• 【發(fā)布單位】建設(shè)部
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1999-07-27
• 【生效日期】1999-07-27
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

建設(shè)部關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用 住房上市出售若干問題的說明

建設(shè)部關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用
 住房上市出售若干問題的說明
 
（一九九九年七月二十七日）
 最近,，針對目前的經(jīng)濟形勢，中央對擴大住房消費進一步作出了部署，特別要求加快開放住房二級市場,。目前國務(wù)院有關(guān)部門及各地方人民政府正積極研究制定有關(guān)具體措施,。建設(shè)部就已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售若干問題向大家作一介紹。



 一,、關(guān)于開放已購公有住房和經(jīng)濟適用住房交易市場的現(xiàn)實意義

 加快開放已購公房和經(jīng)濟適用住房的交易市場,，既是深化城鎮(zhèn)住房制度改革的需要，也是完善我國社會主義市場經(jīng)濟體系,，培育新的經(jīng)濟增長點的需要,。從部分省、市試點的情況看,，開放已購公房和經(jīng)濟適用住房的交易市場有著十分積極的現(xiàn)實意義,。

 第一，有利于搞活市場,，擴大住房有效需求,，推動住房消費。職工按房改政策購買公有住房時,，一般是根據(jù)單位分房情況,，先住后買，沒有多少可選擇的余地,。隨著居民家庭收入和生活水平的不斷提高,，相當(dāng)一部分已購公房居民急于進一步改善居住條件，希望通過以小換大,、以舊換新,，實現(xiàn)住房的升級換代。但這部分居民單靠家庭積蓄來購買商品房往往又是不現(xiàn)實的,。開放住房二級市場后,，將這部分存量房屋資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣資金，加上家庭的存款及政策性和商業(yè)性的貸款支持,，就可以大大增強這部分居民的住房購買力,，從而使這部分原來游離于市場之外的住房消費群體進入市場，更廣泛地調(diào)動起群眾住房消費的積極性,，進而促進增量住房的消化和住宅建設(shè)的發(fā)展,。因此，在停止住房實物分配后,，開放已購公房和經(jīng)濟適用住房的交易市場將成為拉動住房消費的一個重要方面,。

 第二，有利于保持房改政策的連續(xù)性,，推動住房制度改革的深入發(fā)展,。向城鎮(zhèn)職工出售公有住房和向中低收入居民出售經(jīng)濟適用住房是住房制度改革的一項重要內(nèi)容。經(jīng)過十多年的房改實踐，越來越多的職工家庭住房已成為私有財產(chǎn),。而房改的目的是實現(xiàn)住房的商品化,、社會化，已購公有住房和經(jīng)濟適用住房只有經(jīng)過市場這一環(huán)節(jié),，才能最終實現(xiàn)住房的商品屬性,。同時，隨著人們產(chǎn)權(quán)意識,、市場意識的增強,，職工在購買住房時，除了考慮其經(jīng)濟承受能力外,，也會更多地考慮其所能獲得的權(quán)益,。如果長期不能解決再交易的問題，必然會使職工對購買住房特別是經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生后顧之憂,。因此,，當(dāng)前穩(wěn)步開放已購公房和經(jīng)濟適用住房的交易市場，是住房制度改革發(fā)展到一定階段的必然要求,。

 第三,，有利于促進存量住房資源的合理使用，滿足不同層次居民的住房需求,。由于城鎮(zhèn)居民家庭收入水平,、住房消費能力等差異較大，開放住房二級市場后,，就等于把住房市場中最大的一塊資產(chǎn)盤活了。由于住房二級市場量大面廣,，在價格,、區(qū)位、戶型等方面選擇余地大,，有利于滿足不同層次居民的住房即期消費需求,。如，剛步入社會的青年家庭需要的是小戶型住房,；住房困難家庭需要的就是面積大一些的住房,；而有些家庭住房雖然不困難，但因位置不合適,，希望調(diào)整住房,；等等。開放住房二級市場后,，通過市場機制的作用,，將在相當(dāng)程度上促進存住房的有效配置，滿足不同層次的住房需求。

 第四,，有利于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的延伸和發(fā)展,。將加快房地產(chǎn)中介服務(wù)、裝飾裝修,、物業(yè)管理,、房屋租賃等的發(fā)展，增加更多的就業(yè)崗位,。如上海市開放住房二級市場后,，住房置換、住房置業(yè)擔(dān)保等新興業(yè)務(wù)應(yīng)運而生,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動也異?；钴S。僅房屋置換公司就吸納了800名下崗紡織女工擔(dān)當(dāng)“房嫂”,，為買賣雙方牽線搭橋,，帶來了良好的社會效果。

