• 【發(fā)布單位】作者：劉 嵐
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2009-09-01 09:17:52
• 【生效日期】--
• 【失效日期】--
• 【文件來源】來源：人民法院報
• 【所屬類別】立法追蹤

-妥處房屋租賃糾紛 促進(jìn)市場健康發(fā)展-——最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》答記者問

■獨(dú)家■



 最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）2009年9月1日正式施行,。最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人近日就相關(guān)話題回答了本報記者提問,。



 據(jù)這位負(fù)責(zé)人介紹，在我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和住房制度改革日益深化的推動下,，房屋租賃經(jīng)營方式日益普遍,，房屋租賃業(yè)迅猛發(fā)展，涌現(xiàn)出許多新情況,、新問題,，并形成訴訟進(jìn)入司法領(lǐng)域。近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多,。由于相關(guān)法律規(guī)范比較原則,，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點(diǎn)問題。為統(tǒng)一法律適用,，指導(dǎo)各級人民法院及時公正審理房屋租賃合同糾紛案件,，促進(jìn)房屋租賃市場的健康發(fā)展，最高人民法院于2006年9月著手《解釋》（征求意見稿）的起草和調(diào)研工作,。



 房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經(jīng)營用房的租賃,。居住用房是人類生存的基本物質(zhì)條件，經(jīng)營用房是人類從事生產(chǎn)經(jīng)營的必要生產(chǎn)資料,，因此,，房屋租賃與國家利益、社會公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關(guān),，亦與社會的和諧穩(wěn)定,、經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展息息相關(guān)。最高人民法院從“保增長,、保民生,、保穩(wěn)定”的全局工作出發(fā),，高度重視該部司法解釋的起草工作,，確定以落實科學(xué)發(fā)展觀和司法為民作為指導(dǎo)思想，嚴(yán)循立法精神,，重視調(diào)查研究,，強(qiáng)化起草內(nèi)容的針對性和可操作性。其間,，起草小組多次奔赴全國各地調(diào)研,，廣泛征求各方意見。在反復(fù)研究討論的基礎(chǔ)上,，《解釋》經(jīng)最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過,。



 明確租賃合同無效的范圍



 問：《解釋》在合同效力的認(rèn)定上，是如何體現(xiàn)促進(jìn)房屋租賃市場發(fā)展和維護(hù)穩(wěn)定的房屋租賃交易秩序這一目標(biāo)的,？



 答：合同效力的認(rèn)定對促進(jìn)房屋租賃市場發(fā)展,，維護(hù)房屋租賃市場交易秩序穩(wěn)定意義重大?！督忉尅吩跍?zhǔn)確判斷相關(guān)法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是否為效力性強(qiáng)制性規(guī)定基礎(chǔ)上，確定了認(rèn)定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍,?！督忉尅穬H將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效,。在違法建筑物范圍認(rèn)定上,，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑,，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑為違法建筑,。二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補(bǔ)救性的措施,，即當(dāng)事人只要在一審法庭辯論終結(jié)前,，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件,，不存在合同法第五十二條規(guī)定的無效情形,，就認(rèn)定合同有效?！督忉尅吩谧裱梢?guī)定精神的基礎(chǔ)上,，采用寬嚴(yán)適當(dāng)?shù)脑瓌t，確定合同效力,，目的就是在盡量維持合同效力的基礎(chǔ)上,，促進(jìn)社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發(fā)展,。



 問：《解釋》規(guī)定合同被認(rèn)定無效后,，承租人要支付房屋占有使用費(fèi)，是將無效合同按照有效處理嗎,？為什么參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費(fèi),？



 答：這種理解是錯誤的。合同無效后,，承租人支付占有房屋期間的使用費(fèi),，是返還依無效合同取得的財產(chǎn)的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金,。依照無效合同的處理原則,，承租人應(yīng)返還依無效合同取得的財產(chǎn)，包括占有租賃的房屋和實際占有房屋所獲取的占有利益,。占有利益為無形財產(chǎn),，承租人只能采用折價補(bǔ)償?shù)姆绞剑粗Ц斗课菔褂觅M(fèi)予以返還,。



