<>點(diǎn)評：一,、買房、簽約時應(yīng)注意： 　　1,、盡可能買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房,。這樣可以避免不少風(fēng)險，如：窗臺的高低,、凈高太低、陽臺設(shè)計不合理,、房屋太小,、管道設(shè)備層、房屋爛尾,、室內(nèi)有害氣體,、改變房屋結(jié)構(gòu)、裂縫等表面質(zhì)量問題,。 　　2,、爭取一步到位直接簽訂合同，不要交定金,，也不要簽訂認(rèn)購書等,，否則，容易被動和受制約,。實(shí)在要交定金,，也不要交太多。雖然在簽訂正式合同之前,，從法律上一般定金是可以退的,，但大家不要給自己添麻煩。 　　3,、按照法律規(guī)定,，將開發(fā)商在樓書或廣告中的承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議,。如果開發(fā)商不同意寫，事前可準(zhǔn)備一部小錄音機(jī),，將開發(fā)商的口頭承諾錄下來,。 　　4、簽訂合同時,，按照法律規(guī)定,，同時也簽訂物業(yè)管理協(xié)議，以防辦理入住時物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生變化（漲價等）,。 　　5,、列明應(yīng)交費(fèi)用清單，避免亂收費(fèi),。 　　6,、注意律師代表誰？目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域,，辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師有3種,，其中包括：開發(fā)商的律師、銀行的律師,、業(yè)主的律師,。只有業(yè)主自己聘請的律師才能替業(yè)主自己說話。 　　7,、簽訂盡可能詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議（注意審查出賣人提供的補(bǔ)充協(xié)議）,，或集體簽約；并寫明如何承擔(dān)違約責(zé)任,，退房或不退房,。退房包括哪些費(fèi)用？不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任,？很多業(yè)主合同簽完后,，除了自己的簽名是自己的以外，其他文字都是別人的字體,，這樣太被動,。 　　二、收樓時應(yīng)注意： 　　1,、根據(jù)合同列明的交樓時應(yīng)提交的相關(guān)文件,，如：測繪部門實(shí)測面積文件、《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》,、《住宅使用說明書》,、《住宅質(zhì)量保證書》等進(jìn)行驗(yàn)收，據(jù)此辦理入住手續(xù),。實(shí)在不行則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”,，避免既成事實(shí),。 　　2、根據(jù)合同列明的交樓標(biāo)準(zhǔn)實(shí)地進(jìn)行驗(yàn)收,，并在辦理入住手續(xù)時注明相應(yīng)的問題,。如果不讓您入室查驗(yàn)，則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”,，避免既成事實(shí),。 　　3、注意相互聯(lián)系,，為業(yè)主委員會的建立打下基礎(chǔ),。 　　三、發(fā)生糾紛時應(yīng)注意： 　　1,、從簽約的開始就要注意留好證據(jù),，要盡可能多地收集對方的書面材料。 　


<>點(diǎn)評：購房合同是根據(jù)《中華人民共和國合同法》,、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律,、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，在平等,、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議,。那么,，購房合同改名有效嗎，　　一,、購房合同改名有效嗎　　購房合同改名必須先與開發(fā)商協(xié)商一致，否則無權(quán)擅自解除原協(xié)議,。相關(guān)問題需與開發(fā)商自行協(xié)商,。　　簽訂購房合同應(yīng)該注意交易主體從事二手房交易的資格是否符合,。如賣方是否有房產(chǎn)證,，產(chǎn)權(quán)是否清晰;還沒有拿到產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)房不能買賣;若是期房出售則必須由開發(fā)商作出擔(dān)保等。同時交易前,，作為買方,，可要求賣方提供房屋的權(quán)屬證明文件、身份證明及相關(guān)證件,，并到所屬房地產(chǎn)交易中心查驗(yàn)房屋的權(quán)屬登記情況,。只有對交易主體的資格進(jìn)行審查和判斷，獲得確認(rèn)后,，交易才可進(jìn)行,?！　《⒑灪觅彿亢贤⒁獾氖隆　?,、弄清楚合同中的當(dāng)事人　　在新房買賣過程中合同簽署涉及兩個當(dāng)事方：一為購房者,，一個是開發(fā)商。購房者,，即購房合同中的“買受人”,，他將要成為房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的所有人;需要支付房款;一旦違反合同約定，承擔(dān)違約責(zé)任,?！　?、核實(shí)房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解：房屋建筑狀況,、房屋小區(qū)狀況,、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實(shí),，有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險;違約責(zé)任,。　　3,、明確交易程序：二手房交易可分為看房,、簽約、按合同約定明確時間給首付款,、過戶,、交房、給余款幾大步驟,。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù),、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費(fèi),、水電煤氣費(fèi);這一點(diǎn)在購房簽合同注意事項(xiàng)中是非常需要注意的,，如果交易流程有那些都不知道的話，將來在過戶的時候會非常麻煩的,，有可能為自己帶來損失,。　　4,、明確違約責(zé)任：和賣方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任,，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實(shí)踐中,，小額的定金處罰或簡單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”,，缺少實(shí)際效果。


