• 【發(fā)布單位】建設(shè)部等
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2002-05-23
• 【生效日期】2002-05-23
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

建設(shè)部,、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委,、財政部,、國土資源部、國家工商行政管理總局,、監(jiān)察部關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知

建設(shè)部,、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委,、財政部,、國土資源部、國家工商行政管理總局,、監(jiān)察部關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知
 各省,、自治區(qū)、直轄市人民政府,，國務(wù)院各部門,、各直屬機構(gòu)：



 近年來，在住房制度改革及其相關(guān)政策的推動下,，居民住房消費得到有效啟動,，房地產(chǎn)市場日趨活躍。這對于改善居民的居住條件,，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，拉動經(jīng)濟增長做出了重要貢獻。但是,，房地產(chǎn)市場不規(guī)范問題在不少地區(qū)還比較突出,，違規(guī)開發(fā)、廣告虛假,、面積“短斤缺兩”,、中介市場混亂、物業(yè)管理不規(guī)范等問題時有發(fā)生,，群眾反映強烈,。為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,，經(jīng)國務(wù)院同意,，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：



 一、提高認(rèn)識,，加強領(lǐng)導(dǎo)

 整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序是整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序的重要組成部分,，對于保護居民住房消費積極性,、促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展、營造良好的市場環(huán)境具有十分重要的意義,。各地要從實踐“三個代表”重要思想的高度,，充分認(rèn)識這項工作的重要性，增強做好工作的責(zé)任感和緊迫感,，切實把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作抓緊,、抓好。通過專項整治,，使房地產(chǎn)市場各種違法,、違規(guī)行為大幅度下降，房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn),。

 整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作,，必須堅持深化改革與加強法制并舉的指導(dǎo)思想，標(biāo)本兼治,、重在治本。



 整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作,，由各省,、自治區(qū)、直轄市人民政府負(fù)責(zé),，各城市人民政府具體組織實施,。各城市人民政府要明確牽頭單位，將整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作的任務(wù),，分解到具體部門,，并加強監(jiān)督檢查。



 建設(shè)部會同國家計委,、國家經(jīng)貿(mào)委,、財政部、國土資源部,、國家工商行政管理總局,、監(jiān)察部等部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào),。各有關(guān)部門明確分工,、各司其職、密切配合,。



 二,、突出工作重點，加大打擊力度,，依法查處違法,、違規(guī)行為

 各地區(qū),、各部門要針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題，突出工作重點,，加大查處力度,。對影響惡劣、后果嚴(yán)重的大案,、要案,，要依法從嚴(yán)懲處，切實解決群體上訪,、重復(fù)上訪等問題,，維護社會穩(wěn)定。



 （一）加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理,，依法查處違法,、違規(guī)開發(fā)建設(shè)行為

 各地要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目審批程序，并加強項目的跟蹤管理,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得出讓土地使用權(quán)后,，必須按照出讓合同約定支付出讓金，并按照出讓合同約定的條件和期限開發(fā),、利用土地,。未按約定支付出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同,，并可以請求違約賠償,；未按約定的條件和期限開發(fā)、利用土地的,，市,、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并可處以警告,、罰款直至無償收回土地使用權(quán),。確需改變出讓合同約定條件的，必須取得土地出讓方和市,、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意,，并簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。



 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定辦理用地,、立項,、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等手續(xù),。對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目,，要適應(yīng)政府按年度計劃采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式統(tǒng)一供應(yīng)土地的要求,，通過競爭取得土地使用權(quán),。房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn),，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的,，必須按原審批程序報批,；城市規(guī)劃行政主管部門在批準(zhǔn)其變更前，應(yīng)當(dāng)進行聽證,。對于擅自變更規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，城市規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》，責(zé)令停止建設(shè),、限期改正,，并處以罰款；嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的,，責(zé)令拆除違法建筑物,。



