• 【發(fā)布單位】廣州市
• 【發(fā)布文號】穗府[2005]36號
• 【發(fā)布日期】2005-08-25
• 【生效日期】2005-08-25
• 【失效日期】--
• 【文件來源】廣州市
• 【所屬類別】政策參考

廣州市人民政府批轉(zhuǎn)市國土房管局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市國有土地有償使用的意見(試行)》的通知

廣州市人民政府批轉(zhuǎn)市國土房管局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市國有土地有償使用的意見(試行)》的通知

(穗府[2005]36號)





各區(qū),、縣級市人民政府，市政府各部門,、各直屬機(jī)構(gòu)：



 現(xiàn)將市國土房管局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市國有土地有償使用的意見(試行)》批轉(zhuǎn)給你們,，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題,，請逕向市國土房管局反映,。



廣州市人民政府

2005年8月25日





關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市國有土地有償使用的意見(試行)



市人民政府：



 為防止國有土地資產(chǎn)流失，規(guī)范我市國有土地有償使用工作,，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》,、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》等法律法規(guī)規(guī)定及《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004)28號)精神,，結(jié)合我市實(shí)際,，提出以下意見：



 一、須實(shí)行土地有償使用的情形除符合國土資源部《劃撥用地目錄》或國家,、省,、市有關(guān)規(guī)定可劃撥供地的項(xiàng)目按劃撥方式供地外，其余項(xiàng)目用地有下列情形的,，均須按規(guī)定實(shí)行土地有償使用：



 (一) 已批準(zhǔn)或新批準(zhǔn)使用但未辦土地出讓手續(xù)的建設(shè)用地,；



 (二)原劃撥用地上發(fā)生了新建、擴(kuò)建,、加建,、改建或用途變更(含臨時(shí)建筑和臨時(shí)用途變更)的；



 (三)原劃撥用地或地上建筑物發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的,；



 (四)1993年1月1日后發(fā)生(二),、(三)種情形但按規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù)的。



 二,、土地有償使用的方式



 土地有償使用以國有土地使用權(quán)出讓為主,，國有土地租賃為其中一個(gè)補(bǔ)充方式。國有企業(yè)改制中原劃撥用地按規(guī)定符合租賃處置條件,，以及原劃撥用地上的臨時(shí)建筑或臨時(shí)變更用途的,，可以實(shí)行國有土地租賃；新批準(zhǔn)使用的建設(shè)用地,，仍應(yīng)以國有土地出讓為主,；經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地,，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地,，都必須實(shí)行出讓,，不實(shí)行租賃。



 三,、土地出讓金的計(jì)收依據(jù)



 土地出讓金是國家以土地所有者的身份將一定年期的土地使用權(quán)出讓給土地使用者,，土地使用者向國家支付的使用土地的費(fèi)用。其計(jì)收依據(jù)如下：



 (一)以“熟地”形式出讓的土地,，其協(xié)議出讓的土地出讓金以基準(zhǔn)地價(jià)(含土地取得費(fèi),、土地開發(fā)費(fèi)和土地有償使用費(fèi))為依據(jù)。



 (二)因權(quán)屬轉(zhuǎn)移或企業(yè)改制須補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的原劃撥用地,、經(jīng)批準(zhǔn)由用地單位自行征地拆遷的用地,，其協(xié)議出讓的土地出讓金只征收土地有償使用費(fèi)(相當(dāng)于政府的土地純收益)。



 (三)利用原劃撥用地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的,，應(yīng)按新舊用途基準(zhǔn)地價(jià)的差價(jià)(原劃撥用途的價(jià)格須扣除土地有償使用費(fèi))補(bǔ)交土地出讓金,。以招標(biāo)、拍賣,、掛牌等公開方式出讓的土地,，其土地出讓金以實(shí)際成交價(jià)格為準(zhǔn)。



 四,、土地有償使用費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)



 只征收土地有償使用費(fèi)的土地,，其有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例計(jì)收。其中：



 (一)商業(yè)用途土地有償使用費(fèi)按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的35％計(jì)收,；綜合(辦公)用途土地有償使用費(fèi)按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的30％計(jì)收,；住宅用途土地有償使用費(fèi)按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的30％計(jì)收；經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)營性倉儲用地土地有償使用費(fèi)按工業(yè)網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的30％計(jì)收,，其余工業(yè)用途(經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)營性倉儲用地除外)土地有償使用費(fèi)按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的20％計(jì)收,。



 (二)商業(yè)路線價(jià)區(qū)段路的商業(yè)臨街宗地，其土地有償使用費(fèi)在網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上,，按公布的商業(yè)區(qū)段路線價(jià)加價(jià)的10％加收,。



 (三) 臨珠江前后航道(白鵝潭至珠江口)、白沙河,、西華海,、沙貝海、白泥水,、流溪河,、市橋水道、瀝渭水道,、沙灣水道等河道兩岸的臨江宗地,， 除商業(yè)用途外,，其臨江宗地線以內(nèi)50米部分的土地出讓金在原基礎(chǔ)上加收30％。



 (四)屬于原劃撥用地上的私有住宅用房(不含經(jīng)濟(jì)適用住房,、解困房,、安居房) 出售、交換,、贈(zèng)與補(bǔ)辦土地有償使用手續(xù)的，按區(qū)片平均住宅用途土地有償使用費(fèi)的10％計(jì)收,，具體的區(qū)片劃分和標(biāo)準(zhǔn)由市國土房管局確定后對外公布,。



