• 【發(fā)布單位】作者：張晏
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• 【發(fā)布日期】2008-01-04 14:44:30
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• 【文件來源】來源：中新網(wǎng)
• 【所屬類別】立法追蹤

-國土資源部就《土地登記辦法》答記者問-

據(jù)國土資源部網(wǎng)站消息,，《土地登記辦法》將于2008年2月1日起正式實(shí)施。作為《物權(quán)法》實(shí)施之后的一部有關(guān)不動產(chǎn)登記的部門規(guī)章,，該《辦法》的出臺,，廣受社會矚目?！锻恋氐怯涋k法》究竟對土地登記作出了怎樣的規(guī)范,？新規(guī)定將對政府機(jī)關(guān)、土地權(quán)益人以及土地市場發(fā)展帶來怎樣的影響,？日前,，記者就相關(guān)問題采訪了國土資源部政策法規(guī)司司長王守智。



 記者：土地登記制度是我國《土地管理法》確立的一項重要法律制度,。據(jù)了解,，早在10多年前，我國就有了規(guī)范和指導(dǎo)土地登記的規(guī)范性文件《土地登記規(guī)則》,，多年來在實(shí)踐中也得到了較為充分的應(yīng)用,。為什么今天還要出臺《土地登記辦法》？



 王守智：《土地登記辦法》的出臺有這樣幾個背景。



 一是貫徹落實(shí)《物權(quán)法》中不動產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定的需要,。2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議審議通過的《物權(quán)法》,，確定了包括土地登記在內(nèi)的不動產(chǎn)登記的基本制度，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,、更正登記,、異議登記、預(yù)告登記,、登記賠償,、登記收費(fèi)等作了規(guī)定，對土地登記程序,、方法等提出了新的要求,。貫徹落實(shí)《物權(quán)法》不動產(chǎn)登記規(guī)定，有待國家出臺不動產(chǎn)登記法規(guī),。但考慮到不動產(chǎn)登記法規(guī)的出臺還需要一段時間,，在這段時間內(nèi)，為進(jìn)一步規(guī)范土地登記行為,，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法土地權(quán)益,，我部根據(jù)《物權(quán)法》中有關(guān)不動產(chǎn)登記的規(guī)定，在對《土地登記規(guī)則》進(jìn)行補(bǔ)充,、修改和完善的基礎(chǔ)上,，出臺了《土地登記辦法》。



 二是現(xiàn)行土地登記規(guī)范性文件的法律層級不夠,。此前作為土地登記工作依據(jù)的《土地登記規(guī)則》,，是原國家土地管理局以規(guī)范性文件的形式下發(fā)的，并沒有上升到法律的層面,。這在實(shí)際工作中,，產(chǎn)生了一些問題。近年來,，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，土地的資產(chǎn)價值日益顯化，對土地財產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)提上了日程,。我國原有的土地登記規(guī)范性文件，有必要提高法律效力層級,，才能進(jìn)一步發(fā)揮土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)的效力,。



 三是《土地登記規(guī)則》需要修改完善?！锻恋氐怯浺?guī)則》由原國家土地管理局1989年頒布實(shí)施,，1995年進(jìn)行了修訂，多年來一直作為我國開展土地登記工作的依據(jù)，對建立完善我國土地登記制度,、促進(jìn)國土資源管理和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展起到了重要作用,。但是隨著我國土地法律體系的完善和土地使用制度改革的深入，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對保護(hù)土地物權(quán)的要求越來越高,，《土地登記規(guī)則》的部分條款已不能適應(yīng)當(dāng)前工作的需要,，需要進(jìn)行修改完善。



 記者：有人曾作過統(tǒng)計,，在《物權(quán)法》中,，一半以上的條文涉及土地管理，其中直接與土地登記相關(guān)的有25條,，“登記”的字樣共出現(xiàn)了108次,，可見登記在財產(chǎn)權(quán)保護(hù)中占據(jù)了多么重要的地位?！锻恋氐怯涋k法》可以說是《物權(quán)法》直接催生的產(chǎn)物,。請簡要介紹一下《土地登記辦法》的制定依據(jù)、主要內(nèi)容,。



 王守智：《土地登記辦法》是根據(jù)《物權(quán)法》,、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》制定的,?！锻恋氐怯涋k法》共十章78條，主要對土地登記的概念,、原則,、效力、類型,、內(nèi)容,、程序以及土地登記各項基本制度等作出了明確規(guī)定。



