• 【發(fā)布單位】國家稅務(wù)總局
• 【發(fā)布文號(hào)】國稅發(fā)[2006]108號(hào)
• 【發(fā)布日期】2006-07-18
• 【生效日期】2006-07-18
• 【失效日期】--
• 【文件來源】國家稅務(wù)總局
• 【所屬類別】政策參考

國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知

國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知

(國稅發(fā)[2006]108號(hào))





各省,、自治區(qū),、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，河北,、黑龍江,、江蘇、浙江,、山東,、安徽、福建,、江西,、河南,、湖南、廣東,、廣西,、重慶、貴州,、青海,、寧夏、新疆,、甘肅?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）財(cái)政廳（局）,，青島,、寧波、廈門市財(cái)政局：?

 《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定,，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房,，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅,。之后,，根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展需要，《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額計(jì)算和換購住房的個(gè)人所得稅有關(guān)問題做了具體規(guī)定,。目前,，在征收個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的個(gè)人所得稅中，各地又反映出一些需要進(jìn)一步明確的問題,。為完善制度,，加強(qiáng)征管，根據(jù)個(gè)人所得稅法和稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定精神,，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

 一,、對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí),，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入,，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致,。?

 二,、對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí),，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證,，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。?

 （一）房屋原值具體為：?

 1.商品房：購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi),。?

 2.自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi),。?

 3. 經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi),，以及按規(guī)定交納的土地出讓金,。?

 4.已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi),。?

 已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(jí)（含縣級(jí)）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定,，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購買的公有住房。?

 經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格按縣級(jí)(含縣級(jí))以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定,。?

 5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號(hào)）和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見〉的通知》（建住房〔2003〕234號(hào)）等有關(guān)規(guī)定,，其原值分別為：?

 （1）房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購置房屋的,，為購置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi),；?

 （2）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi),；?

 （3）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi),，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；?

 （4）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,，被拆遷人取得所調(diào)換房屋,，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款,，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi),。?

 （二）轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加,、土地增值稅、印花稅等稅金,。?

 （三）合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用,、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi),、公證費(fèi)等費(fèi)用,。?

 1.支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票,，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的,，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：?

 （1）已購公有住房,、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%,；?

 （2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

 納稅人原購房為裝修房,，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板,，裝配了潔具、廚具等）的,不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用,。?

 2.支付的住房貸款利息,。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息,，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除,。?

 3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等,，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除,。?

 本條規(guī)定自2006年8月1日起執(zhí)行。?

 三,、納稅人未提供完整,、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定,，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額,。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域,、地理位置、建造時(shí)間,、房屋類型,、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定,。?

 四,、各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要嚴(yán)格執(zhí)行《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕82號(hào)）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕156號(hào)）的規(guī)定。為方便出售住房的個(gè)人依法履行納稅義務(wù),，加強(qiáng)稅收征管,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置稅收征收窗口，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅,，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅,、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理,；地方稅務(wù)機(jī)關(guān)暫沒有條件在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置稅收征收窗口的,，應(yīng)委托契稅征收部門一并征收個(gè)人所得稅等稅收,。?

 五、各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真落實(shí)有關(guān)住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策,。按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）的規(guī)定,，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅,，先以納稅保證金形式繳納,，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金,；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅,。要不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策,，確保維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。 ?

 六,、各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要做好住房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅納稅保證金收取,、退還和有關(guān)管理工作。要按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）和《國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈稅務(wù)代保管資金賬戶管理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2005〕181號(hào)）要求,，按規(guī)定建立個(gè)人所得稅納稅保證金專戶,，為繳納納稅保證金的納稅人建立檔案,，加強(qiáng)對(duì)納稅保證金信息的采集,、比對(duì)、審核,；向納稅人宣傳解釋納稅保證金的征收,、退還政策及程序；認(rèn)真做好納稅保證金退還事宜,符合條件的確保及時(shí)辦理,。?

 七,、各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真宣傳和落實(shí)有關(guān)稅收政策，維護(hù)納稅人的各項(xiàng)合法權(quán)益,。一是要持續(xù),、廣泛地宣傳個(gè)人所得稅法及有關(guān)稅收政策，加強(qiáng)對(duì)納稅人和征收人員如何繳納住房交易所得個(gè)人所得稅的納稅輔導(dǎo),；二是要加強(qiáng)與房地產(chǎn)管理部門,、中介機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)、溝通,，充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)協(xié)稅護(hù)稅作用,，促使其協(xié)助納稅人準(zhǔn)確計(jì)算稅款；三是嚴(yán)格執(zhí)行住房交易所得的減免稅條件和審批程序,，明確納稅人應(yīng)報(bào)送的有關(guān)資料,，做好涉稅資料審查鑒定工作；四是對(duì)于符合減免稅政策的個(gè)人住房交易所得，要及時(shí)辦理減免稅審批手續(xù),。



 國家稅務(wù)總局

 二○○六年七月十八日