答謝
按照你說的這個情況來看，應該屬于經(jīng)營者或開發(fā)商故意虛假宣傳,，或者故意隱瞞真實情況,，誘使消費者或購房人作出錯誤意思表示的，就是商業(yè)欺詐行為,。
目前的商品房銷售,，絕大部分是以廣告形式向社會公開銷售。為了獲取更高的利潤,，部分出賣人在宣傳的廣告中進行夸大性描述,，或者故意使用一些模糊不清容易引起誤解的詞句進行描述,。到了交房階段這些承諾又無法如實兌現(xiàn)，由此引發(fā)了購房者提出虛假宣傳的投訴與糾紛,。那么作為購房者就應當更主動的去了解關于宣傳廣告的相關法律規(guī)定,，防患于未然，發(fā)生糾紛后也可以相應的采取措施,。首先要明確,，銷售時提供的宣傳廣告并不一定可以作為合同內容，而且通常不作為合同內容來認定,，不能像要求履行合同那樣去履行宣傳廣告,。一般的虛假宣傳肯定違背了誠實守信的義務，應當對購房者損失予以補償,，但只有在廣告資料對房屋及相關設施進行了明確的說明和承諾時才可以視為合同的一部分,。例如廣告中明確小區(qū)綠化率達到80%，人車分流卻做成了車位售賣,，每單元兩部電梯未落實到位等,。
所以，建議購房者如果非常在意宣傳廣告中的某項描述,，一定要經(jīng)過充分協(xié)商,，將該項明文約定到合同中去，以保障自身的權利得到實現(xiàn),。
法律依據(jù)：
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條
商品房的銷售廣告和宣傳資料未要約邀請,，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,，亦應當視為合同內容，當事人違反的,，應當承擔違約責任。
國家工商總局在1996年出臺的《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》明確規(guī)定房地產廣告必須真實,、合法,、科學、準確,、不得欺騙和誤導公眾,，分別在第十條中對房地項目位置宣傳“房地產中表現(xiàn)項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示,，不得以所需時間來表示距離”進行規(guī)范,，第十一條中對市政設施進行了規(guī)范如房地產廣告中涉及的交通、商業(yè),、文化教育設施及其他市政條件等,，如在規(guī)劃或者建設中,，應當在廣告中注明。房地產廣告中的項目位置示意圖,，應當準確,、清楚、比例恰當,。第十六條中對回報率進行了規(guī)范如房地產廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾,。但是《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》僅是部門規(guī)章效力較低且處罰力度不夠,，僅在第二十一條中規(guī)定：違反本規(guī)定發(fā)布廣告依照《廣告法》有關條款處罰，《廣告法》無具體處罰條款的,，由廣告監(jiān)督管理機關責令停止發(fā)布,，視其情節(jié)予以通報批評，處以違法所得額三倍以下的罰款,，但最高不超過三萬元,，沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款,。而目前《中華人民共和國廣告法》沒有專門針對房地產廣告進行規(guī)范條款,，其中第三十七條、第三十八條規(guī)定,，利用廣告對商品或者服務作虛假宣傳的,，處廣告費用一倍以上五倍以下的罰款;發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導消費者,，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的,，由廣告主依法承擔民事責任。
一,、房地產廣告應當真實,、合法、科學,、準確,，不得欺騙或誤導公眾。比如廣告中有限量特價房內容的,，必須注明限量套數(shù),，限量特價有效期;房地產銷售廣告應當載明房地產項目的具體位置，房地產廣告中的項目位置示意圖應當準確,、清楚,，比例適當，房地產項目位置的表述有參照物的,，應以該項目與參照物現(xiàn)有交通干道的實際距離為準,，不得以所需車程,、時間進行表述;房地產廣告有附贈內容表述的，應當準確標明附贈物品的品牌和數(shù)量;房地產廣告中涉及的交通,、商業(yè),、文化教育、公益設施設備及其他市政設施設備等,，如不在項目規(guī)劃范圍內或正在規(guī)劃建設中,，應當在廣告中載明.