 對于房屋使用費(fèi)按照何種標(biāo)準(zhǔn)確定,，實踐中做法很多。合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn),，與合同簽訂時的市場行情相符,，易于雙方當(dāng)事人認(rèn)可,，且標(biāo)準(zhǔn)明確，有利于人民法院判斷掌握,，亦可避免采用評估方式確定房屋使用費(fèi),，加重當(dāng)事人訴訟成本，延長案件審理期間的弊端,?？紤]到實踐中存在因房屋質(zhì)量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人支付使用費(fèi)可能與其獲取的占有利益不符,，有失公平,，本條規(guī)定“當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持,?！睂⑹欠裰С值牟昧繖?quán)交由人民法院，根據(jù)承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照,、如何參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費(fèi),。



 適用不同民法理論處理裝飾裝修問題



 問：房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題,，《解釋》對此問題是如何規(guī)定的,？



 答：裝飾裝修的處理涉及到債權(quán)和物權(quán)兩大領(lǐng)域，關(guān)涉添附制度,、不當(dāng)?shù)美让穹ɡ碚?，該類案件的處理在理論界及審判實?wù)界均引起高度關(guān)注?！督忉尅吩谖崭骷壢嗣穹ㄔ汉蛯W(xué)術(shù)界意見基礎(chǔ)上,，確立了處理此類糾紛的規(guī)則：承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修,，構(gòu)成侵權(quán),，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；承租人經(jīng)同意裝飾裝修,，區(qū)分情況適用不同的處理原則,，一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)則。未形成附合的裝飾裝修物,，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán),；已形成附合的裝飾裝修物區(qū)分合同無效、合同有效解除,、合同履行期限屆滿情形,，適用不同的處理規(guī)則。二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進(jìn)行補(bǔ)償,，如何補(bǔ)償,，要區(qū)分不同情況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修,，基于不當(dāng)?shù)美麑Τ凶馊诉M(jìn)行補(bǔ)償,；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無效合同的損失,，由雙方按照過錯承擔(dān),；合同解除，由導(dǎo)致合同解除的違約方承擔(dān)裝飾裝修殘值損失,。在雙方均無過錯情形下,，由雙方依照公平原則分擔(dān)裝飾裝修殘值損失；需要注意的是,，合同解除時,，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當(dāng)?shù)美麑Τ凶馊擞枰匝a(bǔ)償,；合同履行期間屆滿,，出租人取得附合裝飾裝修物無需補(bǔ)償。



 問：《解釋》就附合裝飾裝修的處理出現(xiàn)“現(xiàn)值損失”和“殘值損失”兩個名詞,，如何理解和區(qū)分這兩種損失,。



 答：一直以來，各地人民法院對附合裝飾裝修損失的認(rèn)定,，方法多樣,，標(biāo)準(zhǔn)不同，統(tǒng)一這一問題的法律適用,，對司法審判意義重大,。《解釋》根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果,，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值,。在合同無效場合,，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益,，不應(yīng)再列入合同無效的損失范圍,。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”,，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ),，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費(fèi)用?！督忉尅芬勒兆赓U合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容,、行業(yè)慣例,、交易習(xí)慣，規(guī)定在雙方當(dāng)事人無約定情形下,，承租人的附合裝飾裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)攤銷完畢,，出租人無需補(bǔ)償。按照這一規(guī)定,，合同履行期間已經(jīng)攤銷的裝飾裝修費(fèi)用,，不應(yīng)列入合同解除的損失范圍。如裝飾裝修造價60萬元,，租期5年,，則60萬元造價攤銷在租期內(nèi)，每年平均攤銷12萬元,。合同履行三年后解除,，按照評估價值，裝飾裝修現(xiàn)值為30萬元,，但按照租期內(nèi)攤銷價計算,，三年攤銷費(fèi)用為36萬元。則殘值應(yīng)當(dāng)按照攤銷費(fèi)用確定為36萬元,。如果裝飾裝修現(xiàn)值高于攤銷的造價費(fèi)用,，則應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修的現(xiàn)值來確定殘值。



