<>點評：一,、買房、簽約時應注意： 　　1,、盡可能買現(xiàn)房或準現(xiàn)房,。這樣可以避免不少風險，如：窗臺的高低,、凈高太低,、陽臺設計不合理、房屋太小,、管道設備層,、房屋爛尾、室內(nèi)有害氣體,、改變房屋結構,、裂縫等表面質量問題。 　　2,、爭取一步到位直接簽訂合同,，不要交定金，也不要簽訂認購書等,，否則,，容易被動和受制約。實在要交定金,，也不要交太多,。雖然在簽訂正式合同之前，從法律上一般定金是可以退的,，但大家不要給自己添麻煩,。 　　3,、按照法律規(guī)定，將開發(fā)商在樓書或廣告中的承諾寫進補充協(xié)議,。如果開發(fā)商不同意寫,，事前可準備一部小錄音機，將開發(fā)商的口頭承諾錄下來,。 　　4,、簽訂合同時，按照法律規(guī)定,，同時也簽訂物業(yè)管理協(xié)議,，以防辦理入住時物業(yè)管理費發(fā)生變化（漲價等）。 　　5,、列明應交費用清單,，避免亂收費。 　　6,、注意律師代表誰,？目前在房地產(chǎn)領域,，辦理房地產(chǎn)業(yè)務的律師有3種,，其中包括：開發(fā)商的律師、銀行的律師,、業(yè)主的律師,。只有業(yè)主自己聘請的律師才能替業(yè)主自己說話。 　　7,、簽訂盡可能詳細的補充協(xié)議（注意審查出賣人提供的補充協(xié)議）,，或集體簽約；并寫明如何承擔違約責任,，退房或不退房,。退房包括哪些費用？不退房如何承擔違約責任,？很多業(yè)主合同簽完后,，除了自己的簽名是自己的以外，其他文字都是別人的字體,，這樣太被動,。 　　二、收樓時應注意： 　　1,、根據(jù)合同列明的交樓時應提交的相關文件,，如：測繪部門實測面積文件、《北京市建設工程竣工驗收備案表》,、《住宅使用說明書》,、《住宅質量保證書》等進行驗收,，據(jù)此辦理入住手續(xù)。實在不行則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”,，避免既成事實,。 　　2、根據(jù)合同列明的交樓標準實地進行驗收,，并在辦理入住手續(xù)時注明相應的問題,。如果不讓您入室查驗，則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”,，避免既成事實,。 　　3、注意相互聯(lián)系,，為業(yè)主委員會的建立打下基礎,。 　　三、發(fā)生糾紛時應注意： 　　1,、從簽約的開始就要注意留好證據(jù),，要盡可能多地收集對方的書面材料。 　


<>點評：購房合同是根據(jù)《中華人民共和國合同法》,、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律,、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，在平等,、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買賣商品房達成的協(xié)議,。那么,，購房合同改名有效嗎，　　一,、購房合同改名有效嗎　　購房合同改名必須先與開發(fā)商協(xié)商一致,，否則無權擅自解除原協(xié)議。相關問題需與開發(fā)商自行協(xié)商,?！　『炗嗁彿亢贤瑧撟⒁饨灰字黧w從事二手房交易的資格是否符合。如賣方是否有房產(chǎn)證,，產(chǎn)權是否清晰;還沒有拿到產(chǎn)權證的現(xiàn)房不能買賣;若是期房出售則必須由開發(fā)商作出擔保等,。同時交易前，作為買方,，可要求賣方提供房屋的權屬證明文件,、身份證明及相關證件，并到所屬房地產(chǎn)交易中心查驗房屋的權屬登記情況。只有對交易主體的資格進行審查和判斷,，獲得確認后,，交易才可進行?！　《?、簽好購房合同要注意的事　　1、弄清楚合同中的當事人　　在新房買賣過程中合同簽署涉及兩個當事方：一為購房者,，一個是開發(fā)商,。購房者，即購房合同中的“買受人”,，他將要成為房屋產(chǎn)權證上記載的所有人;需要支付房款;一旦違反合同約定,，承擔違約責任?！　?,、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解：房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況,、房屋權利情況,。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險;違約責任,?！　?、明確交易程序：二手房交易可分為看房,、簽約,、按合同約定明確時間給首付款,、過戶,、交房、給余款幾大步驟,。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù),、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費,、水電煤氣費;這一點在購房簽合同注意事項中是非常需要注意的,，如果交易流程有那些都不知道的話，將來在過戶的時候會非常麻煩的,，有可能為自己帶來損失,。　　4,、明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任,，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中,，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”,，缺少實際效果,。


<>點評：合同成立只是說簽訂合同的雙方當事人就購房這件事協(xié)商一致后確定了合同關系，一般來說合同成立需要滿足3個條件：當事人必須是兩個或者兩個以上,；當事人必須是在自愿的基礎上協(xié)商一致達成了共同意見,；簽訂合同的雙方或多方必須是以訂立合同為目的的。

