小產(chǎn)權(quán)房對(duì)于我們來(lái)說(shuō)并不陌生,，而且大家都知道小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有房產(chǎn)權(quán)證的，但是為了在偌大的城市有一處容身之地,，大家并沒(méi)有細(xì)想小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)性,。但是一遇到糾紛，大家都會(huì)束手無(wú)策,，腦子里存在著無(wú)數(shù)個(gè)疑問(wèn),，想要知道小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？小產(chǎn)權(quán)房一旦遇到拆遷,，可否獲得相應(yīng)的補(bǔ)償,？下面小編重點(diǎn)圍繞買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房遇拆遷是否有賠償展開(kāi)論述：
所謂的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用,，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā),，而是由鄉(xiāng)相關(guān)部門(mén)或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫小產(chǎn)權(quán)房,。它不是一個(gè)法律概念,，而是一種約定俗成的稱謂。
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán),，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù),，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證,、契稅證等合法手續(xù),。既然不能辦理這些手續(xù)，產(chǎn)權(quán)不完整,，就可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問(wèn)題,，比如無(wú)法辦理繼承、無(wú)法辦理抵押,、拆遷時(shí)遭遇補(bǔ)償困難等,。
因此，嚴(yán)格意義上的小產(chǎn)權(quán)房不能買(mǎi)賣(mài),，只是可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓,、置換。
小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形
1,、對(duì)將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員,，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的,，該合同應(yīng)作無(wú)效處理,。
2、如果合同已履行,、購(gòu)房人也實(shí)際居住使用的,，則根據(jù)案件的具體情況綜合分析后，認(rèn)定合同效力問(wèn)題,。
二,、小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償需考慮的因素
1、嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地管理法或明知已經(jīng)發(fā)布征收公告或者即將被征收而惡意建筑的房屋可以不予補(bǔ)償,。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第22條第2款規(guī)定“拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,，不予補(bǔ)償”。
2,、如果小產(chǎn)權(quán)房履行了審批手續(xù),，那就屬于合法所有的房子，在依法被拆遷后,，是可以獲得相應(yīng)補(bǔ)償款的。但是集體經(jīng)濟(jì)組織在安置本集體民過(guò)程中擅自擴(kuò)大了銷售對(duì)象,，根據(jù)現(xiàn)行法律和政策,，非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,，不得購(gòu)買(mǎi)在集體所有的土地上建設(shè)的房屋，因此買(mǎi)賣(mài)合同歸于無(wú)效,。此種情況下,，應(yīng)首先認(rèn)定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，或者屬于宅基地使用人所有,，拆遷安置補(bǔ)償?shù)睦?，只能由所有?quán)人即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。
3,、房屋建造的時(shí)候是合法的,，但沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)證明，是由于不可歸咎于其自身的歷史遺留問(wèn)題造成的,，且如果被拆遷人在上述房屋內(nèi)已長(zhǎng)期生活居住,，應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶戏ㄑa(bǔ)償安置。
實(shí)踐中,，合法建成的小產(chǎn)權(quán)房,，不管是否已經(jīng)進(jìn)行交易，被依法納入征收拆遷范圍的,，從公民私有財(cái)產(chǎn)保護(hù)的角度出發(fā),，雖然不能直接賦予小產(chǎn)權(quán)房合法性，但也不能一概認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房違法而對(duì)其零補(bǔ)償強(qiáng)制拆除,！否則,，會(huì)引起很大的社會(huì)矛盾。
根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),，可以在一定程度上承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性,，并在補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償方式與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行一定的變通,，給予小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)人合理的權(quán)利保護(hù),。
合法所有的小產(chǎn)權(quán)房在被拆遷后的補(bǔ)償范圍
1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,；
2,、臨時(shí)安置的補(bǔ)償，比如因搬遷在外租房補(bǔ)貼,；
3,、因拆遷造成的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償；
4,、其他補(bǔ)助,、獎(jiǎng)勵(lì)。
四,、補(bǔ)償方式
根據(jù)現(xiàn)有《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，拆遷補(bǔ)償方式包括貨幣補(bǔ)償,、房屋產(chǎn)權(quán)置換以及二者的結(jié)合。補(bǔ)償方式可以完全交由被拆遷房屋的所有權(quán)人進(jìn)行選擇,。
五,、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)：
1、房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
（1）房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）,。
（2）房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格,。
2、房屋拆遷安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
被拆遷人房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒(méi)有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn),、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi),。
買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房除了拆遷風(fēng)險(xiǎn)外，還存在違約風(fēng)險(xiǎn),、按揭及再轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn),、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。而且絕大多數(shù)情況下,，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同都是無(wú)效的,，合同的履行主要靠當(dāng)事人的契約精神和誠(chéng)信來(lái)維持，所以小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)一定要謹(jǐn)慎,，最好提前找專業(yè)的法律人士防范風(fēng)險(xiǎn),，《我顧問(wèn)》為你保駕護(hù)航！