• 【發(fā)布單位】作者：呂紹剛 陳育柱
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】2017-11-25 20:25:56
• 【生效日期】--
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】來(lái)源：人民網(wǎng)
• 【所屬類別】立法追蹤

-深圳修訂條例：共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有-

11月24日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（草案征求意見(jiàn)稿）（以下簡(jiǎn)稱《條例》（草案征求意見(jiàn)稿））正式面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn),?！稐l例》（草案征求意見(jiàn)稿）明確共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶,，努力從源頭上減少物業(yè)糾紛,。



 物業(yè)管理活動(dòng)涉及千家萬(wàn)戶，是重大的民計(jì)民生問(wèn)題,。今年2月底,，深圳市法制辦會(huì)同深圳市住房建設(shè)局組成聯(lián)合工作組，開(kāi)展對(duì)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂工作,。經(jīng)過(guò)深入調(diào)研和廣泛征求意見(jiàn),，目前已形成《條例》（草案征求意見(jiàn)稿）,，并于11月24日起發(fā)布全文，面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)和建議,。



 《條例》（草案征求意見(jiàn)稿）共計(jì)10章157條,，包括總則、物業(yè)管理區(qū)域及設(shè)施,、業(yè)主和業(yè)主大會(huì),、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù),、業(yè)主共有資金管理、安全管理與使用維護(hù),、服務(wù)與監(jiān)管,、法律責(zé)任和附則。



 由于種種原因,，物業(yè)小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài),。《條例》（草案征求意見(jiàn)稿）明確共有物業(yè)的范圍,、管理方式并對(duì)產(chǎn)權(quán)登記提出要求,。同時(shí)，《條例》（草案征求意見(jiàn)稿）規(guī)定,，共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有,，由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。



 為解決業(yè)主自治組織缺位問(wèn)題,，在國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、國(guó)家發(fā)改委等部門(mén)的支持下，《條例》（草案征求意見(jiàn)稿）規(guī)定業(yè)主大會(huì)成立后由住建部門(mén)負(fù)責(zé)備案,，取得統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書(shū),，業(yè)主大會(huì)可以憑代碼證書(shū)到合作銀行開(kāi)設(shè)業(yè)主共有資金賬戶，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)設(shè)業(yè)主共有資金共管賬戶,。



 此外,，根據(jù)《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，以及參照目前國(guó)內(nèi)各兄弟省市的做法,，《條例》（草案征求意見(jiàn)稿）明確物業(yè)管理準(zhǔn)許“業(yè)主自行管理”或“委托其他人管理”,；同時(shí)，降低業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立門(mén)檻,。



 《條例》（草案征求意見(jiàn)稿）改變了由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)的做法,，規(guī)定在業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)與建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行共有部分的承接查驗(yàn),，無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)的,，由物業(yè)管理指導(dǎo)委員會(huì)指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表全體業(yè)主進(jìn)行承接查驗(yàn)，并可以邀請(qǐng)專業(yè)人士參加,。承接查驗(yàn)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān),。



 考慮到產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題已經(jīng)超出《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法范圍，為解決停車位糾紛問(wèn)題,，《條例》（草案征求意見(jiàn)稿）側(cè)重建立停車位,、停車庫(kù)使用規(guī)則：對(duì)于全體業(yè)主所有的停車位，按照優(yōu)先滿足業(yè)主需要的原則,，由業(yè)主大會(huì)決定使用及收益方式,；對(duì)于人防工程，平時(shí)用作車輛停放使用的,，明確其應(yīng)向全體業(yè)主,、物業(yè)使用人開(kāi)放使用；對(duì)于通過(guò)《土地出讓合同》《房屋買賣合同》明確產(chǎn)權(quán)歸屬于建設(shè)單位的停車位（庫(kù)）,，兼顧建設(shè)單位和業(yè)主之間的利益平衡,，建設(shè)單位在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并向全體業(yè)主公示后，再進(jìn)行租售,。



 針對(duì)業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)成立難、換屆難等問(wèn)題,，《條例》（草案征求意見(jiàn)稿）創(chuàng)設(shè)由街道辦,、業(yè)主、轄區(qū)公安派出所,、社區(qū)居委會(huì),、建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成的物業(yè)管理指導(dǎo)委員會(huì)，由其負(fù)責(zé)組織,、籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，監(jiān)督前期物業(yè)階段共管賬戶的資金使用，指導(dǎo)協(xié)調(diào)共有物業(yè)承接查驗(yàn)及業(yè)委會(huì)換屆改選等工作,。



 《條例》（草案征求意見(jiàn)稿）增設(shè)“服務(wù)與監(jiān)管”一章,，明確市、區(qū),、街道及相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管職責(zé),，明確列舉物業(yè)監(jiān)督檢查可以采取的措施；建立物業(yè)服務(wù)信息公開(kāi)制度,，規(guī)定將企業(yè)基本信息,、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況,、房屋及設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)情況等內(nèi)容向業(yè)主公開(kāi),，接受業(yè)主監(jiān)督,；同是加大對(duì)違法違規(guī)行為的查處力度。



 《條例》（草案征求意見(jiàn)稿）明確建立信用管理機(jī)制,，將業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會(huì)委員、監(jiān)事會(huì)成員,、物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息統(tǒng)一納入管理,，對(duì)于信用記錄良好的單位和人員，建立激勵(lì)制度,；對(duì)于信用記錄不良的單位和人員,，建立懲戒制度。



 改革開(kāi)放以來(lái),，深圳率先從香港地區(qū)引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理模式，誕生了全國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū),、第一個(gè)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè),，出臺(tái)了全國(guó)首部地方性物業(yè)管理?xiàng)l例——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，并于2007年9月25日重新制定頒布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》,，在業(yè)主自治,、行業(yè)管理、法制建設(shè)等諸多方面進(jìn)行了有益探索與實(shí)踐,，并取得了積極成效,。



 截至目前，深圳共有住宅小區(qū)3597個(gè),，其中成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)1476個(gè),，約占41%，采用物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅小區(qū)3511個(gè),，約占97.6%,，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)1933家。



 近年來(lái),，深圳物業(yè)管理糾紛問(wèn)題日益凸顯,，信訪投訴居高不下（近三年投訴量為3210、3313和2611宗）,，物業(yè)糾紛呈現(xiàn)出訴求主體多元化,、形式多樣化、內(nèi)容復(fù)雜化以及矛盾易激化等特點(diǎn),。



 “對(duì)已實(shí)施十年的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行修訂,，非常有必要,。”深圳市住房建設(shè)局局長(zhǎng)張學(xué)凡表示,，此次修訂,，是貫徹落實(shí)十九大精神，順應(yīng)新時(shí)代物業(yè)管理發(fā)展的需要,，是建立健全社區(qū)治理體系,，全面提升物業(yè)管理法治化、科學(xué)化,、精細(xì)化水平的需要,，是以問(wèn)題為導(dǎo)向，有效化解物業(yè)管理矛盾糾紛的需要,，也是回應(yīng)社會(huì)關(guān)切,，主動(dòng)服務(wù)民生工作的需要。



 有關(guān)單位和社會(huì)各界人士可在2017年12月25日前通過(guò)深圳政府法制信息網(wǎng),、深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站在線提交對(duì)《條例》（草案征求意見(jiàn)稿）意見(jiàn),，也可以通過(guò)信函或者電子郵件方式遞交意見(jiàn)和建議。