• 【發(fā)布單位】作者：呂紹剛 陳育柱
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2017-11-25 20:25:56
• 【生效日期】--
• 【失效日期】--
• 【文件來源】來源：人民網(wǎng)
• 【所屬類別】立法追蹤

-深圳修訂條例：共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有-

11月24日,，《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（草案征求意見稿）（以下簡稱《條例》（草案征求意見稿））正式面向社會公開征求意見,?！稐l例》（草案征求意見稿）明確共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有,，必須存入共有資金賬戶,，努力從源頭上減少物業(yè)糾紛。



 物業(yè)管理活動涉及千家萬戶,，是重大的民計民生問題,。今年2月底，深圳市法制辦會同深圳市住房建設局組成聯(lián)合工作組,，開展對《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的修訂工作,。經(jīng)過深入調(diào)研和廣泛征求意見，目前已形成《條例》（草案征求意見稿）,，并于11月24日起發(fā)布全文,，面向社會公開征求意見和建議。



 《條例》（草案征求意見稿）共計10章157條,，包括總則,、物業(yè)管理區(qū)域及設施、業(yè)主和業(yè)主大會,、前期物業(yè)管理,、物業(yè)管理服務、業(yè)主共有資金管理,、安全管理與使用維護,、服務與監(jiān)管、法律責任和附則,。



 由于種種原因,，物業(yè)小區(qū)業(yè)主共有部分權屬處于模糊狀態(tài)?！稐l例》（草案征求意見稿）明確共有物業(yè)的范圍,、管理方式并對產(chǎn)權登記提出要求。同時,，《條例》（草案征求意見稿）規(guī)定,，共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務費,。



 為解決業(yè)主自治組織缺位問題,，在國家住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)改委等部門的支持下,，《條例》（草案征求意見稿）規(guī)定業(yè)主大會成立后由住建部門負責備案,，取得統(tǒng)一社會信用代碼證書，業(yè)主大會可以憑代碼證書到合作銀行開設業(yè)主共有資金賬戶,，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)開設業(yè)主共有資金共管賬戶,。



 此外,，根據(jù)《物權法》第八十一條規(guī)定，以及參照目前國內(nèi)各兄弟省市的做法,，《條例》（草案征求意見稿）明確物業(yè)管理準許“業(yè)主自行管理”或“委托其他人管理”,；同時，降低業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立門檻,。



 《條例》（草案征求意見稿）改變了由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)進行承接查驗的做法,，規(guī)定在業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與建設單位,、物業(yè)服務企業(yè)進行共有部分的承接查驗,，無法成立業(yè)主大會的，由物業(yè)管理指導委員會指定物業(yè)服務企業(yè)代表全體業(yè)主進行承接查驗,，并可以邀請專業(yè)人士參加,。承接查驗費用由建設單位承擔。



 考慮到產(chǎn)權歸屬問題已經(jīng)超出《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的立法范圍,，為解決停車位糾紛問題,，《條例》（草案征求意見稿）側重建立停車位、停車庫使用規(guī)則：對于全體業(yè)主所有的停車位,，按照優(yōu)先滿足業(yè)主需要的原則,，由業(yè)主大會決定使用及收益方式；對于人防工程,，平時用作車輛停放使用的,，明確其應向全體業(yè)主、物業(yè)使用人開放使用,；對于通過《土地出讓合同》《房屋買賣合同》明確產(chǎn)權歸屬于建設單位的停車位（庫）,，兼顧建設單位和業(yè)主之間的利益平衡，建設單位在進行產(chǎn)權登記并向全體業(yè)主公示后,，再進行租售,。



 針對業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難,、換屆難等問題,，《條例》（草案征求意見稿）創(chuàng)設由街道辦、業(yè)主,、轄區(qū)公安派出所,、社區(qū)居委會、建設單位或物業(yè)服務企業(yè)組成的物業(yè)管理指導委員會,，由其負責組織,、籌備首次業(yè)主大會會議，監(jiān)督前期物業(yè)階段共管賬戶的資金使用,，指導協(xié)調(diào)共有物業(yè)承接查驗及業(yè)委會換屆改選等工作,。



 《條例》（草案征求意見稿）增設“服務與監(jiān)管”一章,，明確市、區(qū),、街道及相關部門的監(jiān)管職責,，明確列舉物業(yè)監(jiān)督檢查可以采取的措施；建立物業(yè)服務信息公開制度,，規(guī)定將企業(yè)基本信息,、服務內(nèi)容及標準,、收費情況,、房屋及設備維護保養(yǎng)情況等內(nèi)容向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督,；同是加大對違法違規(guī)行為的查處力度,。



 《條例》（草案征求意見稿）明確建立信用管理機制，將業(yè)主,、業(yè)主大會,、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè),、業(yè)主委員會委員,、監(jiān)事會成員、物業(yè)管理項目負責人的信用信息統(tǒng)一納入管理,，對于信用記錄良好的單位和人員,，建立激勵制度；對于信用記錄不良的單位和人員,，建立懲戒制度,。



 改革開放以來，深圳率先從香港地區(qū)引入房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理模式,，誕生了全國第一個商品房住宅小區(qū),、第一個業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)，出臺了全國首部地方性物業(yè)管理條例——《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》,，并于2007年9月25日重新制定頒布《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》,，在業(yè)主自治、行業(yè)管理,、法制建設等諸多方面進行了有益探索與實踐,，并取得了積極成效。



 截至目前,，深圳共有住宅小區(qū)3597個,，其中成立業(yè)委會的小區(qū)1476個，約占41%,，采用物業(yè)服務企業(yè)管理的住宅小區(qū)3511個,，約占97.6%,，全市共有物業(yè)服務企業(yè)1933家。



 近年來,，深圳物業(yè)管理糾紛問題日益凸顯,，信訪投訴居高不下（近三年投訴量為3210、3313和2611宗）,，物業(yè)糾紛呈現(xiàn)出訴求主體多元化,、形式多樣化、內(nèi)容復雜化以及矛盾易激化等特點,。



 “對已實施十年的《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》進行修訂,，非常有必要?！鄙钲谑凶》拷ㄔO局局長張學凡表示,，此次修訂，是貫徹落實十九大精神,，順應新時代物業(yè)管理發(fā)展的需要,，是建立健全社區(qū)治理體系，全面提升物業(yè)管理法治化,、科學化,、精細化水平的需要，是以問題為導向,，有效化解物業(yè)管理矛盾糾紛的需要,，也是回應社會關切，主動服務民生工作的需要,。



 有關單位和社會各界人士可在2017年12月25日前通過深圳政府法制信息網(wǎng),、深圳市住房和建設局官方網(wǎng)站在線提交對《條例》（草案征求意見稿）意見，也可以通過信函或者電子郵件方式遞交意見和建議,。