近年來(lái),,隨著房?jī)r(jià)不斷上漲,,在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下,賣房人“一房二賣”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,,由此引發(fā)的案件也不斷增多,。近日江西一名男子便將一套40萬(wàn)的指標(biāo)房一房多賣,騙了13人近500萬(wàn)房款,。日前,,北京二中院對(duì)“一房二賣”案件進(jìn)行了通報(bào),法官建議在買房時(shí)應(yīng)注意選好房源,,盡量購(gòu)買產(chǎn)權(quán)明晰,、符合上市交易條件、不存在過(guò)戶障礙的房屋,,并注意審查房屋狀況,,遵守國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策。
房屋價(jià)格上漲致
“一房二賣”頻發(fā)
賣房人將同一套房屋賣給多個(gè)不同的買房人被稱作“一房數(shù)賣”,,其中,,“一房二賣”是“一房數(shù)賣”的最典型情況。
二中院調(diào)研了自2014年以來(lái)審理的此類案件發(fā)現(xiàn),,在這類糾紛中,,涉案房屋多為二手房,95%以上的“一房二賣”案件是二手房交易引發(fā)的,,這里面既有
商品房,,也有各種
房改房、回遷
安置房等特殊類型房屋,甚至還有不符合上市條件的經(jīng)濟(jì)適用房等,。
對(duì)于“一房二賣”案件的原因,,法官認(rèn)為,房屋價(jià)格上漲是主要原因,。部分案例中,,短時(shí)間內(nèi)房屋成交價(jià)格前后可能相差幾十甚至上百萬(wàn)元,在一起案件中甚至前手成交價(jià)格為40萬(wàn)元,,后手成交價(jià)格達(dá)到235萬(wàn)元,,相差數(shù)倍。在這種情況下,,賣房人極易產(chǎn)生“房子賣早了”的后悔心理和“房子賣虧了”的不平衡心理,,從而導(dǎo)致“一房二賣”。此外,,二手房交易周期較長(zhǎng),、房屋因各種原因遲遲不能過(guò)戶等因素也容易導(dǎo)致“一房二賣”出現(xiàn)。
賣房人毀約手段
可謂“五花八門”
二中院調(diào)研發(fā)現(xiàn),,在這類案件中,,先買房的人是賣房人的主要違約對(duì)象,案件的原告幾乎全是先買房人,,賣房人后出售房屋的價(jià)格往往顯著高于先前出賣房屋的價(jià)格,,有的甚至高出數(shù)百萬(wàn)。此外,,賣房人與后買房人簽訂
合同后,,往往在極短時(shí)間內(nèi)就迅速將房屋過(guò)戶給后買房人。
二中院法官表示,,在這類案件中,,法院一般會(huì)認(rèn)定后買房人對(duì)賣房人“一房二賣”不知情,但不知情不必然等同于沒(méi)有過(guò)失,。比如,,在部分案例中,在房屋已經(jīng)被先買房人先行占有的情況下,,后買房人沒(méi)有實(shí)際查看房屋就與賣房人簽約,,或者明知道房屋被其他人占有使用卻不詢問(wèn)和查證,因自己的疏忽而沒(méi)有能發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際早有買主,,在這種情況下,,法院會(huì)認(rèn)定后買房人沒(méi)有盡到合理審慎的注意義務(wù),存在一定過(guò)失,。
據(jù)二中院法官介紹,,從近年來(lái)審理的“一房二賣”案件可以看出,,賣房人毀約手段“五花八門”,有的采取先將房屋更名到子女名下,,再以子女名義“一房二賣”,;有的慫恿配偶等共有人以不同意賣房為由,起訴自己和買房人主張買賣合同無(wú)效,,以達(dá)到違約目的,;有的甚至串通熟人虛構(gòu)交易辦理過(guò)戶,然后假借新房主名義逼迫已經(jīng)占有房屋的先買房人返還房屋,。
“一房二賣”糾紛
沒(méi)有“先來(lái)后到”說(shuō)
那么,,在“一房二賣”糾紛中,,房子是不是一定會(huì)判給先買房人呢,?
根據(jù)二中院法官介紹,在具體審判中,,法院既有把房屋判給先買房人的,也有把房屋判給后買房人的,,并非單純根據(jù)“先來(lái)后到”的合同簽訂順序確定房屋的歸屬,。
根據(jù)最高法院、北京市高院相關(guān)規(guī)定,,“一房二賣”糾紛物權(quán)保護(hù)順位規(guī)則為:已經(jīng)辦理房屋
所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,辦理登記的買受人權(quán)利優(yōu)先,;都沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記但已交付房屋的,實(shí)際合法占有房屋的買受人權(quán)利優(yōu)先,;既沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記也沒(méi)有交付房屋的,應(yīng)當(dāng)綜合實(shí)際支付購(gòu)房款等合同的履行情況,、
合同訂立先后等因素,公平合理予以確定,;后買房人在簽訂合同時(shí),,知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋已被其他人購(gòu)買而惡意辦理登記的,,權(quán)利不得優(yōu)先于先買房人。
2巴彥淖爾·烏拉特中旗
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