 依法保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)



 問：《解釋》規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)受侵害時,，無權(quán)主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效,，是基于何種考慮？



 答：首先需要明確,，《解釋》規(guī)定的是“承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由,，請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效”，而不是規(guī)定在何種情形下,，承租人均不得主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效,。



 優(yōu)先購買權(quán)糾紛一直是審判實踐中的難點(diǎn)問題。承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定,，是解決該難點(diǎn)首要面臨的問題,。2007年10月1日施行的物權(quán)法，并未將優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定為物權(quán),，該權(quán)利因此不具有“對世性”權(quán)利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規(guī)定,，就是基于該條規(guī)定與物權(quán)法規(guī)定相沖突,。本《解釋》遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購買權(quán)定性還原為債權(quán),，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由,，請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效,。該項規(guī)定并不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣合同損害承租人優(yōu)先購買權(quán)時，承租人依照民法通則第五十八條第一款第（四）項規(guī)定和合同法第五十二條第（二）項規(guī)定,，主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效,。



 問：出租人出租房屋上設(shè)立抵押權(quán)的情況在房屋租賃中時有發(fā)生，《解釋》對抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)是如何規(guī)定的,？



 答：從權(quán)力的設(shè)置目的看,，抵押權(quán)是從抵押物的交換價值優(yōu)先受償，其追求的是抵押物的交換價值,，不要求轉(zhuǎn)移抵押物的占有,，亦不享有對抵押物的處分權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)是優(yōu)先購買租賃房屋的權(quán)力,，并以同等條件為權(quán)力行使的必備要件,。上述兩種權(quán)利從設(shè)置目的上看，行使時不會發(fā)生沖突,。抵押權(quán)人與出租人協(xié)商折價,、變賣或者拍賣抵押房屋實現(xiàn)抵押權(quán)時，屬于出租人出賣房屋的方式,，承租人以同等條件優(yōu)先購買抵押的租賃房屋,，不會影響抵押權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)，不論抵押權(quán)設(shè)立在租賃合同成立前或后,，均不會與抵押人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生沖突,。因此，解釋依照抵押權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)立法目的不同,，規(guī)定出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價,、變賣租賃房屋償還債務(wù)，或者拍賣房屋時,，依法保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán),。出租人以其他方式出賣房屋時，應(yīng)當(dāng)采取同樣的規(guī)則保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán),。當(dāng)然,，承租人主張優(yōu)先購買房屋時，人民法院應(yīng)當(dāng)考慮以下兩方面的問題,，一是承租人應(yīng)當(dāng)具有讓出租人信賴的履約能力,，如責(zé)令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔(dān)保，使出租人信賴其履約能力,，以避免人民法院支持承租人購買房屋的主張后,，因承租人缺乏履約能力導(dǎo)致合同無法履行，損害出租人利益,。二是依照權(quán)利義務(wù)對等原則,，承租人的優(yōu)先購買權(quán)亦應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)主張,，在出租人履行通知義務(wù)后，承租人應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)明確表示是否行使優(yōu)先購買權(quán),；出租人沒有履行通知義務(wù)的,，承租人可在知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣房屋之日起一年內(nèi)主張，超過合理期限的,，人民法院不應(yīng)予以支持,。



