• 【發(fā)布單位】最高人民法院
• 【發(fā)布文號(hào)】[1988]民他字第56號(hào)
• 【發(fā)布日期】1988-10-24
• 【生效日期】1988-10-24
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國(guó)家法律法規(guī)

最高人民法院《關(guān)于共有人之一擅自出賣共有 房屋無效的批復(fù)》

最高人民法院《關(guān)于共有人之一擅自出賣共有
 房屋無效的批復(fù)》
 
（1988年10月24〔1988〕民他字第56號(hào)）
河南省高級(jí)人民法院：

 你院1988年9月15日《關(guān)于于金明和趙文運(yùn)等5人房屋糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》收悉。經(jīng)研究認(rèn)為,，崔希舜未經(jīng)趙文運(yùn)等房屋共有人同意,，于1972年11月4日擅自將鄭州市南學(xué)街67號(hào)院內(nèi)東屋北頭2間出賣給于金明是不合法的。1984年11月,，該房屋共有人趙文運(yùn)等訴至鄭州市管城回族區(qū)人民法院，要求廢除房屋買賣關(guān)系,。一,、二審法院判決買賣關(guān)系無效并無不當(dāng)。故同意你院審判委員會(huì)的意見,，可維持一,、二審判決、駁回于金明的申訴,。

 此復(fù),。

附：

 河南省高級(jí)人民法院《關(guān)于于金明和趙文運(yùn)等5人

 房屋糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》



最高人民法院：

 關(guān)于于金明和趙文運(yùn)等5人房屋糾紛一案經(jīng)鄭州市管城區(qū)人民法院,、鄭州市中級(jí)人民法院和省法院民庭審理，均認(rèn)為：房屋買賣關(guān)系無效,，退房退錢,。但省人大常委會(huì)對(duì)法院的處理提出不同意見。為此,，特請(qǐng)示如下：



一,、案情及各級(jí)法院處理意見

 王寶齋生前娶趙文運(yùn)，納妾崔玉英,。崔生1女3男,，即王希玲、王學(xué)禮,、崔希舜和王四平,。崔玉英于1957年病故后，趙文運(yùn)又從山東老家到鄭州與王寶齋共同生活,。1966年“文革”期間,，王、趙被趕回山東老家,。1970年王寶齋病故,，留下鄭州市南學(xué)街67號(hào)東屋瓦房4間，北屋瓦2間（均為半間）門樓1個(gè),。繼承人對(duì)遺產(chǎn)從未分割,。1971年國(guó)家將其東屋南頭兩間、北屋2間納入改造,，留下東屋北頭2間為王家自住房,。

 1972年11月4日，崔希舜未與其他共有人協(xié)商,，私自將所留自住房2間,，經(jīng)人說合以200元價(jià)款賣給于金明，但對(duì)外謊稱是換房,，同時(shí),，于又將自己在建新街住的1間公房轉(zhuǎn)讓給崔希舜居住。1977年12月30日,，于金明單方到房管部門辦了過戶手續(xù),。1981年10月9日，于金明經(jīng)區(qū)建設(shè)科批準(zhǔn),，在東屋北頭宅基地上自建平臺(tái)房1間,，在院內(nèi)建廚房1間，并對(duì)所購(gòu)買房屋進(jìn)行了維修，花費(fèi)150元,。1984年10月30日日,，王希玲收到區(qū)房管所退還改造的4間房屋的通知后，與占房單位協(xié)商騰房時(shí),，方知崔希舜將東屋北頭兩間瓦房和門樓賣掉,。為此，王希玲等人起訴到管城區(qū)法院,，要求廢除買賣關(guān)系,。

 經(jīng)該院審理認(rèn)為：此房屬趙文運(yùn)、王希玲,、王四平,、王學(xué)禮、崔希舜5人共有,，于1985年7月4日判決：1,，廢除崔希舜和于金明的買賣關(guān)系，崔希舜退還于金明人民幣200元,。房屋產(chǎn)權(quán)共有人趙文運(yùn),、王希玲、王四平,、崔希舜,、王學(xué)禮五人付給于金明房屋修理費(fèi)150元；2．于金明經(jīng)建設(shè)科批準(zhǔn)修建的1間平臺(tái)房應(yīng)歸于金明所有,，院內(nèi)廚房（無證建筑）由有關(guān)部門處理,；3．于金明的平臺(tái)房應(yīng)臨南學(xué)街開門走路；4．公房一間崔希舜應(yīng)退還于金明居住,，5,，訴訟費(fèi)20元由崔希舜負(fù)擔(dān)。宣判后于金明不服,，提出上訴,，經(jīng)鄭州市中級(jí)人民法院審理，于1985年11月20日駁回上訴,，維持原判。但于金明仍然不服,，向省人大常委會(huì)提出申訴,。省人大豫人法群（1986）8號(hào)函指示省法院立案查處并報(bào)結(jié)果,。省法院1986年3月21日立案,。經(jīng)調(diào)卷審理，于1986年9月20日作出維持一,、二審判決的決定,，但通知尚未發(fā)出，省人大常委會(huì)即調(diào)卷審查,。



