• 【發(fā)布單位】最高人民法院
• 【發(fā)布文號】[1988]民他字第9號
• 【發(fā)布日期】1988-01-30
• 【生效日期】1988-01-30
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

最高人民法院民事審判庭關于 元麟養(yǎng)與周英子等人房屋買賣糾紛案的電話答復

 最高人民法院民事審判庭關于
 元麟養(yǎng)與周英子等人房屋買賣糾紛案的電話答復
 
（1988年1月30日〔1988〕民他字第9號）
遼寧省高級人民法院：

 你院《關于元麟養(yǎng)與周英子等人房屋買賣糾紛的請示報告》收悉,。根據報告所載事實，元麟養(yǎng)與周英子等人在合伙時曾口頭協(xié)定,，如果飲食店經營情況良好,，元入伙的房屋作價3000元由飲食店買下。房屋交付飲食店使用后,，元先后以收房款名義,，從飲食店支取了議定的全部3000元房屋價款。元退伙時,，也未對房屋主張過任何權利,。這些事實說明，雙方有買賣房屋的明確意思表示及也具備實質要件,。雖然本案房屋買賣未到有關部門辦理過戶手續(xù),，但由于是發(fā)生在國務院《
城市私有房屋管理條例》頒布實施之前，參照我院《
關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第
五十六條的規(guī)定,，從有利于穩(wěn)定社會秩序考慮,，我們同意你院元麟養(yǎng)與飲食店的房屋買賣關系成立，可補辦產權過戶手續(xù)的處理意見,。



 附：遼寧省高級人民法院關于元麟養(yǎng)與周英子等人房屋買賣糾紛疑難案件處理意見的請示報告〔1987〕民外字第6號

最高人民法院：

 最近,，我省撫順市中級人民法院受理的清原縣農民元麟養(yǎng)與周英子等人房屋買賣糾紛案件，涉及政策性較強,，又系涉外案件,，為慎重計，特報請你院,。

 原告人：元麟養(yǎng),，男，46歲，朝鮮族,，原籍朝鮮江原道人,，國籍中國，現(xiàn)住遼寧省清原縣南八鄉(xiāng)前進村,，系農民,。

 被告人：周英子，女,，47歲,，國籍：朝鮮民主主義人民共和國，現(xiàn)住中華人民共和國遼寧省清原縣清原鎮(zhèn)北大街,，系農民,。

 被告人：金春植，男,，50歲,，朝鮮族，原籍朝鮮慶尚南道人,，國籍中國,，系農民。現(xiàn)下落不明,，系周英子之丈夫,。

 被告人：嚴善熙，男,，54歲,，朝鮮族，原籍朝鮮平安北道,，國籍中國,，現(xiàn)住清原縣清原鎮(zhèn)天橋街五組，系退休工人,。

 被告人：具用真,，男，61歲,，朝鮮族,，國籍中國，現(xiàn)住清原縣清原鎮(zhèn)北街十六委,。系退休工人,。

 被告人：桂春子，女,，43歲,，朝鮮族,，國籍中國，現(xiàn)住清原縣清原鎮(zhèn)天橋街一委八組,。系個體戶,。

 第三人：金順德，女35歲,，國籍中國,，現(xiàn)住清原縣南八家鄉(xiāng)前進村五組，系農民,。

 第三人：樸玉順,，女,，37歲,，朝鮮族，原籍朝鮮平安北道,，國籍中國,，現(xiàn)住清原縣清原鎮(zhèn)北街，系農民,。

 第三人：金昌玉,，女，37歲,，朝鮮族,，國籍中國，現(xiàn)住清原縣清原鎮(zhèn)西大街,，系農民,。

 第三人：周文蓮，女,，48歲,，滿族，現(xiàn)住清原縣清原鎮(zhèn)北街十六組,，無職業(yè),。

 原告人元麟養(yǎng)原有座落在清原縣清原鎮(zhèn)私有磚瓦平房2間，建筑面積40平方米,。1979年秋天,，嚴善熙、元麟養(yǎng)邀集被告人具用真,、桂春子及金春植,、周英子夫婦等5戶6人，共同商議在清原縣清原鎮(zhèn)合伙經營朝鮮飲食店,，口頭議定飲食店占用元麟養(yǎng)的私房2間作為營業(yè)場所,，元麟養(yǎng)家遷居桂春子的一間房居住,，因飲食店占用元的房子，元麟養(yǎng),、桂春子不出股金,，其他人各出股金1000元。同時議定,，如飲食店經營狀況良好,，元的房子作價3000元由飯食店買下，否則將該房按原樣修復后返給原告人,。