 問：按照《解釋》規(guī)定，是否只要出租人出賣租賃房屋,，承租人就可主張優(yōu)先購買房屋,？



 答：這種理解是錯誤的?！督忉尅返?4條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的四種例外情形：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的,。法律設(shè)定共有人具有優(yōu)先購買權(quán)，宗旨是簡化物權(quán)關(guān)系,，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定性,，充分發(fā)揮物的用益價值，而承租人優(yōu)先購買權(quán)主要是維護(hù)使用關(guān)系的穩(wěn)定性,，從利益衡量的角度考量,，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)共有人的購買權(quán)。（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形,。我國是靠親情和人情為紐帶聯(lián)系起來的熟人社會,，人們在經(jīng)濟(jì)交往中，親情關(guān)系往往是交換價值確定的重要考慮因素,，具有濃厚的人身色彩,，與純粹的買賣關(guān)系終究有所不同?！督忉尅妨⒆銍?，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式,，排除承租人優(yōu)先購買權(quán),。這一規(guī)定有利于促進(jìn)家庭和睦和社會穩(wěn)定，符合構(gòu)建和諧社會的重大歷史任務(wù)要求,。（三）出租人履行告知義務(wù)后,，承租人在15日內(nèi)未明確表示愿意購買的。本項是對合同法第二百三十條規(guī)定的進(jìn)一步細(xì)化,。從權(quán)利義務(wù)對等的角度分析,，承租人在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，亦應(yīng)為承租人優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)容,。如果承租人不及時行使優(yōu)先購買權(quán),，將導(dǎo)致出租人所有者權(quán)益受到損害。在房屋交易市場價格波動加大的情況下,，這種損害更為明顯,。因此，本項將承租人接到通知后15日,，作為行使優(yōu)先購買權(quán)的合理期限,，逾期視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。（四）購買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的,。物權(quán)法第一百零六條規(guī)定了善意取得制度,，即受讓人以財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意,、對價受讓且占有該財產(chǎn),，即使出讓人無處分權(quán)，受讓人仍可取得轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán),。根據(jù)“舉重以明輕”的民法解釋原則,，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下,，可以對抗承租人優(yōu)先購買房屋的主張,。



 ■背景■



 司法解釋適用范圍



 《解釋》將適用范圍確定為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，是基于何種考慮,？



 最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人告訴記者,，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)劃區(qū)域的規(guī)定，我國現(xiàn)有房屋可分為城市規(guī)劃區(qū),、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū),、鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)、村莊規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋,?！督忉尅窞楸硎龊喚殻瑢⒊鞘幸?guī)劃區(qū),、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋統(tǒng)稱為城鎮(zhèn)房屋,。城鎮(zhèn)房屋建設(shè)規(guī)模大，房屋性質(zhì)多樣,，用途廣泛,。其開發(fā)、建設(shè),、交付使用受到城市房地產(chǎn)管理法,、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、建筑法,、消防法等法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)范的調(diào)整,。



 如建筑法規(guī)定,，限額以上的工程應(yīng)當(dāng)向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。該類工程按照消防法的規(guī)定,，屬于按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計的建筑工程,。上述工程未經(jīng)竣工驗收，不得交付使用,。而鄉(xiāng),、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋因建設(shè)規(guī)模小，達(dá)不到適用上述法律,、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn),，在房屋建設(shè)、使用條件上的強(qiáng)制性法律規(guī)定較少,。同時,，由于城鎮(zhèn)房屋和鄉(xiāng)村房屋租賃經(jīng)營活躍程度不同，租賃交易規(guī)則和租賃糾紛產(chǎn)生的原因亦有很大不同,。從數(shù)量上看,，鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛數(shù)量較少。為解決審判實踐中的突出問題,，我們確定本司法解釋的適用范圍為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件,。



 隨著我國城市化和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的快速推進(jìn)，一部分經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)周邊的鄉(xiāng)村,，房屋建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大,、房屋使用性質(zhì)多樣、租賃經(jīng)營日益活躍,，與城鎮(zhèn)房屋租賃在適用法律和采用的交易規(guī)則方面已沒有區(qū)別,。為滿足這部分鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛案件審判的需要，《解釋》規(guī)定：“鄉(xiāng),、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件,，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的,，適用其規(guī)定,。”



 承租人依照國家福利政策承租的公有住房,、廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用房，具有社會福利性和保障性,，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律行為,，有關(guān)合同糾紛不適用本《解釋》。