土地儲(chǔ)備貸款期限最長不超過多少年？土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)有哪些,？土地儲(chǔ)備貸款是銀行向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的用于收購,、整治土地，提升土地出讓價(jià)值的短期周轉(zhuǎn)貸款,。其主要用途包括支付征地補(bǔ)償費(fèi),、安置補(bǔ)助費(fèi),、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、場地平整費(fèi),、繳納土地出讓金等,。向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款,。接下來小編帶大家了解土地儲(chǔ)備貸款的相關(guān)法律知識,。

　　土地儲(chǔ)備貸款期限最長不超過多少年？

　　土地貸款期限最長不超過2年,；貸款原則上采取抵押方式,。貸款額度最高不超過土地收購、整理和儲(chǔ)備總成本的70％,。

　　土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)有哪些,？

　　各地政府通過加快土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變，提高土地收益,，為城市建設(shè)提供了強(qiáng)大資金支持,，部分城市成立了土地儲(chǔ)備中心專司其職。土地儲(chǔ)備貸款相應(yīng)成為銀行新的效益增長點(diǎn)和營銷重點(diǎn),，并占據(jù)了銀行信貸資金相當(dāng)份額,。

　　但是，由于土地儲(chǔ)備貸款金額大,，政策性強(qiáng),，政府干預(yù)成分多，銀行管理經(jīng)驗(yàn)不足,，貸款風(fēng)險(xiǎn)相對較大,。土地儲(chǔ)備貸款主要面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：

　　政府信用風(fēng)險(xiǎn)

　　從借款主體看，大部分土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)雖然工商注冊為企業(yè)法人,，但并沒有按公司化規(guī)范運(yùn)作,，僅是代表政府負(fù)責(zé)土地收購、儲(chǔ)備,、交易等日常事務(wù)性工作,，不負(fù)責(zé)對土地資金的安排，缺乏經(jīng)營自主權(quán),，責(zé)權(quán)不統(tǒng)一,，法人治理結(jié)構(gòu)不完善，監(jiān)督機(jī)制不健全,，實(shí)際屬于政府的附屬體,，作為融資主體，其只是一個(gè)承貸的空殼而已,；另一方面,，政府往往把土地儲(chǔ)備貸款當(dāng)作財(cái)政資金管理使用,，并沒有完全把土地儲(chǔ)備貸款用于儲(chǔ)備的土地項(xiàng)目，而是用于彌補(bǔ)其他城市建設(shè)資金,；對于拍賣的儲(chǔ)備土地款項(xiàng),，政府也未及時(shí)用于歸還貸款，僅僅向銀行承諾安排財(cái)政資金還貸,，而這些承諾又往往不能完全兌現(xiàn),，對于赤字財(cái)政更是一紙空文。因此,，政府信用風(fēng)險(xiǎn)是土地儲(chǔ)備貸款的直接風(fēng)險(xiǎn),。

　　政策性風(fēng)險(xiǎn)

　　國家加大了對房地產(chǎn)市場和土地市場整治、規(guī)范力度,，人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》明確限制了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、施工企業(yè)的貸款投入，國務(wù)院,、國土資源部2004年也先后出臺了《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》 ,、 《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院緊急通知精神進(jìn)一步嚴(yán)格土地管理的通知》 ，加強(qiáng)了對建設(shè)用地的審批管理,，上收了地,、市一級土地部門土地項(xiàng)目審批權(quán)限，并暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用建設(shè)用地的審批,。這肯定會(huì)影響城市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和土地拍賣進(jìn)程,，甚至可能使儲(chǔ)備土地?zé)o法拍賣變現(xiàn)，從而影響貸款的按期收回,。

　　法律風(fēng)險(xiǎn)

　　《中華人民共和國土地管理法》嚴(yán)格禁止未經(jīng)批準(zhǔn)或越權(quán)審批建設(shè)用地。儲(chǔ)備土地必須符合經(jīng)法定程序批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃,、近期建設(shè)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃,。隨著“城市化”步伐的加快，城市郊區(qū)大量農(nóng)用地作為儲(chǔ)備土地被征用,，其中不乏為當(dāng)?shù)卣綑?quán)審批占用,，且土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)取得土地并未實(shí)際繳納土地出讓金，僅僅是為了取得貸款而辦理了土地過戶手續(xù)和變更了土地性質(zhì),，處置土地存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn),。另外，外部評估機(jī)構(gòu)受利益驅(qū)動(dòng),，往往是按照借款人的授意根據(jù)貸款申請額度對土地價(jià)值進(jìn)行評估,，甚至一些地方由國土部門壟斷對地價(jià)的評估（否則，不予辦理抵押登記）,，導(dǎo)致評估價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離土地市場價(jià)值,，銀行即使處置抵押物也會(huì)造成較大的貸款損失,，而現(xiàn)有法律法規(guī)對評估機(jī)構(gòu)的責(zé)任約束不強(qiáng)，銀行也無法向評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行追索,。

　　銀行經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)

　　在審計(jì)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn),，部分銀行發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款未落實(shí)抵押，或者抵押物非貸款對應(yīng)的儲(chǔ)備土地,；在貸款資金使用方面缺乏有效的掌握控制,。他們往往采取與政府、借款人三方簽訂《土地儲(chǔ)備貸款封閉運(yùn)行協(xié)議》 ,，《協(xié)議》中明確了貸款資金必須?？顚Ｓ煤蛢?chǔ)備土地處置后優(yōu)先償還貸款。但事實(shí)上,，由于借款人和政府處置土地與銀行貸后管理信息不對稱,，貸款資金轉(zhuǎn)入財(cái)政帳戶后，銀行完全失去對貸款資金的監(jiān)控,，無法保證儲(chǔ)備土地處置款和貸款不被挪作他用,，而一旦土地儲(chǔ)備資金被挪用，就很難按期收回貸款,。

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