<>點(diǎn)評：合同成立只是說簽訂合同的雙方當(dāng)事人就購房這件事協(xié)商一致后確定了合同關(guān)系，一般來說合同成立需要滿足3個條件：當(dāng)事人必須是兩個或者兩個以上,；當(dāng)事人必須是在自愿的基礎(chǔ)上協(xié)商一致達(dá)成了共同意見,；簽訂合同的雙方或多方必須是以訂立合同為目的的。

而合同生效是指合同內(nèi)的約定條款和約定事項(xiàng)從此產(chǎn)生了法律效力,，通常購房合同也必須符合一定的條件才能生效：簽訂合同的當(dāng)事人必須具有可簽訂合同的行為能力,，比如未成年人或精神有狀況的成年人則不具備此能力；當(dāng)事人的意愿必須是真實(shí)體現(xiàn)在合同內(nèi)容中的,；合同內(nèi)容中不得出現(xiàn)違反法律法規(guī)或社會公眾利益的情況,。查清房產(chǎn)性質(zhì)。在此類購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛中,，很大的原因就在于房產(chǎn)權(quán)屬上的限制,，例如經(jīng)濟(jì)適用房。因?yàn)楦鶕?jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定,，經(jīng)濟(jì)適用房在５年內(nèi)不得上市,。而購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓很明顯違背了法律的這一強(qiáng)行性規(guī)定，終將導(dǎo)致無效,。因此,，在簽訂購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，必須查清土地權(quán)屬是否為出讓地,、房產(chǎn)性質(zhì)是否為商品房等,。

２、聘請律師擬定購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同,。當(dāng)事人囿于法律知識的匱乏,，草擬的合同、協(xié)議總是存在這樣或者那樣的漏洞,、矛盾,，一旦發(fā)生糾紛，將會因?yàn)閰f(xié)議的不規(guī)范導(dǎo)致沒有一個的證據(jù),。

３,、適時進(jìn)行公證。許多簽訂購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的當(dāng)事人反悔的原因便在于協(xié)議的簽訂對雙方不構(gòu)成絕對的拘束力,，可以任意撕毀。而公證可以化解這一問題,。一旦對方不履行合同,，當(dāng)事人便可憑借公證書到法院或者仲裁委起訴，而事情的結(jié)果往往是朝著有利于己的方向行動,。


<>點(diǎn)評：買房簽合同時千萬別裝爽快,，應(yīng)注意以下問題：五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證,，第三是建設(shè)工程開工證,，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證,，簡稱叫“五證”,。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的,，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的,。

那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證,，一個是國有土地使用證,，一個是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā),，看準(zhǔn)確了,，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證,。特別要提醒的是,，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊,。簽合同前,，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證,。

　　購房過程中涉及的法律問題

　　作為購房者來講,，是老百姓一生當(dāng)中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業(yè),，所以,，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題,，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露,，其實(shí)，很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹(jǐn)慎,，對于購房的知識比較了解,，很多問題是可以避免的。


