很多人分不清楚銀行和開發(fā)商的關(guān)系,，總覺得貸款合同就是買房合同那一摞紙的其中一部分,。我舉個栗子你就明白了，你媳婦有個表弟,，找你借錢70萬買房子,。房子爛尾了,，表弟說,，對不起這房子爛尾了,，所以錢沒辦法還了。你覺得他該不該還,？

答案是顯然的,，當然該還。

我們是從銀行借錢,，付給開發(fā)商,，請務(wù)必記住這一點。你借了錢沒買到東西,，是開發(fā)商的問題,，欠銀行的錢，包括本金和利息,，還是必須還的,。

為了更清楚的講這個問題，我直接說個案例吧,。

西安有個小區(qū),，叫易合坊。

2011年開始賣,，到了2019年,，已經(jīng)爛尾爛了八年，坑了數(shù)千小業(yè)主,。

當?shù)卣?、法院?019年開始推動開發(fā)商通過破產(chǎn)程序重整。這意味著在不遠的未來,，易合坊的這些受害的小業(yè)主,，有希望住上房子，或者拿回購房款,。這本來是個好事,，偏偏就出現(xiàn)了大面積的業(yè)主斷供。

其實業(yè)主斷供非常容易理解,，房子買不到,，找政府鬧也解決不了，業(yè)主們感覺每多還一塊錢都是自己實實在在的損失,，就陸陸續(xù)續(xù)的有上百位業(yè)主不再還貸,。

2019年3月，在破產(chǎn)管理人的公眾號上,，發(fā)出了這樣一條消息：

因西安四德置業(yè)有限公司（下稱“四德公司”）與中國建設(shè)銀行西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)支行（下稱“建行高新支行”）,、中國工商銀行西安土門支行（下稱“工行土門支行”）在2014年8月分別達成協(xié)議，約定對上述銀行向購房人發(fā)放的按揭貸款承擔連帶擔保責任，上述銀行遂向西安四德置業(yè)有限公司破產(chǎn)重整管理人（下稱“管理人”）申報了債權(quán),，要求四德公司對停止還貸債權(quán)人未歸還的貸款本息及各項費用承擔保證責任,，并向管理人提供了截止破產(chǎn)受理日當月即2018年6月30日停止還貸債權(quán)人的名單。

管理人在審核債權(quán)中,，對于未停貸的或者已經(jīng)恢復(fù)還貸的按揭購房債權(quán)人,，是以購房款全款確認的債權(quán)金額，但對于停貸的按揭購房債權(quán)人,，因貸款銀行就尚未歸還的貸款本息及各項費用向管理人申報了債權(quán),，管理人僅能將購房全款中尚未歸還的貸款余額確認給貸款銀行，將四德公司實際收到的首付款和已經(jīng)歸還的貸款本金之和確認給按揭購房債權(quán)人,。

另,，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，只有已交付全部或大部分購房款,且能支付尾款的消費性購房債權(quán)人的利益方能在工程款優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)之前得到保護,。因此,，只有確認的購房債權(quán)金額為全部或大部分房款，才能享有此優(yōu)先權(quán),；已付首付款與已償還貸款金額之和,，不能達到此標準的，則無法取得此項優(yōu)先權(quán)利,。

為充分保障按揭貸款債權(quán)人的利益,，管理人將給予其一定的期限歸還貸款。請以下公示名單中的債權(quán)人在管理人給予的期限內(nèi)向貸款銀行歸還貸款,，并將銀行對賬單等還款依據(jù)提供給管理人,，管理人收取債權(quán)人已還款資料的截止時間為2019年3月22日。

特此告知,。

西安四德置業(yè)有限公司

破產(chǎn)重整管理人

2019年03月08日
附：建行高新支行已斷貸96人名單,；工行土門支行已斷貸40人名單。

上面引用的這一大段話,，是2019年3月西安一處爛尾樓破產(chǎn)管理人發(fā)給購房戶的公開信,。根據(jù)這封信，當時兩家銀行提供的名單合計有大概136人斷供,。

管理人警告這些購房戶,，3月22日之前如果再不還貸，就可能失去房子甚至首付款,。

這個消息把這群小業(yè)主嚇壞了,，他們隨即成立了“停貸業(yè)主群”，并且自發(fā)的產(chǎn)生了“停貸業(yè)主代表”,。就和現(xiàn)在咱們這個題一模一樣,，大家從一開始討論管理人的文件內(nèi)容，逐漸轉(zhuǎn)移到了如何“不忘初心、堅持到底”,。

你看,，管理人上面那一大段話，對于能理解的人來說,，很容易理解，但是其實對于很多人來說,，就像天書一樣,。我們都是人，你相信不相信,，有很多人在面對海量的信息的時候,，依然難以辨認孰對孰錯。這時候,，很多人就會選擇堅持不改變,，比如斷供的人更傾向于繼續(xù)斷供，凡是對斷供有利的消息,，就特別容易傳播,。

