guī)定,，國家保護(hù)私人的所有權(quán)。拆遷,、征收私人的不動產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定給予補(bǔ)償；沒有國家規(guī)定的,，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償,，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置,。禁止以拆遷,、征收等名義非法改變私人財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。違法拆遷,、征收,，造成私人財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。



 草案還規(guī)定,，征收承包期內(nèi)的土地的,，應(yīng)當(dāng)對土地承包經(jīng)營權(quán)人給予合理補(bǔ)償。征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),、安置辦法應(yīng)當(dāng)告知土地承包經(jīng)營權(quán)人,。土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法,，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)村民會議討論決定,。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用,、截留土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用,。



 農(nóng)村宅基地可在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購房



 城鎮(zhèn)居民可否在農(nóng)村購置宅基地？這一問題曾引起社會廣泛關(guān)注,。物權(quán)法草案曾經(jīng)規(guī)定,，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，建造在該宅基地上的住房轉(zhuǎn)讓的,，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓,。在審議過程中,，存在兩種不同意見。



 根據(jù)土地管理法的規(guī)定,，國務(wù)院為加強(qiáng)農(nóng)村土地的管理,，已經(jīng)明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。因此,，目前的草案規(guī)定,，宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶,；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓,。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,。村民依照規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的不得再申請宅基地。



 草案同時(shí)規(guī)定,，農(nóng)戶占有的宅基地面積應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),。一戶只能擁有一處宅基地。宅基地使用權(quán)人未經(jīng)依法批準(zhǔn),，不得改變宅基地用途,。



 明確擔(dān)保財(cái)產(chǎn)范圍社會公益設(shè)施不得抵押



 擔(dān)保物權(quán)是物權(quán)法的重要內(nèi)容，我國已制定了擔(dān)保法,。物權(quán)法草案在擔(dān)保法有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上,，進(jìn)一步完善了抵押權(quán)、質(zhì)權(quán),、留置權(quán)的規(guī)定,。



 草案規(guī)定了可用于擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的范圍。按照規(guī)定,，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：建筑物和其他土地附著物,；建設(shè)用地使用權(quán)；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山,、荒溝,、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán),；交通工具等,。



 此外，為拓展經(jīng)營者的合法融資的渠道,，草案還在我國現(xiàn)行抵押制度基礎(chǔ)上有所突破,，規(guī)定正在建造的建筑物、船舶,、飛行器也可用于抵押,。經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議,，企業(yè)、個(gè)體工商戶,、農(nóng)村承包經(jīng)營戶可以將現(xiàn)有的以及將來擁有的動產(chǎn)抵押,，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動產(chǎn)優(yōu)先受償,。



 草案同時(shí)規(guī)定,，土地所有權(quán)，耕地,、宅基地,、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),，學(xué)校,、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位,、社會團(tuán)體的教育設(shè)施,、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施等不得抵押。



 在草案審議過程中,，有常委會委員提出,，我國傳統(tǒng)的典權(quán)制度已經(jīng)消失，目前開辦的典當(dāng)行實(shí)際上辦理的是“當(dāng)”動產(chǎn)的業(yè)務(wù),，并未辦理“典”不動產(chǎn)的業(yè)務(wù),，讓與擔(dān)保主要涉及動產(chǎn)擔(dān)保，而我國對動產(chǎn)擔(dān)保已經(jīng)作了較為全面的規(guī)定,。根據(jù)全國人大法律委員會的意見,，物權(quán)法草案對典權(quán)和讓與擔(dān)保暫不作規(guī)定，如果以后確有需要再進(jìn)行研究,。



 不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記登記費(fèi)用不得按面積或價(jià)額收取



 不動產(chǎn)登記是建立物權(quán)制度的重要基礎(chǔ),。物權(quán)公示的原則，涉及不動產(chǎn)的,，要靠登記制度保障,。



 目前，按照法律規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓和抵押的登記機(jī)構(gòu)有幾十個(gè)部門,。有些全國人大常委會委員在審議中提出,，應(yīng)當(dāng)明確對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記，盡量減輕當(dāng)事人的負(fù)擔(dān),。全國人大法律委員會經(jīng)研究,，贊成這一意見，同時(shí)考慮到統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革,，實(shí)行統(tǒng)一登記需要有一個(gè)過程,。因此,，物權(quán)法草案規(guī)定，不動產(chǎn)登記,，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理,。國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍,、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,，由法律、行政法規(guī)規(guī)定,。



