• 【發(fā)布單位】建設(shè)部
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】1999-07-27
• 【生效日期】1999-07-27
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

建設(shè)部關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用 住房上市出售若干問題的說明

建設(shè)部關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用
 住房上市出售若干問題的說明
 
（一九九九年七月二十七日）
 最近，針對目前的經(jīng)濟(jì)形勢,，中央對擴(kuò)大住房消費(fèi)進(jìn)一步作出了部署,，特別要求加快開放住房二級市場。目前國務(wù)院有關(guān)部門及各地方人民政府正積極研究制定有關(guān)具體措施,。建設(shè)部就已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售若干問題向大家作一介紹,。



 一、關(guān)于開放已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房交易市場的現(xiàn)實(shí)意義

 加快開放已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場,，既是深化城鎮(zhèn)住房制度改革的需要，也是完善我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體系，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的需要,。從部分省,、市試點(diǎn)的情況看，開放已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場有著十分積極的現(xiàn)實(shí)意義,。

 第一,，有利于搞活市場，擴(kuò)大住房有效需求,，推動(dòng)住房消費(fèi),。職工按房改政策購買公有住房時(shí)，一般是根據(jù)單位分房情況,，先住后買,，沒有多少可選擇的余地。隨著居民家庭收入和生活水平的不斷提高,，相當(dāng)一部分已購公房居民急于進(jìn)一步改善居住條件,，希望通過以小換大、以舊換新,，實(shí)現(xiàn)住房的升級換代,。但這部分居民單靠家庭積蓄來購買商品房往往又是不現(xiàn)實(shí)的。開放住房二級市場后,，將這部分存量房屋資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣資金,，加上家庭的存款及政策性和商業(yè)性的貸款支持，就可以大大增強(qiáng)這部分居民的住房購買力,，從而使這部分原來游離于市場之外的住房消費(fèi)群體進(jìn)入市場,，更廣泛地調(diào)動(dòng)起群眾住房消費(fèi)的積極性，進(jìn)而促進(jìn)增量住房的消化和住宅建設(shè)的發(fā)展,。因此,，在停止住房實(shí)物分配后，開放已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場將成為拉動(dòng)住房消費(fèi)的一個(gè)重要方面,。

 第二,，有利于保持房改政策的連續(xù)性，推動(dòng)住房制度改革的深入發(fā)展,。向城鎮(zhèn)職工出售公有住房和向中低收入居民出售經(jīng)濟(jì)適用住房是住房制度改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容,。經(jīng)過十多年的房改實(shí)踐，越來越多的職工家庭住房已成為私有財(cái)產(chǎn),。而房改的目的是實(shí)現(xiàn)住房的商品化,、社會(huì)化，已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房只有經(jīng)過市場這一環(huán)節(jié),，才能最終實(shí)現(xiàn)住房的商品屬性,。同時(shí),，隨著人們產(chǎn)權(quán)意識(shí)、市場意識(shí)的增強(qiáng),，職工在購買住房時(shí),，除了考慮其經(jīng)濟(jì)承受能力外，也會(huì)更多地考慮其所能獲得的權(quán)益,。如果長期不能解決再交易的問題,，必然會(huì)使職工對購買住房特別是經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生后顧之憂。因此,，當(dāng)前穩(wěn)步開放已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場,，是住房制度改革發(fā)展到一定階段的必然要求。

 第三,，有利于促進(jìn)存量住房資源的合理使用,，滿足不同層次居民的住房需求。由于城鎮(zhèn)居民家庭收入水平,、住房消費(fèi)能力等差異較大,，開放住房二級市場后，就等于把住房市場中最大的一塊資產(chǎn)盤活了,。由于住房二級市場量大面廣,，在價(jià)格、區(qū)位,、戶型等方面選擇余地大,，有利于滿足不同層次居民的住房即期消費(fèi)需求。如,，剛步入社會(huì)的青年家庭需要的是小戶型住房,；住房困難家庭需要的就是面積大一些的住房；而有些家庭住房雖然不困難,，但因位置不合適,，希望調(diào)整住房；等等,。開放住房二級市場后,，通過市場機(jī)制的作用，將在相當(dāng)程度上促進(jìn)存住房的有效配置,，滿足不同層次的住房需求,。

 第四，有利于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的延伸和發(fā)展,。將加快房地產(chǎn)中介服務(wù),、裝飾裝修、物業(yè)管理,、房屋租賃等的發(fā)展,，增加更多的就業(yè)崗位,。如上海市開放住房二級市場后，住房置換,、住房置業(yè)擔(dān)保等新興業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)也異常活躍,。僅房屋置換公司就吸納了800名下崗紡織女工擔(dān)當(dāng)“房嫂”，為買賣雙方牽線搭橋,，帶來了良好的社會(huì)效果,。