這時候你就會遇到一件莫名其妙的事情：明明道理顯而易見，但是別人就是不聽,。

在離22日還有不到兩天的時候,，這一百多位業(yè)主仍然在群里為了到底還貸還是不還貸爭吵。當時我在他們的業(yè)主大群,，看到有幾個人正在刷屏給其他人講這樣一種觀點：

只要大家一起不還貸,，銀行和政府、法院不敢拿我們怎么樣,。

這時候群里絕大多數(shù)人都沒有還貸,，時間卻是越來越少了。

做律師,，最難解決的問題是什么,？就是你明明知道該怎么做，但是客戶不聽你的——這是一個溝通上的問題,，你認為你很懂,，別人就一定也懂，這本身就是個誤區(qū),，我們因為太清楚了,，所以生怕自己說的不到位，殊不知有時候你講的細對方就更聽不懂了,。

做這種案件的時候,，這個問題因為你的客戶人數(shù)眾多，就被數(shù)百倍的放大了。有時候聽不懂的不是少數(shù)人,，而是大多數(shù),，而往往這個聽不懂的人能很輕易的在業(yè)主群體里帶節(jié)奏，讓大家從集體茫然變成集體愚蠢,。

今天我們的期房預(yù)售制度有一個很大的漏洞,，就是在樓盤爛尾的時候，保護購房人的范圍界定,，是按照你支付購房款的比例來界定的,，一般要求是超過50%。你付的購房款超過一半,，法律就保護你,，有錢就優(yōu)先給你錢，有房子可以優(yōu)先給你房子,。

但是要知道中國的住宅,，首付款最低比例是30%，絕大多數(shù)普通家庭買房都是在30%~50%首付之間,，也就是說,，如果一旦你貸款不還，就可以算作你僅僅支付了一個30%的首付,，剩下的一大半購房款只要銀行主張就算是銀行的,，銀行就是大債主，銀行就把你“擠下去”變成普通債權(quán)人,，銀行就比咱們優(yōu)先,。

對易合坊集體斷貸的那部分人來說，截止日期近在眼前,，如果這個貸款還不進去,，以后丟了房子、首付款是追悔莫及,。為了能爭取盡可能多的人在截止日之前把貸款還上,，我和我的團隊抽了好幾個律師助理幫助停貸業(yè)主進行分組，然后撰寫了一份業(yè)主方律師的函逐一發(fā)給每位業(yè)主——大部分客戶不相信管理人的律師,，但是會相信自己找來的律師的專業(yè)意見,。

我告訴業(yè)主代表，千萬不要被大群里少數(shù)業(yè)主帶節(jié)奏,，有的人不還貸不是不懂法,，而是他有立場——他真的沒錢——沒錢的人就算懂法也還不上貸款，他當然希望把其他人都拖下水和他一起不還貸,，來增加自己的籌碼,，所以他們才說什么法不責眾,。

如果你有條件還貸，這個房子高概率會復(fù)工,，還貸可以有效地避免你錢房兩空,。千萬不要讓還不起貸款的人拖你下水。

業(yè)主代表接受了我的意見,，開始在群里反駁少數(shù)堅持停貸的業(yè)主的觀點,。原本他們是鄰居，雖然心里清楚,，不敢撕破臉互相得罪,。到了生死關(guān)頭，勇敢的業(yè)主代表仗義執(zhí)言,，對群里其他觀望的人搞清楚方向是不折不扣的好事,。

等到給一百多個業(yè)主每人送上一封建議函之后,，離截止日期也沒有多久了,，這時候最后剩下幾個停貸的積極分子依然不甘心失敗，他們在群里發(fā)起了“堅決停貸”的最后一次呼吁,，無人響應(yīng),，于是他們又開始統(tǒng)計還有多少人沒有還貸，想著集體去鬧,。

結(jié)果,，經(jīng)過統(tǒng)計，沒還貸的人只剩下不到20個人,。這次大規(guī)模停貸計劃泡湯了,。

一個月后，易合坊項目復(fù)工,，恢復(fù)貸款的業(yè)主有希望在今年住上房子,。

斷供的事情不是偶然的，而是普遍的,。

幾乎所有的爛尾樓都有斷供的情況,，只是人數(shù)、比例的問題,。比如深圳廣州周邊,，或者江浙滬這些經(jīng)濟相對發(fā)達的地區(qū)，斷供的比例就相對少,。如果是民風粗獷的地區(qū),，比如陜西、四川,、東北,、內(nèi)蒙,、福建，斷供就成了家常便飯,。如果這個地方雖然法治環(huán)境不太好,，但是人民比較老實，斷供的情況又會相對比較少,。