二,、省人大常委會(huì)法工委對(duì)該案的處理意見

 省人大常委會(huì)于1986年11月6日將此案的全部卷宗調(diào)走,，審查1年零9個(gè)月后,，于今年7月13日退回本院。由于省人大常委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)同志對(duì)此案也有不同認(rèn)識(shí),，即以省人大法工委的名義向省法院主管民事審判工作的副院長(zhǎng)楊聚章同志談了以下意見和建議：

 1．關(guān)于崔希舜賣房時(shí),，其他共有人是否知道的問題,。從現(xiàn)有證據(jù)看，賣房當(dāng)時(shí),，部分共有人知道,，部分共有人不知道。共有人王希玲在崔希舜賣房時(shí)不知道,。但在1972年以后是知道的,，根據(jù)是葛潤(rùn)春證明,，葛與原夫崔希舜在1977年秋鬧離婚時(shí),，曾向王希玲講過崔希舜賣房的事。此證言可以做為證據(jù)使用,；王希玲于1985年6月給王學(xué)禮寫信，提到關(guān)于房子的事，說人家找你,，你就說不知道,，不同意賣房即可,；王希玲在本市工作,，說不知道講不通,，至少可以說是應(yīng)該知道,。

 共有人王四平應(yīng)認(rèn)定為知道,。王學(xué)禮78年看房子知道已賣過,。趙文運(yùn)確實(shí)不知道。

 2．關(guān)于于金明買房時(shí)是否知情的問題,，法院認(rèn)定于買房時(shí)知情,，根據(jù)是一審法院接待筆錄記載，承認(rèn)買房時(shí)崔希舜說過,，不讓告訴王希玲,。但這個(gè)筆錄于本人未簽字,，不符合最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《
民事訴訟法（試行）》若干問題的意見中第
27條關(guān)于證據(jù)的規(guī)定精神,。

 3．關(guān)于運(yùn)用法律方面,，由于法院只注意證明賣房時(shí)隱瞞了其他共有人，但未證明買房是否知情，未充分考慮誰是主要過錯(cuò)人等。因此,，適用最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策等法律若干問題的意見第55條的原則,，判決結(jié)果讓于金明一人承擔(dān)了過錯(cuò)責(zé)任,。應(yīng)采取公平原則讓崔希舜承擔(dān)主要責(zé)任，于金明也承擔(dān)部分責(zé)任,，保護(hù)王希玲等人的合法權(quán)利,。在法律允許的范圍內(nèi)，選擇最佳方案,。遺產(chǎn)按份共有可以分割,。五人均等，每人一間多,。崔希舜繼承的一間賣給于金明按55條第2款,，承認(rèn)一間房買賣關(guān)系成立。



三,、審判委員會(huì)意見

 院審判委員會(huì)于今年9月10日聽取了辦案人員的匯報(bào)和楊聚章同志關(guān)于省人大法工委對(duì)此案的意見的介紹,，經(jīng)過認(rèn)真討論研究,，一致同意合議庭的處理意見，即維持一,、二審判決，但對(duì)省人大法工委提出趙文運(yùn)在山東老家可能有房屋的問題應(yīng)該進(jìn)一步查明。為此,，辦案人員又到山東了解調(diào)查,，證實(shí)趙文運(yùn)在山東雖住有一間破草房,，但系其大嫂家給蓋的,，對(duì)此房無產(chǎn)權(quán),。合議庭和審委會(huì)認(rèn)為應(yīng)維持原判的主要理由是：