 五、計(jì)價(jià)用途和面積的確定



 (一) 出讓宗地的用途類別根據(jù)城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的用地性質(zhì)和建筑功能,，對照本市基準(zhǔn)地價(jià)用途分類確定,。其中工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積7％的部分，不能視為工業(yè)用途,，應(yīng)按行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用途分類確定,。其他未列入基準(zhǔn)地價(jià)用途分類的用地，其用途類別參照相關(guān)或相近(或其土地利用效益相近)用地的用途類別,，由土地行政主管部門確定,。



 (二)商業(yè)、綜合(辦公)和住宅用途的,，當(dāng)?shù)厣辖ㄖ娣e和地下商業(yè)用途建筑面積之和超過凈用地面積時(shí),，按上述建筑面積計(jì)價(jià)；反之按凈用地面積計(jì)價(jià),。



 (三)新建工業(yè)項(xiàng)目用地按凈用地面積計(jì)價(jià),。參照工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)的其他項(xiàng)目用地以及原劃撥工業(yè)用地交易須補(bǔ)交土地出讓金的，按上款規(guī)定計(jì)價(jià),。



 (四) 多種土地用途或建筑功能的,，按不同用途或功能建筑面積或用地分?jǐn)偯娣e分別計(jì)算求和。



 六,、容積率或樓層修正系數(shù)



 (一)新建項(xiàng)目(工業(yè)項(xiàng)目除外)土地有償使用費(fèi)作容積率修正(附件1),。新建工業(yè)項(xiàng)目土地有償使用費(fèi)不作容積率或樓層修正。



 (二)原劃撥土地上房屋補(bǔ)交土地有償使用費(fèi)作樓層修正(附件2),。當(dāng)某層商業(yè)用房的土地有償使用費(fèi)樓層修正后低于所在地段綜合(辦公)用途的土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí),，取其所在地段綜合(辦公)用途的土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。原劃撥土地上綜合(辦公),、住宅,、工業(yè)用房補(bǔ)交土地有償使用費(fèi)不作樓層修正。



 七,、已出讓項(xiàng)目土地出讓金額的調(diào)整原則



 本意見(試行)實(shí)施前已出讓的項(xiàng)目,，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)調(diào)整規(guī)劃,，且法律規(guī)定或出讓合同約定須對土地出讓金額作相應(yīng)調(diào)整的，分以下情形處理：



 (一)用地性質(zhì)不變,，建設(shè)過程或房地產(chǎn)初始登記時(shí)各用途建筑面積與原出讓合同各用途建筑面積不符,，或核準(zhǔn)的拆遷面積有所調(diào)整的，按原價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定進(jìn)行調(diào)整,，不進(jìn)行年限修正,。



 (二)用地方申請調(diào)整用地性質(zhì)或建筑用途的，若新用途的基準(zhǔn)地價(jià)高于原用途,，按改變用途時(shí)新舊用途基準(zhǔn)地價(jià)在剩余使用年限內(nèi)的差價(jià)全額追收,；若新用途的標(biāo)準(zhǔn)低于原用途，原則上土地出讓金額不予調(diào)整,。但政府主導(dǎo)的規(guī)劃調(diào)整引起用地性質(zhì)改變的,，土地出讓金額應(yīng)予調(diào)整。



 (三) 除政府原因?qū)е峦恋剡t延開發(fā)外,，土地出讓起始時(shí)間原則上不予推延,。因受讓方原因遲延土地開發(fā)的經(jīng)營性項(xiàng)目用地，出于銷售考慮申請推延出讓起始時(shí)間的,，必須經(jīng)原出讓方批準(zhǔn),，并按申請當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)全額補(bǔ)交延期時(shí)段的土地出讓金額。



 八,、土地出讓年限修正



 基準(zhǔn)地價(jià)或土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均為法定最高出讓年限的標(biāo)準(zhǔn),。首次出讓的出讓年限一般按法定最高年限。出讓年限少于最高出讓年限的,，須對其土地出讓金額進(jìn)行年限修正,，修正系數(shù)為









(r為貼現(xiàn)率，取出讓當(dāng)日銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率,。n為實(shí)際出讓年限,，N為法定最高出讓年限)。其中貼現(xiàn)率取出讓當(dāng)日銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率,。



 九,、土地年租金的計(jì)算



 土地年租金是國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)租給土地使用者，土地使用者每年向國家支付的使用土地的費(fèi)用,。土地年租金按該地塊的土地出讓金或土地有償使用費(fèi)乘以一定的資本化率計(jì)算,。資本化率取土地租賃合同簽訂當(dāng)日銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率。土地年租金原則上每兩年調(diào)整一次,，土地管理部門應(yīng)根據(jù)土地出讓價(jià)格,、計(jì)收政策及銀行利率的變化，重新核定土地年租金,。



 十,、我市已有的其它規(guī)定



 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和技術(shù)創(chuàng)新優(yōu)勢企業(yè)用地,、“集資房”、已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市,、“城中村”改制或改造,、改造危房、國有企業(yè)改制等土地有償使用費(fèi)的計(jì)收,，按市的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。其中國有企業(yè)改制涉及原劃撥用地和村改制、改造涉及村集體建設(shè)用地按規(guī)定補(bǔ)辦出讓手續(xù)的,，按土地有償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50％計(jì)收,。



 十一、本意見(試行)執(zhí)行過程中遇到特殊情況或有未及情形的,，由市國土房管局專題請示市人民政府予以調(diào)整或者補(bǔ)充



 十二、本意見(試行)自2005年9月1日起執(zhí)行



 以上意見如無不妥,，請批轉(zhuǎn)各有關(guān)單位執(zhí)行,。



 附件：1．新建項(xiàng)目 (工業(yè)項(xiàng)目除外)土地有償使用費(fèi)容積率修正系數(shù)表



 2．原劃撥用地上商業(yè)用房土地有償使用費(fèi)樓層修正系數(shù)表



市國土房管局

二OO五年七月二十五日