• 【發(fā)布單位】國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部
• 【發(fā)布文號】發(fā)改價格[2007]2285號
• 【發(fā)布日期】2007-09-10
• 【生效日期】2007-10-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】國家發(fā)展和改革委員會
• 【所屬類別】政策參考

物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）

物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）

(發(fā)改價格[2007]2285號)





各省,、自治區(qū)、直轄市,、計劃單列市發(fā)展改革委,、物價局、建設(shè)廳（房地局）：



 為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費的科學(xué)性,，合理核定物業(yè)服務(wù)定價成本,，根據(jù)《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,，特制定《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》,，現(xiàn)印發(fā)你們，請按照執(zhí)行,。



 附件：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）



國家發(fā)展和改革委員會

建設(shè)部

二○○七年九月十日





物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）




第一條 為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費的科學(xué)性,、合理性，根據(jù)《
政府制定價格成本監(jiān)審辦法》,、《
物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,，制定本辦法。




第二條 本辦法適用于政府價格主管部門制定或者調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施定價成本監(jiān)審的行為,。



 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修,、養(yǎng)護、管理,，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,。



 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本,。




第三條 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審工作由政府價格主管部門負責(zé)組織實施,，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)配合價格主管部門開展工作,。




第四條 在本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量眾多的，可以選取一定數(shù)量,、有代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行成本監(jiān)審,。




第五條 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：



 （一）合法性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律,、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定,；



 （二）相關(guān)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費用,。



 （三）對應(yīng)性原則,。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。



 （四）合理性原則,。影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項費用的主要技術(shù),、經(jīng)濟指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會公允水平。




第六條 核定物業(yè)服務(wù)定價成本,，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告,、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整,、有效的成本資料為基礎(chǔ),。




第七條 物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用,、綠化養(yǎng)護費用,、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用,、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用,、辦公費用、管理費分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成,。




第八條 人員費用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費,、職工教育經(jīng)費,，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療,、失業(yè),、工傷、生育保險等社會保險費用,。




第九條 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行,、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的維修和更新,、改造費用,。




第十條 綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費,、綠化用水費,、補苗費、農(nóng)藥化肥費等,。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護費,。




第十一條 清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費,、化糞池清理費,、管道疏通費、清潔用料費,、環(huán)衛(wèi)所需費用等,。




第十二條 秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等,。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備,。




第十三條 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準(zhǔn),。




第十四條 辦公費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費,、房租,、水電費、取暖費,、通訊費,、書報費及其它費用。




第十五條 管理費分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下,，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費用,。




第十六條 固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的,、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的,、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。




第十七條 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用,。




第十八條 物業(yè)服務(wù)定價成本相關(guān)項目按本辦法第十九條至第二十二條規(guī)定的方法和標(biāo)準(zhǔn)審核,。




第十九條 工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費,、住房公積金以及醫(yī)療保險費,、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費,、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定,；工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定,，住房公積金和社會保險費的計提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定,，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應(yīng)在社會保險費中列支,，不得在其它項目中重復(fù)列支,；其他應(yīng)在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復(fù)列支,。




第二十條 固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法,，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的,，成本監(jiān)審時應(yīng)當(dāng)按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限,。固定資產(chǎn)殘值率按3%―5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的,，按照實際情況合理確定殘值率,。




第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定,。




第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的,，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)計費面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費加權(quán)分?jǐn)偅晃飿I(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的,，應(yīng)先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)?，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分?jǐn)偂?



第二十三條 本辦法未具體規(guī)定審核標(biāo)準(zhǔn)的其他費用項目按照有關(guān)財務(wù)制度和政策規(guī)定審核，原則上據(jù)實核定,，但應(yīng)符合一定范圍內(nèi)社會公允的平均水平,。




第二十四條 各省、自治區(qū),、直轄市價格主管部門可根據(jù)本辦法,，結(jié)合本地實際制定具體實施細則。




第二十五條 本辦法由國家發(fā)展和改革委員會解釋,。




第二十六條 本辦法自2007年10月1日起施行,。