<>點評：小產(chǎn)權(quán)房并非法律概念，只是民間俗稱,。歸結(jié)大多數(shù)關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的描述要旨,，即相對于“大產(chǎn)權(quán)”（市場商品房）而言，是指在農(nóng)村集體土地上自行建造的房產(chǎn),，未經(jīng)過合法的土地出讓,、規(guī)劃、報建,，未經(jīng)有權(quán)政府主管部門審批,，土地成本近乎為零，此類房產(chǎn)往往沒有政府頒發(fā)的房地產(chǎn)證或不動產(chǎn)權(quán)證,，多為個人擬定或集體經(jīng)濟組織自行擬定的協(xié)議或自制的產(chǎn)權(quán)證,，又稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號）規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！薄秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)〔2007〕71號）和2008年《中共中央,、國務(wù)院關(guān)于切實加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》（中發(fā)〔2008〕1號）再次重申禁止小產(chǎn)權(quán)房向城市居民流轉(zhuǎn)的規(guī)定。

而違法建筑是一個法律用語,，是指違反《中華人民共和國土地管理法》,、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在規(guī)劃區(qū)內(nèi),，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程許可證的規(guī)定建設(shè),，嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的建筑。

“小產(chǎn)權(quán)房”是依據(jù)房產(chǎn)所在土地性質(zhì)進行評價,，違法建筑是對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行判定,，兩者并不是同一評價維度,。兩者雖有一定交集，但無論在內(nèi)涵上還是外延上均存在明顯的差別,，不可等同視之：其一,，“小產(chǎn)權(quán)房”只存在于集體土地之上，但是,，違法建筑可能存在于集體土地之上，更多可能來自于合法出讓的國有用地,；其二,，“小產(chǎn)權(quán)房”大體可以劃分為兩種類型：第一類是宅基地上的農(nóng)民住宅；第二類是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,、村委會單獨或者與開發(fā)商合作在集體土地上建設(shè)的房屋,。而根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房是否辦理了規(guī)劃手續(xù)，又可分為兩種,，“第一種是建設(shè)單位依法辦理了用地,、規(guī)劃及建設(shè)等審批手續(xù)后合法建成的房屋，例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,、村委會利用空心村改造,、新農(nóng)村建設(shè)等整理集體


<>點評：小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時并未繳納土地出讓金等費用,，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房,。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán),，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護,，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證,、契稅證等合法手續(xù),。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓,、置換。
“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂,。小產(chǎn)權(quán)房由于產(chǎn)權(quán)不完善，所以價格便宜,，為了很多暫取這點蠅頭小利,，很多購房人選擇購買小產(chǎn)權(quán)房,，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房最新政策解讀，國土部嚴(yán)禁登記發(fā)證,?！蛾P(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》日前發(fā)布，其中明確了相關(guān)工作的重大政策問題,。前不久,，國土資源部召開通氣會表示，將力爭在明年年底前基本完成全國農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作,，并明確制定出小產(chǎn)權(quán)房最新政策,，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。目前,，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%,。《意見》明確規(guī)定,，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地,、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地,，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的,，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”,。


<>點評：小產(chǎn)權(quán)房，在各個城市都普遍存在,，并且一直受到購房者的廣泛關(guān)注,。之所以一直受關(guān)注，還是因為便宜,。所謂小產(chǎn)權(quán)房就是建在集體土地上的住房,，不管是農(nóng)民建的，鄉(xiāng)政府村集體建的,，還是開發(fā)商或者租賃單位建的,，總之，都不是合法的房子,，得不到合法的產(chǎn)權(quán)證,。因為根據(jù)我國的法律，集體土地的使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),。購買小產(chǎn)權(quán)房有什么問題呢？第一,，沒有合法產(chǎn)權(quán),，不能過戶抵押流轉(zhuǎn),。第二，不能貸款,。第三,，如遇國家征地或拆遷，從法律上得不到任何利益保障（實操中多少會給補償,，但無法和大產(chǎn)權(quán)房拆遷相比）,。既便如此，因為城市里買了小產(chǎn)權(quán)房的人挺多的,，所以總有一個不小的群體幻想著有朝一日國家會容許小產(chǎn)權(quán)房合法化,。從現(xiàn)階段看，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”看不到任何希望,。但是,，在多渠道保障,、多主體供給,、租購并舉的新政策下，一部分集體土地可以用于建設(shè)租賃住房,，或者說,，政府可能會回購一批小產(chǎn)權(quán)房用于保障功能，這是小產(chǎn)權(quán)房的一個出路,。