 未取得施工許可證或者開工報告未經(jīng)批準(zhǔn)擅自施工的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理條例》第五十七條規(guī)定,，責(zé)令停止施工,，限期改正，并處工程合同價款1％以上2％以下的罰款,。



 未取得預(yù)售許可證明擅自預(yù)售商品房的,，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條規(guī)定，責(zé)令停止違法行為,，沒收違法所得，可以并處收取的預(yù)付款1％以下的罰款,；對于擅自挪用預(yù)售款項的,，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十四條規(guī)定，責(zé)令限期糾正,，并處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。



 各地房地產(chǎn)管理部門,、工商行政管理部門要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，把好市場準(zhǔn)入關(guān),，依法嚴(yán)厲打擊抽逃注冊資本（金）,、項目資本金、無證或者超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等行為,。對于自有資金不足,、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)報當(dāng)?shù)厝嗣裾皶r通知各有關(guān)部門不得審批或同意其新開建設(shè)項目,。

 （二）規(guī)范商品房面積計算標(biāo)準(zhǔn)和辦法,，依法查處面積“短斤缺兩”行為

 要積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房的計價方式,。按建筑面積計價的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向消費者明示套內(nèi)建筑面積及分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e,。已納入分?jǐn)偯娣e的共用部位的產(chǎn)權(quán),，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租,、出售,。

 各地要加大查處力度，依法打擊面積計算,、面積分?jǐn)傊信撟骷?、故意侵害購房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行為?


 商品房銷售合同約定面積與實際面積發(fā)生差異的,，按照合同約定處理,；合同未作約定的，面積誤差比絕對值超出3％時,，買受人有權(quán)退房,。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足,；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人,。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時,，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)的（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人,。



 （三）強化合同管理,，依法查處合同欺詐行為

 《商品房買賣合同示范文本》對于規(guī)范合同內(nèi)容、避免合同糾紛,、保護購房者合法權(quán)益有著十分重要的作用,。各地要積極宣傳并推廣使用。未使用示范文本的,，房地產(chǎn)管理部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時,，應(yīng)當(dāng)審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的合同文本是否包含法律、法規(guī)規(guī)定的必備內(nèi)容,。未包含的,，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行調(diào)整；拒不調(diào)整的,，不予發(fā)放預(yù)售許可證,。



 已預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，因規(guī)劃、設(shè)計調(diào)整導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)型式,、戶型,、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)變更后10日內(nèi)通知買受人,。未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房,，并有權(quán)要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任,。



 各地房地產(chǎn)管理部門、工商行政管理部門要加強對合同的監(jiān)管,，依法查處房地產(chǎn)市場合同欺詐行為,，切實保護住房消費者的合法權(quán)益。



 （四）強化竣工驗收制度,，切實把好交付使用關(guān)

 各地要嚴(yán)把交付使用關(guān),，堅決杜絕不合格的商品房進入市場。所有商品住宅開發(fā)項目,，未經(jīng)竣工綜合驗收不得交付使用,。未按規(guī)定進行竣工綜合驗收或?qū)⒖⒐ぞC合驗收不合格的商品住宅交付使用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期補辦驗收手續(xù),，并在資質(zhì)年檢中予以降級或注銷資質(zhì)證書,。給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。



 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時,，應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任,。未按規(guī)定提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》或者未按《住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定進行保修的,，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)年檢中予以降級或者注銷資質(zhì)證書。



 （五）規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)與收費,，依法查處物業(yè)管理中的不規(guī)范行為

 要通過完善物業(yè)管理立法，規(guī)范物業(yè)管理合同等措施,，明確業(yè)主,、業(yè)主會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)，加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化,、專業(yè)化,、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主會委托,，應(yīng)當(dāng)依照合同約定,，對物業(yè)進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境,、公共秩序等進行管理,，并提供相關(guān)服務(wù)。 



 要完善物業(yè)管理前期介入和承接驗收制度,。在物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同中,，應(yīng)當(dāng)明確交付使用后的質(zhì)量責(zé)任及雙方的權(quán)利義務(wù)，切實做好建設(shè)和管理的銜接,。要引入競爭機制,，大力推行物業(yè)管理項目的招投標(biāo)，通過優(yōu)勝劣汰,，促進管理水平的提高,。