 從部分省市的試點情況看,，廣大居民對開放已購公房和經(jīng)濟適用住房交易市場是積極支持的,，這一舉措對促進市場流通、刺激住房消費的作用也是十分明顯的,。如,，上海市共有20069戶（其中僅今年上半年就達(dá)8963戶）職工家庭將已購公有住房上市出售，其中有約90％家庭又重新購房,，平均每個家庭通過換購增加住房建筑面積43平方米,，增加投入15．91萬元，僅此一項就增加住房消費量近83萬平方米,，新增個人直接住房投資22．54億元,。江蘇省南通、常熟,、江陰三個城市自去年4季度開展已購公房上市試點以來,，已有4360戶居民出售已購公有住房，其中3850戶（占總數(shù)的88％）以舊換新,、以小換大,，平均每戶增加住房面積40多平方米，新增的購房支出總計6億元,，帶動的裝修,、家具等間接消費總計5．67億元。青島市自今年3月開放二級市場以來,，房地產(chǎn)交易中心受理的已購公房上市出售登記已達(dá)1．3萬戶,，96萬平方米,。（注：上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止時間均為今年6月底）



 二、關(guān)于最近出臺的有關(guān)政策文件

 為了貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,，促進住宅建設(shè)發(fā)展的通知》（國發(fā)〔1998〕23號文件）關(guān)于“培育和規(guī)范住房交易市場”,、“穩(wěn)步開放已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的交易市場”的精神，在總結(jié)部分省市試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,，建設(shè)部經(jīng)會簽國土資源部,，于今年四月發(fā)布了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設(shè)部第69號令），該辦法主要規(guī)定了開放二級市場的基本條件和上市交易程序,，明確了上市準(zhǔn)入制度,。最近，經(jīng)國務(wù)院原則同意,，財政部,、國土資源部、建設(shè)部又聯(lián)合下發(fā)了《
已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》（財綜字〔1999〕113號）,，進一步明確了已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售中所涉及的土地出讓金繳納和收益分配的有關(guān)政策,。這兩個文件的發(fā)布，是促進和規(guī)范住房二級市場開放的指導(dǎo)性文件,。鑒于北京市的特殊地位,，國務(wù)院有關(guān)部門還參與制定了北京市的相關(guān)政策（即將由北京市人民政府公布），這是三部文件在北京市的具體化,。



 三,、關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán)問題

 產(chǎn)權(quán)明晰是已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的基本條件，也是群眾最關(guān)心的問題,。三部文件及我部69號令明確規(guī)定：職工個人購買的經(jīng)濟適用住房和按成本價購買的公有住房,，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有；已取得合法產(chǎn)權(quán)證書,，即房屋所有權(quán)證,、土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證，可依法進入二級市場交易,。同時規(guī)定，對《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》實施前,，個人已領(lǐng)取房屋所有權(quán),，但尚未領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，在2000年底以前需要上市出售的,，產(chǎn)權(quán)人可以憑房屋所有權(quán)證書上市出售,；土地使用權(quán)證書的辦理兩步合并為一步，即在該住房出售后,，由購買人憑變更登記后的房屋所有權(quán)證直接辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),。

 對因各種原因,，尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的，當(dāng)事人可向房屋所在地房屋權(quán)屬登記發(fā)證機關(guān)申請辦理,。公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)及時履行有關(guān)房改審批等手續(xù),，并提供相關(guān)資料，積極協(xié)助買房個人辦理房產(chǎn)權(quán)登記工作,。房屋權(quán)屬登記發(fā)證機關(guān)應(yīng)按照規(guī)定的產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證時限要求抓緊辦理,。任何單位和個人都不得以任何理由阻止或妨礙個人住房產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作，也不得扣壓個人住房產(chǎn)權(quán)證書,。對此,，建設(shè)部曾專門下發(fā)《關(guān)于進一步轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，切實加強和改善房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作的通知》（建住房〔1999〕119號）,，進行了部署,。



 四、關(guān)于不得上市的幾種情況

 為了保護二級市場權(quán)益人的利益,，防止在實物分配體制下形成的住房分配不公現(xiàn)象通過二級市場合法化,，《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》規(guī)定了八種不得上市的情形。即,；1,、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；2,、住房面積超過各省,、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn),，或者違反規(guī)定利用公款高標(biāo)準(zhǔn)裝修,，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；3,、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍的,；4、產(chǎn)權(quán)共有的房屋,，其他共有人不同意出售的,；5、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的,；6,、上市出售后形成新的住房困難的；7,、擅自改變房屋使用性質(zhì),；8、其它按照法律,、法規(guī)及縣以上人民政府規(guī)定不宜出售的,。



