• 【發(fā)布單位】建設(shè)部
• 【發(fā)布文號(hào)】建住房[2003]234號(hào)
• 【發(fā)布日期】2003-12-01
• 【生效日期】2004-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】國(guó)家法律法規(guī)

城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)

城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)

(建住房[2003]234號(hào))





各省,、自治區(qū),、直轄市建設(shè)廳（建委），直轄市房地局,、規(guī)劃局,，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：



 為了規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益,，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,，建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》。現(xiàn)將《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》印發(fā)給你們,，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行,。



 各地在執(zhí)行中遇到的情況和問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)反饋我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司,。



中華人民共和國(guó)建設(shè)部

二○○三年十二月一日





城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)




第一條 為規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為,，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》,、《
城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,，制定本意見(jiàn)。




第二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng),，適用本意見(jiàn),。




第三條 本意見(jiàn)所稱城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡(jiǎn)稱拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位,、用途,、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估,。



 房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn),、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi),，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi),、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn),、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省,、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額,，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定,；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估確定,。




第四條 拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu)）承擔(dān),，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。




第五條 拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立,、客觀,、公正、合法的原則,。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)拆遷估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果,。




第六條 市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高,、綜合實(shí)力強(qiáng),、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇,。



 拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi),、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式,。



 房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋,，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的,，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù),、原則、程序,、方法,、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。




第七條 拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后,，一般由拆遷人委托,。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書(shū)面拆遷估價(jià)委托合同。




第八條 受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓,、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù),。



 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避,。




第九條 拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料,，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。




第十條 受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的,，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱,。




第十一條 拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,。”



 拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日,。拆遷規(guī)模大,、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn),。



 拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值,，不考慮房屋租賃、抵押,、查封等因素的影響,。




第十二條 委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途,，下同）和面積,。



 被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的,，從其規(guī)定,；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估,。



 對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的,，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的,，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定,；沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算,。



 對(duì)拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問(wèn)題,，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決,。




第十三條 市,、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域,、不同用途,、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。




第十四條 拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市,、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。




第十五條 拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘,，做好實(shí)地查勘記錄,，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。



 實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員,、拆遷人,、被拆遷人簽字認(rèn)可,。



 因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的,，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證,，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明。




第十六條 拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法,。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法,，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因,。




第十七條 拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元,。




第十八條 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日,，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn),。



 公示期滿后,，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告,。




第十九條 拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問(wèn)的,，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù),、原則,、程序、方法,、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程,。




第二十條 拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi),，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià),，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。




第二十一條 拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的,，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù),。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告,；估價(jià)結(jié)果沒(méi)有改變的,，出具書(shū)面通知。



 拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的,，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告,。




第二十二條 拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi),，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)專家委員會(huì)）申請(qǐng)技術(shù)鑒定,。




第二十三條 估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi),，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線,、估價(jià)方法選用,、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問(wèn)題出具書(shū)面鑒定意見(jiàn),。



 估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的,，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的,，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤,，重新出具估價(jià)報(bào)告。




第二十四條 省,、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織,，應(yīng)當(dāng)成立由資深專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃,、法律等方面專家組成的估價(jià)專家委員會(huì),，對(duì)拆遷估價(jià)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定,。




第二十五條 受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后,，估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜,。



 鑒定組成員與原估價(jià)機(jī)構(gòu),、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避,。



 原估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合估價(jià)專家委員會(huì)做好鑒定工作,。




第二十六條 估價(jià)專家委員會(huì)成員、估價(jià)機(jī)構(gòu),、估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的,，其鑒定意見(jiàn)或者估價(jià)結(jié)果無(wú)效。



 拆遷當(dāng)事人不如實(shí)提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘而造成估價(jià)失實(shí)或者其他后果的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,。




第二十七條 對(duì)有下列行為之一的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》,、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處罰,，或記入其信用檔案：



 （一）出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告的；



 （二）與拆遷當(dāng)事人一方串通,，損害對(duì)方合法權(quán)益的,；



 （三）以回扣等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段獲取拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；



 （四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價(jià)活動(dòng)或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的,；



 （五）多次被申請(qǐng)鑒定,，經(jīng)查證，確實(shí)存在問(wèn)題的,；



 （六）違反國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和本意見(jiàn)其他規(guī)定的,；



 （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形,。




第二十八條 以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為房屋拆遷補(bǔ)償,、安置方式的，對(duì)所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估,，參照本意見(jiàn)執(zhí)行,。



 城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，參照本意見(jiàn)執(zhí)行,。




第二十九條 本意見(jiàn)自2004年1月1日起施行。此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷項(xiàng)目,，其拆遷估價(jià)不適用本意見(jiàn),。