導(dǎo)讀：婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)登記在個(gè)人名下,，婚后夫妻二人以夫妻共同財(cái)產(chǎn)繼續(xù)償還貸款,。離婚時(shí)，若夫妻雙方未就房產(chǎn)歸屬達(dá)成協(xié)議,，房屋如何分割成為難題,。最新出版的《民事審判指導(dǎo)與參考》2016年第1輯（總第65輯）中，對(duì)于一方婚前貸款購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn),、婚后夫妻共同還貸的情形,，離婚時(shí)如何計(jì)算共同還貸的增值部分作出了詳盡的介紹。本期法信小編圍繞《民事審判指導(dǎo)與參考》中的典型案例,，結(jié)合相關(guān)法律條文,、案例對(duì)不動(dòng)產(chǎn)婚內(nèi)共同還貸及增值的計(jì)算進(jìn)行說(shuō)明，供讀者參考,。
最高人民法院民一庭意見(jiàn)
在適用《婚姻法解釋(三)》第十條時(shí),，涉及夫妻共同還貸款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)增值部分的數(shù)額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動(dòng)產(chǎn)升值率。所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)升值率,，是用不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以不動(dòng)產(chǎn)成本,，不動(dòng)產(chǎn)成本包括購(gòu)買(mǎi)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＋共同還貸的利息部分＋其他費(fèi)用(比如契稅、印花稅,、營(yíng)業(yè)稅,、評(píng)估費(fèi)等)。
一,、案情簡(jiǎn)介
甲男2004年購(gòu)房一套,，當(dāng)時(shí)價(jià)格18萬(wàn)元，甲男首付8萬(wàn)元,，從銀行貸款10萬(wàn)元,，契稅等其他費(fèi)用1萬(wàn)元，婚前甲男還貸本息合計(jì)5萬(wàn)元,。2008年甲男與乙女結(jié)婚,，房屋價(jià)值41萬(wàn)元，產(chǎn)權(quán)登記在甲男名下,?；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間雙方共同還貸10萬(wàn)元將貸款清償完畢，其中本金7萬(wàn)元,，利息3萬(wàn)元,。2012年離婚時(shí)房屋現(xiàn)值90萬(wàn)元。
甲男與乙女雙方對(duì)解除婚姻關(guān)系沒(méi)有異議,，但對(duì)房屋補(bǔ)償款的數(shù)額有異議,。甲男認(rèn)為,，其婚前已經(jīng)與房地產(chǎn)公司簽訂購(gòu)房合同并從銀行貸款，雖然婚后還貸本息共計(jì)10萬(wàn)元,，但每月銀行都是從其工資卡中定期扣款,，女方并沒(méi)有參與還貸，離婚時(shí)無(wú)權(quán)獲得任何補(bǔ)償款,。乙女認(rèn)為,，雙方?jīng)]有約定實(shí)行分別財(cái)產(chǎn)制，男方的工資收入應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),，離婚時(shí)應(yīng)按房產(chǎn)現(xiàn)值90萬(wàn)元減去男方購(gòu)房時(shí)的價(jià)格18萬(wàn)元作為基數(shù)對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償,，即乙女應(yīng)獲得的補(bǔ)償款是40萬(wàn)元。
二,、審判結(jié)果
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為,，甲男和乙女結(jié)婚后還貸10萬(wàn)元，雖然系甲男每月用自己的工資卡歸還銀行貸款,，但雙方當(dāng)事人并沒(méi)有約定實(shí)行分別財(cái)產(chǎn)制,，甲男的工資收入應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(三)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《婚姻法解釋(三)》)第十條“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理,。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù),，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分,，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償”的規(guī)定，第一步應(yīng)先計(jì)算訴爭(zhēng)房產(chǎn)的升值率,，即訴爭(zhēng)房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以(結(jié)婚時(shí)訴爭(zhēng)房產(chǎn)價(jià)格＋共同已還利息＋其他費(fèi)用)＝90/(41＋3＋1)＝200%,；第二步計(jì)算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補(bǔ)償款，即共同還貸部分乘以不動(dòng)產(chǎn)升值率,，該數(shù)額的一半即為應(yīng)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額,。10乘以200%＝20萬(wàn)元，非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補(bǔ)償款為10萬(wàn)元,。一審法院判決訴爭(zhēng)房產(chǎn)歸甲男所有,，甲男應(yīng)支付給乙女10萬(wàn)元補(bǔ)償款。
乙女不服提起上訴,，二審法院判決：駁回上訴,，維持原判,。
三、主要觀(guān)點(diǎn)及理由
