《民法典》物權編一共包括五個分編，分別是通則,、所有權,、用益物權,、擔保物權、占有,，一共二十章,，兩百五十八條法條。從物權編法典結構來看,，他遵循既有的編纂體系,，以所有權推及到用益物權、擔保物權,、占有所構成的財產權益體系,，來調整物的穩(wěn)定性利益關系,。

一,、民法典物權編的適用范圍是什么,？

（一）關于通則,。第一分編為通則,，規(guī)定了物權制度基礎性規(guī)范,，包括平等保護等物權基本原則,，物權變動的具體規(guī)則,，以及物權保護制度,。黨的十九屆四中全會通過的《中共中央關于堅持和完善中國特色社會主義制度推進國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化若干重大問題的決定》對社會主義基本經濟制度有了新的表述,，為貫徹會議精神,，民法典將有關基本經濟制度的規(guī)定修改為：“國家堅持和完善公有制為主體,、多種所有制經濟共同發(fā)展,，按勞分配為主體,、多種分配方式并存,，社會主義市場經濟體制等社會主義基本經濟制度,。”（第二百零六條第一款）

（二）關于所有權,。所有權是物權的基礎,，是所有人對自己的不動產或者動產依法享有占有、使用,、收益和處分的權利,。第二分編規(guī)定了所有權制度，包括所有權人的權利,，征收和征用規(guī)則,，國家、集體和私人的所有權,，相鄰關系,、共有等所有權基本制度。針對近年來群眾普遍反映業(yè)主大會成立難,、公共維修資金使用難等問題,，并結合新冠肺炎疫情防控工作，在現(xiàn)行物權法規(guī)定的基礎上,，進一步完善了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權制度：一是明確地方政府有關部門,、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助（第二百七十七條第二款）。二是適當降低業(yè)主共同決定事項,，特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻，并增加規(guī)定緊急情況下使用維修資金的特別程序（第二百七十八條,、第二百八十一條第二款）,。三是結合疫情防控工作，在征用組織,、個人的不動產或者動產的事由中增加“疫情防控”,；明確物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主的相關責任和義務，增加規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,，積極配合開展相關工作，業(yè)主應當依法予以配合（第二百四十五條,、第二百八十五條第二款、第二百八十六條第一款）,。

（三）關于用益物權,。用益物權是指權利人依法對他人的物享有占有,、使用和收益的權利。第三分編規(guī)定了用益物權制度,，明確了用益物權人的基本權利和義務，以及建設用地使用權,、宅基地使用權,、地役權等用益物權,。民法典還在現(xiàn)行物權法規(guī)定的基礎上，作了進一步完善：一是落實黨中央關于完善產權保護制度依法保護產權的要求,，明確住宅建設用地使用權期限屆滿的,，自動續(xù)期,；續(xù)期費用的繳納或者減免,，依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定辦理（第三百五十九條第一款）,。二是完善農村集體產權相關制度，落實農村承包地“三權分置”改革的要求,，對土地承包經營權的相關規(guī)定作了完善,，增加土地經營權的規(guī)定,，并刪除耕地使用權不得抵押的規(guī)定,，以適應“三權分置”后土地經營權入市的需要（第二編第十一章,、第三百九十九條）,?？紤]到農村集體建設用地和宅基地制度改革正在推進過程中,，民法典與土地管理法等作了銜接性規(guī)定（第三百六十一條、第三百六十三條）,。三是為貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給,、多渠道保障住房制度的要求,，增加規(guī)定“居住權”這一新型用益物權,，明確居住權原則上無償設立，居住權人有權按照合同約定或者遺囑,，經登記占有,、使用他人的住宅,，以滿足其穩(wěn)定的生活居住需要（第二編第十四章）,。

（四）關于擔保物權,。擔保物權是指為了確保債務履行而設立的物權，包括抵押權,、質權和留置權。第四分編對擔保物權作了規(guī)定,，明確了擔保物權的含義,、適用范圍,、擔保范圍等共同規(guī)則,，以及抵押權,、質權和留置權的具體規(guī)則,。民法典在現(xiàn)行物權法規(guī)定的基礎上,，進一步完善了擔保物權制度,，為優(yōu)化營商環(huán)境提供法治保障：一是擴大擔保合同的范圍，明確融資租賃,、保理,、所有權保留等非典型擔保合同的擔保功能,，增加規(guī)定擔保合同包括抵押合同,、質押合同和其他具有擔保功能的合同（第三百八十八條第一款）,。二是刪除有關擔保物權具體登記機構的規(guī)定，為建立統(tǒng)一的動產抵押和權利質押登記制度留下空間,。三是簡化抵押合同和質押合同的一般條款（第四百條第二款,、第四百二十七條第二款）,。四是明確實現(xiàn)擔保物權的統(tǒng)一受償規(guī)則（第四百一十四條）。