 主要內(nèi)容包括:對土地登記,、宗地等有關(guān)概念進(jìn)行了明確,；對土地登記進(jìn)行了重新分類，土地登記分為“土地總登記”,、“初始登記”,、“變更登記”、“注銷登記”及“其他登記”,，其中“其他登記”又包括“更正登記”,、“異議登記”、“預(yù)告登記”,、“查封登記”等,；對土地登記的權(quán)利名稱與《物權(quán)法》進(jìn)行了銜接,；明確規(guī)定土地登記實(shí)行屬地登記的原則；對當(dāng)事人申請土地登記的方式和提交的申請材料進(jìn)行了明確,；明確了登記機(jī)關(guān)的職責(zé),，對土地登記的程序、土地登記資料的保管,、土地登記人員的責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定,；對土地登記公告進(jìn)行了規(guī)定；明確規(guī)定了土地登記的基本制度,，包括土地登記人員持證上崗制度,、土地登記資料公開查詢制度等；對土地權(quán)利保護(hù)進(jìn)行了明確規(guī)定,，依法登記的國有土地使用權(quán),、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán),、地役權(quán)受法律保護(hù),，任何單位和個人不得侵犯。



 記者：我們知道,，土地登記制度是政府以國家的公信力來保護(hù)土地權(quán)益人合法權(quán)益,、維護(hù)土地市場交易安全的基本制度，于社稷于民生,，土地登記制度的影響都是很大的,。相對于人們熟悉的《土地登記規(guī)則》，《土地登記辦法》作了哪些重大修改,？這種修改堅持了怎樣的原則,？這種變化對于政府機(jī)關(guān)和普通百姓意味著什么？



 王守智：在《土地登記辦法》起草的過程中,，我們堅持了三個原則：一是依法的原則,。嚴(yán)格依據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》,、《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》等一系列法律法規(guī)制定,，刪除了與《物權(quán)法》規(guī)定不一致的條款。二是保持連續(xù)性的原則,。盡量不打破多年實(shí)踐中已經(jīng)形成的,，并被證明為科學(xué)可行的土地登記制度，確保土地登記工作的連續(xù)性,，減少因為修改法律而帶來的執(zhí)行上的成本,。三是完善創(chuàng)新的原則。對地方在長期土地登記工作實(shí)踐中摸索出的好的經(jīng)驗,、做法,，進(jìn)行了歸納、吸收,，如增加了換證,、補(bǔ)證以及查封登記等新的內(nèi)容規(guī)定。



 應(yīng)當(dāng)說,，《土地登記辦法》在原有《土地登記規(guī)則》的基礎(chǔ)上,，作了較大修改，其中最主要的改動體現(xiàn)在以下幾方面：



 一是登記的效力,。進(jìn)一步重申了《物權(quán)法》關(guān)于土地登記物權(quán)公示的民事作用,。過去，土地登記更多地被看作是行政管理的一種手段,，而現(xiàn)在,，《土地登記辦法》明確規(guī)定，土地登記是土地物權(quán)公示行為,，應(yīng)當(dāng)依照申請進(jìn)行,。《辦法》刪除了《土地登記規(guī)則》中關(guān)于證書查驗,、申報地價,、不登記按非法占地、違法占地處理等的規(guī)定,，明確了依法轉(zhuǎn)讓土地的時候,，不登記沒有法律效力，繼承和贈予時,，不用登記也產(chǎn)生效力,，但再轉(zhuǎn)讓時必須進(jìn)行登記。這些都使土地登記的民事作用得到強(qiáng)化,。



 二是登記的分類,。重新劃分了土地登記分類，使土地登記類型更加科學(xué),。過去《土地登記規(guī)則》的分類較粗略,，只分為初始土地登記和變更土地登記兩大類，其中變更土地登記又包括土地使用權(quán),、所有權(quán)和土地他項權(quán)利設(shè)定登記,，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更登記,，名稱,、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等,。地方在實(shí)踐中反映初始土地登記和設(shè)定登記不易區(qū)分,，對設(shè)定登記屬變更登記難以理解,，因此《土地登記辦法》將土地登記分為“總登記”、“初始登記”,、“轉(zhuǎn)移登記”,、“注銷登記”及“其他登記”?！捌渌怯洝庇职ā案怯洝?、“異議登記”、“預(yù)告登記”,、“查封登記”等,。其中，“異議登記”,、“預(yù)告登記”,、“查封登記”和“地役權(quán)的登記”都是新增加的土地登記類型，體現(xiàn)了《物權(quán)法》的新規(guī)定,。