對(duì)于一方婚前貸款購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn),、婚后夫妻共同還貸的情形,，離婚時(shí)如何計(jì)算共同還貸的增值部分，有法官提出了分步計(jì)算的方法,，第一步是計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)升值率,，不動(dòng)產(chǎn)升值率＝不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以不動(dòng)產(chǎn)成本，而這里的不動(dòng)產(chǎn)成本等于購(gòu)買(mǎi)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＋共同已還利息＋其他費(fèi)用,。在計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)升值率時(shí),，必須考慮利息成本，不能簡(jiǎn)單地用不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格直接得出升值率,?！捌渌M(fèi)用”是指交易所涉及的成本，屬于購(gòu)房的必要支出,，如契稅,、印花稅、營(yíng)業(yè)稅,、評(píng)估費(fèi),、中介費(fèi)等，但不包括公共維修基金和物業(yè)費(fèi),，因?yàn)槠滟M(fèi)用產(chǎn)生的基礎(chǔ)并非交易,，而是不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期使用中產(chǎn)生的費(fèi)用；第二步是計(jì)算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補(bǔ)償,，即共同還貸部分乘以不動(dòng)產(chǎn)升值率,，該數(shù)額的一半即為應(yīng)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。
計(jì)算具體補(bǔ)償數(shù)額時(shí),，應(yīng)注意確定計(jì)算時(shí)點(diǎn),，這里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值,，后者屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn),。同時(shí)還應(yīng)考慮兩種情形下的修正問(wèn)題，一是離婚時(shí)貸款尚未清償完畢,，只能將夫妻共同已經(jīng)償還的利息計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)成本,，而不能將長(zhǎng)達(dá)20年或者30年的尚未還貸的利息都納入成本，否則會(huì)出現(xiàn)非產(chǎn)權(quán)登記一方既未享受后續(xù)可能產(chǎn)生的升值收益,、卻要現(xiàn)時(shí)承擔(dān)因計(jì)入所有利息導(dǎo)致補(bǔ)償額降低的不公平結(jié)果,；二是一方購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)后經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才結(jié)婚的情形，計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)升值率時(shí),，應(yīng)以結(jié)婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格作為計(jì)算依據(jù),，不能以購(gòu)買(mǎi)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格作為依據(jù),，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)至結(jié)婚前這段時(shí)間不動(dòng)產(chǎn)的增值收益屬于一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
我們認(rèn)為,，上述分步計(jì)算法簡(jiǎn)明易懂好操作,，對(duì)審判實(shí)踐中審理相關(guān)的案件提供了可資借鑒的方法。
另外需要指出的是,，在離婚分割爭(zhēng)議房產(chǎn)時(shí),，法官不僅要明了“雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分”，同時(shí)要根據(jù)婚姻法第三十九條的規(guī)定,，根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況,，按照照顧子女和女方權(quán)益的原則作出公平裁判。也就是說(shuō),，計(jì)算出的補(bǔ)償數(shù)額不是絕對(duì)的,，法官可以根據(jù)案件的實(shí)際情況行使一定的自由裁量權(quán)，目的只有一個(gè),，即相對(duì)公平合理地解決糾紛,，平衡保護(hù)離婚雙方當(dāng)事人的利益。
審判實(shí)踐中,，有時(shí)也會(huì)遇到房?jī)r(jià)下跌的情況,，比如購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)在一個(gè)比較高的點(diǎn)位，婚后夫妻共同還貸若干年后,，離婚時(shí)房產(chǎn)的現(xiàn)值反而比當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)時(shí)下跌了,。面對(duì)這種房產(chǎn)沒(méi)有增值甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的情況，我們認(rèn)為,，產(chǎn)權(quán)登記一方至少要給另一方共同還貸本息一半的補(bǔ)償,。原因有二，一是一方婚前已經(jīng)簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,，購(gòu)買(mǎi)什么小區(qū),、什么樓層、什么朝向的房產(chǎn)是購(gòu)買(mǎi)方自己的選擇,，另一方婚后只是共同參與還貸,，購(gòu)買(mǎi)方自然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn),；二是離婚時(shí)房產(chǎn)判歸產(chǎn)權(quán)登記一方,，如果只是用于居住而非投資，房?jī)r(jià)暫時(shí)下跌并不會(huì)對(duì)其造成實(shí)質(zhì)性損失,。
（以上內(nèi)容均摘自《不動(dòng)產(chǎn)婚內(nèi)共同還貸及增值的計(jì)算》,，載于《民事審判指導(dǎo)與參考》2016年第1輯（總第65輯），杜萬(wàn)華主編,，最高人民法院民事審判第一庭編,，人民法院出版社2016年6月出版,，執(zhí)筆人：最高人民法院民一庭吳曉芳。）