• 【發(fā)布單位】國家稅務(wù)總局
• 【發(fā)布文號】國稅函〔2008〕309號
• 【發(fā)布日期】2008-04-08
• 【生效日期】2008-04-08
• 【失效日期】--
• 【文件來源】國家稅務(wù)總局
• 【所屬類別】政策參考

國家稅務(wù)總局關(guān)于應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格的意見

國家稅務(wù)總局關(guān)于應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格的意見
 
(國稅函〔2008〕309號)





江蘇、浙江,、重慶,、青島省（市）財(cái)政廳（局）,、地方稅務(wù)局,，北京、遼寧,、深圳?。ㄊ校┑胤蕉悇?wù)局：

 2007年以來，各地按照稅務(wù)總局房地產(chǎn)稅收一體化管理和《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)[2007]33號）的要求,，針對一些地區(qū)房屋買賣雙方通過訂立虛假合同低報(bào)成交價(jià)格,、不如實(shí)申報(bào)繳納有關(guān)稅收的問題，建立了房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格管理制度,，加強(qiáng)了房屋交易計(jì)稅價(jià)格管理,。為深化房地產(chǎn)稅收一體化管理工作，夯實(shí)交易環(huán)節(jié)稅收征管基礎(chǔ)，進(jìn)一步提高計(jì)稅價(jià)格管理水平,，稅務(wù)總局決定,，先在北京、重慶,、青島,、深圳、南京,、杭州,、丹東等城市開展應(yīng)用評稅技術(shù)核定計(jì)稅價(jià)格工作，并提出以下工作意見：

 一,、指導(dǎo)思想

 根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國契稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定,，對于房地產(chǎn)交易中納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，參照市場價(jià)格核定計(jì)稅價(jià)格,，逐步將房地產(chǎn)評稅技術(shù)應(yīng)用到計(jì)稅價(jià)格的核定工作中,，增強(qiáng)核定工作的科學(xué)性和權(quán)威性，同時(shí)在實(shí)踐中檢驗(yàn)評稅技術(shù),，推動相關(guān)稅收改革,。

 二、總體思路

 按照房地產(chǎn)評稅原理,，在測算房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格和價(jià)格影響因素修正系數(shù)的工作基礎(chǔ)上,，開發(fā)計(jì)稅價(jià)格核定模塊（以下簡稱“核定模塊”），建立房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格核定應(yīng)用功能,，并將其應(yīng)用到實(shí)際征管工作中核定計(jì)稅價(jià)格,，用核定結(jié)果與納稅人申報(bào)價(jià)格相比較，按照孰高原則確定計(jì)稅價(jià)格,，征收交易環(huán)節(jié)各項(xiàng)稅收,。在核定功能的應(yīng)用過程中，通過定期評測核定效果,，及時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)格和價(jià)格影響因素修正系數(shù),，調(diào)整完善核定模塊。同時(shí),，以公平,、簡便、有效化解征納矛盾為原則,，在現(xiàn)行稅收法律法規(guī)框架下,，制定適合本地情況的爭議處理辦法。

 三,、工作內(nèi)容

 （一）建立房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格核定應(yīng)用功能

 開展此項(xiàng)工作的城市,，應(yīng)根據(jù)本地情況選擇核定模塊的建立方式,。首先應(yīng)考慮利用現(xiàn)有的系統(tǒng)資源：可移植使用現(xiàn)有評稅系統(tǒng)中的模塊，也可以根據(jù)評稅原理,，完善現(xiàn)有契稅征管系統(tǒng)中的相應(yīng)模塊,。不具備利用現(xiàn)有系統(tǒng)資源條件的,，應(yīng)根據(jù)評稅原理重新設(shè)計(jì)核定模塊,，核定模塊的模型與評稅系統(tǒng)的模型間應(yīng)存在對應(yīng)關(guān)系。