<>點(diǎn)評：一,、認(rèn)真核實(shí)房主的身份
簽訂合同前必須認(rèn)真核實(shí)房主的身份,，防止假房主騙賣或者一房多賣的情況出現(xiàn)。lt;br /gt;lt;br /gt;房產(chǎn)也是騙子的重要目標(biāo),，近年來假房主騙賣或者一房多賣的情況也經(jīng)常出現(xiàn),，往往購房者付了定金和首付款正準(zhǔn)備過戶時才發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)了，去找人去又無法找到當(dāng)初簽約的那個人了。因此,，二手房購置必須確保簽約主體是合法房主,，有權(quán)進(jìn)行房屋的買賣。

二,、明確標(biāo)明房屋基本情況和付款時間
對買主來說,，合同中必須注明房屋基本信息，包括地址,，門牌號,，面積和戶型。這些信息須按產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn),。尤其是建筑面積,，一定要看清，賣方容易記不清,，尤其在現(xiàn)在來說,，房價是按每平米多少錢來計算的，所以如果房價不變的基礎(chǔ)上面積的多少就變得尤為重要,。包括在售房屋提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬真實(shí),；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是還是居住,，或是其他,，這些都需注明。對賣方來說,，重要的是標(biāo)明付款時間,，尤其是付款方式，必要在合同中注明,。不能模糊的口頭約定,。

三、明確各種費(fèi)用的交接時間和方式


<>點(diǎn)評：我也經(jīng)歷過買房關(guān)于合同的事,，房地產(chǎn)開發(fā)為了融資,，一般會通過所謂的“內(nèi)部認(rèn)購”融資，認(rèn)購人支付了大量的現(xiàn)金獲得了優(yōu)先認(rèn)購權(quán),，并與開發(fā)企業(yè)簽訂了“買賣合同”,。這種認(rèn)購即變相的銷售行為是違反法律法規(guī)規(guī)定的。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了商品房預(yù)售的條件之一即“向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,，取得商品房預(yù)售許可證明,。商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。
同時,，最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,，可以認(rèn)定有效。
因此,，商品房預(yù)售許可證的取得是預(yù)售商品房買賣合同有效的前提條件,。


<>點(diǎn)評：通常，合同正文的第一項(xiàng)內(nèi)容就是合同雙方當(dāng)事人的基本信息填寫,，在這里,，購房者應(yīng)該重點(diǎn)查看開發(fā)商的名稱、營業(yè)執(zhí)照注冊號和企業(yè)資質(zhì)證書號,。按照規(guī)定,，合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)該是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位,，簽字人應(yīng)是法人代表本人或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人,。
如果你購買的是二手房，一定要對照查看售房人身份證上的信息跟房屋產(chǎn)權(quán)證上的信息是否一致,。
2,、注意合同中的空白條款
在簽訂合同時，你會發(fā)現(xiàn),，一些條款下面,，會有空白條款的存在。有一些空白條款需要雙方確認(rèn)后填寫或者需要特殊注明的,，但有的開發(fā)商會告知購房者合同是同一版本,，有的空白地方可以不填，這樣開發(fā)商就有可能在空白地方做手腳,。因此購房者如果確實(shí)沒有特殊說明,，可以在空白地方劃一道斜線表示此處無內(nèi)容，以免給開發(fā)商留下可乘之機(jī),。


<>點(diǎn)評：房子對很多人來說都是一生中的最大商品,，花費(fèi)自己甚至父母的多年積蓄不說，有的還需要背上數(shù)十年的房貸,，所以買之前一定要奪走多看多選,，慎之又慎，不可馬虎大意,。

1,、看“五證”和“兩書”是否齊全

“五證”是《國有土地使用證》,、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程施工許可證》,、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，“兩書”是指：《住房質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,，可不要小看這幾個證書,，只有合法進(jìn)入市場的住宅房，產(chǎn)權(quán)才會受到國家保護(hù),。