 從部分省市的試點(diǎn)情況看，廣大居民對開放已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房交易市場是積極支持的,，這一舉措對促進(jìn)市場流通,、刺激住房消費(fèi)的作用也是十分明顯的。如,，上海市共有20069戶（其中僅今年上半年就達(dá)8963戶）職工家庭將已購公有住房上市出售,，其中有約90％家庭又重新購房，平均每個(gè)家庭通過換購增加住房建筑面積43平方米,，增加投入15．91萬元,，僅此一項(xiàng)就增加住房消費(fèi)量近83萬平方米，新增個(gè)人直接住房投資22．54億元,。江蘇省南通,、常熟、江陰三個(gè)城市自去年4季度開展已購公房上市試點(diǎn)以來,，已有4360戶居民出售已購公有住房,，其中3850戶（占總數(shù)的88％）以舊換新、以小換大,，平均每戶增加住房面積40多平方米,，新增的購房支出總計(jì)6億元，帶動(dòng)的裝修,、家具等間接消費(fèi)總計(jì)5．67億元,。青島市自今年3月開放二級市場以來，房地產(chǎn)交易中心受理的已購公房上市出售登記已達(dá)1．3萬戶,，96萬平方米,。（注：上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間均為今年6月底）



 二、關(guān)于最近出臺(tái)的有關(guān)政策文件

 為了貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,，促進(jìn)住宅建設(shè)發(fā)展的通知》（國發(fā)〔1998〕23號(hào)文件）關(guān)于“培育和規(guī)范住房交易市場”,、“穩(wěn)步開放已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場”的精神，在總結(jié)部分省市試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,，建設(shè)部經(jīng)會(huì)簽國土資源部,，于今年四月發(fā)布了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設(shè)部第69號(hào)令）,，該辦法主要規(guī)定了開放二級市場的基本條件和上市交易程序，明確了上市準(zhǔn)入制度,。最近,，經(jīng)國務(wù)院原則同意，財(cái)政部,、國土資源部,、建設(shè)部又聯(lián)合下發(fā)了《
已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》（財(cái)綜字〔1999〕113號(hào)），進(jìn)一步明確了已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售中所涉及的土地出讓金繳納和收益分配的有關(guān)政策,。這兩個(gè)文件的發(fā)布,，是促進(jìn)和規(guī)范住房二級市場開放的指導(dǎo)性文件。鑒于北京市的特殊地位,，國務(wù)院有關(guān)部門還參與制定了北京市的相關(guān)政策（即將由北京市人民政府公布）,，這是三部文件在北京市的具體化。



 三,、關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)問題

 產(chǎn)權(quán)明晰是已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的基本條件,，也是群眾最關(guān)心的問題。三部文件及我部69號(hào)令明確規(guī)定：職工個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房和按成本價(jià)購買的公有住房,，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有,；已取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即房屋所有權(quán)證,、土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證,，可依法進(jìn)入二級市場交易。同時(shí)規(guī)定,，對《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》實(shí)施前,，個(gè)人已領(lǐng)取房屋所有權(quán)，但尚未領(lǐng)取土地使用權(quán)證書,，在2000年底以前需要上市出售的,，產(chǎn)權(quán)人可以憑房屋所有權(quán)證書上市出售；土地使用權(quán)證書的辦理兩步合并為一步,，即在該住房出售后,，由購買人憑變更登記后的房屋所有權(quán)證直接辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

 對因各種原因,，尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的,，當(dāng)事人可向房屋所在地房屋權(quán)屬登記發(fā)證機(jī)關(guān)申請辦理。公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行有關(guān)房改審批等手續(xù),，并提供相關(guān)資料,，積極協(xié)助買房個(gè)人辦理房產(chǎn)權(quán)登記工作。房屋權(quán)屬登記發(fā)證機(jī)關(guān)應(yīng)按照規(guī)定的產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證時(shí)限要求抓緊辦理。任何單位和個(gè)人都不得以任何理由阻止或妨礙個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作,，也不得扣壓個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)證書,。對此，建設(shè)部曾專門下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變工作作風(fēng),，切實(shí)加強(qiáng)和改善房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作的通知》（建住房〔1999〕119號(hào)）,，進(jìn)行了部署。



 四,、關(guān)于不得上市的幾種情況

 為了保護(hù)二級市場權(quán)益人的利益,，防止在實(shí)物分配體制下形成的住房分配不公現(xiàn)象通過二級市場合法化，《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》規(guī)定了八種不得上市的情形,。即,；1、以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價(jià)款的,；2、住房面積超過各省,、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款高標(biāo)準(zhǔn)裝修,，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價(jià)款及裝修費(fèi)用的,；3、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍的,；4,、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的,；5,、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；6,、上市出售后形成新的住房困難的,；7、擅自改變房屋使用性質(zhì),；8,、其它按照法律、法規(guī)及縣以上人民政府規(guī)定不宜出售的,。