（五）關于占有。占有是指對不動產或者動產事實上的控制與支配,。第五分編對占有的調整范圍,、無權占有情形下的損害賠償責任,、原物及孳息的返還以及占有保護等作了規(guī)定（第二編第二十章）,。

二、民法典物權編的主要亮點有哪些,？

1.新設添附制度

添附是指不同所有人的物結合在一起從而形成不可分離的物或者具有新物性質的物?！睹穹ǖ洹芬?guī)定了加工,、附合,、混合三種添附形式，如物件加工,、材料生產,、房屋增建,、房屋裝修等。

《民法典》第三百二十二條：因加工,、附合、混合而產生的物的歸屬,，有約定的，按照約定,；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規(guī)定,；法律沒有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定,。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的,，應當給予賠償或者補償。

2. 三權分置,，增加土地經營權

以適應“三權分置”后土地經營權入市的需要，《民法典》物權編增加土地經營權的規(guī)定,并刪除耕地使用權不得抵押的規(guī)定,。

《民法典》第三百九十九條：下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）宅基地,、自留地、自留山等集體所有土地的使用權,，但是法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學校,、幼兒園、醫(yī)療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施,、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他公益設施,；（四）所有權,、使用權不明或者有爭議的財產；（五）依法被查封,、扣押、監(jiān)管的財產,；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產,。

第三百六十一條：集體所有的土地作為建設用地的,，應當依照土地管理的法律規(guī)定辦理,。

第三百六十三條：宅基地使用權的取得、行使和轉讓,，適用土地管理的法律和國家有關規(guī)定。

3.完善建筑物區(qū)分所有權制度

適當降低業(yè)主共同決定事項,，特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻，增加規(guī)定緊急情況下使用維修資金的特別程序,。

《民法典》第二百七十八條：下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約,；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人,；（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金,；（七）改建、重建建筑物及其附屬設施,；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項,。業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意,。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意,。

《民法典》第二百八十一條：建筑物及其附屬設施的維修資金,，屬于業(yè)主共有。經業(yè)主共同決定,，可以用于電梯、屋頂,、外墻、無障礙設施等共有部分的維修,、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集,、使用情況應當定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金,。

4.細化住宅建設用地使用權的自動續(xù)期規(guī)則

《民法典》規(guī)定了住宅建設用地使用權屆滿自動續(xù)期,，有利于保護房屋產權人的合法權益?！段餀喾ā芬?guī)定使用期限最長七十年，如繼續(xù)使用需再簽訂合同,，繳納費用,。是否繳納費用、繳納多少費用等等問題,，《民法典》授權單行法律和行政法規(guī)以后規(guī)定。

《民法典》第三百五十九條：住宅建設用地使用權期限屆滿的,，自動續(xù)期,。續(xù)期費用的繳納或者減免,，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理,。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理,。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的,，按照約定,；沒有約定或者約定不明確的,，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理,。

5.居住權入法,，實現(xiàn)物盡其用

為加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求,，增加規(guī)定“居住權”這一新型用益物權，明確居住權原則上無償設立,，居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記占有,、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定的生活居住需要,。

《民法典》第三百六十六條：居住權人有權按照合同約定,，對他人的住宅享有占有,、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要,。

《民法典》第三百六十七條 ：設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同,。居住權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置,；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期限,；（五）解決爭議的方法。

《民法典》第三百六十八條：居住權無償設立,，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的,，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立,。

《民法典》第三百六十九條 ：居住權不得轉讓、繼承,。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外,。

《民法典》第三百七十條：居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅,。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記,。

《民法典》第三百七十一條：以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規(guī)定,。

6.動產質押和權利質押登記制度的統(tǒng)一

刪除了《物權法》中動產質押和權利質押具體登記機構的內容，為今后建立統(tǒng)一的動產質押和權利質押登記制度留下空間,。

《民法典》第四百零二條：以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記,。抵押權自登記時設立。

《民法典》第四百二十七條：設立質權,，當事人應當采用書面形式訂立質押合同。質押合同一般包括下列條款：（一）被擔保債權的種類和數額,；（二）債務人履行債務的期限；（三）質押財產的名稱,、數量等情況,；（四）擔保的范圍；（五）質押財產交付的時間,、方式,。

7.擴大擔保合同的范圍

為優(yōu)化營商環(huán)境提供法治保障,，《民法典》在現(xiàn)行物權法規(guī)定的基礎上,，進一步完善了擔保物權制度，明確融資租賃,、保理、所有權保留等非典型擔保合同的擔保功能，增加規(guī)定擔保合同包括抵押合同,、質押合同和其他具有擔保功能的合同

《民法典》第三百八十八條：設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔保合同,。擔保合同包括抵押合同,、質押合同和其他具有擔保功能的合同,。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效的,，擔保合同無效,，但是法律另有規(guī)定的除外,。擔保合同被確認無效后，債務人,、擔保人,、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。

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