• 【發(fā)布單位】建設(shè)部,、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】2006-01-13
• 【生效日期】2006-03-01
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】建設(shè)部
• 【所屬類(lèi)別】政策參考

房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)

房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)






第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為,，保證房地產(chǎn)抵押估價(jià)質(zhì)量,，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益,，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》,、《
中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,、《
商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，制定本意見(jiàn),。




第二條 本意見(jiàn)適用于各類(lèi)房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng),。




第三條 本意見(jiàn)所稱(chēng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù),，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析,、估算和判定的活動(dòng)。




第四條 房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款,。



 本意見(jiàn)所稱(chēng)抵押房地產(chǎn)，包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn),。



 法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款,，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額,，以及其他法定優(yōu)先受償款。




第五條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵守獨(dú)立,、客觀,、公正、合法,、謹(jǐn)慎的原則,。




第六條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)人員與房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的,，應(yīng)當(dāng)回避,。




第七條 從事房地產(chǎn)抵押估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)金融專(zhuān)業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力,。




第八條 委托人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供房地產(chǎn)抵押估價(jià)所必需的情況和資料,，并對(duì)所提供情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé),。



 房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé),，了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況；必要時(shí),，應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查,。




第九條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的，應(yīng)當(dāng)表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”,。




第十條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn),，原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日，但估價(jià)委托合同另有約定的除外,。



 估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的,，應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意,。




第十一條 法律,、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象,。




第十二條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)全面,、詳細(xì)地界定估價(jià)對(duì)象的范圍和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定用途、實(shí)際用途以及區(qū)位,、實(shí)物,、權(quán)益狀況。




第十三條 房地產(chǎn)估價(jià)師了解估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的,，房地產(chǎn)抵押相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助,。



 法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書(shū)面查詢(xún)資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件,。




第十四條 房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘,，將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照，全面,、細(xì)致地了解估價(jià)對(duì)象,，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀,、內(nèi)部狀況和周?chē)h(huán)境,、景觀的照片。



 內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件,。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的,，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露。



 實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)檔案資料妥善保管,。




第十五條 在存在不確定因素的情況下,，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎,，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制,、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值,，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款,，并在估價(jià)報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。



 在運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí),，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例,，并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘,。



 在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本,、開(kāi)發(fā)成本,、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊,。



 在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí),，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低,。



 在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí),，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開(kāi)發(fā)成本,、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn),。



 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報(bào)酬率、資本化率,、利潤(rùn)率等估價(jià)參數(shù)值的,，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的,，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明理由,。




第十六條 估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評(píng)估其抵押價(jià)值：



 （一）直接評(píng)估在劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值,；



 （二）評(píng)估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值,，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。



 選擇上述方式評(píng)估抵押價(jià)值,，均應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價(jià)款的數(shù)額,。該數(shù)額按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算；當(dāng)?shù)卣疀](méi)有規(guī)定的,，參照類(lèi)似房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)估算,。




第十七條 評(píng)估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書(shū)面說(shuō)明,；存在拖欠建筑工程價(jià)款的,，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式提供拖欠的數(shù)額,。




第十八條 房地產(chǎn)估價(jià)師知悉估價(jià)對(duì)象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況,。




第十九條 房地產(chǎn)估價(jià)師不得濫用假設(shè)和限制條件,，應(yīng)當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)的具體情況，在估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件。



 已作為假設(shè)和限制條件,，對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的因素,，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露，并說(shuō)明其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響,。




第二十條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含估價(jià)的依據(jù),、原則、方法,、相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)源與確定,、相關(guān)參數(shù)選取與運(yùn)用,、主要計(jì)算過(guò)程等必要信息,，使委托人和估價(jià)報(bào)告使用者了解估價(jià)對(duì)象的范圍，合理理解估價(jià)結(jié)果,。




第二十一條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)確定估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值,，并分別說(shuō)明假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，以及房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款,。




第二十二條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)向估價(jià)報(bào)告使用者作如下提示：



 （一）估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響,；



 （二）在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；



 （三）合理使用評(píng)估價(jià)值,；



 （四）定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估,。




第二十三條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素予以分析和說(shuō)明,。



 在評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí),，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說(shuō)明。




第二十四條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析,。



 變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性,。



 變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性,、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度,，變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類(lèi),、數(shù)額和清償順序。




第二十五條 在處置房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)評(píng)估房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值,，同時(shí)給出快速變現(xiàn)價(jià)值意見(jiàn)及其理由,。




第二十六條 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過(guò)一年,；房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的,，應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。



 超過(guò)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的,，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān),。在估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān),，但使用者不當(dāng)使用的除外,。




第二十七條 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的名稱(chēng)，應(yīng)當(dāng)為“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告”,，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具,，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并有至少二名專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字,。




第二十八條 在房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中,，本意見(jiàn)未作規(guī)定的事宜，應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》執(zhí)行,。




第二十九條 本意見(jiàn)由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)解釋,。




第三十條 本意見(jiàn)自2006年3月1日起施行。