• 【發(fā)布單位】最高人民法院
• 【發(fā)布文號(hào)】[1988]民他字第9號(hào)
• 【發(fā)布日期】1988-01-30
• 【生效日期】1988-01-30
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】國(guó)家法律法規(guī)

最高人民法院民事審判庭關(guān)于 元麟養(yǎng)與周英子等人房屋買賣糾紛案的電話答復(fù)

 最高人民法院民事審判庭關(guān)于
 元麟養(yǎng)與周英子等人房屋買賣糾紛案的電話答復(fù)
 
（1988年1月30日〔1988〕民他字第9號(hào)）
遼寧省高級(jí)人民法院：

 你院《關(guān)于元麟養(yǎng)與周英子等人房屋買賣糾紛的請(qǐng)示報(bào)告》收悉,。根據(jù)報(bào)告所載事實(shí)，元麟養(yǎng)與周英子等人在合伙時(shí)曾口頭協(xié)定,，如果飲食店經(jīng)營(yíng)情況良好,，元入伙的房屋作價(jià)3000元由飲食店買下。房屋交付飲食店使用后,，元先后以收房款名義,，從飲食店支取了議定的全部3000元房屋價(jià)款。元退伙時(shí),，也未對(duì)房屋主張過(guò)任何權(quán)利,。這些事實(shí)說(shuō)明，雙方有買賣房屋的明確意思表示及也具備實(shí)質(zhì)要件,。雖然本案房屋買賣未到有關(guān)部門辦理過(guò)戶手續(xù),，但由于是發(fā)生在國(guó)務(wù)院《
城市私有房屋管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施之前，參照我院《
關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第
五十六條的規(guī)定,，從有利于穩(wěn)定社會(huì)秩序考慮,，我們同意你院元麟養(yǎng)與飲食店的房屋買賣關(guān)系成立，可補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的處理意見(jiàn)。



 附：遼寧省高級(jí)人民法院關(guān)于元麟養(yǎng)與周英子等人房屋買賣糾紛疑難案件處理意見(jiàn)的請(qǐng)示報(bào)告〔1987〕民外字第6號(hào)

最高人民法院：

 最近,，我省撫順市中級(jí)人民法院受理的清原縣農(nóng)民元麟養(yǎng)與周英子等人房屋買賣糾紛案件,，涉及政策性較強(qiáng)，又系涉外案件,，為慎重計(jì),，特報(bào)請(qǐng)你院。

 原告人：元麟養(yǎng),，男,，46歲，朝鮮族,，原籍朝鮮江原道人,，國(guó)籍中國(guó)，現(xiàn)住遼寧省清原縣南八鄉(xiāng)前進(jìn)村,，系農(nóng)民,。

 被告人：周英子，女,，47歲,，國(guó)籍：朝鮮民主主義人民共和國(guó)，現(xiàn)住中華人民共和國(guó)遼寧省清原縣清原鎮(zhèn)北大街,，系農(nóng)民,。

 被告人：金春植，男,，50歲,，朝鮮族，原籍朝鮮慶尚南道人,，國(guó)籍中國(guó),，系農(nóng)民。現(xiàn)下落不明,，系周英子之丈夫,。

 被告人：嚴(yán)善熙，男,，54歲,，朝鮮族，原籍朝鮮平安北道,，國(guó)籍中國(guó),，現(xiàn)住清原縣清原鎮(zhèn)天橋街五組，系退休工人,。

 被告人：具用真,，男,，61歲，朝鮮族,，國(guó)籍中國(guó),，現(xiàn)住清原縣清原鎮(zhèn)北街十六委。系退休工人,。

 被告人：桂春子,，女，43歲,，朝鮮族,，國(guó)籍中國(guó)，現(xiàn)住清原縣清原鎮(zhèn)天橋街一委八組,。系個(gè)體戶,。

 第三人：金順德，女35歲,，國(guó)籍中國(guó)，現(xiàn)住清原縣南八家鄉(xiāng)前進(jìn)村五組,，系農(nóng)民,。

 第三人：樸玉順，女,，37歲,，朝鮮族，原籍朝鮮平安北道,，國(guó)籍中國(guó),，現(xiàn)住清原縣清原鎮(zhèn)北街，系農(nóng)民,。

 第三人：金昌玉,，女，37歲,，朝鮮族,，國(guó)籍中國(guó)，現(xiàn)住清原縣清原鎮(zhèn)西大街,，系農(nóng)民,。

 第三人：周文蓮，女,，48歲,，滿族，現(xiàn)住清原縣清原鎮(zhèn)北街十六組,，無(wú)職業(yè),。

 原告人元麟養(yǎng)原有座落在清原縣清原鎮(zhèn)私有磚瓦平房2間,，建筑面積40平方米。1979年秋天,，嚴(yán)善熙,、元麟養(yǎng)邀集被告人具用真、桂春子及金春植,、周英子夫婦等5戶6人,，共同商議在清原縣清原鎮(zhèn)合伙經(jīng)營(yíng)朝鮮飲食店，口頭議定飲食店占用元麟養(yǎng)的私房2間作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所,，元麟養(yǎng)家遷居桂春子的一間房居住,，因飲食店占用元的房子，元麟養(yǎng),、桂春子不出股金,，其他人各出股金1000元。同時(shí)議定,，如飲食店經(jīng)營(yíng)狀況良好,，元的房子作價(jià)3000元由飯食店買下，否則將該房按原樣修復(fù)后返給原告人,。

