近年來,，隨著房價(jià)不斷上漲,，在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下，賣房人“一房二賣”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,，由此引發(fā)的案件也不斷增多,。近日江西一名男子便將一套40萬的指標(biāo)房一房多賣,，騙了13人近500萬房款,。日前，北京二中院對(duì)“一房二賣”案件進(jìn)行了通報(bào),，法官建議在買房時(shí)應(yīng)注意選好房源,，盡量購買產(chǎn)權(quán)明晰、符合上市交易條件,、不存在過戶障礙的房屋,，并注意審查房屋狀況，遵守國家房地產(chǎn)調(diào)控政策,。
房屋價(jià)格上漲致
“一房二賣”頻發(fā)
賣房人將同一套房屋賣給多個(gè)不同的買房人被稱作“一房數(shù)賣”,，其中，“一房二賣”是“一房數(shù)賣”的最典型情況,。
二中院調(diào)研了自2014年以來審理的此類案件發(fā)現(xiàn),，在這類糾紛中，涉案房屋多為二手房,，95%以上的“一房二賣”案件是二手房交易引發(fā)的,，這里面既有商品房，也有各種房改房,、回遷安置房等特殊類型房屋,，甚至還有不符合上市條件的經(jīng)濟(jì)適用房等。
對(duì)于“一房二賣”案件的原因,，法官認(rèn)為,，房屋價(jià)格上漲是主要原因。部分案例中,，短時(shí)間內(nèi)房屋成交價(jià)格前后可能相差幾十甚至上百萬元,，在一起案件中甚至前手成交價(jià)格為40萬元，后手成交價(jià)格達(dá)到235萬元,，相差數(shù)倍,。在這種情況下,，賣房人極易產(chǎn)生“房子賣早了”的后悔心理和“房子賣虧了”的不平衡心理，從而導(dǎo)致“一房二賣”,。此外,，二手房交易周期較長、房屋因各種原因遲遲不能過戶等因素也容易導(dǎo)致“一房二賣”出現(xiàn),。
賣房人毀約手段
可謂“五花八門”
二中院調(diào)研發(fā)現(xiàn),，在這類案件中，先買房的人是賣房人的主要違約對(duì)象,，案件的原告幾乎全是先買房人,，賣房人后出售房屋的價(jià)格往往顯著高于先前出賣房屋的價(jià)格，有的甚至高出數(shù)百萬,。此外,，賣房人與后買房人簽訂合同后，往往在極短時(shí)間內(nèi)就迅速將房屋過戶給后買房人,。
二中院法官表示,，在這類案件中，法院一般會(huì)認(rèn)定后買房人對(duì)賣房人“一房二賣”不知情,，但不知情不必然等同于沒有過失,。比如，在部分案例中,，在房屋已經(jīng)被先買房人先行占有的情況下,，后買房人沒有實(shí)際查看房屋就與賣房人簽約，或者明知道房屋被其他人占有使用卻不詢問和查證,，因自己的疏忽而沒有能發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際早有買主,，在這種情況下，法院會(huì)認(rèn)定后買房人沒有盡到合理審慎的注意義務(wù),，存在一定過失,。
據(jù)二中院法官介紹，從近年來審理的“一房二賣”案件可以看出,，賣房人毀約手段“五花八門”,，有的采取先將房屋更名到子女名下，再以子女名義“一房二賣”,；有的慫恿配偶等共有人以不同意賣房為由,，起訴自己和買房人主張買賣合同無效，以達(dá)到違約目的,；有的甚至串通熟人虛構(gòu)交易辦理過戶,，然后假借新房主名義逼迫已經(jīng)占有房屋的先買房人返還房屋。
“一房二賣”糾紛
沒有“先來后到”說
那么,，在“一房二賣”糾紛中,，房子是不是一定會(huì)判給先買房人呢,？
根據(jù)二中院法官介紹，在具體審判中,，法院既有把房屋判給先買房人的,，也有把房屋判給后買房人的，并非單純根據(jù)“先來后到”的合同簽訂順序確定房屋的歸屬,。
根據(jù)最高法院,、北京市高院相關(guān)規(guī)定，“一房二賣”糾紛物權(quán)保護(hù)順位規(guī)則為：已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,，辦理登記的買受人權(quán)利優(yōu)先,；都沒有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記但已交付房屋的，實(shí)際合法占有房屋的買受人權(quán)利優(yōu)先,；既沒有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記也沒有交付房屋的,，應(yīng)當(dāng)綜合實(shí)際支付購房款等合同的履行情況、合同訂立先后等因素,，公平合理予以確定,；后買房人在簽訂合同時(shí),，知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋已被其他人購買而惡意辦理登記的,，權(quán)利不得優(yōu)先于先買房人。 2巴彥淖爾·烏拉特中旗