未經(jīng)共有人同意出售房屋直接違反了《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定的：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”,。
該規(guī)定雖然確定了共有人處分(包括出售和設(shè)定抵押)不動(dòng)產(chǎn)的具體原則,，但卻沒(méi)有明確違反該規(guī)定出售房屋的法律后果。
顯然若違反該規(guī)定出售房屋屬于“無(wú)權(quán)處分”,，關(guān)于“無(wú)權(quán)處分”的有以下法律條文：《合同法》第四十八條規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán),、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn),，對(duì)被代理人不發(fā)生效力,，由行為人承擔(dān)責(zé)任”。
《合同法》第四十九條規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán),、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同,，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效”,?！蛾P(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”,。
因此,，未經(jīng)共有人同意出售房屋的無(wú)權(quán)處分行為并非必然無(wú)效，一般而言該行為屬于“效力待定”,，即：權(quán)利人追認(rèn)的則有效,，權(quán)利人拒絕追認(rèn)的則無(wú)效。但是,，如果房屋的買(mǎi)受人有理由相信無(wú)權(quán)處分人有處分權(quán)的,，則處分行為有效。
所謂“有理由相信無(wú)權(quán)處分人有處分權(quán)”是指：房屋買(mǎi)受人不知道或不可能知道房屋出售人是無(wú)權(quán)處分人(即：房屋買(mǎi)受人是“善意的”),，同時(shí)還要求房屋買(mǎi)受人有理由相信出售人有處分權(quán),。
以上兩者缺一不可,，否則可能會(huì)被認(rèn)定為“惡意串通”直接導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。需要指出的是上述處分行為被認(rèn)定有效并非屬于善意取得,，而是表見(jiàn)代理,，前者涉及物權(quán)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移問(wèn)題，而后者僅涉及合同的效力問(wèn)題(即便合同有效,，所有權(quán)也未必能夠轉(zhuǎn)移),，兩者的概念是不能混淆的。（來(lái)源：法律快車(chē)湯容濱） 2巴彥淖爾·烏拉特中旗