 由于當(dāng)時(shí)清原縣還無(wú)個(gè)體聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的先例,，縣工商局不同意發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。即由原南八家公社前進(jìn)大隊(duì)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照,，大隊(duì)副書記分管飲食店并由大隊(duì)會(huì)計(jì)管理飲食店帳目,，大隊(duì)同時(shí)投資4500元，飲食店仍由原5戶6人經(jīng)營(yíng),。議定利潤(rùn)的20％由大隊(duì)提取,，20％由6人分紅，60％按勞付酬支付工資,。

 飲食店于1980年1月9日正式營(yíng)業(yè),，經(jīng)營(yíng)不久，桂春子向原告人元麟養(yǎng)要房,，元在清原鎮(zhèn)另買住房一處,，予以騰遷。1980年6月12日,、15日元麟養(yǎng)兩次從飲食店以“收房款”名義共支出現(xiàn)金2000元,。1980年7月元又以買房子借款之名從飲食店借出現(xiàn)金400元。同年9月,，元麟養(yǎng)因與周英子關(guān)系不和,，退出飲食店。后又在同年10月22日以“收房款”為名從飲食店支出現(xiàn)金1000元,。同時(shí),，朝鮮飲食店將該房列入固定資產(chǎn),。1980年底結(jié)算時(shí)，原告人元麟養(yǎng)從飲食店分紅利231．17元,，出勤151天工資款448．9元,。

 原告人元麟養(yǎng)退股后，前進(jìn)大隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)曾找元談話,，讓其交出房票,，元均以忙等為由不交出房票。

 1981年夏,，飲食店另購(gòu)買一間半平房,，與飲食店連脊的一間房進(jìn)行了對(duì)換，以擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積,。

 1981年至1983年飲食店又有八人先后入股和退股,，到1985年4月，尚有周英子,，金春植和第三人金德順,、金昌玉、樸玉順,、周文蓮六股,，由周英子出面，將該飲食店（含動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)）以40000元價(jià)格賣給前進(jìn)村李鳳道等5人,，40000元價(jià)款由最后6股分得。當(dāng)原告人得知后,，曾加以阻止,，同時(shí)以“他的私房只是為開(kāi)飲食店而入股，房產(chǎn)證仍是他的名,，并未賣給飲食店”為由訴訟至撫順市中級(jí)人民法院,，要求被告將房屋恢復(fù)原樣后返還原告人。被告人辯稱：元的2間私房早已于1980年以3000元價(jià)格賣給飲食店,，主張?jiān)摲慨a(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于個(gè)人合伙的朝鮮族飲食店,。并要求原告人交出房照，承擔(dān)拖辦房屋買賣手續(xù)的經(jīng)濟(jì)損失,。被告人嚴(yán)善熙提出,，如果法院認(rèn)定爭(zhēng)執(zhí)的房屋為飲食店合伙人共有，則要求對(duì)40000元適當(dāng)分劈,。但被告人周英子以原有協(xié)議,，退股只退股金為由，不同意分劈,。

 在確認(rèn)房屋買賣關(guān)系問(wèn)題上,，撫順市中級(jí)人民法院有兩種意見(jiàn)：

 第一種意見(jiàn)認(rèn)為,，原告人元麟養(yǎng)與清原鎮(zhèn)朝鮮族飲食店房屋買賣關(guān)系成立。理由是：1979年6人成立飲食店時(shí)有口頭協(xié)議,，這種協(xié)議屬契約的一種形式,，出于雙方自愿，原告人已收取房款3000元,，所爭(zhēng)執(zhí)的房屋已由飲食店經(jīng)營(yíng)使用多年,，并被飲食店列入固定資產(chǎn)，現(xiàn)又賣給他人,，只是沒(méi)到房管部門辦手續(xù),。根據(jù)最高人民法院1984年制定的《
關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第
56條規(guī)定，即“買賣雙方自愿,，并立有契約,、買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋,，又沒(méi)有其他違法行為,，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效,，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù),。”故應(yīng)視為買賣關(guān)系成立,，可補(bǔ)辦買賣手續(xù),。

 第二種意見(jiàn)認(rèn)為，原告人與清原縣朝鮮飲食店房屋買賣關(guān)系無(wú)效,。理由是：該買賣關(guān)系缺乏必要條件,，買賣房屋應(yīng)立書面買賣契約，當(dāng)時(shí)6人關(guān)于使用和買原告人房屋的口頭協(xié)議只是一句活話,，不能認(rèn)定是一種協(xié)定或契約,，現(xiàn)在房屋所有權(quán)證仍在元麟養(yǎng)手中，根據(jù)國(guó)務(wù)院1983年發(fā)布的《
城市私有房屋管理?xiàng)l例》第
六條規(guī)定精神,，“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí),，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”和第
九條“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明,，買方須持購(gòu)買房屋證明信和身份證明,，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)”、“任何單位或者個(gè)人都不得私買和私賣城市私有房屋”之規(guī)定,，沒(méi)有房管部門辦理手續(xù)的房屋買賣關(guān)系應(yīng)視為無(wú)效,。

 因?qū)υ摪柑幚砩嫌袃煞N意見(jiàn)，故向我院請(qǐng)示,。

 本案經(jīng)我院審判委員會(huì)討論認(rèn)為：

 （一）關(guān)于對(duì)房屋買賣關(guān)系的確認(rèn)問(wèn)題,，同意撫順市中級(jí)人民法院第一種意見(jiàn),，即原告人元麟養(yǎng)與飲食店的房屋買賣關(guān)系成立，可補(bǔ)辦買賣手續(xù),。

 （二）關(guān)于飲食店內(nèi)部的盈余分配及債權(quán)債務(wù)關(guān)系,，可另案處理。

 上述處理意見(jiàn)妥否,，請(qǐng)批示,。



 1987年10月30日