 草案同時(shí)規(guī)定,，法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記未作規(guī)定前,，當(dāng)事人可以向房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者土地登記機(jī)構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記,。房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過信息共享等辦法，為當(dāng)事人一并辦證提供便利,。



 關(guān)于不動產(chǎn)的登記費(fèi)用,，草案規(guī)定,，不得按照不動產(chǎn)的面積,、體積或者價(jià)額的比例收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院規(guī)定,。



 領(lǐng)取遺失物應(yīng)付保管費(fèi)善意占有人可以“免責(zé)”



 將拾得遺失物交還對方后,，是否應(yīng)得到保管費(fèi)之外的報(bào)酬？目前,，物權(quán)法草案只是規(guī)定,，所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí),，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用,。



 這一規(guī)定是否應(yīng)該加以修改？如果“拾金有償”,，是否與“拾金不昧”的傳統(tǒng)觀念相沖突,？法學(xué)專家的主張并不一致。因此,，這個(gè)問題將在廣泛征求意見后再做決定,。



 草案還規(guī)定，拾得漂流物,、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的,，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。文物保護(hù)法有規(guī)定的,，依照其規(guī)定,。



 占有指占有人對不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的實(shí)際控制,。占有人可以是依法有權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，如根據(jù)買賣合同占有對方交付的貨物,；也可能是無權(quán)占有他人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),，如借他人的物品卻過期不還。占有人不知道自己是無權(quán)占有的,，稱為善意占有,。明知自己是無權(quán)占有的，稱為惡意占有,。



 草案規(guī)定,，占有人因使用占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，致使該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)受到損害的,，善意占有人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任,；惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。



 草案同時(shí)規(guī)定,，不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有的,，權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)扣除善意占有人因維護(hù)該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的必要費(fèi)用,。



 維護(hù)特殊人群權(quán)利草案設(shè)立居住權(quán)



 這是一位老人真實(shí)的遭遇：在北京城里的一戶人家做了30多年的保姆后,，雇主承諾要給她“養(yǎng)老送終”。但在她生病后,，雇主就將她送回鄉(xiāng)下,，導(dǎo)致這位80多歲的老人無處棲身。



 該如何解決類似上述老人的問題,？物權(quán)法草案以專章的篇幅,，通過設(shè)立居住權(quán)的方式，來維護(hù)這一特殊人群的利益,。



 草案規(guī)定,，所謂居住權(quán)，是指居住權(quán)人對他人享有所有權(quán)的住房及其附屬設(shè)施享有占有,、使用的權(quán)利,。設(shè)立居住權(quán)，可以根據(jù)遺囑或者遺贈,，也可以按照合同約定,。設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記,。居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)住房及其附屬設(shè)施的日常維護(hù)費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)用,，可以不支付住房使用費(fèi)，不承擔(dān)重大維修費(fèi)用，但遺囑,、遺贈另有表示或者合同另有約定的除外,；居住權(quán)設(shè)立后，住房所有權(quán)人變更的,，不影響居住權(quán),。



 關(guān)于居住權(quán)的期限，草案規(guī)定,，期限根據(jù)遺囑,、遺贈或者合同確定；無法確定的,，成年居住權(quán)人的居住權(quán)期限至其死亡時(shí)止,，未成年居住權(quán)人的居住權(quán)期限至其獨(dú)立生活時(shí)止。因住房滅失,，住房所有權(quán)人獲得賠償金的,，應(yīng)當(dāng)給予居住權(quán)人適當(dāng)補(bǔ)償；沒有獨(dú)立生活能力的居住權(quán)人,，也可以放棄補(bǔ)償,，要求適當(dāng)安置。



 同時(shí)草案明確規(guī)定,，上述居住權(quán)不包括因婚姻家庭,、租賃產(chǎn)生的居住關(guān)系。