營業(yè)稅和增值稅的差異分析,，由于增值稅的設(shè)置原理與營業(yè)稅存在本質(zhì)上的不同，由此引發(fā)了營業(yè)稅和增值稅在納稅義務人,、征稅對象,、征稅地點、計稅方式,、發(fā)票管理等稅務管理方面,，以及具體會計核算方面的巨大差異。對試點企業(yè),，需要付出相當?shù)呐磉m應營改增稅制改革帶來的變化和沖擊,，而對于核算較為復雜的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，將付出更多心血用以規(guī)范增值稅相關(guān)財稅核算,。

為幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順利完成營業(yè)稅向增值稅的過渡,，本文特別梳理比較了營業(yè)稅與增值稅下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務管理、會計核算等方面的差異,，以便更好地理解稅制改革帶來的變化,。

稅務管理方面存在的差異增值稅是以單位和個人在生產(chǎn)經(jīng)營過程中取得的增值額為課稅對象征收；營業(yè)稅是就征稅范圍內(nèi)取得的營業(yè)額為課稅對象征收,。這種設(shè)置原理的差異,，則直接體現(xiàn)在增值稅和營業(yè)稅的計稅方法上,。

同時，由于增值稅屬于中央地方共享稅種,，營業(yè)稅（除特定對象外）為地方稅種,，在具體的稅務管理方式上也存在較大的差異，具體如下：

（1）計稅方式,。根據(jù)我國企業(yè)實際經(jīng)營情況,，增值稅在實際征收過程中分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人，一般納稅人采用以銷項稅額扣減進項稅額的方式計算,，小規(guī)模納稅人則采用一個較低的征收率來計算應納增值稅額,。與營業(yè)稅納稅義務人沒有身份分類，統(tǒng)一按照行業(yè)稅率征收的模式相比,，增值稅的稅款計算與征管方式有所差異,。按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模，正常情況下均應認定為增值稅一般納稅人,。

（2）計稅依據(jù),。增值稅是價外稅，其繳納的稅金應以商品或勞務的價格作為計稅依據(jù)進行計算,，稅金本身不屬于價款的一部分,。而營業(yè)稅是價內(nèi)稅，其繳納的稅金已經(jīng)包含在商品或勞務價格中,，稅金是價款的一個組成部分,。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售樓盤為例，假使某套樓房銷售額100萬元（該樓盤營改增后采用簡易計稅方式）,，營業(yè)稅計稅依據(jù)為100萬元,，稅額5萬元；增值稅計稅依據(jù)為100÷（1+5%）=95.24（萬元）,，稅額4.76萬元,。

（3）稅率（征收率）。建筑業(yè)營業(yè)稅稅率3%,，營改增后適用11%的增值稅稅率,；轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅稅率5%,，營改增后適用11%的增值稅稅率,；金融保險業(yè)和服務業(yè)營業(yè)稅稅率5%，娛樂業(yè)營業(yè)稅稅率5%～20%,，營改增后均適用6%的增值稅稅率。此外,，增值稅征收率一般為3%,，對符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)等業(yè)務適用簡易征收的,，征收率5%。

（4）行業(yè)劃分,。值得注意的是,，營改增行業(yè)劃分并不完全是對營業(yè)稅行業(yè)劃分的平移，如營改增試點行業(yè)“生活服務業(yè)”,，是原營業(yè)稅下部分服務業(yè),、部分文化體育業(yè)和娛樂業(yè)的合并。營改增試點還對部分具體業(yè)務的行業(yè)歸屬進行了重新劃定,。

（5）征收機關(guān)和納稅地點,。征收機關(guān)方面，除納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)等業(yè)務外,，增值稅均為國稅機關(guān)征收,；除鐵道部門、銀行總行和保險公司營業(yè)稅由國稅機關(guān)征收外,，營業(yè)稅通常為地稅機關(guān)征收,。納稅地點方面，增值稅主要在機構(gòu)所在地申報繳納,，營業(yè)稅則按照業(yè)務的不同分別在機構(gòu)所在地或者勞務發(fā)生地繳納,。營改增后，增值稅的繳納地點（含預繳）將根據(jù)納稅主體（企業(yè)或個人）,、業(yè)務類型,、經(jīng)營地點的不同有所區(qū)分，情形較營業(yè)稅下更為復雜,。

（6）發(fā)票管理,。營業(yè)稅發(fā)票按照屬地化進行管理和設(shè)置，因此各地管理方式均有所不同,。增值稅發(fā)票管理更加嚴格,，專用發(fā)票等票種均在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一納入增值稅稅控發(fā)票管理新系統(tǒng)進行管理、監(jiān)控,。

近年來,，國家稅務總局對虛開增值稅發(fā)票的打擊力度不斷加大，營改增后發(fā)票的改革和規(guī)范使用更是不容試點企業(yè)忽視的重要環(huán)節(jié),。