 五,、關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售需要履行的必要手續(xù)

 1、由產(chǎn)權(quán)人向房屋所在地縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請,，并提交相關(guān)材料,。房地產(chǎn)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定對其申請進(jìn)行審核后，十五日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予其上市出售的書面意見,。

 2,、經(jīng)審核,，符合上市出售條件，準(zhǔn)予上市出售的,，由買賣當(dāng)事人向房屋所在地房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理交易過戶手續(xù),，繳納有關(guān)稅費(fèi)。

 3,、買賣當(dāng)事人在辦理完成交易過戶手續(xù)之日起三十日內(nèi),，向房地產(chǎn)行政主管部門申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記手續(xù),。

 已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售,，原則上應(yīng)當(dāng)盡可能簡化程序，降低收費(fèi),，以方便群眾,，減輕負(fù)擔(dān)。建設(shè)部在《關(guān)于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變工作作風(fēng),，切實(shí)加強(qiáng)和改善房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作的通知》對有關(guān)問題已提出了相應(yīng)要求,。



 六、關(guān)于上市出售價(jià)格確定及其管理問題

 已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售成交價(jià)格,，按照政府宏觀指導(dǎo)下的市場原則,，由交易雙方協(xié)商議定。（根據(jù)三部文件規(guī)定,，土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款需由購買人交納,。）按照《
城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，應(yīng)向房地產(chǎn)交易管理部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格,。房地產(chǎn)交易管理部門要對所申報(bào)的成交價(jià)格進(jìn)行核實(shí),，對需要評估的房屋進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估，并以核實(shí)的價(jià)格作為計(jì)征有關(guān)稅費(fèi)和收費(fèi)分配的依據(jù),。



 七,、關(guān)于土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款的繳納問題

 由于房改成本價(jià)及經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格中均不含土地使用權(quán)價(jià)款，因此根據(jù)現(xiàn)行法律制度,，三部文件明確：已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí),，均需由購買人繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。

 對于經(jīng)濟(jì)適用住房,，由于其土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,，個(gè)人購買時(shí)價(jià)格中不含土地出讓金，因此已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí),，應(yīng)當(dāng)按照《
城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,，由購買人向國家補(bǔ)交土地出讓金。

 對于已購公有住房，則有兩種情況,。一種是其原土地使用權(quán)以劃撥方式取得的,，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定由購買人向國家補(bǔ)交土地出讓金。另一種是原土地使用權(quán)以出讓方式取得的,，如原單位購買了商品住房（價(jià)格中包含了開發(fā)商已向國家繳納的土地出讓金）再根據(jù)房改政策按房改成本價(jià)出售給職工,，按現(xiàn)行的法律規(guī)定，其上市出售時(shí),，不需要再向國家補(bǔ)交土地出讓金,。但因?yàn)閼?yīng)由新的購買人繳納相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款，所不同的是這部分價(jià)款應(yīng)當(dāng)根據(jù)原投資渠道分別上交財(cái)政或返還原產(chǎn)權(quán)單位,。

 土地出讓金和相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款在繳納標(biāo)準(zhǔn)上是一致的,，即均為不低于該住房座落位置的標(biāo)定地價(jià)的10％，具體比例由各地確定,?？紤]到目前多數(shù)地方尚沒有標(biāo)定地價(jià)資料，而二級市場的開放又是當(dāng)務(wù)之急,，實(shí)際操作中各地可根據(jù)具體情況確定征收方式,。如北京市經(jīng)研究論證，并經(jīng)國務(wù)院房改五人小組原則同意,，擬按房屋成交價(jià)的3％（相當(dāng)于標(biāo)定地價(jià)的10％）作為應(yīng)繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款，以便操作執(zhí)行,。

 購買人繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款后,，按出讓土地使用權(quán)的商品住宅辦理產(chǎn)權(quán)登記。



 八,、關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售收益分配

 經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格是按保本微利原則確定的政府指導(dǎo)價(jià),，因此，三部文件明確：居民購買的經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí),，除按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)外,，出售收益全部歸出售人所有。這一點(diǎn)與已購公有住房上市出售收益分配在政策上是有所區(qū)別的,。



