營(yíng)業(yè)稅和增值稅的差異分析,，由于增值稅的設(shè)置原理與營(yíng)業(yè)稅存在本質(zhì)上的不同，由此引發(fā)了營(yíng)業(yè)稅和增值稅在納稅義務(wù)人,、征稅對(duì)象,、征稅地點(diǎn)、計(jì)稅方式,、發(fā)票管理等稅務(wù)管理方面,，以及具體會(huì)計(jì)核算方面的巨大差異。對(duì)試點(diǎn)企業(yè),，需要付出相當(dāng)?shù)呐?lái)適應(yīng)營(yíng)改增稅制改革帶來(lái)的變化和沖擊,，而對(duì)于核算較為復(fù)雜的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，將付出更多心血用以規(guī)范增值稅相關(guān)財(cái)稅核算,。

為幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順利完成營(yíng)業(yè)稅向增值稅的過(guò)渡,，本文特別梳理比較了營(yíng)業(yè)稅與增值稅下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算等方面的差異,，以便更好地理解稅制改革帶來(lái)的變化,。

稅務(wù)管理方面存在的差異增值稅是以單位和個(gè)人在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中取得的增值額為課稅對(duì)象征收；營(yíng)業(yè)稅是就征稅范圍內(nèi)取得的營(yíng)業(yè)額為課稅對(duì)象征收,。這種設(shè)置原理的差異,，則直接體現(xiàn)在增值稅和營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅方法上。

同時(shí),，由于增值稅屬于中央地方共享稅種,，營(yíng)業(yè)稅（除特定對(duì)象外）為地方稅種，在具體的稅務(wù)管理方式上也存在較大的差異,，具體如下：

（1）計(jì)稅方式,。根據(jù)我國(guó)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，增值稅在實(shí)際征收過(guò)程中分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人,，一般納稅人采用以銷(xiāo)項(xiàng)稅額扣減進(jìn)項(xiàng)稅額的方式計(jì)算，小規(guī)模納稅人則采用一個(gè)較低的征收率來(lái)計(jì)算應(yīng)納增值稅額。與營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)人沒(méi)有身份分類(lèi),，統(tǒng)一按照行業(yè)稅率征收的模式相比,，增值稅的稅款計(jì)算與征管方式有所差異。按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模,，正常情況下均應(yīng)認(rèn)定為增值稅一般納稅人,。

（2）計(jì)稅依據(jù)。增值稅是價(jià)外稅,，其繳納的稅金應(yīng)以商品或勞務(wù)的價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行計(jì)算,，稅金本身不屬于價(jià)款的一部分。而營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅,，其繳納的稅金已經(jīng)包含在商品或勞務(wù)價(jià)格中,，稅金是價(jià)款的一個(gè)組成部分。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售樓盤(pán)為例,，假使某套樓房銷(xiāo)售額100萬(wàn)元（該樓盤(pán)營(yíng)改增后采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式）,，營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為100萬(wàn)元，稅額5萬(wàn)元,；增值稅計(jì)稅依據(jù)為100÷（1+5%）=95.24（萬(wàn)元）,，稅額4.76萬(wàn)元。

（3）稅率（征收率）,。建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率3%,，營(yíng)改增后適用11%的增值稅稅率；轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅稅率5%,，營(yíng)改增后適用11%的增值稅稅率；金融保險(xiǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率5%,，娛樂(lè)業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率5%～20%,，營(yíng)改增后均適用6%的增值稅稅率。此外,，增值稅征收率一般為3%,，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)等業(yè)務(wù)適用簡(jiǎn)易征收的，征收率5%,。

（4）行業(yè)劃分,。值得注意的是，營(yíng)改增行業(yè)劃分并不完全是對(duì)營(yíng)業(yè)稅行業(yè)劃分的平移,，如營(yíng)改增試點(diǎn)行業(yè)“生活服務(wù)業(yè)”,，是原營(yíng)業(yè)稅下部分服務(wù)業(yè)、部分文化體育業(yè)和娛樂(lè)業(yè)的合并,。營(yíng)改增試點(diǎn)還對(duì)部分具體業(yè)務(wù)的行業(yè)歸屬進(jìn)行了重新劃定,。

（5）征收機(jī)關(guān)和納稅地點(diǎn)。征收機(jī)關(guān)方面，除納稅人銷(xiāo)售其取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)等業(yè)務(wù)外,，增值稅均為國(guó)稅機(jī)關(guān)征收,；除鐵道部門(mén)、銀行總行和保險(xiǎn)公司營(yíng)業(yè)稅由國(guó)稅機(jī)關(guān)征收外,，營(yíng)業(yè)稅通常為地稅機(jī)關(guān)征收,。納稅地點(diǎn)方面，增值稅主要在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納,，營(yíng)業(yè)稅則按照業(yè)務(wù)的不同分別在機(jī)構(gòu)所在地或者勞務(wù)發(fā)生地繳納,。營(yíng)改增后，增值稅的繳納地點(diǎn)（含預(yù)繳）將根據(jù)納稅主體（企業(yè)或個(gè)人）,、業(yè)務(wù)類(lèi)型,、經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的不同有所區(qū)分，情形較營(yíng)業(yè)稅下更為復(fù)雜,。

（6）發(fā)票管理,。營(yíng)業(yè)稅發(fā)票按照屬地化進(jìn)行管理和設(shè)置，因此各地管理方式均有所不同,。增值稅發(fā)票管理更加嚴(yán)格,，專(zhuān)用發(fā)票等票種均在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一納入增值稅稅控發(fā)票管理新系統(tǒng)進(jìn)行管理、監(jiān)控,。

近年來(lái),，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)虛開(kāi)增值稅發(fā)票的打擊力度不斷加大，營(yíng)改增后發(fā)票的改革和規(guī)范使用更是不容試點(diǎn)企業(yè)忽視的重要環(huán)節(jié),。