而合同生效是指合同內(nèi)的約定條款和約定事項從此產(chǎn)生了法律效力,，通常購房合同也必須符合一定的條件才能生效：簽訂合同的當事人必須具有可簽訂合同的行為能力,，比如未成年人或精神有狀況的成年人則不具備此能力；當事人的意愿必須是真實體現(xiàn)在合同內(nèi)容中的,；合同內(nèi)容中不得出現(xiàn)違反法律法規(guī)或社會公眾利益的情況,。查清房產(chǎn)性質。在此類購房指標轉讓協(xié)議糾紛中,，很大的原因就在于房產(chǎn)權屬上的限制,，例如經(jīng)濟適用房。因為根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定,，經(jīng)濟適用房在５年內(nèi)不得上市,。而購房指標轉讓很明顯違背了法律的這一強行性規(guī)定，終將導致無效,。因此,，在簽訂購房指標轉讓協(xié)議時，必須查清土地權屬是否為出讓地,、房產(chǎn)性質是否為商品房等,。

２、聘請律師擬定購房指標轉讓合同,。當事人囿于法律知識的匱乏,，草擬的合同、協(xié)議總是存在這樣或者那樣的漏洞,、矛盾,，一旦發(fā)生糾紛，將會因為協(xié)議的不規(guī)范導致沒有一個的證據(jù),。

３,、適時進行公證。許多簽訂購房指標轉讓協(xié)議的當事人反悔的原因便在于協(xié)議的簽訂對雙方不構成絕對的拘束力,，可以任意撕毀,。而公證可以化解這一問題。一旦對方不履行合同,，當事人便可憑借公證書到法院或者仲裁委起訴,，而事情的結果往往是朝著有利于己的方向行動。


<>點評：買房簽合同時千萬別裝爽快，應注意以下問題：五證,，一個是建設用地規(guī)劃許可證,，第二是建設工程規(guī)劃許可證，第三是建設工程開工證,，第四是國有土地使用證,，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”,。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的,，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的,。

那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法,，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證,，一個是預售許可證,，這兩種要核發(fā)，看準確了,，一般原則上就沒有問題,，特別是預售許可證。特別要提醒的是,，購房者在查看五證的時候一定要看原件,，復印件很容易作弊。簽合同前,，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi),，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權證。

　　購房過程中涉及的法律問題

　　作為購房者來講,，是老百姓一生當中一個非常重要的問題,，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以,，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題,。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露,，其實，很多問題應該說是如果購房者比較謹慎,，對于購房的知識比較了解,，很多問題是可以避免的。


<>點評：一,、認真核實房主的身份
簽訂合同前必須認真核實房主的身份,，防止假房主騙賣或者一房多賣的情況出現(xiàn)。lt;br /gt;lt;br /gt;房產(chǎn)也是騙子的重要目標，近年來假房主騙賣或者一房多賣的情況也經(jīng)常出現(xiàn),，往往購房者付了定金和首付款正準備過戶時才發(fā)現(xiàn)自己上當了,，去找人去又無法找到當初簽約的那個人了。因此,，二手房購置必須確保簽約主體是合法房主,，有權進行房屋的買賣。

二,、明確標明房屋基本情況和付款時間
對買主來說,，合同中必須注明房屋基本信息，包括地址,，門牌號,，面積和戶型。這些信息須按產(chǎn)權證上注明的為準,。尤其是建筑面積,，一定要看清，賣方容易記不清,，尤其在現(xiàn)在來說,，房價是按每平米多少錢來計算的，所以如果房價不變的基礎上面積的多少就變得尤為重要,。包括在售房屋提供的房屋產(chǎn)權證是否屬真實,；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是還是居住,，或是其他,，這些都需注明。對賣方來說,，重要的是標明付款時間,，尤其是付款方式，必要在合同中注明,。不能模糊的口頭約定,。

三、明確各種費用的交接時間和方式


<>點評：我也經(jīng)歷過買房關于合同的事,，房地產(chǎn)開發(fā)為了融資,，一般會通過所謂的“內(nèi)部認購”融資，認購人支付了大量的現(xiàn)金獲得了優(yōu)先認購權,，并與開發(fā)企業(yè)簽訂了“買賣合同”,。這種認購即變相的銷售行為是違反法律法規(guī)規(guī)定的。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了商品房預售的條件之一即“向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記,，取得商品房預售許可證明,。商品房預售實行許可制度,。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可,，取得《商品房預售許可證》,。
同時，最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也規(guī)定“出賣人未取得商品房預售許可證明,，與買受人訂立的商品房預售合同,，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,，可以認定有效,。
因此，商品房預售許可證的取得是預售商品房買賣合同有效的前提條件,。