合同簽訂之前,，必須要先確認(rèn)開發(fā)商的“五證”和“兩書”是齊全的，房地產(chǎn)開發(fā)商在賣房之前要具有一定的條件,，并且需要按照有關(guān)規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù),，也就是說，只有這群手續(xù)都齊備了,，它才有資格賣房,。


<>點(diǎn)評：購房合同是根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律,、法規(guī)之規(guī)定,，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等,、自愿,、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。
2. 買售人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容,，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的,，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢，如無異議視為雙方同意內(nèi)容,。在簽訂合同前,，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件,。
3. 購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面,、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突,，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突,；文字表述要清晰、準(zhǔn)確,；簽訂合同的買賣雙方身份,、責(zé)任要明確。


<>點(diǎn)評：開發(fā)商破產(chǎn)買房合同是否有效：
首先,，司法實(shí)踐中,，法院一般根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》中關(guān)于特定物買賣中,，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價的特定物不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的規(guī)定，認(rèn)定相對人購買的房屋屬于特定物,，已完全支付對價,，則合同繼續(xù)有限，管理人繼續(xù)履行過戶義務(wù),。最高院的判例以此情形不屬于無效的個別清償行為，支持合同有效,，繼續(xù)履行過戶義務(wù),。
其次，你所陳述的情況不能依據(jù)上述情況對待,，簽訂的買賣合同涉嫌以物抵債,，會被認(rèn)定為無效。你的債權(quán)與其他人的債權(quán)平等,，參與破產(chǎn)分配,。


<>點(diǎn)評：不管買房人有無持有房產(chǎn)證，他把房子買給別人的事實(shí)是不容不予承認(rèn)的,，并且承認(rèn)協(xié)助辦理過戶手續(xù),，由于他的不履行合同，致使買房人不能取得房產(chǎn)證,，責(zé)任在買房人,。買賣房子，是雙方真實(shí)意思是表示,，合同應(yīng)該有效,。如有需要，可以起訴賣房人,，要求履行義務(wù),。


<>點(diǎn)評：如果房地產(chǎn)公司取得了合法的預(yù)售手續(xù)，且你們簽定了經(jīng)房管局備案的正式合同,，你所購買的商業(yè)用房歸你所有,，是你自己擁有合法權(quán)益的物業(yè)，已不歸開發(fā)商所有,。同時滿足上述條件的,，你簽定的合同是有效的，不會被作為開發(fā)商破產(chǎn)清算的,。


<>點(diǎn)評：如果房子已經(jīng)完工并入住了,，那么實(shí)際上開發(fā)商破產(chǎn)對購房者而言是不會產(chǎn)生太大的影響的。如果你是貸款買房的,，那么此時你最重要的問題就是要按期還貸,，不讓自己的房貸產(chǎn)生斷供的危機(jī)即可





<>點(diǎn)評：破產(chǎn)前已經(jīng)簽訂合法債務(wù)轉(zhuǎn)換合同或購買合同,、代償合同的，應(yīng)該是有效的,，未辦理產(chǎn)權(quán)證也不影響業(yè)主主張權(quán)力


<>點(diǎn)評：無效,，參考各地房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)，法院查封已售給業(yè)主并居住的房屋,。產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移,，那么多債權(quán)人能放手


<>點(diǎn)評：肯定有效果啊，沒效果誰會愿意買啊,，要是沒效果,，到時候房子有什么問題怎么辦啊，


<>點(diǎn)評：只要是房產(chǎn)交易中心簽發(fā)的那種合同是有效滴,，房地產(chǎn)商自制合同就不一定有效啦


<>點(diǎn)評：這個案件的本質(zhì)是以房抵債,，合同有效，請求繼續(xù)辦理過戶手續(xù),。


<>點(diǎn)評：哪要看購房合同是否正規(guī),，規(guī)范的合同當(dāng)然是有效的。


<>點(diǎn)評：合同有效只看滿足成立的條件,。


<>點(diǎn)評：有用的,，可以起訴強(qiáng)制執(zhí)行