 五,、關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售需要履行的必要手續(xù)

 1、由產(chǎn)權(quán)人向房屋所在地縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請,，并提交相關(guān)材料,。房地產(chǎn)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定對其申請進行審核后，十五日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予其上市出售的書面意見,。

 2,、經(jīng)審核，符合上市出售條件,，準(zhǔn)予上市出售的,，由買賣當(dāng)事人向房屋所在地房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理交易過戶手續(xù)，繳納有關(guān)稅費,。

 3,、買賣當(dāng)事人在辦理完成交易過戶手續(xù)之日起三十日內(nèi)，向房地產(chǎn)行政主管部門申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記手續(xù),。

 已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售，原則上應(yīng)當(dāng)盡可能簡化程序,，降低收費,，以方便群眾，減輕負(fù)擔(dān),。建設(shè)部在《關(guān)于進一步轉(zhuǎn)變工作作風(fēng),，切實加強和改善房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作的通知》對有關(guān)問題已提出了相應(yīng)要求。



 六,、關(guān)于上市出售價格確定及其管理問題

 已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售成交價格,，按照政府宏觀指導(dǎo)下的市場原則，由交易雙方協(xié)商議定,。（根據(jù)三部文件規(guī)定,，土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款需由購買人交納。）按照《
城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,，應(yīng)向房地產(chǎn)交易管理部門如實申報成交價格,。房地產(chǎn)交易管理部門要對所申報的成交價格進行核實，對需要評估的房屋進行現(xiàn)場查勘和評估,，并以核實的價格作為計征有關(guān)稅費和收費分配的依據(jù),。



 七、關(guān)于土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款的繳納問題

 由于房改成本價及經(jīng)濟適用住房價格中均不含土地使用權(quán)價款,，因此根據(jù)現(xiàn)行法律制度,，三部文件明確：已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售時,，均需由購買人繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款,。

 對于經(jīng)濟適用住房,，由于其土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，個人購買時價格中不含土地出讓金,，因此已購經(jīng)濟適用住房上市出售時,，應(yīng)當(dāng)按照《
城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，由購買人向國家補交土地出讓金,。

 對于已購公有住房,，則有兩種情況。一種是其原土地使用權(quán)以劃撥方式取得的,，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定由購買人向國家補交土地出讓金,。另一種是原土地使用權(quán)以出讓方式取得的，如原單位購買了商品住房（價格中包含了開發(fā)商已向國家繳納的土地出讓金）再根據(jù)房改政策按房改成本價出售給職工,，按現(xiàn)行的法律規(guī)定,，其上市出售時，不需要再向國家補交土地出讓金,。但因為應(yīng)由新的購買人繳納相當(dāng)于土地出讓金的價款,，所不同的是這部分價款應(yīng)當(dāng)根據(jù)原投資渠道分別上交財政或返還原產(chǎn)權(quán)單位。

 土地出讓金和相當(dāng)于土地出讓金的價款在繳納標(biāo)準(zhǔn)上是一致的,，即均為不低于該住房座落位置的標(biāo)定地價的10％,，具體比例由各地確定?？紤]到目前多數(shù)地方尚沒有標(biāo)定地價資料,，而二級市場的開放又是當(dāng)務(wù)之急，實際操作中各地可根據(jù)具體情況確定征收方式,。如北京市經(jīng)研究論證,，并經(jīng)國務(wù)院房改五人小組原則同意，擬按房屋成交價的3％（相當(dāng)于標(biāo)定地價的10％）作為應(yīng)繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款,，以便操作執(zhí)行,。

 購買人繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款后,，按出讓土地使用權(quán)的商品住宅辦理產(chǎn)權(quán)登記。



 八,、關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售收益分配

 經(jīng)濟適用住房出售價格是按保本微利原則確定的政府指導(dǎo)價，因此,，三部文件明確：居民購買的經(jīng)濟適用住房上市出售時,，除按規(guī)定交納有關(guān)稅費外，出售收益全部歸出售人所有,。這一點與已購公有住房上市出售收益分配在政策上是有所區(qū)別的,。



