房產(chǎn)，既是生活的需要,，也是很好的投資選擇,。但是在我們購買房產(chǎn)的過程中，常會(huì)出現(xiàn)各種各樣的法律風(fēng)險(xiǎn),，處理不慎會(huì)導(dǎo)致“房款兩空”,。所以在購房前，你要先了解一下常見的“坑”,，才能避免相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn),。

預(yù)售房沒有“五證”

“五證”是指房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建筑工程施工許可證》,、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。如果貪圖便宜或者一時(shí)沖動(dòng)購買“五證”不全的房產(chǎn)會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn),。

1,、定（訂）金被騙

不法開發(fā)商為了套取購房者錢財(cái)，連土地都還沒有獲批,，憑著一間售樓處就開始銷售,，沙盤擺出，廣告貼上,，看上去似乎實(shí)力雄厚,，把購房者的定金、訂金收了之后,，開發(fā)商就卷款潛逃,、人去樓空了。

2,、房屋質(zhì)量沒保障

開發(fā)商不具備“五證”,，說明可能沒有建造商品房的資質(zhì)，更加沒有預(yù)售的資質(zhì),，這樣的房屋質(zhì)量是十分堪憂的,。

3、配套設(shè)施全靠“吹”

不法開發(fā)商喜歡夸大其詞,，說該樓盤對(duì)口名校,、將設(shè)地鐵站,、配套有公園、泳池,、超市等,，是否能兌現(xiàn)其實(shí)是個(gè)未知數(shù)。

4,、一房多賣

開發(fā)商不具備“五證”,，在房產(chǎn)購買過程中會(huì)有很多漏洞、瑕疵,，不法開發(fā)商容易出現(xiàn)“一房多賣”的情況,。

“五證”齊全是判斷樓盤靠譜的根本，是開發(fā)商實(shí)力的體現(xiàn),，信譽(yù)的象征,，品質(zhì)的保障。對(duì)于“五證不全”的樓盤,，糾紛常有發(fā)生,，購房者遇到這樣的樓盤一定要注意，避免產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn),，造成損失,。

二,、購買“小產(chǎn)權(quán)房”沒有保障

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，且其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),。因該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，故購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案,。因此所謂“產(chǎn)權(quán)證”亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證,。

根據(jù)《土地管理法》第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),；但是,，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn),、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外,。”故小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶,。該合同也會(huì)被認(rèn)定無效，合同被認(rèn)定無效后,，買受人應(yīng)當(dāng)將房屋原狀返還出賣人,，出賣人將收取的價(jià)款返還買受人,。如果遇到拆遷，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,，無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償,。

買賣已參加房改的公有住房糾紛多

根據(jù)國務(wù)院的房改政策，單位建設(shè)的含有職工福利性質(zhì)的住房基本上已出售歸職工所有,，不過對(duì)這些房屋的上市交易還有一定的限制條件,，不允許隨意轉(zhuǎn)讓。

而有些職工在條件好,、想購買新商品房時(shí),，會(huì)將房改房出售，但縣一級(jí)的房改房出售又未制定相關(guān)政策,；或是有些職工為了逃避交納稅金和出售收益,，許多房屋都是私下出售，根本無法辦理過戶手續(xù),。這類買賣行為違反限制性規(guī)定,，所以因此產(chǎn)生大量糾紛。

四,、購買未解除抵押的房屋風(fēng)險(xiǎn)大

產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押,，取得借款按期付息。如債務(wù)人不能履行債務(wù),，則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋,，并在處分抵押房屋所得價(jià)款中優(yōu)先受償。現(xiàn)在很多房產(chǎn)都有抵押,，購買這種房屋風(fēng)險(xiǎn)十分高,。

1、重復(fù)抵押

開發(fā)商在建設(shè)過程中由于資金缺乏,，會(huì)選擇將部分房源抵押給銀行,，獲得銀行的貸款，另一方面又為了加速回籠資金,，在未經(jīng)銀行同意且沒有告知購房者該房源已被抵押的情況下,，就對(duì)該房源進(jìn)行出售，這種重復(fù)的交易給房屋權(quán)屬登記帶來隱患,。

2,、多方利益沖突

利益沖突風(fēng)險(xiǎn)往往發(fā)生在開發(fā)商將房產(chǎn)抵押給多方的情況下。比如開發(fā)商將房產(chǎn)同時(shí)抵押給銀行,、工程方,、土地管理部門等多個(gè)抵押人，購房者在不知情的情況下購買房產(chǎn),，一旦開發(fā)商資金鏈斷開無法償還抵押貸款,，房屋的歸屬問題處理起來將會(huì)錯(cuò)綜復(fù)雜,，輕則延誤購房者收房，重則購房者所購房屋產(chǎn)權(quán)遭遇轉(zhuǎn)移,。

3,、無法辦理不動(dòng)產(chǎn)證

房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有還清債務(wù)的前提下與購房者進(jìn)行交易，購房者不僅面臨著首付款損失的風(fēng)險(xiǎn),，還因?yàn)殚_發(fā)商有債務(wù)問題,，購房者無法向銀行申請(qǐng)貸款，更不能網(wǎng)簽備案或者到房管部門辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記,。

規(guī)避購房風(fēng)險(xiǎn),，：

1、盡可能買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房,，這樣可以降低風(fēng)險(xiǎn),。

2、查詢房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息,，確保產(chǎn)權(quán)無瑕疵,。

3、簽合同要認(rèn)真閱讀合同約定,。

4,、網(wǎng)簽備案要趁早，避免開發(fā)商“一房多賣”,。

房產(chǎn)買賣的標(biāo)的額都不小,，在北上廣深地區(qū)，隨意一套房產(chǎn)都價(jià)值數(shù)百萬,，甚至上千萬,。如果在沒有清楚了解房產(chǎn)及相關(guān)規(guī)定的情況下購買房產(chǎn),，很有可能會(huì)存在重大法律風(fēng)險(xiǎn),、造成嚴(yán)重?fù)p失。