<>點評：通常,，合同正文的第一項內(nèi)容就是合同雙方當事人的基本信息填寫，在這里,，購房者應該重點查看開發(fā)商的名稱,、營業(yè)執(zhí)照注冊號和企業(yè)資質證書號。按照規(guī)定,，合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓,，而應該是項目立項批準文件的投資建設單位，簽字人應是法人代表本人或公司章程上授權的主要負責人,。
如果你購買的是二手房,，一定要對照查看售房人身份證上的信息跟房屋產(chǎn)權證上的信息是否一致。
2,、注意合同中的空白條款
在簽訂合同時,，你會發(fā)現(xiàn)，一些條款下面,，會有空白條款的存在,。有一些空白條款需要雙方確認后填寫或者需要特殊注明的，但有的開發(fā)商會告知購房者合同是同一版本,，有的空白地方可以不填,，這樣開發(fā)商就有可能在空白地方做手腳。因此購房者如果確實沒有特殊說明,，可以在空白地方劃一道斜線表示此處無內(nèi)容,，以免給開發(fā)商留下可乘之機。


<>點評：房子對很多人來說都是一生中的最大商品,，花費自己甚至父母的多年積蓄不說,，有的還需要背上數(shù)十年的房貸，所以買之前一定要奪走多看多選,，慎之又慎,，不可馬虎大意。

1,、看“五證”和“兩書”是否齊全

“五證”是《國有土地使用證》,、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》,、《建設工程施工許可證》,、《商品房銷售(預售)許可證》，“兩書”是指：《住房質量保證書》和《住宅使用說明書》,，可不要小看這幾個證書,，只有合法進入市場的住宅房，產(chǎn)權才會受到國家保護,。

合同簽訂之前,，必須要先確認開發(fā)商的“五證”和“兩書”是齊全的，房地產(chǎn)開發(fā)商在賣房之前要具有一定的條件,，并且需要按照有關規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù),，也就是說，只有這群手續(xù)都齊備了,，它才有資格賣房,。


<>點評：購房合同是根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律,、法規(guī)之規(guī)定,，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等,、自愿,、協(xié)商一致的基礎上就買賣商品房達成的協(xié)議。
2. 買售人應當仔細閱讀本合同內(nèi)容,，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的,，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢，如無異議視為雙方同意內(nèi)容,。在簽訂合同前,，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件,。
3. 購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面,、詳細、各項規(guī)定之間要避免相互沖突,，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突,；文字表述要清晰、準確,；簽訂合同的買賣雙方身份,、責任要明確,。


<>點評：開發(fā)商破產(chǎn)買房合同是否有效：
首先，司法實踐中,，法院一般根據(jù)《最高人民法院關于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》中關于特定物買賣中,，尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的規(guī)定，認定相對人購買的房屋屬于特定物,，已完全支付對價,，則合同繼續(xù)有限，管理人繼續(xù)履行過戶義務,。最高院的判例以此情形不屬于無效的個別清償行為,，支持合同有效，繼續(xù)履行過戶義務,。
其次,，你所陳述的情況不能依據(jù)上述情況對待，簽訂的買賣合同涉嫌以物抵債,，會被認定為無效,。你的債權與其他人的債權平等，參與破產(chǎn)分配,。


<>點評：不管買房人有無持有房產(chǎn)證,，他把房子買給別人的事實是不容不予承認的，并且承認協(xié)助辦理過戶手續(xù),，由于他的不履行合同,，致使買房人不能取得房產(chǎn)證，責任在買房人,。買賣房子,，是雙方真實意思是表示，合同應該有效,。如有需要,，可以起訴賣房人，要求履行義務,。


<>點評：如果房地產(chǎn)公司取得了合法的預售手續(xù),，且你們簽定了經(jīng)房管局備案的正式合同，你所購買的商業(yè)用房歸你所有,，是你自己擁有合法權益的物業(yè),，已不歸開發(fā)商所有。同時滿足上述條件的,，你簽定的合同是有效的,，不會被作為開發(fā)商破產(chǎn)清算的。


<>點評：如果房子已經(jīng)完工并入住了,，那么實際上開發(fā)商破產(chǎn)對購房者而言是不會產(chǎn)生太大的影響的,。如果你是貸款買房的,，那么此時你最重要的問題就是要按期還貸，不讓自己的房貸產(chǎn)生斷供的危機即可





<>點評：破產(chǎn)前已經(jīng)簽訂合法債務轉換合同或購買合同,、代償合同的,，應該是有效的,，未辦理產(chǎn)權證也不影響業(yè)主主張權力


<>點評：無效,，參考各地房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)，法院查封已售給業(yè)主并居住的房屋,。產(chǎn)權未轉移,，那么多債權人能放手


<>點評：肯定有效果啊，沒效果誰會愿意買啊,，要是沒效果,，到時候房子有什么問題怎么辦啊，


<>點評：只要是房產(chǎn)交易中心簽發(fā)的那種合同是有效滴,，房地產(chǎn)商自制合同就不一定有效啦


<>點評：這個案件的本質是以房抵債,，合同有效，請求繼續(xù)辦理過戶手續(xù),。


<>點評：哪要看購房合同是否正規(guī),，規(guī)范的合同當然是有效的。


<>點評：合同有效只看滿足成立的條件,。


<>點評：有用的,，可以起訴強制執(zhí)行