 九,、關(guān)于已購公有住房上市出售收益分配

 由于職工按房改成本價(jià)購買公有住房時(shí)享受了各種不同程度政策，已購公有住房上市出售帶來的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系較為復(fù)雜,。這些住房客觀上存在著地段,、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異，在個(gè)人按房改政策購買時(shí),，價(jià)格上基本上沒有考慮或很少考慮這些因素,。但再按市場價(jià)上市出售時(shí)，這些因素必然會(huì)變化。因此,，為了解決已購公有住房上市出售時(shí),，因成交價(jià)格差異過大來的收入不公平問題，三部文件對已購有住房上市出售收益分配作了相應(yīng)規(guī)定,。按照這一規(guī)定,，職工個(gè)人上市出售已購公有住房取得的價(jià)款中，除按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)外,，出售人實(shí)際應(yīng)得收益主要包括兩部分：一部分是出售人應(yīng)得的基本收益,，另一部分則是凈收益分成。

 1,、基本收益,。是相當(dāng)于其住房面積標(biāo)準(zhǔn)部分的經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)款，即該家庭中職務(wù)較高一方應(yīng)享受的住房面積標(biāo)準(zhǔn)與上市出售時(shí)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格之乘積,。這一基本思路的確定,，主要是考慮保持新、老房改方案之間的銜接和新,、老職工利益的平衡,。經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格是住房貨幣化方案中老職工計(jì)發(fā)一次性補(bǔ)貼的基礎(chǔ)，也是新參加工作職工按月計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼的依據(jù),。因此,，已購公有住房上市出售時(shí)，把住房面積標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)款確定為出售人應(yīng)得收益基數(shù),，相對而言比較合理的,。

 2、凈收益分成,。若因上市出售價(jià)格高于經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格等原因,，出售收入高于出售人應(yīng)得基本收益的，三部文件規(guī)定：凈收益部分應(yīng)按超額累進(jìn)比例或一定比例繳納所得收益,，剩余部分歸出售人,。所得收益由房地產(chǎn)交易管理部門代收后，按規(guī)定上交財(cái)政或返還原產(chǎn)權(quán)單位,。凈收益分成的兩種處理辦法具體采用哪一種,，由地方確定，但原則上房屋成交價(jià)格差異較大的應(yīng)當(dāng)采用超額累進(jìn)方式,，房屋成交價(jià)格差異相對較小的一般適用于按一定比例繳納,。北京市采取了按超額累進(jìn)比例繳納的方式，即：成交價(jià)在4000－5000元／平方米的部分,，20％繳納所得收益,，80％歸出售人,；成交價(jià)在5000元／平方米以上的部分，50％繳納所得收益,，50％歸出售人,。

 凈收益實(shí)際上相當(dāng)于原產(chǎn)權(quán)單位購建該住房時(shí)實(shí)際支付的配套費(fèi)等土地收益，理論上應(yīng)當(dāng)全部返還原產(chǎn)權(quán)單位或財(cái)政（原由中央財(cái)政或地方財(cái)政投資的行政機(jī)關(guān),、事業(yè)單位住房）,。但考慮到已購公有住房上市出售后，該戶家庭按規(guī)定不得再按照成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公有住房,，也不得再購買經(jīng)濟(jì)適用住房,，而只能按市場價(jià)購買商品房，因此,，為了保證其必要的購房能力,，調(diào)動(dòng)其購房積極性，將部分凈收益留給出售人是必要的,，總的精神是這部分收益越高,，單位分成的比例也越高。



 十,、關(guān)地超標(biāo)住房的處理

 超過面積標(biāo)準(zhǔn)的住房須于上市出售前按規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)處理后,，方可上市出售。上市出售時(shí),，除個(gè)人已支付的房價(jià)款歸出售人外,，超標(biāo)部分的凈收益全額繳納所得收益，出售人不得參與分成,。



 十一,、關(guān)于物業(yè)管理

 已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后，房屋維修仍按照上市出售前公有住房售后維修管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。個(gè)人繳交的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分,，經(jīng)雙方結(jié)算后隨房屋產(chǎn)權(quán)同時(shí)過戶,。



 十二、關(guān)于稅收政策問題

 為了進(jìn)一步搞活住房交易市場,，鼓勵(lì)和支持住房建設(shè),、消費(fèi)和流通，國家將于近期出臺(tái)相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策,，具體辦法由財(cái)政部,、國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。



 十三,、關(guān)于違規(guī)行為的處罰

 根據(jù)《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》,，違反規(guī)定將不準(zhǔn)上市出售的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的,，沒收違法所得，并處以10000元以上30000元以下罰款,。違反規(guī)定,，將已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后，又以非法手段按成本價(jià)購買公有住房或政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的住房的,，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令退回所購房屋,，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并處以10000元以上30000元以下罰款,；或者按照商品房市場價(jià)格補(bǔ)齊房價(jià)款,，并處以10000元以上30000元以下罰款。