 九,、關(guān)于已購公有住房上市出售收益分配

 由于職工按房改成本價購買公有住房時享受了各種不同程度政策，已購公有住房上市出售帶來的經(jīng)濟利益關(guān)系較為復(fù)雜,。這些住房客觀上存在著地段,、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異，在個人按房改政策購買時,，價格上基本上沒有考慮或很少考慮這些因素,。但再按市場價上市出售時，這些因素必然會變化,。因此,，為了解決已購公有住房上市出售時，因成交價格差異過大來的收入不公平問題,，三部文件對已購有住房上市出售收益分配作了相應(yīng)規(guī)定,。按照這一規(guī)定，職工個人上市出售已購公有住房取得的價款中,，除按規(guī)定交納有關(guān)稅費外,，出售人實際應(yīng)得收益主要包括兩部分：一部分是出售人應(yīng)得的基本收益，另一部分則是凈收益分成,。

 1,、基本收益。是相當(dāng)于其住房面積標(biāo)準(zhǔn)部分的經(jīng)濟適用住房價款,，即該家庭中職務(wù)較高一方應(yīng)享受的住房面積標(biāo)準(zhǔn)與上市出售時當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房基準(zhǔn)價格之乘積,。這一基本思路的確定，主要是考慮保持新,、老房改方案之間的銜接和新,、老職工利益的平衡。經(jīng)濟適用住房基準(zhǔn)價格是住房貨幣化方案中老職工計發(fā)一次性補貼的基礎(chǔ),，也是新參加工作職工按月計發(fā)住房補貼的依據(jù),。因此，已購公有住房上市出售時,，把住房面積標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的經(jīng)濟適用住房價款確定為出售人應(yīng)得收益基數(shù),，相對而言比較合理的。

 2,、凈收益分成,。若因上市出售價格高于經(jīng)濟適用住房基準(zhǔn)價格等原因，出售收入高于出售人應(yīng)得基本收益的，三部文件規(guī)定：凈收益部分應(yīng)按超額累進比例或一定比例繳納所得收益,，剩余部分歸出售人,。所得收益由房地產(chǎn)交易管理部門代收后，按規(guī)定上交財政或返還原產(chǎn)權(quán)單位,。凈收益分成的兩種處理辦法具體采用哪一種，由地方確定,，但原則上房屋成交價格差異較大的應(yīng)當(dāng)采用超額累進方式,，房屋成交價格差異相對較小的一般適用于按一定比例繳納。北京市采取了按超額累進比例繳納的方式,，即：成交價在4000－5000元／平方米的部分,，20％繳納所得收益，80％歸出售人,；成交價在5000元／平方米以上的部分,，50％繳納所得收益，50％歸出售人,。

 凈收益實際上相當(dāng)于原產(chǎn)權(quán)單位購建該住房時實際支付的配套費等土地收益,，理論上應(yīng)當(dāng)全部返還原產(chǎn)權(quán)單位或財政（原由中央財政或地方財政投資的行政機關(guān)、事業(yè)單位住房）,。但考慮到已購公有住房上市出售后,，該戶家庭按規(guī)定不得再按照成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房，也不得再購買經(jīng)濟適用住房,，而只能按市場價購買商品房,，因此，為了保證其必要的購房能力,，調(diào)動其購房積極性,，將部分凈收益留給出售人是必要的，總的精神是這部分收益越高,，單位分成的比例也越高,。



 十、關(guān)地超標(biāo)住房的處理

 超過面積標(biāo)準(zhǔn)的住房須于上市出售前按規(guī)定進行相應(yīng)處理后,，方可上市出售,。上市出售時，除個人已支付的房價款歸出售人外,，超標(biāo)部分的凈收益全額繳納所得收益,，出售人不得參與分成。



 十一,、關(guān)于物業(yè)管理

 已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售后,，房屋維修仍按照上市出售前公有住房售后維修管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。個人繳交的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分,，經(jīng)雙方結(jié)算后隨房屋產(chǎn)權(quán)同時過戶,。



 十二、關(guān)于稅收政策問題

 為了進一步搞活住房交易市場,，鼓勵和支持住房建設(shè),、消費和流通，國家將于近期出臺相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策,，具體辦法由財政部,、國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。



 十三,、關(guān)于違規(guī)行為的處罰

 根據(jù)《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》,，違反規(guī)定將不準(zhǔn)上市出售的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的，沒收違法所得,，并處以10000元以上30000元以下罰款,。違反規(guī)定，將已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售后,，又以非法手段按成本價購買公有住房或政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的住房的,，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令退回所購房屋，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),，并處以10000元以上30000元以下罰款,；或者按照商品房市場價格補齊房價款，并處以10000元以上30000元以下罰款,。