 由于當時清原縣還無個體聯(lián)合經營的先例,，縣工商局不同意發(fā)營業(yè)執(zhí)照。即由原南八家公社前進大隊辦理營業(yè)執(zhí)照,，大隊副書記分管飲食店并由大隊會計管理飲食店帳目,，大隊同時投資4500元，飲食店仍由原5戶6人經營,。議定利潤的20％由大隊提取,，20％由6人分紅，60％按勞付酬支付工資,。

 飲食店于1980年1月9日正式營業(yè),，經營不久，桂春子向原告人元麟養(yǎng)要房,，元在清原鎮(zhèn)另買住房一處,，予以騰遷。1980年6月12日,、15日元麟養(yǎng)兩次從飲食店以“收房款”名義共支出現(xiàn)金2000元,。1980年7月元又以買房子借款之名從飲食店借出現(xiàn)金400元。同年9月,，元麟養(yǎng)因與周英子關系不和,，退出飲食店。后又在同年10月22日以“收房款”為名從飲食店支出現(xiàn)金1000元,。同時,，朝鮮飲食店將該房列入固定資產。1980年底結算時,，原告人元麟養(yǎng)從飲食店分紅利231．17元,，出勤151天工資款448．9元。

 原告人元麟養(yǎng)退股后,，前進大隊領導曾找元談話,，讓其交出房票，元均以忙等為由不交出房票,。

 1981年夏,，飲食店另購買一間半平房,，與飲食店連脊的一間房進行了對換，以擴大營業(yè)面積,。

 1981年至1983年飲食店又有八人先后入股和退股,，到1985年4月，尚有周英子,，金春植和第三人金德順,、金昌玉、樸玉順,、周文蓮六股,，由周英子出面，將該飲食店（含動產與不動產）以40000元價格賣給前進村李鳳道等5人,，40000元價款由最后6股分得,。當原告人得知后，曾加以阻止,，同時以“他的私房只是為開飲食店而入股,，房產證仍是他的名,，并未賣給飲食店”為由訴訟至撫順市中級人民法院,，要求被告將房屋恢復原樣后返還原告人。被告人辯稱：元的2間私房早已于1980年以3000元價格賣給飲食店,，主張該房產權應屬于個人合伙的朝鮮族飲食店,。并要求原告人交出房照，承擔拖辦房屋買賣手續(xù)的經濟損失,。被告人嚴善熙提出,，如果法院認定爭執(zhí)的房屋為飲食店合伙人共有，則要求對40000元適當分劈,。但被告人周英子以原有協(xié)議,，退股只退股金為由，不同意分劈,。

 在確認房屋買賣關系問題上,，撫順市中級人民法院有兩種意見：

 第一種意見認為，原告人元麟養(yǎng)與清原鎮(zhèn)朝鮮族飲食店房屋買賣關系成立,。理由是：1979年6人成立飲食店時有口頭協(xié)議,，這種協(xié)議屬契約的一種形式，出于雙方自愿,，原告人已收取房款3000元,，所爭執(zhí)的房屋已由飲食店經營使用多年，并被飲食店列入固定資產,，現(xiàn)又賣給他人,，只是沒到房管部門辦手續(xù),。根據最高人民法院1984年制定的《
關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第
56條規(guī)定，即“買賣雙方自愿,，并立有契約,、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋,，又沒有其他違法行為,，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關系有效,，但應著其補辦房屋買賣手續(xù),。”故應視為買賣關系成立,，可補辦買賣手續(xù),。

 第二種意見認為，原告人與清原縣朝鮮飲食店房屋買賣關系無效,。理由是：該買賣關系缺乏必要條件,，買賣房屋應立書面買賣契約，當時6人關于使用和買原告人房屋的口頭協(xié)議只是一句活話,，不能認定是一種協(xié)定或契約,，現(xiàn)在房屋所有權證仍在元麟養(yǎng)手中，根據國務院1983年發(fā)布的《
城市私有房屋管理條例》第
六條規(guī)定精神,，“房屋所有權轉移或房屋現(xiàn)狀變更時,，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”和第
九條“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明,，買方須持購買房屋證明信和身份證明,，到房屋所在地房管機關辦理手續(xù)”、“任何單位或者個人都不得私買和私賣城市私有房屋”之規(guī)定,，沒有房管部門辦理手續(xù)的房屋買賣關系應視為無效,。

 因對該案處理上有兩種意見，故向我院請示,。

 本案經我院審判委員會討論認為：

 （一）關于對房屋買賣關系的確認問題,，同意撫順市中級人民法院第一種意見，即原告人元麟養(yǎng)與飲食店的房屋買賣關系成立,，可補辦買賣手續(xù),。

 （二）關于飲食店內部的盈余分配及債權債務關系，可另案處理,。

 上述處理意見妥否,，請批示。



 1987年10月30日