 各地價格管理部門和房地產(chǎn)管理部門要按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》規(guī)定的原則，制定,、完善本地區(qū)物業(yè)管理收費具體實施辦法,，并加強對物業(yè)管理收費的監(jiān)管。對違反規(guī)定多收費,、少服務(wù)以及收費不規(guī)范等行為,，政府價格管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰,。



 房地產(chǎn)管理部門要采取切實有效措施,，加強對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為的管理與監(jiān)督。對于管理不到位,、侵犯業(yè)主合法權(quán)益的物業(yè)管理企業(yè),，經(jīng)業(yè)主大會討論通過，可以提前解除合同,，另行選聘物業(yè)管理企業(yè),。對于經(jīng)營中有劣跡的物業(yè)管理公司，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)年檢中予以降級或注銷資質(zhì)證書,，并記入企業(yè)信用檔案,；情節(jié)嚴(yán)重的，要在媒體上曝光,。



 （六）加強房地產(chǎn)廣告管理,，依法查處違法廣告行為

 各地要把加強房地產(chǎn)廣告管理作為集中整治廣告市場秩序的重點。對違法發(fā)布房地產(chǎn)廣告和不兌現(xiàn)廣告承諾內(nèi)容的房地產(chǎn)企業(yè),，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正,；逾期不改正的，在資質(zhì)年檢中予以降級或注銷資質(zhì)證書,，并在新聞媒體上曝光,。工商行政管理部門要加強對房地產(chǎn)廣告的監(jiān)測，對違法房地產(chǎn)廣告依法予以查處。



 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定,，將房地產(chǎn)廣告和宣傳資料中明示及承諾的主要內(nèi)容和事項在合同中明確。房地產(chǎn)廣告和宣傳資料承諾的內(nèi)容與實際交付不一致,，侵害消費者合法權(quán)益的,，由工商行政管理部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定處罰。



 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的,，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量,、設(shè)備、裝修與樣板房是否一致,；未作說明的,，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。



 （七）完善相關(guān)制度,，規(guī)范中介行為

 加快實施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格制度,，積極推行房地產(chǎn)中介服務(wù)人員持證上崗制度。對于偽造,、涂改,、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)資格證書的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定收回其資格證書或者公告資格證書作廢,，并處1萬元以下的罰款,；對于在房地產(chǎn)中介活動中收受委托合同以外財物、允許他人以自己的名義執(zhí)業(yè),、發(fā)布虛假或不實信息,、在兩個以上機構(gòu)執(zhí)業(yè)、與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益以及違法收取傭金等違規(guī),、違法行為,，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)收回資格證書或者公告資格證書作廢，并處1萬元以上3萬元以下的罰款,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。



 在本通知下發(fā)前,，未按有關(guān)規(guī)定完成脫鉤改制的房地產(chǎn)估價機構(gòu),，一律取消其從事評估業(yè)務(wù)的資質(zhì)，并追究有關(guān)行政主管部門的行政責(zé)任,。對出具不實報告的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以降級或注銷資質(zhì)證書,；對負(fù)有責(zé)任的估價師,，依法追究其責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重的，撤消注冊,。



 房地產(chǎn)中介服務(wù)應(yīng)當(dāng)按照《中介服務(wù)收費管理辦法》的有關(guān)規(guī)定收取費用,。對違反規(guī)定收取費用的中介服務(wù)機構(gòu)，價格管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》進行處罰,。



 各地要全面清理,、整頓房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，依法查處未取得資質(zhì)證書,、未履行備案手續(xù),、超范圍從事中介業(yè)務(wù)以及中介行為不規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。



 三,、建立網(wǎng)上公示制度,，促進誠信制度的建立

 要充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況,，經(jīng)營業(yè)績,，經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業(yè)和個人的信用檔案,，向社會公示,，接受社會監(jiān)督。



