• 【發(fā)布單位】建設(shè)部
• 【發(fā)布文號】建住房[2003]234號
• 【發(fā)布日期】2003-12-01
• 【生效日期】2004-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見

城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見

(建住房[2003]234號)





各省,、自治區(qū)、直轄市建設(shè)廳（建委）,，直轄市房地局,、規(guī)劃局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：



 為了規(guī)范城市房屋拆遷估價行為,，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益,，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》?，F(xiàn)將《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們,，請遵照執(zhí)行。



 各地在執(zhí)行中遇到的情況和問題,，請及時反饋我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司,。



中華人民共和國建設(shè)部

二○○三年十二月一日





城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見




第一條 為規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益,，根據(jù)《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,、《
城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定和國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》,，制定本意見。




第二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動,，適用本意見,。




第三條 本意見所稱城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價），是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位,、用途,、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估,。



 房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格,，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn),、停業(yè)的補償費,，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費,、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn),、停業(yè)的補償費，按照省,、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額,，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定,；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定,。




第四條 拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)（以下簡稱估價機構(gòu)）承擔(dān),，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。




第五條 拆遷估價應(yīng)當(dāng)堅持獨立,、客觀,、公正、合法的原則,。任何組織或者個人不得非法干預(yù)拆遷估價活動和估價結(jié)果,。




第六條 市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會公示一批資質(zhì)等級高,、綜合實力強,、社會信譽好的估價機構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇,。



 拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開,、透明,，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式,。



 房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋,，原則上由一家估價機構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構(gòu)評估的,，估價機構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價的依據(jù),、原則、程序,、方法,、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。




第七條 拆遷估價機構(gòu)確定后,，一般由拆遷人委托,。委托人應(yīng)當(dāng)與估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。




第八條 受托估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓,、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù),。



 估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避,。




第九條 拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價機構(gòu)如實提供拆遷估價所必需的資料,，協(xié)助估價機構(gòu)進行實地查勘。




第十條 受托估價機構(gòu)和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的,，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱,。




第十一條 拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格?！?


 拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日,。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的,，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點,。



 拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃,、抵押,、查封等因素的影響。




第十二條 委托拆遷估價的,，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途,，下同）和面積。



 被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn),；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的,，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的,，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估,。



 對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn),。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的,，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定,；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算,。



 對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題,，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決,。




第十三條 市,、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域,、不同用途,、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。




第十四條 拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市,、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格,，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。




第十五條 拆遷估價人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進行實地查勘,，做好實地查勘記錄,，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。



 實地查勘記錄由實地查勘的估價人員,、拆遷人,、被拆遷人簽字認(rèn)可。



 因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘,、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的,，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明,。




第十六條 拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法,。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法,，并在估價報告中充分說明原因,。




第十七條 拆遷評估價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元,。




第十八條 估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日,，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見,。



 公示期滿后,，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告,。




第十九條 拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的,，可以向估價機構(gòu)咨詢。估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則,、程序,、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程,。




第二十條 拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的,，自收到估價報告之日起5日內(nèi),，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價,，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。




第二十一條 拆遷當(dāng)事人向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的,，該估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù),。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告,；估價結(jié)果沒有改變的,，出具書面通知。



 拆遷當(dāng)事人另行委托估價機構(gòu)評估的,，受托估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告,。




第二十二條 拆遷當(dāng)事人對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi),，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術(shù)鑒定,。




第二十三條 估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù),、估價技術(shù)路線,、估價方法選用、參數(shù)選取,、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見,。



 估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告,；估價報告存在技術(shù)問題的,，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報告,。




第二十四條 省,、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織，應(yīng)當(dāng)成立由資深專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn),、城市規(guī)劃,、法律等方面專家組成的估價專家委員會，對拆遷估價進行技術(shù)指導(dǎo),，受理拆遷估價技術(shù)鑒定,。




第二十五條 受理拆遷估價技術(shù)鑒定后，估價專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術(shù)鑒定事宜,。



 鑒定組成員與原估價機構(gòu),、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避,。



 原估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合估價專家委員會做好鑒定工作,。




第二十六條 估價專家委員會成員、估價機構(gòu),、估價人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的,，其鑒定意見或者估價結(jié)果無效。



 拆遷當(dāng)事人不如實提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價機構(gòu)實地查勘而造成估價失實或者其他后果的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,。




第二十七條 對有下列行為之一的估價機構(gòu)和估價人員，依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》,、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》等規(guī)定進行處罰,，或記入其信用檔案：



 （一）出具不實估價報告的；



 （二）與拆遷當(dāng)事人一方串通,，損害對方合法權(quán)益的,；



 （三）以回扣等不正當(dāng)競爭手段獲取拆遷估價業(yè)務(wù)的；



 （四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉(zhuǎn)讓,、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價業(yè)務(wù)的,；



 （五）多次被申請鑒定，經(jīng)查證,，確實存在問題的,；



 （六）違反國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和本意見其他規(guī)定的；



 （七）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他情形,。




第二十八條 以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為房屋拆遷補償、安置方式的,，對所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格進行的評估,，參照本意見執(zhí)行,。



 城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動,，參照本意見執(zhí)行。




第二十九條 本意見自2004年1月1日起施行,。此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷項目,，其拆遷估價不適用本意見,。