 1．賣房時(shí)部分共有人不知道

 （1）賣房契約上只有被告崔希舜的名子，沒有其他共有人的名子,。

 （2）原告人王希玲持有其父臨死前交給其的房屋產(chǎn)權(quán)狀,。

 （3）原告人趙文運(yùn)講,，1972年崔希舜賣房至1984年起訴,，一直在山東老家居住,，沒有回過鄭州，是1984年其女兒崔希玲給其寄錢時(shí)才知道崔希舜將房子賣了,，經(jīng)查屬實(shí),。

 （4）原告人王希玲訴稱,，1972年聽其弟崔希舜說過與于金明換房住，但不知把房子賣給了于金明,。1984年接到退房通知去看房時(shí)聽鄰居講房子賣了,。經(jīng)查，鄰居李淑蘭,、弓留柱證明于希玲所講情況屬實(shí),。

 （5）賣房人（一審被告人）崔希舜承認(rèn)賣房時(shí)只有其弟王四平知道，其他共有人不知道,。

 （6）買房人（即申訴人）于金明承認(rèn)當(dāng)時(shí)對(duì)外講是換房,，而且王希玲等人不知道。

 （7）被告人崔希舜原妻葛潤(rùn)春證明王希玲在賣房時(shí)不知道,，并證明是說換房住,。

 2．于金明在買房時(shí)知道該房是共有財(cái)產(chǎn)

 （1）賣房人崔希舜，買房人于金明及中人趙文山等,，均證實(shí)立草契時(shí),，王四平一會(huì)在場(chǎng)，一會(huì)不在場(chǎng),，但到簽字時(shí)未叫王四平簽字,。

 （2）于金明在答辯中多次承認(rèn)知道該房是共有財(cái)產(chǎn)。如1984年11月5日于金明在法院接待室當(dāng)著原告人王希玲辯稱：“我們辦手續(xù)時(shí)她弟弟交待我,，不叫給他姐說,，也就是不叫給王希玲說我們買賣房的事?！?984年11月10日,，于又當(dāng)著王說：“事后知道，是王希玲弟弟交待我不讓給他說”,。1984年12月1日,，在調(diào)解中于金明說“72年我買他的房，光知道他姐王希玲是劇團(tuán)的”,。并說：“當(dāng)時(shí)買房沒有給王希玲說過”,，“買房子她兄弟知道不就行了，他們姐妹4個(gè)我能都去問問”,。開庭審理中,，于金明講：“當(dāng)時(shí)對(duì)外人都說是換房，實(shí)際是賣房”,，因賣房要寫四至,，所以對(duì)外人說是換房。

 （3）賣房人崔希舜講：“我不叫于給我姐說，別人要問就說是換著住,?！?
 （4）中人趙文山證明立約時(shí)，崔希舜說父母都死了,，有一個(gè)姐劇團(tuán)工作,。一個(gè)弟弟。

 （5）中人孫潤(rùn)生證明于金明買房時(shí)知道王希玲是崔希舜的姐姐,。

 3．房屋是共同共有,，不是按份共有

 該房是崔希舜父親王寶齋1956年買的，王寶齋和崔的生母崔玉英先后于1957年和1970年病故,。根據(jù)
繼承法第
26條規(guī)定,，趙文運(yùn)享有共同財(cái)產(chǎn)一半的權(quán)利，即應(yīng)得兩大間和一小間房屋,。下余一半方是王寶齋遺產(chǎn),，由趙文運(yùn)和其四個(gè)子女共同繼承，每人只能分得半間房屋,。依照有關(guān)法律規(guī)定,，該房屋屬于共同共有，不屬按份共有,。省人大法工委講妻妾繼承應(yīng)有差別,，可以按份共有的性質(zhì)處理，讓崔希舜得一間房的意見,，缺乏法律依據(jù),。

 4．一、二審判決是公平合理的,，對(duì)于金明沒造成什么損失。

 根據(jù)最高人民法院《
關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第
55條規(guī)定,，法院廢除房屋買賣關(guān)系并無不妥,。這樣處理，對(duì)于金明來說,，經(jīng)濟(jì)上并未造成什么損失,。首先：廢除房屋買賣關(guān)系，退房退錢,，對(duì)于來說,，不僅收回了房?jī)r(jià)，也無償居住了10多年時(shí)間,，同時(shí)又在王家使用的地皮上建了1間平臺(tái)和一間廚房,。其次，原經(jīng)崔希舜住的1間公房，再由崔希舜找相同條件1間公房讓于使用,。

 根據(jù)上述情況,，院審判委員會(huì)討論決定維持一、二審判決,，駁回于金明申訴,。

 以上意見當(dāng)否，請(qǐng)批示,。