 1.移植使用現(xiàn)有評稅系統(tǒng)中的模塊

 已開發(fā)評稅系統(tǒng)的城市,，可直接將評稅系統(tǒng)中的評稅模塊移植應(yīng)用到征管系統(tǒng)作為核定模塊,；或者以評稅系統(tǒng)為基礎(chǔ)，修改相關(guān)參數(shù),，簡化數(shù)學(xué)模型,，形成新的核定模塊。

 2.根據(jù)評稅原理,，完善現(xiàn)有契稅征管系統(tǒng)中的模塊

 在契稅征管系統(tǒng)中已開發(fā)應(yīng)用核定模塊的城市,，應(yīng)根據(jù)評稅原理完善核定模塊。

 3.以上條件均不具備的城市,，可根據(jù)評稅原理,，重新設(shè)計(jì)核定模塊。具體步驟為：

 （1）抽樣采集數(shù)據(jù)信息

 采集覆蓋本地各個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息,，數(shù)據(jù)來源包括：從國土,、房管等部門取得信息、在稅收征管中取得信息,、從房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)取得信息等,。采集大批量房地產(chǎn)信息存在困難的，可分區(qū)域抽樣取得信息,。

 （2）測算基準(zhǔn)價(jià)格和價(jià)格影響因素修正系數(shù)

 根據(jù)采集數(shù)據(jù)中的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況,，應(yīng)用市場比較法原理，將數(shù)據(jù)分片區(qū),、分類別進(jìn)行整理,，測算分片區(qū)、分類別房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格及價(jià)格影響因素修正系數(shù),。

 （3）開發(fā)核定模塊

 以方便征管為原則,，按照稅務(wù)總局規(guī)定的有關(guān)數(shù)據(jù)存儲、傳輸標(biāo)準(zhǔn),，應(yīng)用評稅原理開發(fā)設(shè)計(jì)核定模塊,。

 （二）運(yùn)行、完善房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格核定應(yīng)用功能

 1.試運(yùn)行核定應(yīng)用功能

 選擇部分交易環(huán)節(jié)稅收征收窗口進(jìn)行核定應(yīng)用功能的試運(yùn)行工作,，用核定模塊核定的價(jià)格作為參考計(jì)稅價(jià)格,，征收交易環(huán)節(jié)各項(xiàng)稅收,。

 2.測評核定效果

 （1）設(shè)置檢測指標(biāo)。選擇能夠?qū)硕K的核定結(jié)果進(jìn)行量化評價(jià)和分析的檢測指標(biāo),，如：納稅人對于核定結(jié)果的投訴量,，核定結(jié)果與市場交易價(jià)格的偏離值等。

 （2）采集標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù),。采集房地產(chǎn)成交案例作為檢測的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù),，各地可以根據(jù)本地情況確定數(shù)據(jù)采集量，但每個(gè)片區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)一般應(yīng)不少于5例,。標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)可來源于：房地產(chǎn)市場一手房價(jià)格,，中介機(jī)構(gòu)提供的二手房成交價(jià)格，房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)發(fā)布的一手,、二手房交易價(jià)格信息等,。

 （3）檢測核定結(jié)果。根據(jù)征管人員的反饋意見,、納稅人對于核定結(jié)果的投訴量及個(gè)案的調(diào)整數(shù)量,，確定核定模塊的適用性；根據(jù)核定結(jié)果與市場價(jià)格水平的偏離程度,，確定基準(zhǔn)價(jià)格及價(jià)格影響因素修正系數(shù)設(shè)置的合理性,。具體檢測標(biāo)準(zhǔn)暫由各地根據(jù)市場狀況和征管實(shí)際情況確定。

 3.調(diào)整完善核定應(yīng)用功能

 根據(jù)核定應(yīng)用功能試運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的問題,，適時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)格及價(jià)格影響因素修正系數(shù),，并對核定模塊中的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行調(diào)整。

 （三）制定計(jì)稅價(jià)格爭議解決機(jī)制

 按照公平,、簡便,、有效化解征納矛盾的原則，在現(xiàn)行稅收法律法規(guī)框架下,，制定適合本地情況的爭議處理辦法,，建立爭議解決機(jī)制：

 1.履行事前告知程序。在納稅人申報(bào)前,，應(yīng)向納稅人告知虛假申報(bào)所需承擔(dān)的法律責(zé)任及相應(yīng)處罰標(biāo)準(zhǔn),。

