答謝
你說的這個(gè)事情屬于商場(chǎng)租賃合同糾紛,。
商場(chǎng)租賃合同糾紛可以通過協(xié)商、調(diào)解,、仲裁,、訴訟四種方式解決。
承租商鋪之前,，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查,，確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息：
1、房屋的用途和土地用途,，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì),、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn),。
2,、房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同,。
3,、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的,，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù),，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照,。
承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)意活動(dòng),，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)首要條件就是必須合法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，因此,，在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí),，許多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置，主要涉及以下幾個(gè)方面：
1,、原有租賃登記信息沒有注銷,，從而導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照,；
2,、商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而該營(yíng)業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移,，從而導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,；
3、房屋類型不是商業(yè)用房,，從而無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),，而導(dǎo)致無法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
4,、涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)(娛樂,、餐飲等)的，還需要經(jīng)過公安,、消防,、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格,，取得治安許可證,、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,；
5,、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照,。
對(duì)于上述第1、2,、3,、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù),，并給予出租人合理寬限期,，超過一定期限還無法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,；上述第4條情形,，可設(shè)定為無責(zé)任解約情形,，以保障承租人萬一無法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)可以無責(zé)任解除合同,。
租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì),，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：
1,、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記,，合同依然在生效條件滿足時(shí)就生效,；
2、經(jīng)登記的案件,，具有對(duì)抗第三人的法律效力,，比如，若出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的,，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記,，另一個(gè)沒有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人,，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任,。
因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記,。另外,，大多數(shù)工商部門在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記,。
轉(zhuǎn)租需要注意
1,、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中,，解除原租賃合同和重潛心租賃合同,，也需要征得出租人同意。
2,、原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi),，主要補(bǔ)償裝修損失等,，此筆費(fèi)用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用，但法律亦沒有明確禁止,，因此,，只要雙方當(dāng)時(shí)協(xié)商同意的，亦會(huì)受到法律保護(hù),。建議承租人在支付此筆費(fèi)用時(shí),，應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯(cuò)作環(huán)節(jié)結(jié)合起來支付，以此降低資金風(fēng)險(xiǎn),，并可考慮將營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費(fèi)用退還或解除情形,。
簽訂租賃合同前一定要調(diào)查商鋪的產(chǎn)權(quán)
承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查,，確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息：
1),、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì),、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用,，否則，將面臨無法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn),。
2),、房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同,。
3),、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的,，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù),，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照,。
如果承租人無法查清,，可以委托律師到相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查。
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2020-03-31 09:01:36