對于爛尾樓斷供的問題,，我光是在知乎，至少已經(jīng)重復(fù)回答了大概不下十次,。

我反復(fù)說,，反復(fù)說，說的很多關(guān)注我的粉絲都看煩了,，為什么,？

因為如果你不反復(fù)說，很多人就不聽你的,。

我現(xiàn)在正在經(jīng)辦的爛尾樓項目,，少則幾百戶，多則上千戶,。我在業(yè)主群里強調(diào)業(yè)主要去還貸款的次數(shù)比在知乎多得多,，平均一個案子一年要說大概十次吧。有時候要講故事（講案例）,，有時候要講道理,。多數(shù)情況下打字都比這篇文章多。有時候一天非常累了,，到了晚上11點多孩子也睡了,，終于有點自己的時間，打開手機一看又是滿屏的斷供言論,，就有點氣炸了的感覺,。

包括不小心看到了文章開頭這個問題。剛開始的時候我講這些要挨罵,，有我自己的客戶說我是政府派來的,，騙他們，說我拿了銀行的好處,，幫銀行騙他們的錢,。我該怎么解釋呢？
講到后面,，業(yè)主群的其他業(yè)主就會開始幫我講——聽得懂的人聽了那么多遍,，早都聽成專家了。

有時候他們講的比我還好,，更精煉,，更容易理解,。有些業(yè)主急的都開始罵人了。不過,，大部分業(yè)主替我講一遍之后就再也不說第二遍了,。只有我，不遺余力,，反復(fù)地講,。這是我的職責。

你心里清楚,，你每成功勸一個人,，把一個月大幾千給銀行交上去，你是有負擔的,，你是讓他花錢的,，但是你就挽救了一個家庭,。

我不知道鼓勵六個錢包買房的人為什么這樣做,，但是我知道我每次要去救六個錢包,。我有個客戶,，前幾天加我,，一般加我不是給我介紹案子的,，就是找我傾訴的,。這位客戶是位女士,，她告訴我她不是我的客戶,，他媽媽才是，這套房子是她媽媽的房子,，用來養(yǎng)老的,。

從買了房那一天到現(xiàn)在好幾年了，老人也沒住上房子,，再過不久可能老人就去世了,。

客戶問我，他媽媽能不能在有生之年住上房子,。她就想聽律師一句準話,，如果能，她就去幫媽媽把貸款續(xù)上,。我們這個職業(yè)其實是不允許做承諾的,，是律師就不愛給客戶保證。

我告訴她能,。

一定能住上,！

有人說，當醫(yī)生很了不起,，當律師都很壞,。

醫(yī)生救死扶傷,，救人一命勝造七級浮屠。

當律師,，就是鉆法律的空子,，替有錢人賣命。

我就是個律師,，我到現(xiàn)在也沒替有錢人賣命——不管我的業(yè)主再有錢,，買得起房子甚至買得起別墅，在開發(fā)商面前,、物業(yè)面前,、政府面前，他們都是弱者,。

從一開始,，開發(fā)商就會請當?shù)刈詈玫穆蓭煟瑤退麄冏珜憣﹂_發(fā)商最有利的合同,。

銀行就好欺負嗎,？在業(yè)主面前囂張的開發(fā)商，在銀行面前就和孫子一樣,。銀行的合同不但對小業(yè)主是霸王合同,，對開發(fā)商又何嘗不是。

一個借款合同,，銀行有三道保障,，小業(yè)主要還，開發(fā)商要還,，要用房子抵押做擔保,。

到了你不還錢的時候，銀行一定是怎么對他有利怎么來,。

如果項目剛爛尾,，他就去執(zhí)行樓盤的剩余資產(chǎn)——沒賣出去的房子和地，這些資產(chǎn)流失,，往往意味著爛尾樓難以復(fù)工,，是業(yè)主的生命線。

如果項目已經(jīng)進入破產(chǎn)狀態(tài),，就申報債權(quán)——只要小業(yè)主不還貸給銀行機會,，銀行就可以行使他的抵押權(quán)，抵押權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán),。

如果執(zhí)行和破產(chǎn)都不能解決問題,，那么銀行一定是盯上小業(yè)主。不還貸會上征信,，會吃官司,，銀行既可以執(zhí)行你的錢,，也可以執(zhí)行你其他的房子。

爛尾樓案件,，法律賦予小業(yè)主最少兩種以上對抗銀行的手段,，比如按照2003年的司法解釋解除貸款合同，比如和銀行談延期還款等等,，但是斷供絕不是一種有效的手段,。最聰明的做法是：

別買期房，其次,，別背杠桿,，最后，爛尾了盡量還貸,。