<>點評：小產(chǎn)權(quán)是相對于完整產(chǎn)權(quán)的概念,，什么是完整產(chǎn)權(quán)？按規(guī)定,，完整的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)屬一致,。
商品房是在出讓的國有土地上經(jīng)開發(fā)程序合法建造出售的房屋，購房人有房屋的所有權(quán),，同時也共有土地的使用權(quán),。

現(xiàn)在所說的小產(chǎn)權(quán)房，一般是指在集體土地上建房分割出售,，或未經(jīng)合法開發(fā)程序而出售的房屋,。
建房者利用自己擁有使用權(quán)的土地，如果是合法建房（有規(guī)劃許可證,，施工許可證等）,，那么建房者對該房地產(chǎn)是擁有完整產(chǎn)權(quán)的，有使用,、收益,、處分的權(quán)利，并不是違章建筑（當(dāng)然未經(jīng)相關(guān)部門許可建造的除外）,，但自建房未經(jīng)開發(fā)程序,，不能分層或分單元出售,。
這些分割出售的房屋被之所以被稱為小產(chǎn)權(quán)房，是對購買者而言,。商品房權(quán)屬證書有一欄會注明共有的土地面積,，而＂小產(chǎn)權(quán)房＂購房人＂購買＂了房屋,，但土地使用權(quán)仍然是原權(quán)屬人,，不能共有，缺少一項權(quán)屬,，故此稱為＂小產(chǎn)權(quán)＂,。



<>點評：據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳的農(nóng)民房套數(shù)合計過650萬套,，約35.69萬棟,，以前的農(nóng)民房建得很隨意，只有居住功能,，現(xiàn)在有些農(nóng)民房建得像商品房小區(qū),。農(nóng)民房是深圳的大問題，拆掉是不可能的了,，畢竟沉淀了無數(shù)農(nóng)民房業(yè)主的不可估量的利益在里面,。
深圳政府的目標(biāo)是將100萬套農(nóng)民房進入租賃市場，這意味著農(nóng)民房在側(cè)面得到了政府的認(rèn)可,。農(nóng)民房的交易,，在深圳一直很活躍，遇到舊改拆遷項目時,，相應(yīng)的利益大多也能得到保障,，在買賣農(nóng)民房時，買賣雙方在村委的見證之下簽字畫押,，賣家的一家老小等利益相關(guān)方全部簽字畫押,，避免不在場的利益相關(guān)方在未來扯皮，導(dǎo)致不必要的麻煩,，然后相關(guān)文件在村委留底備案,，最好是做一下公正，當(dāng)然公證處不會管公正內(nèi)容是否合理,，一切以相關(guān)法律法規(guī)為準(zhǔn)則,。
另外，農(nóng)民房也漲了不少,，市場很大,，深圳的契約精神也還不錯。在深圳買賣農(nóng)民房的風(fēng)險,，總體比其他地區(qū)要小一點,。


<>點評：小產(chǎn)權(quán)房就是農(nóng)村地主的二房,，三房的小老婆，充其量不過就是既干活又陪睡的通房大丫頭,，最終能保障多少利益全靠一哭二鬧三上吊,。
小產(chǎn)權(quán)房分兩種：一種是建在集體建設(shè)用地上的，現(xiàn)階段郭嘉多住房保障體系下給了小產(chǎn)權(quán)租賃的商機,，但想買賣,，抵押是不可能的，即便開放如深圳缺房如深圳也不會有給“轉(zhuǎn)正”的機會,，,；另一種是建在國有土地上的，相當(dāng)于“一家只許生兩孩子”,，多生也給戶口,，也就是商品房中的超建部分（該叫中產(chǎn)權(quán)），這在未來缺房的狀態(tài)下,，還是極有可能轉(zhuǎn)正的,，該是淘金的重點。


<>點評：小產(chǎn)權(quán)房一般指的是在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,，未繳納土地出讓金等費用,，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”,。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,，購房合同國土房管局也不會給予備案。按規(guī)定不能賣給集體以外的人,，集體外的人持有不受法律保護,。


<>點評：在我國“小產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子,，只屬于該農(nóng)村的集體所有者,，連外村農(nóng)民都不能夠買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的，沒有合法權(quán)證,，可以購買,，但是權(quán)益得不到保障。