 各地要推行商品房銷售人員持證上崗制度,。所有從事商品房銷售的人員應(yīng)當(dāng)具備經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格,。無相應(yīng)資格的，必須經(jīng)培訓(xùn)并取得合格證書后,，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù),。取得合格證書的銷售人員也要逐步實行網(wǎng)上公示制度。



 推廣電子政務(wù),，實行政務(wù)公開,。各級房地產(chǎn)管理部門要將各種辦事程序、審查要件,、辦事時限,、收費標(biāo)準(zhǔn)以及商品房預(yù)售許可,、預(yù)售合同備案等內(nèi)容在網(wǎng)上公示,，接受社會監(jiān)督。



 各地要建立能進能出,、能升能降的動態(tài)資質(zhì)管理制度,。要把是否有不良記錄作為資質(zhì)年檢和晉級審批的條件。凡在經(jīng)營活動中有不良行為的,，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)年檢中予以降級或者注銷資質(zhì)證書,。



 各?。▍^(qū)、市）建設(shè)行政主管部門要在每個季度末,，把對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、中介服務(wù)機構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)和有關(guān)責(zé)任人員的處理情況報建設(shè)部備案,。建設(shè)部將不定期在有關(guān)媒體上曝光,。要營造強大的輿論攻勢，使有不良記錄者付出代價,。



 四,、加強法制建設(shè)，提高經(jīng)營者依法經(jīng)營和消費者自我保護意識

 各有關(guān)部門,、各地區(qū)要加快制訂和完善規(guī)范房地產(chǎn)市場的法規(guī),、政策，加大執(zhí)法力度,，依法查處房地產(chǎn)市場中的違法,、違規(guī)行為，切實做到有法可依,、有法必依,、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究,。各地要集中一段時間,，對所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理的企業(yè)進行全面培訓(xùn),，提高房地產(chǎn)企業(yè)依法經(jīng)營的意識和自覺性,；要組織開展形式多樣的普法宣傳活動，讓房地產(chǎn)市場的各方主體,特別是購房者充分了解法律,、法規(guī)規(guī)定的各項制度,，依法保護自身的合法權(quán)益。



 五,、轉(zhuǎn)變政府職能,，實行政務(wù)公開

 各級政府及其主管部門要主動適應(yīng)轉(zhuǎn)變政府職能的要求，減少事前的行政審批,，加強事后監(jiān)督,。要全面清理房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和管理環(huán)節(jié)的各種審批,，必須審批的要規(guī)范操作,，簡化程序，透明公開,，明確責(zé)任,；要建立錯案行政責(zé)任追究制度,，堅持“誰審批、誰負(fù)責(zé)”的原則,。對違反審批程序，越權(quán),、越級審批的,，要追究其主管領(lǐng)導(dǎo)、直接責(zé)任人的行政責(zé)任,；要通過推行房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記一體化,、推行服務(wù)承諾等措施，切實簡化辦事程序,，方便購房人辦理房地產(chǎn)交易和房屋權(quán)屬登記手續(xù),。



 要建立行政責(zé)任追究制度。對不依法行政的,，由上級機關(guān)追究有關(guān)責(zé)任人的行政責(zé)任,。對國家機關(guān)工作人員在房地產(chǎn)市場管理中，玩忽職守,、徇私舞弊的,，要依據(jù)有關(guān)法規(guī)作出嚴(yán)肅處理。

 各地要公布整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場投訴電話,，指派專人負(fù)責(zé)處理房地產(chǎn)投訴,。對不認(rèn)真處理投訴的房地產(chǎn)企業(yè)，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定進行處罰,。



                                      中華人民共和國建設(shè)部

                           中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會

                            中華人民共和國國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會

                                      中華人民共和國財政部

                                中華人民共和國國土資源部

                          中華人民共和國國家工商行政管理總局

                                      中華人民共和國監(jiān)察部

                                      二○○二年五月二十三日