去年初，張先生向李先生借款并簽訂借款合同,，約定張先生應(yīng)在去年底歸還全部款項(xiàng),。為擔(dān)保借款合同的履行，雙方還另行簽訂了一份商品房預(yù)售合同,，并在房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心辦理了備案登記,。
債權(quán)債務(wù)關(guān)系到期后，張先生無力償還欠款,，他與李先生對賬后,，按照約定的利率確定了剩余的借款本金及利息,。接著,，張先生和李先生簽訂了一份商品房買賣合同，約定張先生將自己名下的一套房屋出售給李先生,，之前借款的本息全部轉(zhuǎn)化為購房款,，還約定了自張先生辦理完產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，李先生應(yīng)將剩余房款一次性支付給張先生,。
對于兩人簽署的商品房買賣合同的效力問題,，江蘇圣典律師事務(wù)所陳露律師表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第24條規(guī)定,，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保,，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的,，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理,。
“我認(rèn)為，張先生和李先生的借貸情況并不屬于上述法律規(guī)定的情形，他們雙方簽訂商品房買賣合同是因?yàn)閺埾壬荒苋~償還到期借款,，不是為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保,。雙方經(jīng)過協(xié)商對賬，將借款合同轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同,，是為了實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易,。”陳露律師說,，張先生和李先生之間的房屋買賣交易并未違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《物權(quán)法》規(guī)定禁止的情形,，也不適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》的規(guī)定,。
“針對張先生和李先生的情況來說，雙方變更法律關(guān)系是他們的一致意思表示,，所以簽訂的商品房買賣合同是有效的,，但需要審查借款本金和利息的數(shù)額，以避免通過簽訂商品房買賣合同等方式,，將違法的高額利息合法化,。”陳露律師說,，民事法律關(guān)系的產(chǎn)生,、變更、消滅,，除基于法律特別規(guī)定,，需要通過法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成。在不違反國家強(qiáng)制性規(guī)定的前提之下,，國家保護(hù)基于自愿,、平等、誠信建立的合同關(guān)系,。