二、房地產廣告不得出現(xiàn)如下內容：比如不得出現(xiàn)融資和返本銷售,、售后包租等變相融資內容,，不得有升值或投資回報等承諾;不得使用第一、唯一,、首家,、獨一無二、尊,、極,、豪、頂?shù)冉^對性和夸大表述房地產項目性質性能的詞語及其類似詞語;不得使用熱銷,、搶灘,、搶購、火爆,、甩賣等含糊描述房地產項目銷售狀況的詞語及類似制造緊張空氣的詞語;不得出現(xiàn)未經(jīng)政府或政府職能部門確認的評比,、排序等對房地產項目綜合評價的內容
三、房地產項目未取得預售許可,，不得發(fā)布申領“優(yōu)惠卡”,、“會員卡”等涉嫌預售行為的廣告;房地產廣告中不得出現(xiàn)無法兌現(xiàn)的各種價格優(yōu)惠、服務標準,、環(huán)境及配套設施,、物業(yè)管理等及違反相關法律、法規(guī),、規(guī)章的內容,。房地產廣告中載明的承諾內容和事項，應當與購房者在《商品房買賣合同》或《存量房買賣合同》中予以明確,。
對于對違反本通知規(guī)定的房地產開發(fā)企業(yè),，成都市房產管理局將責令其限期改正，逾期不改正的將通過新聞媒體曝光,，并抄告相關部門依據(jù)有關法律,、法規(guī)予以嚴肅查處;成都市工商行政管理局將加強對房地產廣告的監(jiān)督管理，對違反本通知規(guī)定的廣告主、廣告經(jīng)營者,、廣告發(fā)布者,，依照相關廣告法律、法規(guī)的規(guī)定予以查處,。
無論是《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》,、《中華人民共和國廣告法》還是成都市房產管理局成都市工商行政管理局關于進一步規(guī)范房地產廣告的通知【成房發(fā)(2009)7號】，對于開發(fā)商的虛假宣傳行為處罰力度都比較輕,，難以遏制房地產開發(fā)商虛假宣傳,，目前全國人大正審議《中華人民共和國廣告法》(修訂草案)中第二十四條中專門對房地產廣告進行規(guī)范并加大對虛假宣傳的處罰力度：房地產廣告不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾;項目位置應當以該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示,，不得以所需時間表示;涉及價格的應當符合國家有關規(guī)定,，并明示價格的有效期限;涉及規(guī)劃或者建設中的交通、商業(yè),、文化教育設施以及其他市政條件的，應當明確表示;面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積;信息應當真實,。第五十六條規(guī)定,，發(fā)布虛假廣告的，由工商行政管理部門責令停止發(fā)布,，責令廣告主或者負有責任的廣告經(jīng)營者,、廣告發(fā)布者在相應范圍內消除影響，沒收廣告費用,，并處廣告費用3倍以上5倍以下的罰款,，廣告費用無法計算的，處20萬元以上100萬元以下的罰款;2年內有3次以上違法行為的,，處廣告費用5倍以上10倍以下的罰款,，依法停止其廣告業(yè)務，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照,。廣告費用無法計算的,，處100萬元以上200萬元以下的罰款。
問題三：購房過程中,，為了避免落入遭遇虛假宣傳的陷阱,，購房者應該做什么?
消費者在購房過程中會遇到各種各樣的陷阱，為了避免落入遭遇虛假宣傳的陷阱,，最好的辦法是不要只聽開發(fā)商怎么的講的,、怎么宣傳的，要看開發(fā)商能不能把宣傳的的內容寫進行購房合同,，只有寫進購房合同的才能更有保障,。購房者在購房過程中要特別注意：
第一，不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳。要理性審視廣告內容,，并要求開發(fā)商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款,。
第二，不要輕易交付定金,，否則一旦改變主意,，難以索還定金。
第三,，收集與查證關于所購房屋的信息,。購房者在買房之前要持理性的態(tài)度，若確定購買,，到規(guī)劃部門,、房管部門以及建設部門做資料查詢，一般小區(qū)的消息在房管部門和建設部門有相應的公示,，購房者也可以向相關部門具體科室咨詢,。
第四，開發(fā)商關于承諾的配套設施,，最好向當?shù)匾?guī)劃門咨詢核實,，并要求將期待的規(guī)范設施寫進合同。
第五,，消費者購買“精裝房”,、“學區(qū)房”、或者對小區(qū)的配套設施有要求時,，最好在合同中明確“精裝房”的裝修標準,、所用材質、價格,、質量標準,、售后服務，“學區(qū)房”關于保證買房一定能讓孩子就讀名校,，以及違約后的賠償?shù)葍热?。將比較重要或直接影響購房決策的宣傳內容加入到合同正式文本或合同附件中，以便于在產生糾紛時更好地維護自身權益,。
第六,，注意證據(jù)的收集。購房者在購房過程中注意收集開發(fā)商宣傳冊,、視頻,、樣板房照片以及小區(qū)的規(guī)劃圖，這些都可以作為日后維權的證據(jù),。
第七,，注意合同中的免責條款。一般協(xié)議里有“最終交付以政府規(guī)劃或最終確定的示意圖為準”類似的字眼，購房者在簽訂的時候需謹慎,，因為一旦簽訂,，將來面臨著即時其存在不實宣傳或虛假宣傳或者欺詐宣傳的情況下維權時會存在一些障礙。
如果購房者不幸落入了虛假宣傳的陷阱,，合法權益受到侵害,，購房者應及時與開發(fā)商進行交涉，如果交涉不成可帶上在購房過程中收集的相關證據(jù)到質量技術監(jiān)督,、工商,、建委、房產局等行政部門申訴,，也可以向各地消費者權益保護委員會投訴或者向人民法院提起訴訟,。要求開發(fā)商承擔因虛假宣傳與欺詐所導致的違約責任，可以要求解除商品房買賣合同,，且要求開發(fā)商退還房款及賠償利益,，還包括因維權而造成的其它損失（交通費，誤工費等）,。
希望我的回答對你有所幫助,。
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2020-04-13 09:57:46