 三是登記的程序,。過去土地登記的程序是：申請→地籍調(diào)查→權(quán)屬審核→注冊登記→頒發(fā)證書。地籍調(diào)查是登記機(jī)關(guān)的一項重要職責(zé),。而《土地登記辦法》根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,，對土地登記的程序進(jìn)行了新的規(guī)定。按照新規(guī)定,，當(dāng)事人在申請登記時,，就須提交權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料,。而且《土地登記辦法》明確規(guī)定“申請人提交的地籍調(diào)查表,、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得”,。這意味著,，過去由行政機(jī)關(guān)包辦的地籍調(diào)查測繪等事務(wù)，不再是行政機(jī)關(guān)的分內(nèi)之事,，土地登記必需的相關(guān)資料要由申請者自我提供,，即自我舉證。顯然,，這種做法更能夠提高工作效率,、優(yōu)化行政機(jī)關(guān)辦事程序，更有利于政企分開,、依法行政,，有利于解決老百姓辦證難的難題。



 四是登記的規(guī)范化,。針對《土地登記規(guī)則》中不適應(yīng)實(shí)際工作需要的條款,，《土地登記辦法》作了刪改,、補(bǔ)充和完善，保證土地登記操作更加規(guī)范,。如區(qū)分了共同申請和單獨(dú)申請的情形,，區(qū)別了登記機(jī)關(guān)依職權(quán)和土地權(quán)利人、利害關(guān)系人依申請進(jìn)行更正登記的情形,，增加了換證、補(bǔ)證,、查封登記等規(guī)定,，明確了不予登記的幾種情形，明確了辦理時限,，同時將土地登記資料公開查詢,、土地登記人員持證上崗、登記結(jié)果匯交等好的制度做法統(tǒng)統(tǒng)納入,，保證了土地登記規(guī)范化的同時,，更加便民、利民,。



 五是突出了對土地權(quán)利的保護(hù),。將土地權(quán)利保護(hù)作為專門一章作出規(guī)定，明確規(guī)定依法登記的國有土地使用權(quán),、集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán),、土地抵押權(quán)、地役權(quán)受法律保護(hù),，任何單位和個人不得侵犯,。同時，為保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)利,，為社會提供準(zhǔn)確的土地登記信息,，規(guī)定了縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地登記結(jié)果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫建設(shè)，實(shí)現(xiàn)國家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢,。



 記者：《物權(quán)法》規(guī)定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本原則,，但現(xiàn)實(shí)中，不動產(chǎn)登記法規(guī)的出臺尚待時日,。在這個法律真空期,，作為部門規(guī)章的《土地登記辦法》，對不動產(chǎn)登記會產(chǎn)生怎樣的影響,？它在貫徹實(shí)施《物權(quán)法》有關(guān)不動產(chǎn)登記的規(guī)定方面作了哪些銜接,？



 王守智：《物權(quán)法》是我國的民事基本法律，對我國的土地物權(quán)制度乃至國土資源管理事業(yè)產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響,。其中關(guān)于不動產(chǎn)登記規(guī)定的條文,，確定了我國不動產(chǎn)登記的根本制度,，將為制定《不動產(chǎn)登記法》奠定基礎(chǔ)，決定我國不動產(chǎn)登記的發(fā)展趨勢和方向,，也決定我國土地登記制度的未來發(fā)展方向,。



 我部出臺《土地登記辦法》，嚴(yán)格遵照依法的原則,，與《物權(quán)法》的規(guī)定保持一致,。比如，增加了預(yù)告登記,、異議登記,、地役權(quán)登記等登記類型并細(xì)化了這些登記類型的內(nèi)容與程序，刪除了《土地登記規(guī)則》中關(guān)于證書查驗,、申報地價,、不登記按非法占地、違法占地處理等的規(guī)定,，修改了與《物權(quán)法》不相符的關(guān)于申請人提交的資料,、更正登記等內(nèi)容等。



