• 【發(fā)布單位】作者：呂紹剛 陳育柱
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】2017-11-25 20:25:56
• 【生效日期】--
• 【失效日期】--
• 【文件來源】來源：人民網(wǎng)
• 【所屬類別】立法追蹤

-深圳修訂條例：共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有-

11月24日,，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（草案征求意見稿）（以下簡稱《條例》（草案征求意見稿））正式面向社會(huì)公開征求意見,。《條例》（草案征求意見稿）明確共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有,，必須存入共有資金賬戶,，努力從源頭上減少物業(yè)糾紛。



 物業(yè)管理活動(dòng)涉及千家萬戶,，是重大的民計(jì)民生問題,。今年2月底，深圳市法制辦會(huì)同深圳市住房建設(shè)局組成聯(lián)合工作組,，開展對(duì)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂工作。經(jīng)過深入調(diào)研和廣泛征求意見,，目前已形成《條例》（草案征求意見稿）,，并于11月24日起發(fā)布全文，面向社會(huì)公開征求意見和建議,。



 《條例》（草案征求意見稿）共計(jì)10章157條,，包括總則、物業(yè)管理區(qū)域及設(shè)施,、業(yè)主和業(yè)主大會(huì),、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù),、業(yè)主共有資金管理,、安全管理與使用維護(hù)、服務(wù)與監(jiān)管,、法律責(zé)任和附則,。



 由于種種原因，物業(yè)小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài),?！稐l例》（草案征求意見稿）明確共有物業(yè)的范圍、管理方式并對(duì)產(chǎn)權(quán)登記提出要求,。同時(shí),，《條例》（草案征求意見稿）規(guī)定，共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有,，由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi),。



 為解決業(yè)主自治組織缺位問題,，在國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委等部門的支持下,，《條例》（草案征求意見稿）規(guī)定業(yè)主大會(huì)成立后由住建部門負(fù)責(zé)備案,，取得統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書，業(yè)主大會(huì)可以憑代碼證書到合作銀行開設(shè)業(yè)主共有資金賬戶,，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)業(yè)主共有資金共管賬戶,。



 此外，根據(jù)《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定,，以及參照目前國內(nèi)各兄弟省市的做法,，《條例》（草案征求意見稿）明確物業(yè)管理準(zhǔn)許“業(yè)主自行管理”或“委托其他人管理”；同時(shí),，降低業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立門檻,。



 《條例》（草案征求意見稿）改變了由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)的做法，規(guī)定在業(yè)主大會(huì)成立后,，由業(yè)主大會(huì)與建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行共有部分的承接查驗(yàn)，無法成立業(yè)主大會(huì)的,，由物業(yè)管理指導(dǎo)委員會(huì)指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表全體業(yè)主進(jìn)行承接查驗(yàn),，并可以邀請(qǐng)專業(yè)人士參加。承接查驗(yàn)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān),。



 考慮到產(chǎn)權(quán)歸屬問題已經(jīng)超出《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法范圍,，為解決停車位糾紛問題，《條例》（草案征求意見稿）側(cè)重建立停車位,、停車庫使用規(guī)則：對(duì)于全體業(yè)主所有的停車位,，按照優(yōu)先滿足業(yè)主需要的原則，由業(yè)主大會(huì)決定使用及收益方式,；對(duì)于人防工程,，平時(shí)用作車輛停放使用的，明確其應(yīng)向全體業(yè)主,、物業(yè)使用人開放使用,；對(duì)于通過《土地出讓合同》《房屋買賣合同》明確產(chǎn)權(quán)歸屬于建設(shè)單位的停車位（庫），兼顧建設(shè)單位和業(yè)主之間的利益平衡,，建設(shè)單位在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并向全體業(yè)主公示后,，再進(jìn)行租售。



 針對(duì)業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)成立難,、換屆難等問題，《條例》（草案征求意見稿）創(chuàng)設(shè)由街道辦,、業(yè)主,、轄區(qū)公安派出所,、社區(qū)居委會(huì)、建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成的物業(yè)管理指導(dǎo)委員會(huì),，由其負(fù)責(zé)組織,、籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，監(jiān)督前期物業(yè)階段共管賬戶的資金使用,，指導(dǎo)協(xié)調(diào)共有物業(yè)承接查驗(yàn)及業(yè)委會(huì)換屆改選等工作,。



 《條例》（草案征求意見稿）增設(shè)“服務(wù)與監(jiān)管”一章，明確市,、區(qū),、街道及相關(guān)部門的監(jiān)管職責(zé)，明確列舉物業(yè)監(jiān)督檢查可以采取的措施,；建立物業(yè)服務(wù)信息公開制度,，規(guī)定將企業(yè)基本信息、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)情況,、房屋及設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)情況等內(nèi)容向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督,；同是加大對(duì)違法違規(guī)行為的查處力度,。



 《條例》（草案征求意見稿）明確建立信用管理機(jī)制，將業(yè)主,、業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會(huì)委員、監(jiān)事會(huì)成員,、物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息統(tǒng)一納入管理,，對(duì)于信用記錄良好的單位和人員，建立激勵(lì)制度,；對(duì)于信用記錄不良的單位和人員,，建立懲戒制度。



 改革開放以來,，深圳率先從香港地區(qū)引入房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理模式,，誕生了全國第一個(gè)商品房住宅小區(qū)、第一個(gè)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè),，出臺(tái)了全國首部地方性物業(yè)管理?xiàng)l例——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》,，并于2007年9月25日重新制定頒布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，在業(yè)主自治,、行業(yè)管理,、法制建設(shè)等諸多方面進(jìn)行了有益探索與實(shí)踐,，并取得了積極成效。



 截至目前,，深圳共有住宅小區(qū)3597個(gè),，其中成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)1476個(gè)，約占41%,，采用物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅小區(qū)3511個(gè),，約占97.6%，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)1933家,。



 近年來,，深圳物業(yè)管理糾紛問題日益凸顯，信訪投訴居高不下（近三年投訴量為3210,、3313和2611宗）,，物業(yè)糾紛呈現(xiàn)出訴求主體多元化、形式多樣化,、內(nèi)容復(fù)雜化以及矛盾易激化等特點(diǎn),。



 “對(duì)已實(shí)施十年的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行修訂，非常有必要,?！鄙钲谑凶》拷ㄔO(shè)局局長張學(xué)凡表示，此次修訂,，是貫徹落實(shí)十九大精神,，順應(yīng)新時(shí)代物業(yè)管理發(fā)展的需要，是建立健全社區(qū)治理體系,，全面提升物業(yè)管理法治化,、科學(xué)化、精細(xì)化水平的需要,，是以問題為導(dǎo)向,，有效化解物業(yè)管理矛盾糾紛的需要，也是回應(yīng)社會(huì)關(guān)切,，主動(dòng)服務(wù)民生工作的需要,。



 有關(guān)單位和社會(huì)各界人士可在2017年12月25日前通過深圳政府法制信息網(wǎng)、深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站在線提交對(duì)《條例》（草案征求意見稿）意見,，也可以通過信函或者電子郵件方式遞交意見和建議,。