一,、法律分析
1．在小區(qū)剛剛建成時(shí)，物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商和前期物業(yè)公司協(xié)商決定,，這時(shí)物業(yè)費(fèi)的價(jià)格只要在相關(guān)物價(jià)管理部門公布的調(diào)整價(jià)位內(nèi)就是合法的,。
開發(fā)商在聘用前期物業(yè)公司時(shí)，前期物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)開發(fā)商提出的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合小區(qū)的情況制定前期物業(yè)服務(wù)方案,，進(jìn)行物業(yè)費(fèi)成本預(yù)算，然后向相關(guān)的物價(jià)管理部門提出物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)等級(jí)申請(qǐng),，待核定前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)試行收費(fèi)等級(jí)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)后再與開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》,。

2．在《前期物業(yè)服務(wù)合同》期滿但未成立業(yè)主委員會(huì)的時(shí)候，物業(yè)費(fèi)由物業(yè)公司與全體業(yè)主在公布的指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)重新約定,，該約定必須經(jīng)過占建筑物總面積1/2以上且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意,。

3．在小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后，物業(yè)費(fèi)就實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),。
由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司自行協(xié)商制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，經(jīng)業(yè)主大會(huì)中占建筑物總面積1/2以上且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意后，再由業(yè)主委員會(huì)將物業(yè)費(fèi)價(jià)格上報(bào)物價(jià)局和住建局的物業(yè)管理部門,，由物價(jià)局和住建局的物業(yè)管理部門共同確認(rèn),。

二、行動(dòng)建議
如果認(rèn)為物業(yè)公司收費(fèi)不合理可以采取以下措施：
1．找業(yè)主委員會(huì),，讓業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商,，確定一個(gè)合適的價(jià)格,。

2．向物價(jià)局和住建局的物業(yè)管理部門投訴，因?yàn)榍捌谖飿I(yè)收費(fèi)需要經(jīng)過物價(jià)局的批準(zhǔn),，物價(jià)局對(duì)物業(yè)公司在執(zhí)行收費(fèi)規(guī)定過程中的違規(guī)行為有監(jiān)管的權(quán)利和義務(wù),；而住建局的物業(yè)管理部門是物業(yè)公司的行業(yè)管理部門，也有義務(wù)對(duì)物業(yè)公司的違規(guī)行為進(jìn)行處理,。

3．向當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者協(xié)會(huì)投訴,。

4．如果你們?cè)凇段飿I(yè)服務(wù)合同》有約定仲裁條款的，可以向約定的仲裁機(jī)構(gòu)提起仲裁,。

5．沒有約定仲裁條款的,，可以直接向法院提起訴訟。

提示：針對(duì)商品房的物業(yè)收費(fèi),，物價(jià)局對(duì)收費(fèi)的價(jià)格并沒有明確的限制,，而是執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主要由物業(yè)公司所能提供的物業(yè)服務(wù)來決定,，服務(wù)項(xiàng)目越多,，服務(wù)質(zhì)量越高，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)也越高,。

三,、證據(jù)收集
如果認(rèn)為物業(yè)公司收費(fèi)不合理需要收集以下證據(jù)：
1．《前期物業(yè)合同》中約定的物業(yè)費(fèi)高于當(dāng)?shù)匚飪r(jià)管理部門公布的物業(yè)調(diào)整價(jià)位的證據(jù)（當(dāng)?shù)匚飪r(jià)管理部門的指導(dǎo)價(jià)通知書、《前期物業(yè)合同》,、通話記錄,、聊天記錄等）；

2．在《前期物業(yè)合同》期滿但未成立業(yè)主委員會(huì)時(shí),，未與全體業(yè)主重新約定物業(yè)費(fèi)的證據(jù)（證人證言,、《前期物業(yè)合同》等）；

3．物業(yè)公司未與業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)協(xié)商即自行定價(jià)或擅自提高物業(yè)費(fèi)的證據(jù)（證人證言,、物業(yè)合同,、漲價(jià)通知單等）；

4．未經(jīng)占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意的證據(jù)（證人證言,、物業(yè)合同等）,。

四、物業(yè)費(fèi)的一般組成部分
1．管理服務(wù)人員的工資,、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi),；

2．小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行,、維護(hù)費(fèi)用,；

3．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4．物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,；

5．物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用,；

6．辦公費(fèi)用,；

7．物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊更新費(fèi)用；

8．物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用,；

9．經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

提示：小區(qū)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的大修,、中修和更新、改造費(fèi)用,，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支,，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本,。