 在一些具體規(guī)定上,，我們注意與《物權(quán)法》保持銜接：



 一是關(guān)于登記的土地權(quán)利名稱,。《土地登記辦法》涉及的土地權(quán)利,，既涉及《物權(quán)法》規(guī)定的集體土地所有權(quán),、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán),、抵押權(quán),、地役權(quán)，也涉及土地管理相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的農(nóng)用地使用權(quán)等,。建設(shè)用地使用權(quán)按土地所有權(quán)可分為國有建設(shè)用地使用權(quán),、集體建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)用地使用權(quán)分為國有農(nóng)用地使用權(quán),、集體農(nóng)用地使用權(quán),。為保持土地權(quán)利名稱的連續(xù)性，同時也體現(xiàn)與《物權(quán)法》和土地管理相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的土地權(quán)利的銜接,，《土地登記辦法》使用的土地權(quán)利名稱為國有土地使用權(quán),、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán),、地役權(quán)等,，并在有關(guān)條款中對上述土地權(quán)利的內(nèi)涵進(jìn)行了解釋，即國有土地使用權(quán)，包括國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán),；集體土地使用權(quán),，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)(不含土地承包經(jīng)營權(quán)),。



 二是關(guān)于土地證書,。為保持土地證書的連續(xù)性，避免土地證書過多不易管理的問題,，《土地登記辦法》根據(jù)土地權(quán)利的主要種類,，規(guī)定土地證書分為國有土地使用證、集體土地所有證,、集體土地使用證以及土地他項權(quán)利證明書四種,。同時，規(guī)定了“國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)在國有土地使用證上載明,；集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)在集體土地使用證上載明”,，以在土地證書上體現(xiàn)與《物權(quán)法》和土地相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的土地權(quán)利的銜接,。



 記者：土地登記工作關(guān)系到土地市場交易安全，關(guān)系到土地權(quán)利人的權(quán)益保障,，對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展影響重大,。目前我國這項工作基礎(chǔ)怎樣？為確?！锻恋氐怯涋k法》的有效實(shí)施,，國土資源部門將采取哪些措施？



 王守智：經(jīng)過多年努力,，我國土地登記工作已經(jīng)具備了相當(dāng)工作基礎(chǔ),，建立了完整的規(guī)章、制度和技術(shù)規(guī)程,，健全了各級登記機(jī)構(gòu),，土地登記覆蓋率大幅提高，為保護(hù)土地資產(chǎn),，保障權(quán)利人合法權(quán)益,，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會平穩(wěn)、健康發(fā)展發(fā)揮了不可或缺的物權(quán)保障作用,。統(tǒng)計數(shù)字顯示,，目前，我國國有土地使用權(quán)登記率已達(dá)86%,，集體土地所有權(quán)登記率已達(dá)53%,，集體建設(shè)用地使用權(quán)(包括宅基地使用權(quán))登記率已達(dá)73%。



 《土地登記辦法》的出臺，為進(jìn)一步提高我國土地登記覆蓋面,、加強(qiáng)土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)提供了契機(jī),。但再好的法律法規(guī)，也需要通過落實(shí)才能生效,。下一步,，我們要在系統(tǒng)內(nèi)全力以赴抓好《土地登記辦法》的貫徹實(shí)施，部里將出臺專門文件,，對各級國土資源管理部門嚴(yán)格遵照《土地登記辦法》規(guī)定做好土地登記工作,，提出具體要求。在此基礎(chǔ)上,，我們還將重點(diǎn)抓好四項工作：一是在全系統(tǒng)大張旗鼓地組織學(xué)習(xí)和宣傳《物權(quán)法》和《土地登記辦法》,；二是加強(qiáng)培訓(xùn)工作，部里計劃舉辦全國地籍處長培訓(xùn)班,，對《土地登記辦法》進(jìn)行專門培訓(xùn),，提高土地登記人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。三是要進(jìn)一步加強(qiáng)土地登記規(guī)范化建設(shè),，配合《辦法》實(shí)施,，部里將設(shè)計出臺新的土地登記表冊卡簿，提高土地登記質(zhì)量,，保證土地登記結(jié)果的準(zhǔn)確性和權(quán)威性,。四是要進(jìn)一步采取措施，提高土地登記效率,，加快土地登記發(fā)證進(jìn)度,，擴(kuò)大土地登記覆蓋面