 2.納稅人對核定價(jià)格持有異議的，各地根據(jù)本地情況探索解決方式,，如可采?。河烧魇諜C(jī)關(guān)指定具有公信力及資質(zhì)等級的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，參考評估結(jié)果,，確定計(jì)稅價(jià)格,；由征收機(jī)關(guān)成立爭議處理小組，派人員（兩人以上）實(shí)地勘察房產(chǎn)情況,，根據(jù)查看情況參照計(jì)算機(jī)核定價(jià)格,，酌情確定計(jì)稅價(jià)格,；從銀行等相關(guān)部門獲取房產(chǎn)交易的資金往來記錄作為計(jì)稅依據(jù)等方式。

 （四）正式運(yùn)行核定應(yīng)用功能

 核定應(yīng)用功能的各項(xiàng)檢測指標(biāo)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后,，在各交易環(huán)節(jié)稅收征收窗口正式應(yīng)用核定功能進(jìn)行計(jì)稅價(jià)格的核定工作,。用核定價(jià)格與納稅人申報(bào)價(jià)格進(jìn)行比較，按照孰高原則,，取較大值為計(jì)稅價(jià)格,，征收交易環(huán)節(jié)各項(xiàng)稅收。根據(jù)核定應(yīng)用功能實(shí)際運(yùn)行中出現(xiàn)的問題,，定期調(diào)整核定模塊的數(shù)學(xué)模型,。

 設(shè)有評稅部門的,，征管部門應(yīng)將核定應(yīng)用功能的運(yùn)行及調(diào)整情況,，定期向評稅部門反饋，提出調(diào)整完善評稅系統(tǒng)的建議,，以便及時(shí)研究評稅系統(tǒng)模型的調(diào)整方案,。（工作流程圖見附件1）

 四、工作要求

 （一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),，制定工作方案,。開展此項(xiàng)工作的各城市要高度重視此項(xiàng)工作，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),，配備專門人員,，明確工作責(zé)任，保障工作的順利實(shí)施,。要盡快制定本地具體的工作方案,，明確工作范圍、工作內(nèi)容,、工作步驟,、工作進(jìn)度安排、工作流程,、人員組織和經(jīng)費(fèi)預(yù)算等,。

 （二）加強(qiáng)部門配合，廣泛采集信息,。開展此項(xiàng)工作城市的財(cái)政,、稅務(wù)征收部門之間應(yīng)加強(qiáng)工作溝通，協(xié)調(diào)好與國土,、房管,、建設(shè)等部門的關(guān)系，既要取得相關(guān)部門工作上的支持配合,，又要主動工作,。要廣泛收集房地產(chǎn)信息,，一方面，建立從國土,、房管以及中介機(jī)構(gòu)等部門取得信息的固定信息渠道,；另一方面，在稅收征管中積累信息,，為核定模塊提供數(shù)據(jù)支持,。

 （三）做好內(nèi)部協(xié)調(diào)，建立溝通機(jī)制,。設(shè)有評稅部門的,，稅收征管部門和評稅部門要建立信息溝通機(jī)制。對于征管中出現(xiàn)的價(jià)格評估問題,，評稅部門應(yīng)提供評稅技術(shù)支持,；對于核定模塊的調(diào)整修正情況，稅收征管部門要向評稅部門及時(shí)反饋,。

 （四）及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn),，定期報(bào)告情況。自2008年7月1日起,，開展此項(xiàng)工作的各城市每季度初10日前要向總局書面報(bào)告工作進(jìn)展情況,。首次報(bào)告材料中應(yīng)附送本地區(qū)工作方案。（報(bào)告內(nèi)容提綱見附件2）

 附件：1.應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格工作流程圖（略）

 2.關(guān)于應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格工作情況的報(bào)告提綱（略）



 國家稅務(wù)總局

 二○○八年四月八日